Cour d'appel, 13 février 2024. 23/01056

ARRET N° du 13 février 2024 R.G : N° RG 23/01056 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLII BD [R] c/ [U] [U] Formule exécutoire le : à : Me Julien BRULLOT la SCP LEJEUNE-THIERRY COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE ARRET DU 13 FÉVRIER 2024 APPELANTE : d'un jugement rendu le 17 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes Madame [C] [R] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-51454-2023-01144 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de REIMS) Représentée par Me Julien BRULLOT, avocat au barreau de REIMS INTIMES : Madame [I] [U] [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocat au barreau de l'AUBE Monsieur [H] [U] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Christophe LEJEUNE de la SCP LEJEUNE-THIERRY, avocat au barreau de l'AUBE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : M. Bertrand DUEZ, président de chambre Madame Claire HERLET, conseiller Madame Christel MAGNARD, conseiller GREFFIER : Madame Lucie NICLOT, greffier DEBATS : A l'audience publique du 09 janvier 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024, ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 février 2024 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Exposé du litige Par contrat du 17 février 2020, M. [H] [U] et Mme [I] [U] ont donné à bail à Mme [C] [R] une maison d'habitation située [Adresse 1]), pour un loyer mensuel de 560 €. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 8 mars 2020. Par courrier en date du 7 septembre 2021, Mme [R] a mis en demeure ses bailleurs d'effectuer des travaux pour la mise en conformité du logement corrélativement aux trouble qu'elle évoque, à savoir : mauvais système de ventilation entraînant la présence de moisissures sur les murs, les plafonds, les matelas, dans les chambres et sur les meubles ; quatre fenêtres défectueuses qui ne ferment pas complètement; des chauffages électriques qui ne fonctionnent pas convenablement ; le garde-corps du premier étage qui ne dispose pas de tous les barreaux ; de l'air froid entrant par les ouvertures destinées aux tuyaux de plomberie dans la salle de bain et la cuisine de l'air froid passant par les interrupteurs et les prises de courant une porte de douche cassée ; l'évier de cuisine dont le système d'évacuation n'est pas correct ; un spot de salle de bain qui ne fonctionne pas ; l'isolation du vitrage de l'insert défectueux de telle sorte que des fumées toxiques pourraient envahir la maison et l'évacuation de l'insert non conforme ; l'absence d'alarme à incendie ; la porte d`entrée qui ne ferme pas correctement et la lanterne extérieure qui n'est pas convenablement fixée. Le 25 juillet 2022, M. [H] [U] et Mme [I] [U] ont délivré à Mme [R], par acte d'huissier remis à personne, un congé pour vente. Une tentative de conciliation a été menée sans succès tel qu'il ressort du constat d`échec de conciliation en date du 1er septembre 2022. Par acte d'huissier en date du 8 novembre 2022, Mme [R] a fait assigner M. [H] [U] et Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Troyes, à son audience du 2 décembre 2022, en vue d'obtenir la nullité du congé pour vente, la mise en conformité du logement avec suspension du versement du loyer pendant l'exécution des travaux et l'indemnisation du trouble de jouissance qu'elle dit avoir subi à hauteur de 2 000 €, le tout avec l'exécution provisoire. Par décision du 17 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a : Dit que le congé pour vendre était valable et le bail résilié en conséquence au 7 mars 2023. Rejeté la demande de mise en conformité du logement ainsi que la demande de suspension des loyers subséquente. Condamne in solidum les époux [U] à payer à Mme [R] la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. Condamné in solidum les époux [U] aux dépens et à payer à Mme [R] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les motifs décisoires de cette décision reprennent notamment le fait que, nonobstant les dysfonctionnements des éléments d'équipement relevés, les bailleurs avaient valablement délivré congé pour vendre à Mme [R] le 25 juillet 2022 et que, dès lors que la locataire était amenée à quitter les lieux, aucune mise en conformité ne sera exigée. S'agissant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance le premier juge a rejeté comme imputables à l'occupation du locataire ou non justifiés plusieurs postes de désordres invoqués, mais a toutefois considéré que l'indécence du logement était partiellement mais suffisamment justifiée par un constat d'indécence établi par la CAF, et que cet état a occasionné un préjudice au locataire qu'il convenait d'indemniser à hauteur de 1 000 €. Le 13 juin 2023 Mme [R] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions. Par ses dernières conclusions signifiées et déposées à la cour le 27 décembre 2023 Mme [R] expose qu'elle a désormais déménagé et ne réside plus dans le logement appartenant aux époux [U]. Elle indique que sa demande tendant à constater l'irrégularité du congé délivré le 25 juillet 2022 est dorénavant sans objet. Madame [R] conteste plus que la somme octroyée pour son trouble de jouissance qu'elle estime insuffisante. Elle sollicite en cause d'appel : D'infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Troyes le 17 mars 2023 en ce qu'il a condamné solidairement M. [H] [U] et Mme [I] [U] à verser à Mme [R] la somme de 1 000 € (mille euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et, statuant à nouveau, de : Condamner solidairement monsieur [H] [U] et madame [I] [U] à verser à Mme [R] la somme de 5.000,00 € au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, Condamner in solidum M. [H] [U] et Mme [I] [U] à verser à Mme [R] la somme de 1.500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner M. [H] [U] et Mme [I] [U] aux entiers dépens. Par conclusions signifiées et déposées à la cour le 19 décembre 2023 les époux [U] interjettent appel incident et sollicitent de : Confirmer le jugement rendu le 17 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes en ce qu'il a : - Validé le congé pour vendre délivré le 25 juillet 2022 par monsieur et madame [U] à Mme [C] [R] ; - Dit que le bail passé entre monsieur [H] [U] et madame [I] [U] et Mme [C] [R] a pris fin le 07 mars 2023. Infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau : Dire que le logement loué à Mme [C] [R] par [H] et [I] [U] sis [Adresse 1] répond aux critères décence définis par les lois et les règlements; Débouter Madame [C] [R] de sa demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance et de ses demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile (bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale) et des dépens ; Condamner Mme [C] [R] à verser à Monsieur [H] [U] et à Madame [I] [U] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Au soutien de leurs prétentions les époux [U] exposent principalement que le départ de Mme [R] des lieux loués rend sans objet la demande d'expulsion suite au congé pour vendre délivré. Ils indiquent que les lieux qui ont été remis à Mme [R] étaient décents lors de l'entrée du locataire et que les désordres existants sont consécutifs à l'occupation de Mme [R], notamment aux dégradations causées et à son absence d'entretien des lieux loués et du jardin. Les intimés soutiennent encore que madame [R] a trouvé un logement et moyennant son départ et l'arrêt de la procédure, a essayé de 'faire chanter' financièrement les propriétaires tout en cherchant à se mettre à l'abri des réparations locatives (nécessairement importantes) qui lui seront demandées en fin de bail. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION 1/ Sur le congé pour vendre Mme [R] ne contestant plus ce congé aux termes de ses dernières conclusions et les époux [U] sollicitant la confirmation de la décision déférée sur ce point, cette disposition sera confirmée. 2/ Sur la mise en conformité du logement La validité du congé pour vendre délivré par les bailleurs le 25 juillet 2022, aujourd'hui non contestée, rend sans objet la demande de remise en état des lieux formulée en première instance par Mme [R]. La décision déférée sera donc également confirmée sur ce point. 3/ Sur le préjudice de jouissance du locataire. L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.' A ce titre le bailleur est tenu notamment de : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; L'article 7 d) de ce même texte impose au locataire : De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; L'article 1730 du code civil dispose quant à lui : S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L'examen des troubles de jouissances restant contestés en appel par Mme [R], devra être effectué par comparaison entre l'état des lieux d'entrée signé contradictoirement par les époux [U] et Mme [R] le 8 mars 2020 (pièce appelante n° 2) et le constat de 'non-décence' établi par la CAF de l'Aube le 29 novembre 2022 (pièce appelante n° 12) pour déterminer d'une part l'existence ou pas d'une 'non-décence' et d'autre part pour imputer cette 'non-décence' à la carence du bailleur ou au défaut d'entretien du locataire. 3-1/ En l'espèce, il sera liminairement relevé par la cour qu'aux termes de ses conclusions d'appel Mme [R] ne conteste pas en totalité les motivations de la décision déférée quant aux désordres retenus par le juge des contentieux de la protection. Mme [R] indique en effet : ' En l'espèce, le jugement dont appel relève à juste titre l'indécence du logement caractérisée par l'insuffisance de ventilation, la présence d'humidité dans une chambre et l'absence d'étanchéité des ouvertures.' Maintenant sa contestation de certains des désordres non-retenus par le premier juge, Mme [R] soutient devant la cour : Qu'il ne saurait lui être imputable une mauvaise évacuation de l'évier en cuisine Qu'elle avait bien procédé à l'entretien du poêle à bois 3-1-1/ Toutefois comme le relève justement le premier juge si la pente de l'évacuation de l'évier de la cuisine était insuffisante les obstructions auraient été systématiques. Le débouchage de l'évier constitue évidemment un poste d'entretien à la charge du locataire de sorte que le bailleur ne saurait être tenu responsable de ce fait. 3-1-2/ Enfin les pièces versées aux débats quant à l'entretien de l'insert bois sont de nature à justifier du laxisme de la locataire dans l'entretien des locaux et de sa volonté de tromper la juridiction d'appel. En effet il sera relevé que le constat de non-décence de la CAF de l'Aube relève à ce titre : ' La locataire estime que l'entretien du poêle est trop onéreux car l'installation nécessite le déplacement du poêle pour l'entretien. De ce fait elle n'utilise plus ce mode de chauffage.' Ce constat a été fait le 24 octobre 2022 par la CAF (pièce n° 9). Or la pièce produite en appel par Mme [R] pour justifier d'un entretien normal de cet équipement est un certificat de ramonage en date du 10 novembre 2022 (pièce appelante n° 11) Manifestement Mme [R] a réalisé un ramonage du poêle après le passage de la CAF pour se couvrir de toute responsabilité de ce chef. Le rejet de ces deux désordres par le premier juge sera confirmé. 3-2/ Le premier juge a retenu la non-décence du logement sur trois désordres : Absence de fermeture correcte (étanchéité) des fenêtres du salon et de la porte d'entrée Défaut de ventilation en salle de bains - toilettes- -cuisine. Absence de détecteurs de fumée. 3-2-1/ L'état des lieux d'entrée porte la mention de 'bon état' pour les portes et fenêtres du salon et des trois chambres. Le rapport de la CAF mentionne que : ' les menuiseries des portes et fenêtres sont en mauvais état : problèmes d'ouverture d'infiltration... La porte (d'entrée) semble avoir été forcée.' (page 3/8) Il ressort de la comparaison de ces deux documents que le dysfonctionnement relevé par la CAF le 24/10/2022 provient manifestement d'un défaut de soins de ces éléments d'équipement par la locataire ou les personnes dont elle doit répondre, puisque ceux ci n'étaient affectés d'aucun problème lors de l'état des lieux d'entrée et que Mme [R] ne justifie aucunement en cours de bail avoir alerté les bailleurs d'un mauvais fonctionnement des portes et fenêtres apparu depuis son entrée dans les lieux. Dès lors ce désordre, retenu par le premier juge ne sera pas repris en appel. 3-2-2/ Concernant le défaut de ventilation du logement et l'apparition de moisissures dans le logement en salle de bain, toilettes et dans une chambre, le premier juge relève que le mauvais fonctionnement de la VMC du logement est consécutif à la fois à une absence d'entretient imputable à la locataire et par le défaut de changement des piles du bloc moteur de la VMC imputable aux bailleurs. S'il est incontestable que la VMC n'est pas correctement nettoyée par la locataire et se trouve fortement encrassée comme l'indique le rapport de l'entreprise Benard Electricité (pièce intimé n° 16) rien n'indique qu'il faille changer cet équipement plutôt que le nettoyer. Toutefois la défaillance de ventilation du logement est également consécutive à l'absence de grille d'entrée d'air sur les fenêtres des pièces sèches (rapport CAF page 6/8) de sorte que cette carence, imputable au bailleur constitue également et partiellement la cause d'un défaut de ventilation du logement. 3-2-3/ Enfin il n'est pas contesté que le logement ne comprend pas de détecteur de fumée alors que cette absence était déjà notée dans l'état des lieux d'entrée. Comme le relève le premier juge l'absence de cet élément de sécurité est de nature à mettre le locataire en danger et incombe au bailleur. 3-3-4/ Pour le surplus, la cour adoptera au visa de l'article 955 du code de procédure civile les motivations par lesquelles le premier juge a rejeté les autres désordres, soit pour défaut de justification du désordre lui-même, soit en relevant une imputabilité du désordre à l'entretien défaillant de la locataire (évacuation évier cuisine/ isolation du logement/ dégradation des gardes corps/ porte de douche, chauffage électrique et spot salle de bains/ entretien de l'insert bois/ actualisation du tableau électrique. En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a retenu une indécence du logement mais seulement pour ce qui concerne une insuffisance de ventilation entraînant des moisissures, désordre partiellement imputable au bailleur, et une absence de système de détection des fumées, carence entièrement imputable au bailleur. Il s'ensuit que la réduction des désordres imputables au bailleur conduira la cour à infirmer partiellement la décision déférée quant au montant des dommages-intérêts alloués à Mme [R]. En conséquence, eu égard aux motivations ci-dessus, à la durée d'occupation de Mme [R] (trois ans), à la dénonciation des troubles par le locataire à compter du 7 septembre 2021, les dommages-intérêts consécutifs au trouble de jouissance subis par la locataire du chef des bailleurs seront réduits à la somme de 500,00 €. 4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d'équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l'autre partie. Les époux [U] étant tenus à dommages-intérêts en première instance comme en appel resteront tenus des dépens de première instance et des frais irrépétibles de procédure de première instance, ces derniers étant cependant réduits à 300 €. Les époux [U] succombant à l'appel seront tenus des dépens d'appel et devront payer à Mme [R] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel. Par ces motifs La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de la déclaration d'appel et de l'appel incident. Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 17 mars 2023 en ces dispositions ayant : Déclaré valide le congé pour vendre délivré par les bailleurs à Mme [R] le 25 juillet 2022. Constaté que le bail souscrit entre les époux [U] et Mme [R] avait pris fin le 7 mars 2023. Rejeté la demande de mise en conformité du logement ainsi que la demande de suspension du paiement des loyers sollicitées par Mme [R]. Déclaré que l'état du logement avait causé à Mme [R] un trouble de jouissance imputable aux bailleurs. Condamné les époux [U] aux dépens de première instance. Infirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 17 mars 2023 en ses dispositions fixant le montant des frais irrépétibles de procédure, le préjudice de jouissance de Mme [R] et condamnant à cette somme les époux [U]. Statuant de nouveau sur ces seules dispositions : Condamne solidairement M. [H] [U] et Mme [I] [U] à payer à Mme [C] [R] la somme de 500,00 € (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance dans l'occupation du logement sis [Adresse 1]). Condamne solidairement M. [H] [U] et Mme [I] [U] à payer à Mme [C] [R] la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles de procédure de première instance. Y ajoutant : Condamne solidairement M. [H] [U] et Mme [I] [U] aux dépens d'appel. Condamne solidairement M. [H] [U] et Mme [I] [U] à payer à Mme [C] [R] la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel. Le greffier Le président