Cour d'appel, 11 septembre 2023. 22/00212

COUR D'APPEL DE CAYENNE [Adresse 1] Chambre Civile ARRÊT N° N° RG 22/00212 - N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BBPZ LS*/JP COLLECTIVITE TERRITORIALE DE GUYANE représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité à la dite adresse C/ [Z] [I] ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2023 Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 25 Janvier 2021, enregistrée sous le n° 18/01660 APPELANT : COLLECTIVITE TERRITORIALE DE GUYANE représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité à la dite adresse [Adresse 6] [Localité 5] représenté par Me Julie PAGE, avocat au barreau de GUYANE, lors des débats INTIME : Monsieur [Z] [I] [Adresse 4] [Localité 8] représenté par Me Emile ombaku TSHEFU, avocat au barreau de GUYANE, lors des débats COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : En application des dispositions des articles 805, 907 et 786 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023 en audience publique et mise en délibéré au 11 Septembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore BLUM. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Mme Aurore BLUM, Présidente de chambre M. Yann BOUCHARE, Président de chambre M. Laurent SOCHAS, Conseiller qui en ont délibéré. GREFFIER : Madame Lysiane DESGREZ, Directeur des services judiciaires faisant fonction de Greffier, présente lors des débats, et Madame Jessika PAQUIN, Greffier placé, présente lors du prononcé. ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 al 2 du Code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier en date du 13 novembre 2018, Monsieur [Z] [I] a assigné la Collectivité Territoriale de Guyane (ci-après dénommée CTG) devant le tribunal judiciaire de Cayenne afin notamment de voir constater que la vente de la parcelle cadastrée AS[Cadastre 3] située à [Localité 8] est parfaite, et voir la CTG condamnée à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne a : - dit que la vente conclue entre la Collectivité Territoriale de Guyane, anciennement le Conseil Général de Guyane puis le Département de la Guyane d'une part, et Monsieur [Z] [I] d'autre part, suite à la délibération n°AP/10/SPI-89-4 du 10 septembre 2020 portant sur le bien situé sur le territoire de la commune de [Localité 8] cadastré AS[Cadastre 3] d'une contenance de 2ha46a19ca pour un prix de deux euros du mètre carré en plus des frais de vente est parfaite, - débouté [Z] [I] de l'intégralité de ses autres demandes, - condamné la Collectivité Territoriale de Guyane à payer à [Z] [I] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la Collectivité Territoriale de Guyane aux dépens, - écarté l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 11 mai 2022, la Collectivité Territoriale de Guyane a relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement. Par ordonnance du 14 novembre 2022, le conseiller de la mise en état, saisi sur incident par Monsieur [Z] [I] sollicitant que l'appel soit déclaré irrecevable, a notamment dit irrégulière la signification du jugement du 25 janvier 2021, nulle et de nul effet la signification du 31 mars 2021, et dit l'appel du 11 mai 2022 recevable, et a condamné Monsieur [Z] [I] à payer à la CTG la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'incident. Aux termes des dernières conclusions transmises le 19 janvier 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la Collectivité Territoriale de Guyane sollicite l'infirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris, que Monsieur [I] soit déclaré irrecevable en son action, débouté de l'intégralité de ses prétentions, et condamné à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance d'appel. Au soutien de ses prétentions, la CTG expose être propriétaire d'une parcelle cadastrée AS [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 8]. Elle fait valoir les dispositions de l'article 2224 du code civil pour soutenir que l'action de Monsieur [I] tendant à faire reconnaître l'existence d'une vente parfaite en exécution d'une délibération en date du 10 septembre 2010 ne saurait valoir accord sur la chose et sur le prix, et se trouve prescrite, l'action ayant été engagée le 13 novembre 2018, soit depuis plus de 8 ans après l'adoption de cette délibération. Elle estime qu'aucun élément ne caractérise une suspension ou interruption du délai de prescription. L'appelante se prévaut des dispositions de l'article 1583 du code civil exigeant un accord sur la chose et sur le prix pour considérer une vente comme parfaite, et estime que la délibération émanant de la CGT est un acte unilatéral, et qu'aucun acte de Monsieur [I] n'est venu matérialiser un accord bilatéral quant à la vente. Elle considère ainsi que la délibération ne peut s'analyser juridiquement qu'en une proposition de vente qui est devenue caduque, la première manifestation de Monsieur [I] datant de mars 2014, soit 4 ans après la proposition de vente, ne développant dès lors aucun effet juridique. La CTG soutient par ailleurs qu'en application des dispositions de l'article 1163 du code civil aux termes desquels la chose doit être déterminée ou déterminable, la délibération ne visant aucune référence cadastrale ne permet pas l'identification précise du bien cédé, au regard d'une surface qui n'est qu'approximative et d'une consistance et d'une localisation qui ne sont pas déterminées. L'appelante se fonde également sur l'article 1169 du code civil et soutient que le prix fixé de 2 euros le m2 à la délibération apparaît dérisoire compte tenu de ce que le prix de la parcelle était fixé au 30 avril 2009 au prix de 18,40 euros le m2. Enfin, la CTG relève que la commune de [Localité 8] a exercé son droit de préemption sur ladite parcelle, écartant ainsi toute possibilité de cession au profit de Monsieur [I] qui n'a pas contesté cette décision de préemption. Elle précise que si la commune avait dans un premier temps renoncé à son droit de préemption en 2016, elle peut toujours l'exercer en application de l'article L213-8 du code de l'urbanisme le prévoyant à défaut de cession dans un délai de 3 ans. Aux termes de ses dernières conclusions transmises par RPVA le 25 janvier 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, Monsieur [Z] [I] sollicite que la cour : - confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et le déclare recevable en son action, - déboute la Collectivité Territoriale de Guyane de l'intégralité de ses demandes, Statuant à nouveau, - juge que le jugement rendu le 25 janvier 2021 (RG n°18/01660) par le tribunal judiciaire de Cayenne fera office de titre de propriété et sera publié à cet égard aux hypothèques, - condamne la Collectivité Territoriale de Guyane à payer à Monsieur [I] la somme de 8000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance d'appel, dont distraction faite à Maître TSHEFU. Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [I] expose avoir été avec son épouse depuis 1978 les primo-occupants de la parcelle AS [Cadastre 3] à [Localité 8] et avoir procédé à la mise en valeur en abatire puis en plantation de cette dernière. Il précise que les époux avaient obtenu l'autorisation préfectorale d'occupation pour 3 puis 6 ans, et que la procédure d'acquisition devait ensuite être mise en place. Il explique avoir déposé dans ce cadre une demande de permis de construire qui leur a été accordée et s'être rapproché comme tout primo occupant courant 2010 du Conseil Général de Guyane afin d'acquérir la parcelle qu'ils occupaient depuis des décennies. Il indique que le 10 septembre 2010, le Conseil Général de Guyane lui a alors vendu la parcelle cadastrée AS [Cadastre 3] par délibération N° AP/10/SPI-89-4 relative à la vente d'un terrain sis à [Localité 8] comprises dans son domaine privé. Il precise que le Conseil Général d'alors s'est prononcé favorablement à l'aliénation et au prix fixé et a autorisé un paiement échelonné du prix sur une période de 5 ans à compter de la modification parcellaire cadastrale. Il détaille que suite à cette dernière, il a pris attache avec Maître [P], notaire, pour commencer le paiement du prix dudit terrain. Il indique avoir alors payé la somme de 49 238 € y compris les frais de notaire, ce dernier ayant adressé une première lettre d'intention d'aliénation de la parcelle litigieuse à la commune de [Localité 8], laquelle a renoncé par décision du 23 décembre 2016 à son droit de préemption. Il explique avoir alors été destinataire d'un courrier de la CTG ayant pris la suite du conseil général l'informant du réexamen par l'assemblée plénière de la CTG de la vente de la parcelle cadastrée AS [Cadastre 3] par délibération N° AP/10/SPI 89-4 du conseilgénéral. L'intimé estime que la vente réalisée était déjà parfaite en 2010 compte tenu de l'accord sur la chose et le prix. Il expose que suite au jugement du 25 janvier 2021, le notaire a été contraint d'adresser une autre déclaration d'aliéner la parcelle litigieuse et que la commune de [Localité 8], pourtant parfaitement instruite de l'existence de la décision communale de renonciation de préemption de 2016, a décidé d'exercer son droit de préemption. Il indique avoir saisi les juridictions administratives afin de voir annuler l'arrêté municipal du 4 novembre 2021, et que la CTG a saisi le juge de l'exécution aux fins de voir déclarer caduc et non avenu le jugement du 25 janvier 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Cayenne pour finalement se désister de l'instance. Monsieur [Z] [I] fait valoir s'agissant de la prescription soulevée sur le fondement de l'article 2224 du code civil que le fait justifiant l'exercice de l'action ne peut consister que dans la connaissance par la partie titulaire du droit du refus de son cocontracatant d'exécuter son obligation principale de signer l'acte authentique de vente. Il indique ne s'être rendu compte de la résistance du vendeur à signer l'acte authentique de vente qu'à compter du courrier de la CTG l'informant du réexamen de la vente, ceci l'ayant conduit à demander le transfert de propriété par LRAR du 9 juillet 2018, laquelle a été suivie d'une réponse de transmission du dossier à Maître LINGIBE pour instruction. L'intimé soutient par ailleurs que le conseil général de Guyane lui a vendu la parcelle le 10 septembre 2010 par délibération N°AP/10/SPI-89-4, et souligne que l'acquisition a fait l'objet d'une modification parcellaire cadastrale avec un accord sur un paiement échelonné du prix sur une période de 5 ans, la vente étant ainsi parfaite. S'agissant de la détermination précise de la chose vendue, Monsieur [Z] [I] estime que la délibération a déterminé le terrain concerné et fixé le prix de vente, lequel était un terrain agricole non constructible en 2010, et il indique que le prix moyen du foncier pratiqué pour l'époque pour un terrain agricole était de 2€ le m2. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 février 2023. Monsieur [Z] [I] a transmis des conclusions N°2 le 10 mai 2023 et des conclusions récapitulatives n°3 le 15 mai 2023, lesquelles sont irrecevables comme étant intervenues après l'ordonnance de clôture du 8 février 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la prescription alléguée sur le fondement de l'article 2224 du code civil La CTG soutient que l'action engagée par Monsieur [I] le 13 novembre 2018, soit plus de 8 ans après l'adoption de délibération N°AP/10/SPI-89-4 du 8 septembre 2010, est prescrite. Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. En matière d'action tendant à voir constater une vente parfaite, il est admis que le fait justifiant l'exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance par la partie titulaire de ce droit du refus de son cocontractant d'exécuter son obligation principale; il convient ainsi de prendre en compte comme point de départ de la prescription la date à laquelle Monsieur [I] a eu connaissance du refus de la CTG succédant au conseil général de réaliser la vente. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le 10 septembre 2010, le Conseil Général de Guyane a approuvé la vente en l'état à Monsieur [I] [Z] d'une parcelle d'environ 27 800m2 à détacher du terrain départemental cadastré AS [Cadastre 2] d'une superficie totale de 3ha02a42ca sis sur la commune de [Localité 8] au lieu dit [Adresse 7],en fixant le prix de vente du terrain à 2€ le m2 (pièce n°2 intimé); - que le 6 février 2014, une modification du parcellaire cadastral est établie concernant la 'cession [Z] [I]' (pièce n°3 intimé); - que les époux [I] ont versé entre les mains du notaire le prix du terrain, soit la somme totale de 53 969,25 euros comprenant les frais de notaire, sur la période du 12 mars 2014 au 31 décembre 2018 (pièce n°4 intimé) ; - que le 15 novembre 2016, le notaire a adressé la déclaration d'intention d'aliéner de la parcelle à la commune de [Localité 8] (pièce n° 6 intimé) - que le 23 décembre 2016, la commune de Remire Montjoly a indiqué renoncer à son droit de préemption concernant le terrain concerné (pièce n°7 intimé) - que par courrier en date du 18 avril 2018, la CTG informe Monsieur [I] de ce que 'la vente à votre profit du terrain cadastré AS [Cadastre 3] à [Localité 8] sera réexaminée par l'assemblée plénière de la Collectivité Territoriale de Guyane'; - que par LRAR en date du 9 juillet 2018, Monsieur [I] a adressé par l'intermédiaire de son conseil un courrier sollicitant après de la CTG le transfert à son profit de la parcelle concernée, courrier auquel la CTG répondait par lettre du 23 août 2018 qu'elle avait transmis ce dossier à son avocat pour instruction. Dans ces conditions, il ressort que c'est à compter du courrier en date du 18 avril 2018 de la CTG ayant pris la suite du conseil général que Monsieur [I] a eu connaissance du refus de cette dernière d'exécuter la vente, cette date constituant ainsi le point de départ de la prescription concernant l'action de Monsieur [I] tendant à voir constater la vente parfaite. Monsieur [I] ayant assigné la CTG le 13 novembre 2018, son action est en conséquence non prescrite et recevable. Sur la vente parfaite en application de l'article 1583 du code civil Aux termes de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. Il est admis que le consentement des parties n'est lié à aucune condition de forme et que la vente d'un immeuble ne saurait être déclarée nulle au seul motif que la convention n'a pas été formée devant notaire. Par ailleurs, une délibération qui accepte la vente d'un bien du domaine privé d'une collectivité territoriale et qui fixe un prix déterminé caractérise une vente parfaite dès la délibération. En l'espèce, il convient de constater que la parcelle concernée qui a ensuite fait l'objet d'un arpentage le 6 février 2014 était parfaitement connue des parties et précisèment déterminée, et que le prix était convenu entre les parties, les paiements ayant débuté le mois suivant la publication de la modification du parcellaire cadastral, étant en outre relevé que le prix convenu a été versé entre les mains du notaire instrumentaire, ceci matérialisant sans contestation possible l'accord de Monsieur [I] sur la vente et le prix fixé. Par conséquent, le juge de première instance a exactement relevé, au vu des éléments ci-dessus énumérés, que les parties ont conclu un contrat de vente sur un bien parfaitement déterminé et et à un prix convenu de deux euros par mètre carré. Dès lors, en présence de cet accord parfaitement établi tant sur la chose que sur le prix, il ne peut qu'être constaté que la vente de la parcelle située à [Localité 8] cadastrée AS [Cadastre 3] d'une contenance de 2ha46a19ca est parfaite, et ce dès la délibération du conseil général de Guyane du 10 septembre 2010. Sur le droit de préemption de la commune La CTG fait valoir que la commune de [Localité 8] a exercé son droit de préemption sur la parcelle concernée, et que ceci écarte toute possibilité de cession au profit de Monsieur [I]. Elle se fonde notamment sur les dispositions de l'article L213-8 alinéa 2 du code de l'urbanisme qui dispose qu'à défaut de cession par acte authentique dans le délai de 3 ans, le droit de préemption de la commune renait et cette autorité administrative peut donc l'exercer. En l'espèce, et conformèment aux pièces visées ci-dessus, le notaire a adressé le 15 novembre 2016 la déclaration d'intention d'aliéner de la parcelle à la commune de Rémire Montjoly (pièce n° 6 intimé), et le 23 décembre 2016, la commune de Remire Montjoly a indiqué renoncer à son droit de préemption concernant le terrain concerné (pièce n°7 intimé). Il est par ailleurs versé aux débats un courrier de la commune de [Localité 8] adressé à Monsieur [Z] [I] en date du 8 novembre 2021 informant ce dernier que : (...) La commune a souhaité user de son droit de préemption suite à la transmission par l'étude notariale de Maître [U] [P] d'une déclaration d'intention d'aliéner la parcelle cadastrée AS [Cadastre 3], sise à [Adresse 9]. Cette décision peut faire l'objet d'un recours (...) Je tenais à vous faire part de cette procédure en votre qualité d'acquéreur. Bien conscient que vous occupez la parcelle depuis plusieurs années, je vous propose de nous rencontrer dans le but d'échanger sur nos attentes respectives et trouver un compromis satisfaisant pour tous. (...) (Pièce n°11 intimé). Il convient cependant de constater que l'article L213-8 du code de l'urbanisme dans son ancienne version du 10 février 1994 applicable au présent litige ne prévoit pas la formalité de déposer une nouvelle déclaration préalable si la vente n'est pas réalisée dans un certain délai . En outre, il ne peut qu'être rappelé qu'à la date de la déclaration d'intention d'aliéner du 24 août 2021 de la commune de Rémire Montjoly, la vente réalisée auparavant au profit de Monsieur [I] a été jugée parfaite par le tribunal judiciaire de Cayenne, décision confirmée par la cour d'appel de céans, étant précisé que la vente était parfaite dès la délibération du conseil général du10 septembre 2010 constatant l'accord sur la chose et le prix. Dans ces conditions, et au vu de l'ensemble de ces éléments, la CTG n'est pas fondée à se prévaloir de ce que la commune aurait finalement souhaité exercer son droit de préemption. Sur le prix dérisoire en application de l'article 1169 du code civil La CTG fait valoir les dispositions de l'article 1169 du code civil, et soutient que le prix du terrain fixé à 2 euros le m2 par la délibération du 10 septembre apparaît dérisoire, ceci empêchant de considérer la vente comme parfaite. Il ressort toutefois du dossier que la parcelle concernée était un terrain agricole qui était non constructible en 2010, ces points n'étant pas contestés. La CTG ne produit par ailleurs au soutien de ses affirmations aucun élément permettant de conclure que le prix fixé par la délibération, lequel a déjà été payé, serait dérisoire au vu du prix moyen du foncier qui était pratiqué à cette époque. De surcroît, il convient de souligner que les époux [I] ont été les primo-occupants de la parcelle depuis 1978 et qu'ils ont eux mêmes procédé à la mise en valeur et le déboisement de cette dernière, étant relevé à titre surabondant qu'ils pourraient se prévaloir d'une prescription acquisitive concernant la parcelle qu'ils occupent depuis. Dans ces conditions, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit que la vente conclue entre la collectivite térritoriale de la Guyane, anciennement le Conseil Général de la Guyane puis le Département de la Guyane d'une part, et Monsieur [Z] [I] d'autre part, est parfaite, suite à la délibération n°AP/10/SPI-89-4, la date de cette délibération devant cependant être rectifiée comme étant la délibération du 10 septembre 2010 et non du 10 septembre 2020. Les autres dispositions du jugement seront confirmées, y étant ajouté que le jugement rendu le 25 janvier 2021 (RG n°18/01660) par le tribunal judiciaire de Cayenne tel que confirmé par la cécision de la cour d'appel de céans fera office de titre de propriété et sera publié à cet égard aux hypothèques. Sur les demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Au regard de la solution apportée au règlement du litige en cause d'appel, la Collectivité Territoriale de GUYANE sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée à payer la somme de 5 000 euros sur ce fondement à Monsieur [Z] [I] au titre des frais exposés en appel. La Collectivité Territoriale de GUYANE sera condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de CAYENNE en date du 25 janvier 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la date de la délibération du conseil général de la Guyane n° AP/10/SPI-89-4 qui est en date du 10 septembre 2010 et non du 10 septembre 2020, Et y ajoutant, DIT que le présent arrêt vaut titre de propriété et sera publié à cet égard aux hypothèques, CONDAMNE la Collectivité Territoriale de Guyane à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 5000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et LA DEBOUTE de sa demande sur ce fondement, CONDAMNE la Collectivité Territoriale de Guyane aux entiers dépens d'appel et autorise Me TSHEFU à recouvrer les siens conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par la Présidente, Aurore Blum, et le Greffier placé, Jessika Paquin, et placé en rang de minutes. Le Greffier La Présidente Jessika Paquin Aurore Blum