Cour d'appel, 25 juin 2025. 23/08828

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 25 JUIN 2025 N° 2025 / 200 N° RG 23/08828 N° Portalis DBVB-V-B7H-BLRVH Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] C/ [T] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me [Localité 4] ROSENFELD Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 05 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05276. APPELANTE Syndicat des copropriétaires de la résidence PANORAMER sis à [Localité 11][Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER [F] JOHNSON, SAS dont le siège social est [Adresse 10] à [Localité 7] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par Me François ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉE Madame [T] [U] née le 27 Juin 1961 à [Localité 3] (59), demeurant [Adresse 9] représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Philippe LASSAU, membre de la SCP LASSAU-GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Madame Florence PERRAUT, Conseillère Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte d'huissier délivré le 1er décembre 2020 et conclusions ultérieures, Madame [T] [U], qui était à l'époque propriétaire d'une villa et d'un emplacement de stationnement constituant les lots n° 74 et 137 de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier sis à Théoule-sur-mer dénommé [Adresse 6], a assigné le syndicat des copropriétaires à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse afin de contester plusieurs résolutions votées lors de l'assemblée générale du 11 septembre 2020 et obtenir la rectification du procès-verbal des délibérations. Par jugement rendu le 5 mai 2023, le tribunal a : - annulé les résolutions n° 5, 6, 11a, 13a, 14a, 15a, 16a, 17a, 18a et 19a, - rejeté les demandes d'annulation des résolutions n° 8, 12m, 12q, 12v, 12w et 12ab, - condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à établir et notifier un procès-verbal rectificatif mentionnant le résultat du vote de la résolution 12-32, - débouté Mme [U] de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral, - condamné le syndicat aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - et dispensé la demanderesse de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Madame [T] [U] a vendu ses lots suivant acte notarié reçu le 5 juin 2023 par la SCP SICCARDI & LEONETTI, notaires associés à Vallauris. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet immobilier Catherine JOHNSON, a interjeté appel le 4 juillet 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé des moyens, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris sur l'ensemble des chefs qui lui sont défavorables, et statuant à nouveau : - de déclarer irrecevable la demande en rectification du procès-verbal de l'assemblée pour défaut de qualité et d'intérêt à agir, en raison de la cession intervenue, - de rejeter les demandes d'annulation des résolutions n° 5, 6, 11a, 13a, 14a, 15a, 16a, 17a, 18a et 19a, - de condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - et d'écarter l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Madame [T] [U] a notifié le 21 décembre 2023 des conclusions en réplique, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l'argumentation, tendant à la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle réclame en sus paiement de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 mai 2025. DISCUSSION Sur la fin de non-recevoir : En vertu de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures. En conséquence, le fait que Mme [U] ait vendu ses lots de copropriété après le prononcé du jugement querellé n'affecte pas la recevabilité de sa demande en rectification du procès-verbal de l'assemblée. Sur les résolutions n° 5 et 6 : Pour annuler ces résolutions, portant respectivement approbation des comptes de l'exercice du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 et quitus au syndic pour sa gestion au cours de la même période, le tribunal a retenu que ce dernier ne démontrait pas que Mme [U] avait été mise en mesure de consulter les pièces justificatives des charges de copropriété en réponse à ses demandes formulées par courriers, en violation de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'article 9-1 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de ce texte prévoit que le syndic doit indiquer dans la convocation à l'assemblée générale le lieu de la consultation, ainsi que le ou les jours et heures auxquels celle-ci pourra s'effectuer. En l'espèce, la convocation adressée par le syndic mentionnait en page 11 : 'tout copropriétaire peut, sur rendez-vous, vérifier les comptes de la copropriété, dans les six jours précédant l'assemblée générale, en nos bureaux ouverts du lundi au vendredi de 9 h 00 à 12 h 00 et de 14 h 00 à 18 h 00 à [Adresse 2] [Adresse 5].' Madame [U] produit la copie de deux courriels adressés au syndic les 4 et 7 septembre 2020. Le premier d'entre eux était ainsi libellé : ' Je suis toujours en attente d'un rendez-vous pour contrôler la comptabilité de la résidence [8], comme demandé dans mon courrier recommandé du 17 juillet 2020. Nous n'avions aucun rendez-vous le 5 août comme vous l'avez mentionné dans la convocation. Je n'étais pas dans la région à cette date. Serait-il possible de venir lundi 7 septembre à 14 h ' Si ce jour et horaire ne vous conviennent pas, merci de me fixer un autre rendez-vous lundi 7 à 9 h ou mardi 8 ou mercredi 9 à 9 h ou 14 h si possible s'il vous plaît. ' Le second indiquait : 'Ci, en pièce jointe, mon vote par correspondance, au cas où un empêchement me contraindrait à être absente à l'assemblée générale, étant entendu que je prévois d'être présente. Je suis toujours dans l'attente d'un rendez-vous pour contrôler la comptabilité. Merci de m'en donner un en retour, à votre convenance.' Or le syndic, auquel il incombe d'établir qu'il a effectivement permis la consultation des pièces comptables, ne justifie pas avoir répondu à ces courriers. C'est donc à bon droit, et sans opérer un renversement de la charge de la preuve, que le premier juge a retenu que cette obligation n'avait pas été respectée, de sorte que l'assemblée n'avait pu délibérer valablement sur l'approbation des comptes et le quitus donné au syndic, ces deux décisions étant liées. Sur les résolutions n° 11a, 13a, 14a, 15a, 16a, 17a, 18a et 19a : Aux termes de ces résolutions, l'assemblée a autorisé le syndic à percevoir une rémunération en sus de ses honoraires forfaitaires pour la rédaction d'un avenant au contrat de travail du gardien et le suivi de travaux réalisés par différents copropriétaires. L'article 13 du décret du 17 mars 1967 précité dispose que l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notification ont été faites conformément aux articles 9 à 11, I. C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a retenu que les copropriétaires ayant voté par correspondance n'avaient pas été mis en mesure de se prononcer sur ces résolutions dès lors que celles-ci n'étaient pas inscrites sur le formulaire annexé à la convocation, alors qu'elles devaient donner lieu à un vote séparé. D'autre part, l'action en nullité est recevable sans qu'il y ait lieu de rechercher si l'irrégularité commise a pu causer un grief particulier au copropriétaire demandeur. En conséquence, la question de savoir si Mme [U] a elle-même voté par correspondance, qui fait l'objet d'une discussion entre les parties en l'absence de précision donnée dans le procès-verbal des délibérations, est indifférente à la solution du litige. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé les résolution n° 11a, 13a, 14a, 15a, 16a, 17a, 18a et 19a. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en son recours, devra supporter les entiers dépens et verser à Mme [U] une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, en sus de l'indemnité allouée en première instance. Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : En vertu de ce texte, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l'espèce, Mme [U] ayant obtenu gain de cause sur l'essentiel de ses réclamations, c'est à bon droit que le tribunal a fait application de ces dispositions à son profit. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Rejette la fin de non-recevoir fondée sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions contestées, Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à Madame [U] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE