Tribunal judiciaire, 24 juin 2025. 23/00265

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 1] [Localité 5] ---------------------------- Première Chambre Civile MINUTE n° N° RG 23/00265 - N° Portalis DB2G-W-B7H-IHCQ KG/CG République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 24 juin 2025 Dans la procédure introduite par : S.C.I. MASOPOLITAINE dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Nathalie HAAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 87, Me Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR, - partie demanderesse - A l’encontre de : Monsieur [T] [L] demeurant [Adresse 4] Madame [N] [M] [R] demeurant [Adresse 3] représentés par Me Nathalie RODRIGUES, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 97 - partie défenderesse - CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée auprès de Madame la première Présidente de la cour d’appel de COLMAR, déléguée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de [Y] BOURGER, Greffier placé Jugement contradictoire en premier ressort Après avoir à l’audience publique du 06 mai 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour : EXPOSE DU LITIGE La SCI MASOPOLITAINE est propriétaire d’un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial sis [Adresse 2]. Suivant acte notarié du 22 février 2022, la SCI MASOPOLITAINE a signé un compromis de vente avec Monsieur [T] [L] et Madame [N] [M] [R] (ci-après les consorts [V]) sur cet immeuble pour un prix de 140 000 euros. Ce compromis comportait une condition suspensive d’obtention du prêt par les acquéreurs dans un délai de 60 jours à compter de la signature du compromis de vente. Aucune réitération de l’acte de vente n’est intervenue à la suite de ce compromis. La SCI MASOPOLITAINE a, par acte signifié le 26 avril 2023, introduit une instance à l’encontre des consorts [V] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale spécifiée dans le compromis de vente, subsidiairement au paiement de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de chance de conclure la vente. Le tribunal de Céans a orienté la présente affaire en audience de règlement amiable des litiges. Madame [N] [M] [R] est décédée le 17 juin 2024, au cours de la procédure de règlement amiable, et le dossier a été réorienté en procédure contentieuse. Dans ses dernières conclusions en date du 26 février 2025, la SCI MASOPOLITAINE sollicite du tribunal de Céans de : - Juger les demandes de la SCI MASOPOLITAINE recevables et bien fondées, A titre principal, - Condamner Monsieur [T] [L], seul et venant aux droits de Madame [Y] [R], à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 14 000 euros au titre de clause pénale inscrite dans le compromis de vente signé le 22 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - Ordonner la capitalisation des intérêts échus par année entière, A titre subsidiaire, - Condamner Monsieur [T] [L], seul et venant aux droits de Madame [Y] [R], à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par cette dernière avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - Ordonner la capitalisation des intérêts échus par année entière, Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [L], - Juger que la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [L] est mal fondée et la rejeter, - Débouter Monsieur [T] [L] de toutes demandes reconventionnelles à l’encontre de la SCI MASOPOLITAINE, En tout état de cause, - Condamner Monsieur [T] [L], seul et venant aux droits de Madame [Y] [R], à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [T] [L], seul et venant aux droits de Madame [Y] [R], aux entiers dépens de la procédure. Au soutien de ses prétentions, la SCI MASOPOLITAINE affirme que : - Le compromis de vente signé le 22 février 2022 entre la SCI MASOPOLITAINE et les consorts [V] est caduc au sens de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 faute d’avoir été suivi d’un acte authentique dans les six mois de sa signature, cette caducité n’affectant pas le sort de la clause pénale insérée dans le compromis de vente, laquelle continue de produire son plein effet, - Le compromis de vente signé entre les parties le 22 février 2022 prévoyait que si l’une des parties ne régularisait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations exigibles, celle-ci devait verser à l’autre une somme égale à dix pour cent du prix de vente à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, ce qui est le cas des consorts [V], lesquels n’ont pas régularisé l’acte authentique dans les 6 mois suivant la signature du compromis de vente ni justifié de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, en violation des termes du compromis, - Les pièces versées aux débats par les défendeurs ne contiennent aucun élément en sens contraire, en particulier la preuve de ce que les consorts [V] auraient manifesté leur intention de régulariser l’acte authentique auprès de la SCI MASOPOLITAINE ou qu’ils auraient informé cette dernière de l’obtention d’un prêt bancaire pour le financement de l’achat immobilier, objet du compromis de vente, de sorte que la partie demanderesse est bien fondée à solliciter l’allocation de la somme de 14 000 euros en application de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - Pour leur défense, les défendeurs avancent que la SCI MASOPOLITAINE aurait été défaillante en voulant imposer de nouvelles conditions non prévues au compromis de vente et pour lesquelles aucun accord n’a été trouvé entre les parties, notamment en voulant racheter le garage situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, ce qui aurait nécessité de mettre le bâtiment en copropriété, les défendeurs soutenant n’avoir jamais donné leur accord sur la mise en copropriété du bâtiment, ni sur un prix de rétrocession du garage ; cependant, les défendeurs ne versent aucune preuve à l’appui de leurs allégations, lesquelles sont sans fondement ; au contraire, c’est la SCI MASOPOLITAINE qui a appris postérieurement à la signature du compromis de vente que les défendeurs entendaient faire des travaux dans l’immeuble pour ensuite le revendre en différents lots ainsi que cela résulte du courrier du 27 juillet 2022 qui leur a été adressé ; c’est donc les défendeurs qui ont manifesté leur volonté d’effectuer des travaux dans l’immeuble en vue de le revendre en plusieurs lots et la SCI MASOPOLITAINE n’est pas à l’origine de cette situation, laquelle portait atteinte à l’usage du bien tel que défini dans le compromis de vente du 22 février 2022 ; à ce titre, les défendeurs ont pris l’initiative de faire établir une esquisse d’étage par un géomètre dont ils ont refusé de prendre en charge le règlement, lequel a dû être réglé par la SCI MASOPOLITAINE ; s’agissant de la rétrocession du garage, la SCI MASOPOLITAINE a refusé la proposition des défendeurs au prix de 40 000 euros, offrant en revanche un prix 20 689,71 euros, proposition à laquelle les défendeurs n’ont jamais donné suite, - En l’absence d’accord des parties sur la rétrocession du garage, seul le compromis de vente signé entre elles avait valeur contractuelle, les défendeurs ne s’étant plus manifestés auprès de la SCI MASOPOLITAINE après l’échec des discussions relatives à la rétrocession du garage, - Contrairement aux allégations des défendeurs, ils ne justifient d’aucune pièce attestant de leur volonté de régulariser l’acte authentique de vente, dans les conditions initiales du compromis signé le 22 février 2022 ; les défendeurs n’ont manifesté aucune intention, ni procédé à aucune démarche en ce sens, n’ayant même pas répondu à la mise en demeure adressée par la SCI MASOPOLITAINE de justifier du dépôt de leurs demandes de prêt conformément aux stipulations du compromis de vente dans un délai de 8 jours ; il ne saurait être retenu que l’accusé de réception de ce courrier recommandé serait illisible, la SCI MASOPOLITAINE versant aux débats l’original de ce document sur lequel il est possible de lire leur nom des défendeurs, leur adresse, la date de réception et leur signature, - Subsidiairement, si l’application de la clause pénale devait être écartée, la SCI MASOPOLITAINE est bien fondée à solliciter l’allocation de dommages et intérêts aux défendeurs sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil au vu des multiples fautes commises par ces derniers et du préjudice en résultant pour le vendeur ; ainsi, les défendeurs n’ont pas justifié des démarches accomplies en vue de l’obtention d’un prêt bancaire, ont engagé des discussions conduisant à revenir sur les termes du compromis postérieurement à sa signature et ont purement et simplement disparu sans donner aucune nouvelle à la SCI MASOPOLITAINE, laquelle a subi une perte de chance de réaliser la vente en raison de ces multiples fautes, l’attitude fautive des acquéreurs ayant empêché la réalisation des conditions suspensives prévues au compromis mais également paralysé la réitération de la vente par acte authentique, - Sur la demande reconventionnelle, la SCI MASOPOLITAINE est exempte de tout reproche et ne saurait être accusée de tous maux par les défendeurs, lesquels sont restés muets depuis 2022, la partie adverse ne versant aux débats aucun élément au soutien de ses allégations. Dans ses dernières écritures en date du 18 décembre 2024, Monsieur [T] [L] sollicite du tribunal de Céans de : A titre principal, - Débouter la SCI MASOPOLITAINE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - Réduire les montants réclamés par la SCI MASOPOLITAINE conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, A titre infiniment subsidiaire, - Accorder à Monsieur [T] [L] les plus larges délais de paiement conformément aux dispositions des articles 1343-5 du code civil, - Ordonner le report du paiement des sommes qui resteraient dues pour une durée de deux années, - Ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, - Dire et juger que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai de report de deux années, A titre reconventionnel, - Condamner la SCI MASOPOLITAINE à verser à Monsieur [T] [L] une somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, - Ordonner, s’il y a lieu, la compensation entre les montants qui seraient dus par Monsieur [T] [L] à la SCI MASOPOLITAINE et les montants qui seraient éventuellement dus par la SCI MASOPOLITAINE à Monsieur [T] [L], En tout état de cause, - Condamner la SCI MASOPOLITAINE à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI MASOPOLITAINE aux entiers frais et dépens de la procédure. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] [L] affirme que : - Les consorts [V] ne sont en rien responsables de l’absence de signature de l’acte authentique dans le délai de 6 mois du compromis de vente, la SCI MASOPOLITAINE étant seule à l’origine de cette situation pour avoir voulu modifier les clauses du compromis de vente, notamment par une rétrocession du garage et une mise en copropriété du bien alors que les consorts [V] y étaient opposés, - Les consorts [V] ont indiqué à la SCI MASOPOLITAINE qu’ils entendaient rester sur les stipulations initiales du compromis de vente et acquérir la totalité du bâtiment, ne s’étant jamais opposés à la régularisation de la vente dans les conditions initiales du compromis ; Ils étaient libres de ne pas accepter ce montage ne correspondant nullement aux termes du compromis de vente, aucune faute ne pouvant leur être reprochée à cet égard ; - La SCI MASOPOLITAINE ne peut invoquer une prétendue défaillance fautive de la part des consorts [V] alors que c’est elle qui a voulu imposer de nouvelles conditions à la vente, non prévues au compromis de vente, et pour lesquelles aucun accord n’a été trouvé entre les parties ; qu’il est indispensable de prouver la faute de la partie concernée et son lien de causalité avec la défaillance de la condition suspensive afin d’obtenir l’application de la clause pénale, ce que la SCI MASOPOLITAINE n’établit pas, - Les consorts [V] ont accompli toutes les démarches nécessaires auprès de leur banque pour l’obtention du prêt conformément à ce qui était prévu dans le compromis de vente et ils en justifient en versant aux débats l’accord de leur banque, les négociations n’ayant pu aboutir et la vente être conclue en raison du comportement fautif de la SCI MASOPOLITAINE n’ayant pas respecté les termes du compromis initial signé le 22 février 2022, - La SCI MASOPOLITAINE affirme que les consorts [V] auraient pris l’initiative de faire établir une esquisse d’étage par un géomètre tout en laissant le paiement de la facture à la SCI MASOPOLITAINE, qu’elle aurait réglée, ces allégations ne reposant sur aucun commencement de preuve par écrit et étant dénuées de sens faute de pouvoir déterminer pourquoi la SCI MASOPOLITAINE aurait réglé cette somme si elle estimait que celle-ci devait être payée par les consorts [V], - Si la SCI MASOPOLITAINE avance avoir adressé un courrier recommandé aux consorts [V] pour leur demander de justifier de leurs demandes de prêt, elle produit un accusé réception qui est totalement illisible, la preuve de la réception de cette lettre par les consorts [V] n’étant pas rapportée, ces derniers la contestant au demeurant ; de plus, la SCI MASOPOLITAINE verse aux débats une correspondance du 23 novembre 2022 pour un compromis signé le 22 février 2022, lequel était déjà caduc à cette date en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, la partie demanderesse ne s’étant à aucun moment prévalu de la résolution du compromis de vente ni n’a sollicité la présente juridiction d’une demande de passation de la vente, - La SCI MASOPOLITAINE n’a jamais écrit aux défendeurs pour leur indiquer que finalement, elle souhaitait signer le compromis de vente conformément aux stipulations initialement prévues au contrat et qu’elle renonçait aux modifications qu’elle avait voulu imposer aux consorts [V], - La clause pénale stipulée dans le compromis de vente dispose que « la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » or, la SCI MASOPOLITAINE n’a jamais adressé aux consorts [V] de mise en demeure d’avoir à régulariser le compromis de vente tel que rédigé et signé en date du 22 février 2022 de sorte que la peine n’est pas encourue, - Le compromis de vente prévoyait que le vendeur devait faire réaliser des travaux de réparation de la toiture au plus tard à l’acte authentique de vente, l’acquéreur ayant fait de cette réparation une condition substantielle de leur engagement or, la SCI MASOPOLITAINE n’a jamais donné aucune précision sur ce point, ceci justifiant qu’elle soit déboutée de l’intégralité de ses demandes, - Subsidiairement, en application de l’article 1231-5 du code civil, en page 6 du compromis au paragraphe « Stipulation de pénalité » il a été prévu que le juge pouvait augmenter ou modérer la pénalité convenue si elle était manifestement excessive ou dérisoire, la diminuer si l’engagement avait été exécuté en partie, les sommes réclamées par la SCI MASOPOLITAINE devant être ramenées à de plus justes proportions au vu de la bonne foi des consorts [V], la SCI MASOPOLITAINE ayant voulu imposer aux défendeurs des conditions nullement prévues au contrat de promesse de vente initial, et au vu de ce que la partie demanderesse ne prouve nullement le préjudice qui serait la conséquence de cette absence de signature de la vente ; que Monsieur [T] [L] a perdu sa femme et se retrouve seul pour élever les enfants du couple, il n’est pas en mesure de payer une somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale, - Sur la demande de dommages-intérêts présentée à titre subsidiaire par la SCI MASOPOLITAINE, il y a lieu de relever que les consorts [V] ne sont nullement responsables de l’inexécution du compromis de vente, l’absence de réitération de l’acte de vente résultant du seul comportement fautif de la SCI MASOPOLITAINE, la partie demanderesse ne justifiant au demeurant d’aucun préjudice, - Monsieur [T] [L] subit un préjudice important en raison du comportement de la SCI MASOPOLITAINE, laquelle a compliqué et créé cette situation inextricable, ce qui a entraîné des soucis importants pour les consorts [V] ; le comportement fautif de la SCI MASOPOLITAINE, laquelle lui réclame une somme importante alors qu’elle a adopté un comportement fautif et déloyal et qu’elle ne souhaitait pas leur vendre cette maison, lui cause un préjudice moral qui doit être compensé par l’allocation de dommages-intérêts, - A titre infiniment subsidiaire, en cas de condamnation à l’encontre de Monsieur [T] [R], les plus larges délais de paiement doivent lui être accordés en application de l’article 1343-5 du code civil, outre le report du paiement des sommes sur une durée de deux années et un taux d’intérêt réduit en ce que le défendeur a perdu son épouse en cours de procédure et se retrouve seul à s’occuper des enfants du couple, n’étant pas en mesure de payer de tels montants. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture a été rendue le 17 avril 2025. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures. MOTIFS A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et Moselle, dispose que tout acte portant sur un droit susceptible d'être inscrit doit être, pour les besoins de l'inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative. Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte. En l'espèce, le compromis de vente liant les parties mentionne expressément en page 18, sous l'intitulé « caducité » que « le présent compromis sera caduc de plein droit, à défaut de réalisation des présentes par acte authentique devant intervenir au plus tard dans les six mois à compter des présentes, conformément aux dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace-Moselle ». Le compromis de vente ayant été conclu suivant acte sous seing privé et portant sur un immeuble sis dans le département du Haut-Rhin, l'article 42 précité est bien applicable au litige, comme cela résulte également des dispositions claires et non équivoques de l'acte ci-dessus rappelées. Il est constant que le compromis de vente litigieux a été signé le 22 février 2022 et qu’aucune réitération de la vente par acte authentique n’est intervenue, ce qui n’est contesté par aucune des parties. Il a donc été frappé de caducité de plein droit. Sur la demande principale en paiement de la clause pénale La caducité du compromis de vente en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 n'affecte pas la clause pénale, laquelle doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties comporte une clause intitulée « stipulation de pénalité » rédigée ainsi : « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale dix pour cent du prix de vente fixée forfaitairement à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil ». Les parties arguent chacune que l’absence de réitération de la vente par acte authentique est la conséquence de la défaillance fautive de l’autre. S’il ressort des pièces versées aux débats qu’après la signature du compromis de vente, des discussions se sont engagées quant à la modification de la composition du bien et à la rétrocession d’un garage aux vendeurs moyennant le paiement d’un prix (pièces n°3 et 4 partie demanderesse), il ressort de ces mêmes pièces que les parties ne sont parvenues à aucun accord et n’ont conclu aucun avenant au compromis de vente initial, lequel a gardé toute sa vigueur. Ce compromis signé entre les parties prévoyait à titre de condition suspensive l’obtention dans les 60 jours de la signature de l’acte d’un prêt de 200 000 euros remboursable en 240 mois au taux nominal d’intérêt maximum de 1,35% l’an hors assurance auprès de tout organisme bancaire ou financier ayant son siège en France par l’acquéreur. Spécifiquement, le compromis prévoyait à ce titre que : « I- Obligations de l’acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens : lettre ou attestation. A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l’[7] par lettre recommandée avec accusé réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt. Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le VENDEUR pourra se prévaloir de la résolution des présentes. L’ACQUEREUR devra informer, sans retard le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. II- Réalisation de la condition suspensive La résiliation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissement bancaires sollicités. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans un délai de 60 jours des présentes. L’ACQUEREUR devra justifier au VENDEUR de l’acceptation ou du refus de ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. Dans le cas où l’ACQUEREUR n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par suite, le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au VENDEUR en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter ». La partie défenderesse verse aux débats un accord de principe du CREDIT MUTUEL en date du 19 février 2022 (pièce n°1 partie défenderesse) pour la mise en place d'un crédit dans les conditions du compromis de vente. Ces conditions étaient valables pour une durée d’un mois sous réserve que les informations financières au vu desquelles l’accord avait été donné n’aient pas subi de modifications substantielles. Si Monsieur [T] [L] justifie de la réalisation de la condition suspensive, il ne justifie nullement en avoir informé la SCI MASOPOLITAINE, laquelle a été contrainte de le mettre en demeure de justifier du dépôt de sa demande de prêt suivant courrier recommandé réceptionné par les défendeurs le 25 novembre 2022 (pièces n02 et 2bis partie demanderesse), l’accusé réception versé en original étant parfaitement lisible et compréhensible. De même, il ne justifie pas avoir sollicité la partie demanderesse en vue de la réitération de la vente par acte authentique. La condition suspensive ayant été réalisée dans les 60 jours de la signature du compromis, les consorts [V] étaient tenus de réitérer l’acte de vente devant Notaire, ce qu’ils n’ont pas fait. Monsieur [T] [L] ne saurait soutenir que le défaut de réitération n’est que la conséquence de la défaillance fautive de la SCI MASOPOLITAINE qui voulait leur imposer de nouvelles conditions de vente et qu’ils voulaient poursuivre la vente alors que les parties étaient toujours liées par le compromis de vente initial signées entre elles à défaut d’avoir conclu un avenant et que les consorts [V], forts de l’accord de principe de leur banque, pouvaient poursuivre la réalisation de la vente aux conditions initiales arrêtées entre les parties, auxquelles ils n’entendaient pas renoncer à la lecture de leurs dernières écritures. Les travaux de réfection de la toiture qu’ils visent sont sans lien avec l’absence de réitération de l’acte de vente devant Notaire, ne s’agissant pas d’une condition suspensive à la charge des vendeurs. Le défaut de réitération de la vente devant Notaire est imputable aux consorts [V], lesquels apparaissent s’être désintéressés de la vente projetée pour n’avoir nullement répondu aux mises en demeure adressées par la SCI MASOPOLITAINE. * Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. En l’espèce, Monsieur [T] [L] fait valoir qu’il n’a pas été mis en demeure d’avoir à régulariser le compromis de vente tel que conclu entre les parties. La clause pénale du compromis de vente faisant expressément référence aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, les parties n'ont pas entendu déroger à une mise en demeure préalable à l'application de la clause pénale. Il ne ressort pas des pièces versées aux débats que la partie demanderesse ait mis en demeure les consorts [L]- [R] d’avoir à réitérer le compromis de vente par acte authentique. Comme indiqué supra, il n'est pas contesté que la promesse synallagmatique de vente n'a pas été réitérée dans le délai de six mois suivant sa signature, de sorte qu'en application de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, elle est devenue caduque. La caducité de la promesse synallagmatique de vente énoncée par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne porte que sur le transfert de droits immobiliers et ne concerne pas la clause pénale qui doit précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique, par suite de la défaillance fautive de l'une des parties. Ainsi, alors que l'inexécution était devenue définitive en raison de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, laquelle n’est contestée par aucune des parties, la mise en œuvre de la clause pénale par le vendeur n'est plus soumise à une mise en demeure préalable. En conséquence, la SCI MASOPOLITAINE est bien fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 14 000 euros en application de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, aucun élément ne permettant de retenir son caractère excessif au regard du prix de vente du bien immobilier convenu entre les parties ni que la SCI MASOPOLITAINE ait été de mauvaise foi ainsi que Monsieur [T] [L] l’allègue, la SCI MASOPOLITAINE n’ayant pas à justifier d’un préjudice pour obtenir le paiement de la clause pénale dont l’objet est précisément d’évaluer de manière forfaitaire le préjudice pour le vendeur résultant de l’inexécution de son obligation par l’acheteur. Il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts échus et impayés, dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil. * Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. En l’espèce, Monsieur [T] [L] expose être dans une situation difficile depuis le décès de sa femme en ce qu’il est seul à assumer la prise en charge des enfants du couple et qu’il ne dispose pas des liquidités nécessaires pour procéder au règlement de cette somme. Cependant, la partie défenderesse ne justifie d’aucune pièce sur sa situation matérielle, financière et personnelle actuelle permettant au juge d’apprécier sa situation. En conséquence, faute de disposer des informations nécessaires sur la situation actuelle de Monsieur [T] [L], il ne peut être fait droit à l’ensemble de ses demandes de rééchelonnement, de report et de fixation d’un taux réduit d’intérêt, ainsi qu’à ses demandes relatives à l’imputation des paiements sur le capital et d’exclusion des majorations et pénalités, le tribunal devant également prendre en compte les besoins du créancier s’agissant d’un compromis initialement signé en février 2022. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts présentée par Monsieur [T] [L] Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, Monsieur [T] [L] expose subir un préjudice moral du fait du comportement fautif de la SCI MASOPOLITAINE, laquelle aurait compliqué et créé cette situation « inextricable » par pure mauvaise foi. Cependant, les griefs de Monsieur [T] [L] ne reposent que sur ses seuls dires et les pièces versées aux débats ne permettent pas de retenir que la SCI MASOPOLITAINE a œuvré avec malice dans le but de nuire à Monsieur [T] [L], lequel doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur les autres demandes Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [T] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de rejeter la demande de Monsieur [T] [L] formée sur ce même fondement. Sur l'exécution provisoire Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l'article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [T] [L], seul et venant aux droits de Madame [N] [M] [R], à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 14.000,00 € (QUATORZE MILLE EUROS) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application l'article 1343-2 du code civil ; DEBOUTE Monsieur [T] [L] du surplus de ses demandes ; DEBOUTE Monsieur [T] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à la SCI MASOPOLITAINE la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [T] [L] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier. Le Greffier Le Président