Cour d'appel, 07 novembre 2023. 22/05296

N° RG 22/05296 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ON3B ------------ Etablissement Public ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER (EPF) DE [Localité 9] C/ [C] [V] [Y], [U] [C] [D] [Y] -------------- APPEL D'UNE DECISION DU : Juge de l'expropriation de BOURG EN BRESSE du 22 Juin 2022 RG : 20/00010 COUR D'APPEL DE LYON 1ère CHAMBRE CIVILE- EXPROPRIATIONS ARRET DU 07 Novembre 2023 APPELANT : L' ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 9] (EPF de [Localité 9]) [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Nicolas GAUTIER de la SELARL BG AVOCATS, avocat au barreau de LYON INTIMES : Monsieur [C] [V] [Y] né le 13/09/1950 à [Localité 7], [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] Monsieur [U] [C] [D] [Y] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentés par Me Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON - ayant pour avocat plaidant Me Sabine BEDNAR, avocat au barreau de LYON En présence de : Madame [S] [X] représentant Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques du département de [Localité 9], Commissaire du gouvernement [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023 Date de mise à disposition : 31 Octobre 2023 prorogé au 07 Novembre 2023, les parties dûment avisées conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience tenue par Olivier GOURSAUD, président, et Stéphanie LEMOINE, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, désignés conformément à l'article L 211-1 du Code de l'expropriation, assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Composition de la Cour lors du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile; Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ''' EXPOSE DU LITIGE MM [C] et [U] [Y] sont propriétaires de parcelles cadastrées section [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 6], situées [Adresse 8]. Les propriétaires ont régularisé une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) le 25 juin 2019 après avoir signé une promesse de vente du tènement immobilier avec la société Choun le 16 mai 2019. Par arrêté du 18 septembre 2020 dûment notifié, l'Etablissement public foncier de [Localité 9] (l'EPF de [Localité 9]) a informé les propriétaires de la mise en oeuvre de son droit de préemption et proposé le prix de 850 000 euros. Par courrier du 4 octobre 2020, le notaire des propriétaires a informé l'EPF de [Localité 9] de leur refus du prix proposé et du maintien du prix de 1 250 000 euros, validé par délibération du conseil municipal de [Localité 12] du 21 août 2020. L'EPF de [Localité 9] a saisi le juge de l'expropriation par mémoire du 28 octobre 2020. Par jugement mixte du 7 avril 2021, le juge de l'expropriation de Bourg-en-Bresse a: - dit que l'intervention volontaire de la société Choun est irrecevable, - fixé la date de référence au 4 avril 2017, - avant dire droit, a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [K], expert près la cour d'appel de Lyon. L'expert a rendu son rapport le 5 octobre 2021. Par jugement du 22 juin 2022, le juge de l'expropriation de Bourg-en-Bresse a: - fixé la valeur du bien préempté à la somme de 1 210 760 euros, - condamné l'EPF de [Localité 9] à payer aux consorts [Y] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 19 juillet 2022, l'EPF de [Localité 9] a relevé appel du jugement. Par dernières conclusions, déposées le 14 avril 2023, l'EPF de [Localité 9] demande de : Infirmer le jugement en ce qu'il fixe le prix du bien préempté, c'est-à-dire le terrain situé [Adresse 8] et cadastré section [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 6], à la somme de 1.210.760 euros ; Débouter les consorts [Y] de leur appel incident et rejeter l'ensemble de leurs prétentions ; Et statuant à nouveau : A titre principal : ' constater que, compte tenu du courrier de M. [Y] en date du 5 octobre 2021, les consorts [Y] doivent être regardés comme ayant renoncé à vendre le bien préempté ; ' juger qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de fixation du prix du bien préempté, compte tenu du renoncement des consorts [Y] à vendre le bien préempté ; A titre subsidiaire : ' fixer le prix du bien préempté à la somme de 850.000 €. Par conclusions notifiées le 23 mars 2023, les consorts [Y] demandent de: Déclarer irrecevable la demande de l'EPF de [Localité 9] tendant à, A titre principal : ' constater que, compte tenu du courrier de M. [Y] en date du 5 octobre 2021, les consorts [Y] doivent être regardés comme ayant renoncé à vendre le bien préempté ; ' juger qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de fixation du prix du bien préempté, compte tenu du renoncement des consorts [Y] à vendre le bien préempté ; Déclarer non fondée et rejeter la demande de L'EPF de [Localité 9] tendant à, A titre principal : ' constater que, compte tenu du courrier de M. [Y] en date du 5 octobre 2021, les consorts [Y] doivent être regardés comme ayant renoncé à vendre le bien préempté ; ' juger qu'il n'y a plus lieu de statuer sur la demande de fixation du prix du bien préempté, compte tenu du renoncement des consorts [Y] à vendre le bien préempté ; Débouter l'EPF de [Localité 9] de sa demande de voir « fixer le prix du bien préempté, à la somme de 850.000 € ». Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'EPF de [Localité 9] à payer à MM [C] et [U] [Y] la somme de 1 500 euros à chacun, au titre de l'article 700 du cpc. Réformer le jugement en ce qu'il a fixé la valeur du bien préempté à la somme de 1 210 760 euros, se décomposant comme suit : - valeur de la maison : 500 760 € - valeur du terrain constructible : 750 000 € - moins-value lié au surcoût de la dépollution : - 40 000 € Statuant à nouveau, fixer la valeur du bien préempté (parcelles cadastrées [Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 6] situées sur le territoire de la commune de [Localité 12]) à la somme de 1 323 860 euros, à savoir : - valeur de la maison : 613 860 euros - valeur du terrain constructible : 750 000 euros - moins-value liée au surcoût de la dépollution : - 40 000 € A titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la valeur du bien préempté à la somme de 1 210 760 euros, se décomposant comme suit : - valeur de la maison : 500 760 € - valeur du terrain constructible : 750 000 € - moins-value lié au surcoût de la dépollution : - 40 000 € Juger ne pas être valablement saisie par le commissaire du gouvernement dont les conclusions ne contiennent aucun appel incident. A titre subsidiaire, débouter le commissaire du gouvernement de sa demande de voir « fixer le montant du prix de vente de l'ensemble immobilier préempté à la somme de 1 190 000 euros » et subsidiairement, « prononcer un non-lieu à statuer sur la procédure en fixation du prix du bien préempté par l'EPF de [Localité 9] ». Y ajoutant, condamner l'EPF de [Localité 9], à payer à MM [C] et [U] [Y] la somme de 5 000 euros, soit 2 500 euros à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Par conclusions, déposées le 28 avril 2023, le commissaire du gouvernement demande de : A titre principal Prendre en compte les premières écritures du commissaire du gouvernement du 8 décembre 2022 'qui est une réformation du jugement du 22 juin 2022", fixer le montant du prix de vente de l'ensemble immobilier préempté à la somme de 1.190.000 euros, A titre subsidiaire; Prononcer un non-lieu à statuer sur la procédure en fixation du prix du bien préempté par l'EPF de [Localité 9]. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la recevabilité de l'appel incident formé par le commissaire du Gouvernement Il résulte des articles 542, 909 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'intimé forme un appel incident et ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que déclarer irrecevables ces conclusions, l'appel incident n'étant pas valablement formé. Ainsi que le soutiennent MM [C] et [U] [Y], alors que le commissaire du Gouvernement conteste dans ses conclusions la valeur du bien préempté, fixée par le jugement déféré à la somme de 1.210.760 euros, en sollicitant qu'elle soit fixée à la somme de 1.190.000 euros, il ne demande pas, dans le dispositif de ses conclusions, l'infirmation du jugement. Et contrairement à ce qui est allégué par le commissaire du Gouvernement, la demande d'infirmation du jugement n'est pas plus formée dans ses premières conclusions. En conséquence, il convient de déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement. 2. Sur le non-lieu à statuer sur la demande de fixation de la valeur du bien préempté Selon l'EPF de [Localité 9], M. [C] [Y] a informé les parties, par lettre du 5 octobre 2021, qu'il renonçait à l'aliénation du bien, sans que le mémoire récapitulatif des consorts [Y] ne revienne sur cette renonciation, de sorte, d'une part, que le jugement déféré, qui ne constate pas cette renonciation, doit être annulé et, d'autre part, que la cour doit prononcer le non-lieu à statuer. Selon les consorts [Y], cette demande, dont le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse n'était pas valablement saisi et donc formée pour la première fois en appel, à défaut d'avoir été formée dans le dispositif des dernières conclusions de première instance, est irrecevable en raison de sa nouveauté. Ils ajoutent que cette demande est en tout état de cause mal fondée, la lettre litigieuse ne constituant pas un mémoire au sens de l'article R. 311-20 du code de l'expropriation. Enfin, ils indiquent que dans leur mémoire récapitulatif du 3 mai 2022, ils informent le juge de l'expropriation de leur volonté de vendre leur bien préempté, ce qui vaut renonciation de M. [C] [Y] aux termes de sa lettre du 5 octobre 2020. Réponse de la cour La demande d'annulation du jugement déféré ne figurant pas dans le dispositif des conclusions de l'EPF de [Localité 9], la cour n'en est pas saisie, en application de l'article 954 du code de procédure civile. Suivant une lettre du 5 octobre 2021 adressée au juge de l'expropriation, M. [C] [Y] a informé ce dernier qu'il renonçait à aliéner le bien préempté. Il n'est pas contesté que l'EPF de [Localité 9] a demandé, en conséquence, par mémoire du 29 décembre 2021 au juge de l'expropriation de dire n'y avoir lieu à statuer sur la demande en fixation du prix du bien préempté en raison du renoncement à l'aliénation et a maintenu cette prétention dans les mémoires suivants du 4 mars 2022 et du 2 mai 2022. La demande, qui n'est pas présentée pour la première fois en appel, est donc recevable. Néanmoins, il est justifié que par un mémoire daté du 3 mai 2022, adressé au juge de l'expropriation de Bourg-en-Bresse, les consorts [Y] lui ont demandé de « s'assurer qu'ils veulent effectivement vendre le bien préempté (...), à titre principal, fixer le prix dudit bien préempté à la somme de 1 363 860 euros (...). » MM [C] et [U] [Y] sont ainsi clairement revenus sur cette renonciation à aliéner le bien, de sorte qu'il y a bien lieu de statuer sur la demande de fixation de la valeur du bien préempté. 3. Sur la valeur du bien préempté Sur la date de référence Les parties ne contestent pas la date de référence, qui a été fixée au 4 avril 2017 par le jugement du 7 avril 2021, par des motifs pertinents expressément adoptés par la cour. A cette date, le PLU approuvé le 14 mars 2017, rendu exécutoire le 4 avril 2017, classe le terrain préempté, d'une superficie totale de 11 653 m2, comme suit: - zone UA pour la parcelle cadastrée [Cadastre 2] comprenant la maison d'habitation et le jardin, ainsi que pour une petite partie de la parcelle cadastré [Cadastre 5] accueillant la piscine; - zone 1AU, faisant l'objet d'un projet d'aménagement, pour la parcelle cadastrée [Cadastre 5] et le surplus de la parcelle [Cadastre 6], comprenant un hangar, des bâtiments liés à un ancien dépôt de commerce de carburant et de bois. Sur la qualification des parcelles Selon MM [C] et [U] [Y] la qualification de terrain à bâtir est justifiée, les terrains étant situés dans un secteur désigné comme constructible et bénéficiant des réseaux en électricité et eau potable. Ils ajoutent que station d'épuration est en service depuis janvier 2021. Selon l'EPF de [Localité 9], la qualification de terrain à bâtir ne saurait être retenue, les réseaux n'apparaissant actuellement pas suffisants pour accueillir, ainsi qu'il est prévu dans l'OAP 1 « Centre bourg- partie Nord », 36 logements à l'hectare. Réponse de la cour Selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. En l'espèce, ainsi que l'a à juste titre retenu le premier juge, les parcelles sont desservies par une voie d'accès, des réseaux d'eau et d'électricité, et bénéficient d'un assainissement suite à la construction d'une station d'épuration, de sorte qu'elles peuvent être qualifiées de terrain à bâtir. Il est ajouté que le terrain a été classé en zone constructible pour la parcelle [Cadastre 2] et la partie [Cadastre 6] accueillant la piscine et autour de la maison, le reste du terrain, classé en zone AU, faisant l'objet d'un projet d'aménagement. Par ailleurs, une OAP encadre l'urbanisation de secteur. Le jugement est donc confirmé de ce chef. Sur la pollution des sols L'EPF de [Localité 9] soutient que la pollution des sols constitue un élément de la consistance du bien, de nature à affecter la valeur du bien préempté, qui doit être prise en compte. Il fait essentiellement valoir que: - une large partie du terrain constitue une friche jonchée de matériaux et anciens véhicules abandonnés, ainsi que des hangars, - ces bâtis sont liés à l'activité exercée antérieurement de station service et à la présence d'une pompe de distribution de 60 000 litres d'essence, - cette activité a fait l'objet d'une déclaration au titre de la réglementation sur les installations classées pour l'environnement, - la somme de 40 000 euros retenue par le juge de l'expropriation au titre du surcoût nécessaire à la dépollution du sol est insuffisante, - cette estimation prend en compte la réutilisation des terres polluées alors que cela n'est pas autorisé, - la partie haute du terrain n'a fait l'objet d'aucune investigation alors qu'il s'agit de l'emplacement des logements et des terrains projetés, - l'état réel de pollution des sols sur l'ensemble du terrain est ignoré, - l'expert n'a pas rejeté l'évaluation du coût de la dépollution qui avait été faite par la société Choun à hauteur de 200 000 euros, - il existe une grande incertitude sur le coût de la dépollution du terrain qui doit être prise en compte. MM [C] et [U] [Y] soutiennent que: - l'EPF n'a jamais produit aucune étude ou rapport qui démontrerait la présence d'une quelconque pollution, seule étant établie une précédente activité liée à la vente de carburant domestique; - lors de l'expertise, l'EPF pouvait adresser des dires à l'expert, ce qu'il n'a pas fait; - le rapport d'expertise est clair et précis et le coût de la dépollution correctement apprécié. Réponse de la cour Le propriétaire exproprié devant supporter la charge de la remise en état des sols, il convient de tenir compte du coût que représente la dépollution des sols pour fixer le montant de l'indemnité. L'expert [K], désigné par le juge de l'expropriation, a réalisé sa mission en répondant de façon précise et complète aux questions qui lui étaient posées. Il a disposé de l'ensemble des pièces produites par les parties, entendu chacune d'entre elles et a répondu à leurs dires. Il n'existe aucune critique sérieuse de nature à remettre en cause l'analyse et les conclusions de l'expert judiciaire qui a complètement et objectivement rempli sa mission. Dès lors, c'est sur la base de ce rapport que la cour s'appuie pour déterminer le coût de la dépollution. L'expert a visité les lieux trois fois et les investigations lui ont permis de confirmer une activité d'achat et vente de fioul par l'existence dans le passé de cuves, qui n'existent plus aujourd'hui. Par ailleurs, a été identifiée une activité ancienne de commerce de bois. Selon l'expert, « les investigations spécifiques aux installations classées pour la protection de l'environnement montrent que le terrain a fait l'objet en 1984 d'une déclaration à la Préfecture au titre des installations classées. (...) Un programme de 11 sondages est élaboré sur la base de l'étude historique. Un programme analytique comprenant les pack ISDI (Installation de stockage de déchets inertes) et stations est élaboré pour 26 échantillons provenant des prélèvements. (...) Les résultats anormaux concernent essentiellement des HCT (hydro carbures totaux) disséminés au niveau et autour des cuves et des fluorures en un point singulier. L'évaluation du désamiantage concerne un abri de jardin et un poulailler avec une couverture en fibrociment contenant de l'amiante. (...) Il a été retrouvé au droit des cuves des concentrations relativement faibles en HCT et fluorures, nécessitant un traitement particulier. Les fluorures sont présents de manière localisée en surface entre 0 et 1 m. Ils sont probablement d'origine anthropique par l'apport de remblais. Les HCT se répartissent de manière plus diffuse autour des cuves à des profondeurs variant de à 3 m. Les fractions d'hydrocarbures analysées sont caractéristiques d'hydrocarbures type mazout, diesel et gazole, ce qui correspond aux stockages d'anciennes cuves sur le terrain. (..) Les terres imprégnées d'hydrocarbures pourront être évacuées en ISDI (installations de stockage de déchets inertes) (...) Les terres contaminées devront être orientées vers une ISDI + (installation de stockage de déchets inertes particulières ayant obtenu des critères moins contraignants moyennant des aménagements spécifiques) ou ISDND (installation de stockage de déchets non dangereux) (...). Alors que l'EPF de [Localité 9] n'a contesté durant l'expertise ni la méthode de sondage retenue par l'expert, ni la proposition de réutiliser certaines des terres polluées, il n'est plus fondé à invoquer une pollution plus large que celle retenue par l'expert ou des méthodes d'évacuation des terres différentes pour soutenir l'existence d'un surcoût supérieur pour le promoteur. De même, compte tenu de la précision du rapport d'expertise, qui se positionne sur toutes les questions qui lui étaient posées de manière détaillée et scientifique, l'EPF de [Localité 9] n'est pas fondé à soutenir qu'il existe une grande incertitude sur le coût de la dépollution du terrain. En l'espèce, l'expertise conclut que le coût lié au traitement des terres imprégnées s'élève à la somme de 40 000 euros, qu'il y a donc lieu de déduire de la valeur du tènement. Le jugement est donc confirmé de ce chef. Sur la valeur de la maison et du terrain d'aisance L'EPF de [Localité 9] soutient qu'il convient de retenir un terrain d'aisance d'une surface de 2275 m2 au prix de 1 875 euros le m2 ou à tout le moins de 1844 euros le m2. Il fait valoir que: - pour protéger la maison de l'opération d'aménagement prévue par le PLU et plus particulièrement par l'OAP 1, une surface de terrain de 2 275 m2 est nécessaire, - le terme de comparaison du 2 avril 2015 pour un prix de 1 433 le m2 produit par le commissaire du Gouvernement correspond au prix du marché dans le secteur visé; - la vente du 10 janvier 2020, qui retient une valeur de 2 361 euros/m2, ne peut être retenue comme terme de référence, s'agissant d'une maison de catégorie supérieure à la maison des consorts [Y], entourée de champs, ne subissant aucun vis à vis, située à moins d'1km du centre ville de [Localité 12]; - de même, la vente du 26 juillet 2022 à [Localité 11] ne peut être utilisée comme terme de référence alors que le bien est situé dans le Rhône et concerne une maison dans un quartier résidentiel, face à la forêt; - la circonstance que la maison soit destinée à une opération de marchands de biens et de promotion est sans incidence, la consistance du bien préempté s'appréciant à la date du jugement de 1re instance. MM [C] et [U] [Y] soutiennent que: - une superficie de 1653 m2 est largement suffisante pour protéger la maison de l'opération d'aménagement voisine; - le schéma du PLU prévoit un classement en zone UA pour 1 600 m2 et un classement en zone AU pour 10 000 m2, cette dernière correspondant à l'urbanisation future; - l'EPF propose des termes de comparaison datant de 2015, qui sont trop anciens; - une vente du 10 janvier 2020 passée à [Localité 12] pour un prix de 2 361 euros/m2 apparaît plus pertinente car si la maison est de catégorie supérieure, elle est moins bien située et est classée en zone A, sans aucune possibilité de construire; - l'avis de valeur de l'agence immobilière Only retient un prix de 2 514 euros/m2, - des ventes passées à [Localité 11], [Localité 10] ou [Localité 12] permettent de retenir un prix supérieur à celui proposé par l'EPF; - la maison est destinée à une opération de marchands de biens et a donc un fort potentiel. Réponse de la cour En application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Il est néanmoins précisé que ne peut être pris en compte l'usage futur des parcelles ou la plus-value apportée par les opérations urbanistiques prévues par l'autorité expropriante, de sorte que la circonstance que la maison soit destinée à une opération de marchands de biens, ainsi que le font valoir les consorts [Y] est sans incidence. Ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge, pour l'évaluation des parcelles, il y a lieu de faire application de la méthode par comparaison portant sur des bâtis à usage d'habitation et terrains de zonage identiques dans le même périmètre géographique. La superficie de 1653 m2, proposée pour le terrain d'aisance de la maison d'habitation de 260 m2, est largement suffisante pour protéger la maison de l'opération d'aménagement voisine, ce qui a, en outre, l'avantage de correspondre avec le schéma du PLU, qui prévoit un classement en zone UA pour 1 600 m2 et un classement en zone AU pour 10 000 m2, cette dernière correspondant à l'urbanisation future. Par ailleurs, c'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu : - que, l'avis de valeur de la société Only, agence immobilière des consorts [Y], ne peut être pris en considération à défaut d'actes définitifs de vente démontrant que les transactions ont été finalisées aux prix indiqués, - que, l'un des termes de comparaison inclut une vente du 2 avril 2015, qui est trop ancien pour être représentatif de la valeur vénale de la maison, - qu'il n'y a pas lieu de privilégier la transaction du 10 janvier 2020 à [Localité 12], qui porte sur une maison d'une catégorie supérieure à celle des consorts [Y] et doit donc être prise en compte au même titre que les autres transactions retenues, - que les autres termes de comparaison (9 août 2018, 4 mai 2018, 16 novembre 2017, 16 octobre 2019 et 10 janvier 2020), plus récents, qui portent sur des biens aux caractéristiques proches de celles du bien exproprié doivent être retenus, - que le moyenne des termes est donc de 1926 euros/m2, soit la valeur vénale globale de (260 X 1926) 500 760 euros pour la maison et le terrain attenant. Pour confirmer le jugement, la cour ajoute que: - la vente du 26 juillet 2022 d'une maison d'habitation située à [Localité 11], ne peut être retenue comme terme de comparaison, s'agissant d'une commune située dans le Rhône, dont le marché est bien distinct de celui du département de [Localité 9] et concerne une maison d'habitation située en zone UH du PLU, dans un quartier résidentiel, face à une forêt, - à défaut pour les consorts [Y] de produire les actes de vente correspondants à l'étude de marché réalisée par l'agence immobilière Only, celle-ci ne peut être retenue, - les projets susceptibles d'être mis en oeuvre sur le bien préempté n'ont pas à être pris en compte pour déterminer son prix de vente, qui doit être fixé au regard du prix des autres maisons individuelles ayant des caractéristiques similaires et situées dans un secteur comparable. Sur la valeur du terrain à bâtir L'EPF de [Localité 9] soutient que le surplus du terrain doit être évalué à la somme de 42,65 euros/m2. Il fait valoir: - qu'il faut tenir compte de l'encombrement du terrain, - que les ventes de terrain à bâtir du 20 novembre 2017, 19 juillet 2018 et 14 mars 2022 à [Localité 12], permettent de retenir une valorisation de 50 euros/m2 pour les terrains non encombrés classés en zone AU et une valorisation comprise entre 84 euros/m2 et 92,54 euros pour les terrains classés en zone UB, qui sont des zones prêtes à construire, - la valeur de 75 euros le m2 retenue par le juge de l'expropriation est excessive. Les consorts [Y] soutiennent que le jugement ayant retenu une valorisation à hauteur de 75 euros le m2 pour une surface de 10 000 m2 doit être confirmé. Ils font valoir que: - l'EPF se fonde essentiellement dur le terme du 20 novembre 2017, alors que le permis de construire a été accordé sous l'empire du POS, qui avait beaucoup moins de potentiel et que la vente fait suite à une convention de portage de l'EPF du 19 mai 2013, que la ventilation des parcelles ne figure pas dans l'acte et que le prix d'acquisition est susceptible d'avoir pris en compte le coût de démolition de la ferme existante, même si cela n'est pas indiqué; - l'EPF distingue la ferme et ses parcelles attenantes du terrain à bâtir qu'il valorise à 50 euros/m2 sans que cette division des parcelles ne corresponde à l'esprit de la transaction, - les termes de comparaison du commissaire du gouvernement sont en zone 1AU à [Localité 12] et les communes voisines et malgré leur ancienneté, l amoyenne du prix s'élève à 75 euros/m2, soit en, dessous de la zone UB. Réponse de la cour C'est par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu : - que, la transaction faite le 20 novembre 2017 dont l'EPF de [Localité 9] se prévaut ne peut être prise en compte car elle fait suite à une convention de portage de l'EPF du 19 mars 2013, pour laquelle une acquisition a été effectuée le 22 mars 2013, de sorte que le prix de vente en 2017, correspond à un prix déterminé en 2013. De plus, la ventilation des parcelles ne figure pas dans l'acte de vente et le prix d'acquisition est susceptible d'avoir pris en compte le coût de la démolition de la ferme existante, ce qui impacte directement sa valorisation; - que, même en comparaison des termes complémentaires de l'EPF de [Localité 9], allant de 84 à 92,54 euros pour des terrains classés en zone UB, immédiatement urbanisables, la valeur de 75 euros le m2 retenue pour le terrain 1AU des consorts [Y] est justifiée au regard de l'ensemble de la moyenne des termes de comparaison produits par le commissaire de gouvernement et repris à leur compte par les consorts [Y], qui sont tous situés dans une zone à urbaniser 1AU à [Localité 12] ou les communes voisines. Pour confirmer le jugement ayant retenu une valorisation à hauteur de 75 euros le m2 pour une surface de 10 000 m2, soit un total de 750 000 euros, la cour ajoute que: - l'EPF de [Localité 9] ne fournit qu'un terme à 50 euros/m2 sur la commune de [Localité 12] en zone 1AU, ce qui n'est pas représentatif, - l'EPF de [Localité 9], qui se borne à affirmer que le coût du désencombrement du terrain préempté doit être pris en compte, ne produit aucun document à l'appui de ses allégations, propres à en justifier le principe et l'étendue, de sorte que ce moyen doit être rejeté, - l'EPF de [Localité 9], qui affirme que le coût des travaux nécessaires pour permettre une remise en état du site avant l'engagement des travaux d'aménagement doit être pris en compte n'en précise pas plus la teneur, étant précisé que dans l'estimation de la valeur de la parcelle, a été pris en compte le fait qu'elle soit classée en zone AU, ce qui signifie que des travaux de viabilisation doivent être effectués, ainsi que le coût lié à sa dépollution, de sorte que ce moyen doit également être rejeté. Valeur vénale globale Au regard de l'ensemble de ces éléments, la valeur vénale globale du tènement s'élève à la somme de 500 760 euros (valeur de la maison et son terrain attenant) + 750 000 euros (valeur du terrain constructible) - 40 000 euros (surcoût lié à la dépollution), soit 1 210 760 euros. Le jugement est donc confirmé. 4. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de MM [C] et [U] [Y], en appel. L'EPF de [Localité 9] est condamné à leur payer, à chacun, à ce titre la somme de 1.500 €. Les dépens d'appel sont à la charge de l'EPF de [Localité 9] qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du Gouvernement, Déclare recevable la demande de l'EPF de [Localité 9] de sa demande tendant à voir constater que MM [C] et [U] [Y] ont renoncé à vendre le bien préempté, Déboute l'EPF de [Localité 9] de sa demande tendant à voir constater que MM [C] et [U] [Y] ont renoncé à vendre le bien préempté, Dit, en conséquence, qu'il y a lieu de statuer sur la demande de fixation de la valeur du bien préempté; Condamne l'EPF de [Localité 9] à payer à M [C] [Y], la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne l'EPF de [Localité 9] à payer à M [U] [Y], la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Condamne l'EPF de [Localité 9] aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRESIDENT,