Texte intégral
Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/04714 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPVK
4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 22 Avril 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 18 Février 2025
ENTRE :
S.C.I. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
ET :
Monsieur [C] [O]
demeurant [Adresse 3]
comparant
Madame [J] [U] épouse [O]
demeurant [Adresse 3]
comparante
JUGEMENT :
contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat signé le 25 avril 2013, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [C] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, moyennant un loyer mensuel révisable de 884 euros hors charges.
La SCI [Adresse 1] Fa_ont_bailleura fait délivrer le 3 mai 2024 à Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O]:
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 403,28 €.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 mai 2024, la SCI [Adresse 1] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 octobre 2024, la SCI [Adresse 1] a attrait Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] ;
- de condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] au paiement des sommes suivantes :
4 370,62 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter du 1er novembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La SCI [Adresse 1] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 11 octobre 2024.
L'audience s'est tenue le 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.
Lors de l’audience, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 841,54 € sa créance locative arrêtée au 1 février 2025 , échéance du mois de février 2025 incluse, en indiquant qu'un tiers a effectué un règlement de 3000 euros pour les locataires le 29 janvier 2025, et qu'elle s'oppose à la demande de délais de paiement.
Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O], comparants en personne, ont demandé au Juge de leur accorder des délais de paiement en trois fois et de suspendre les effets de la clause résolutoire. Monsieur [O] a déclaré travailler dans le secteur de la construction, qu'il doit percevoir des rémunérations liées à ses chantiers au cours du mois d'avril, que le versement de 3000 euros montre leur bonne foi, qu'il est gérant de sa société et perçoit un salaire mensuel moyen de 2500 euros, que sa femme ne travaille pas et que le couple assume la charge de deux enfants, dont l'aîné travaille et perçoit des salaires depuis le mois de janvier 2025.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement, et les défendeurs ont été autorisés à produire sous deux semaines tout élément relatif à leur situation financière.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] le 3 mai 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 403,28 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] n’ayant pas réglé la dette locative.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 juillet 2024.
Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En l’espèce, la SCI [Adresse 1] verse aux débats un décompte arrêté au 1 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 841,54 €.
Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI [Adresse 1] est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] à payer la somme de 3 841,54 € actualisée au 1 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il convient de relever que les premiers impayés sont intervenus au mois de mars 2022, soit au bout de 9 ans d'exécution du contrat sans incident de règlement.
Il est également établi que par le versement de la somme de 3000 euros au mois de janvier 2025, le règlement des loyers courants était repris au jour des débats.
En ce qui concerne la situation des locataires, Monsieur [O] est gérant de l'EURL I. CONCEPT, dont il verse le bilan comptable de l'année 2023. Il déclare se verser un salaire de 2500 euros (l'entreprise compte deux salariés) et avoir traversé des difficultés compte-tenu de l'absence de règlements attendus. Il se déclare toutefois optimiste pour le mois d'avril 2025 avec l'intervention de paiements liés à des chantiers clôturés. Son épouse ne travaille pas et perçoit pour seules ressources des prestations sociales et familiales à hauteur de 1744,38 euros, dont 487 euros d'aide au logement versée directement à son bailleur.
Le couple élève deux enfants dont l'aîné, âgé de 19 ans, travaille depuis le mois de janvier 2025 en qualité d'employé développeur immobilier junior, et perçoit un salaire mensuel de 1345 euros.
Dans ces conditions, il convient d'accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.
A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.
Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la SCI [Adresse 1].
En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI [Adresse 1], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.
De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée parla SCI [Adresse 1], à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront uniquement le coût du commandement de payer du 3 mai 2024, de sa dénonce à la CCAPEX le 13 mai 2024, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture.
Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
CONSTATE que le bail conclu le 25 avril 2013 entre la SCI [Adresse 1] et Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] concernant le bien sis [Adresse 2] à SAINT ETIENNE s’est trouvé de plein droit résilié le 4 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3 841,54 € arrêtée au 1 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;
AUTORISE Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] à se libérer en 2 mensualités de 1280 euros, et une 3ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la SCI [Adresse 1] sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;
DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] dans le délai précité ;
DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 4 juillet 2024 et Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier
ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2] à SAINT ETIENNE, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la SCI [Adresse 1] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;
FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à la SCI [Adresse 1] ladite indemnité mensuelle, sous réserve des règlements intervenus, et jusqu'à complète libération des lieux ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [O] et Madame [J] [U] épouse [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 mai 2024, de sa dénonce à la CCAPEX le 13 mai 2024, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
