Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2023
(n° /2023, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/09047 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZBQ
Décision déférée à la Cour : arrêt du 02 février 2022 - Cour de cassation - pourvoi n°X 20-23.468
APPELANTS
Madame [H] [U] épouse [R]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Xavier HONNET, avocat au barreau de l'AUBE
Monsieur [O] [R]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP SCP GALLAND VIGNES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Xavier HONNET, avocat au barreau de l'AUBE
INTIME
Monsieur [P] [K]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant à l'audience Me Emmanuel FLEURY, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente chambre
Mme Elise THEVENIN-SCOTT, conseillère
Mme Alexandra PELIER-TETREAU, vice-présidente placée faisant fonction de conseillère
Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre DARJ
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, delibéré initalement prévu le 2 novembre 2023 et prorogé au 15 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Par un arrêt auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et de la procédure cette cour, statuant sur l'appel interjeté par Monsieur et Madame [R] à l'encontre du jugement rendu le 23 novembre 2018 par le tribunal de Grande Instance de Paris, ayant en substance, condamné les époux [R], en leur qualité de bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par Monsieur [K] par acte du 25 avril 2017, portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6], à payer à Monsieur [K] la somme de 122 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation dont celle de 60 000 euros séquestrée entre les mains du notaire, a confirmé ledit jugement, aux motifs pris des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dont la cour a inféré :
- que l'envoi d'un courriel ne permet ni d'identifier l'expéditeur et le destinataire ni d'attester sa date de réception
- que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d'application du 9 mai 2018, affirment l'équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel
- qu'en conséquence, l'envoi par Monsieur et Madame [R] du courriel du 9 mai 2017 ne leur a pas permis d'exercer régulièrement leur droit de rétractation et que cet exercice, par l'envoi le 10 mai 2017 de la lettre recommandée alors que le délai de rétractation de dix jours est expiré depuis le 9 mai, est tardif.
Sur le pourvoi formé par Monsieur et Madame [R], la Cour de cassation, par l'arrêt rendu le 2 février 2022, a cassé et annulé ledit arrêt en toutes ses dispositions pour défaut de base légale, rejeté la demande formée par Monsieur [K] au titre des frais irrépétibles et condamné ce dernier à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 3 000 euros faisant grief à la cour de 'n'avoir pas recherché, comme il le lui était demandé, si l'envoi d'un tel document (le courriel du 9 mai 2017) au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25, n'avait pas présenté des garanties équivalentes à celle d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.'
Sur déclaration remise au greffe de la cour le 4 mai 2022, Monsieur [O] [R] et Madame [H] [U] épouse [R], demandent à la cour, par conclusions signifiées le 18 avril 2023 de :
Recevoir les époux [R] en leur appel.
INFIRMER le jugement du 23 novembre 2018 du Tribunal de Grande Instance de Paris en
toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau,
Vu l'article L. 271-1 du code de la Construction et de l'habitation
Vu la promesse unilatérale de vente du 25 avril 2017,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu l'arrêt rendu le 2 février 2022 par la cour de cassation,
Vu les articles 1104, 1112 du Code Civil,
DEBOUTER Monsieur [P] [K] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
ORDONNER la libération de la somme de 61.000,00 € versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, au profit de Monsieur et Madame [R].
A titre infiniment subsidiaire,
Vu l'article 1231-5 du code civil,
REQUALIFIER la clause « indemnité d'immobilisation- séquestre» de la promesse de vente en clause pénale,
REDUIRE à une somme nulle le montant de l'indemnité revenant à Monsieur [K]
En conséquence,
EMENDER le jugement dont appel.
ORDONNER la libération de la somme de 61.000,00 € versée à titre de dépôt de garantie et séquestrée à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, au profit de Monsieur et Madame [R].
En tout état de cause,
CONDAMNER Monsieur [P] [K] à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 30 août 2022 Monsieur [K] demande à la cour de :
Vu l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation,
Vu la Promesse unilatérale de vente en date du 25 avril 2017,
Confirmer le jugement prononcé le 23 novembre 2018 par le Tribunal de grande instance de Paris.
Confirmer le jugement du 23 novembre 2018 prononcé par le Tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a condamné Monsieur [O] [R] et Madame [H] [U] à payer à Monsieur [P] [K] la somme de 122 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation dont 61 000 euros sont séquestrés entre les mains de Maître [M] [D], notaire séquestre conventionnel.
Confirmer le jugement du 23 novembre 2018 prononcé par le Tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a dit que la somme de 61 000 euros correspondant au surplus de l'indemnité d'immobilisation sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2017.
En conséquence,
Débouter les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.
Déclarer mal fondée la prétendue inexécution de mauvaise foi de la promesse unilatérale de vente.
Rejeter la prétention nouvelle en cause d'appel selon laquelle Monsieur [P] [K] n'aurait pas exécuté de bonne foi la promesse unilatérale de vente en date du 25 avril 2017.
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour d'appel de céans considérait que la clause litigieuse devait être requalifiée en clause pénale,
Constater l'existence d'un préjudice financier découlant de la non-réalisation de la vente.
Constater la mauvaise foi des époux [R].
Constater que les époux [R] ont bénéficié d'une exclusivité pour acquérir le bien durant une période de temps déterminée.
Fixer le montant de la clause pénale à la somme de 122 000 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du 25 juillet 2017.
En tout état de cause,
Débouter les époux [R] de toutes demandes contraires au présent dispositif ;
Condamner les époux [R] à verser à Monsieur [P] [K] la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Matthieu Boccon-Gibod en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Condamner les époux [R] aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.
SUR QUOI,
LA COUR
1- L'exercice du délai de rétractation
Monsieur et Madame [R] exposent avoir régulièrement exercé leur droit de rétractation par référence aux dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation dès lors qu'ayant réceptionné le 29 avril 2017 la promesse unilatérale de vente qui leur a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception, ils disposaient d'un délai de 10 jours à compter du 30 avril 2017 pour exercer leur faculté de rétractation soit jusqu'au 9 mai 2017 et qu'ainsi leur pièce n°2 fait foi de l'envoi à l'étude notariale, par courriel le 9 mai 2017, de leur décision de se rétracter, lequel notaire l'a transmis le même jour au notaire de Monsieur [K].
Ils soulignent que Monsieur [K] est bien conscient du caractère déterminant de la preuve de la réception par son destinataire de la décision de rétractation du bénéficiaire, en tentant de discréditer l'attestation et les écrits de Maître [S] notaire en poste depuis 2016 au sein de l'Office Notarial Monassier, signataire de la lettre de notification de la promesse du 26 avril 2017 et interlocutrice apparemment désignée au sein de l'étude pour recevoir toutes notifications relatives à cette opération.
Monsieur [K] rappelle l'obligation légale des acheteurs d'exercer leur droit de rétractation dans un délai de 10 jours conformément aux dispositions de l'article L 271-1 : la notification de la promesse étant intervenue le 29 avril 2017 par lettre recommandée avec avis de réception, le délai de 10 jours courant à compter du lendemain de cette date soit le 30 avril, arrivait à échéance le 9 mai au soir de sorte que la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ayant été adressée le 10 mai 2017 à l'Office notarial au lendemain de l'expiration du délai, n'a pu produire aucun effet.
Sur les garanties équivalentes du courriel quant aux dates de son émission, de réception ou de remise, Monsieur [K] soutient que l'horaire de réception d'un courriel n'est jamais connu cependant que la date d'envoi est fonction de celle programmée sur le serveur de messagerie et qu'une simple modification du fuseau horaire de la boîte de messagerie permet de modifier l'horaire mentionné sur le courriel et de gagner fallacieusement plusieurs heures voire même une journée au besoin.
Il rappelle que l'option offerte par l'article L 271-1 précité vise à pallier l'absence de mécanisme de la lettre recommandée avec avis de réception dans certains pays de l'Union Européenne et que la mise en oeuvre ultérieure de la lettre recommandée électronique admise depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement montre que, pour équivaloir à un recommandé adressé par voie postale, le tiers prestataire doit fournir un horodatage qualifié qui manque en l'espèce, rien ne permettant de confirmer que la teneur du courrier adressé par les époux [R] n'ait pas été manipulée lors de l'envoi.
Il observe que la vérification d'identité prévue dans le cadre de l'envoi de la lettre recommandée n'est pas possible cependant que le courriel dont les époux [R] entendent tirer avantage a été adressé à deux destinataires n'ayant aucunement reçu mandat pour le recevoir, Madame [L] [S] et Madame [A] [B] qui ne représentaient pas le promettant lors de la signature de la promesse et n'en ont jamais été administrateurs.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation :
' Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.
Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.
Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.'
*****
La promesse unilatérale de vente a été reçue par Maître [C] [G], notaire associé de la Société d'Exercice Libéral à forme anonyme ( SEL à forme anonyme) de l'Office notarial 'Monassier & Associés' résidence de [Localité 7], [Adresse 1], selon acte du 25 avril 2017 entre Monsieur [P] [K] d'une part, Promettant assisté par Maître [M] [D] notaire à [Localité 6], et d'autre part Monsieur [O] [R] et Madame [H] [U] épouse [R].
Cet acte a été notifié à Monsieur et Madame [R] par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 29 avril 2017.
Madame [H] [U] a envoyé le mardi 9 mai 2017 à 18 heures 25 à Madame [L] [S], notaire salariée de la SEL à forme anonyme de l'Office notarial Monassier & Associés instrumentaire de la promesse, un courriel, avec copie à son époux Monsieur [O] [R], portant la mention 'importance haute' annonçant 'l'annulation de l'achat de l'appartement de Mr [K] au [Adresse 3] [Localité 6]'
Le même jour, mardi 9 mai 2017 à 18 heures 50, Maître [L] [S] informait par courriel Maître [M] [D], notaire assistant le Promettant lors de la signature de la promesse le 25 avril 2017, de la rétractation de ses clients.
A 18 heures 54 le même jour, Maître [L] [S] accusait réception par courriel à Madame [U] de son courriel et lui indiquait avoir informé le notaire de Monsieur [K].
La computation du délai de rétractation est régie par les articles 641 et 642 du Code de procédure civile selon lesquels :
- article 641 : ' Lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.'
- article 642 : ' Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.'
Il résulte de ces dispositions que le délai de rétractation bénéficiant à Monsieur et Madame [R] expirait le 9 mai 2017 à minuit.
Le courriel par lequel Madame [U], avant l'échéance du délai expirant à minuit, a notifié l'exercice de son droit de rétractation à l'Office notarial ayant reçu la promesse unilatérale de vente, a été envoyé à 18 heures 25 et reçu à la même heure par son destinataire, Maître [L] [S], qui a certifié l'heure de réception selon attestation établie le 5 avril 2019.
La notaire précise dans cette même attestation qu'elle a envoyé à 18 heures 50 au notaire du Promettant, Maître [M] [D], un courriel prévenant sa consoeur dans les termes suivants : ' Je viens d'apprendre que mes clients se rétractent malheureusement de cette acquisition.
En effet, ils ne disposeront pas des fonds nécessaires pour la date initialement prévue leurs propres acquéreurs s'étant désistés.'
Monsieur [K] ne produit aucun élément, notamment le courriel de réception de son notaire, de nature à contredire le caractère simultané de l'envoi et de la réception du message informant Maître [D], notaire assistant le Promettant, de l'exercice par les époux [R] de leur droit de rétractation. Il ne justifie pas non plus d'un indice quelconque pouvant suggérer ou induire une falsification de l'heure d'envoi ou de réception du message, cette hypothèse qu'il se borne à évoquer, ne faisant pas la preuve de sa réalisation.
En outre, l'horodatage qualifié, dont Monsieur [K] soutient que seule cette technique ferait la preuve de la remise, n'est pas exigé par les dispositions de l'article L 271-1 qui visent alternativement à lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ' tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.'
Enfin, le débat sur l'absence de mandant donné par Monsieur [K] à Maître [S] et son assistante, destinataire du courriel de rétractation, est sans emport puisque Maître [S] est sans contestation la notaire des époux [R] et qu'elle a notifié avant l'échéance du délai expirant à minuit, à la notaire de Monsieur [K], Maître [D], la rétractation dont elle venait d'être destinataire.
Partant, il échet de constater que le courriel par lequel la notaire mandaté par les Bénéficiaires de la promesse, a informé la notaire mandaté par le Promettant le 9 mai 2017 à 18 h 50 de la rétractation de Monsieur et Madame [R], fait foi de l'heure de la réception de sorte que le délai de rétractation, contrairement a ce qui a été jugé par le tribunal, a valablement été exercé ouvrant droit à la libération de la somme de 61 000 euros versée à titre d'indemnité d'immobilisation au profit des époux [R].
Il sera donc fait droit, sur infirmation du jugement, aux demandes de Monsieur et Madame [R] et la libération de la somme de 61.000,00 € versée à titre d'indemnité d'immobilisation séquestrée à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, au profit de Monsieur et Madame [R], par le notaire Maître [M] [D] sera ordonnée.
2- Les frais irrépétibles et les dépens
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens mais à le confirmer sur le débouté de Monsieur [P] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.
Ajoutant au jugement, Monsieur [K] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et à verser à Monsieur et Madame [R] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME le jugement excepté en ce qu'il a statué sur les frais irrépétibles ;
Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,
ORDONNE la libération de la somme de 61.000,00 euros (soixante et un mille euros) versée à titre d'indemnité d'immobilisation et séquestrée à la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, au profit de Monsieur [O] [R] et Madame [H] [U] épouse [R] ;
CONDAMNE Monsieur [P] [K] aux entiers dépens ainsi qu'à verser à Monsieur [O] et Madame [H] [U] épouse [R] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles.
La greffière La présidente de chambre
