Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025
Minute n° :
N° RG 24/05677 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G6DK
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Monsieur [Z] [T]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS
Madame [F] [S] épouse [T]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [N]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [J] [W]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
A l'audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 8 août 2015, ayant pris effet le 17 août 2015, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont consenti un bail à Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], s’agissant d’un logement à usage d’habitation et d’une cave n°10 situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 655 euros et 45 euros de charges, payable d’avance le 1er de chaque mois
Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont fait signifier le 31 mai 2022, uniquement à Monsieur [M] [N], un commandement de justifier de l’occupation du logement, de l’assurance habitation, et de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.893,74 euros.
Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont fait signifier le 19 août 2022, à Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], un commandement de justifier de l’occupation du logement, de l’assurance habitation, et de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.893,74 euros.
Un jugement a été rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’Orléans le 8 février 2024, lequel a notamment :
Rejeté la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;Rejeté la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ;Rejeté la demande de condamner Madame [W] et Monsieur [N] solidairement au paiement de la somme de 467,29€ ;Condamné in solidum Madame [W] et Monsieur [N] à régler à Monsieur [Z] [T] et madame [F] [S] épouse [T] la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamné in solidum Madame [W] et Monsieur [N] aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le cout du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;Rejeté toutes demandes plus ample ou contraire ;Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;
Des loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont fait signifier le 25 mars 2024, à Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], un commandement de justifier de l’occupation du logement, de l’assurance habitation, et de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.809,19 euros.
A défaut de règlement des causes du commandement par les locataires, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] ont fait assigner Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] -par acte d'huissier de justice du 16 juillet 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 26 avril 2024 (pour le défaut d’assurance) ou au plus tard du 26 mai 2024 (pour le défaut de paiement des loyers) ;Juger qu’à compter de l’une de ces deux dates, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter du jugement à intervenir, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à régler à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] une somme arrêtée à la date du jeu de la clause résolutoire de 2.557,90 euros pour défaut d’assurance ou une somme de 1.767,99 euros pour défaut de paiement ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 748,71 euros à compter du 1er mai 2024 pour le défaut d’assurance ou du 1er juin 2024 pour le défaut de paiement et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;A défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], dire qu’ils seront occupants sans droit ni titre à compter du jugement à intervenir, et ordonner leur expulsion dans les mêmes conditions que celles du constat du jeu de la clause résolutoire ;Condamner dans cette hypothèse et solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à régler à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] une somme de 2.516,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du décompte actualisé, soit au mois de juin 2024, à actualiser au jour des plaidoiries ;Condamner dans cette hypothèse et solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à régler à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 748,71 euros à compter du 1er jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux ;Condamner en toutes hypothèses et solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à régler à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX ;Juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.
À l’audience du 14 janvier 2025, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] – représentés par leur avocat, substitué - a actualisé le montant de la dette à la somme de 2.387,85 euros. Ils ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.
Cités à étude, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.
La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 29 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.
En l'espèce, le bail conclu le 8 août 2015 et ayant pris effet le 17 août 2015 contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (2.11 page 11).
Le 25 mars 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.
Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] avaient jusqu'au 25 avril 2024 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.
A l'audience du 14 janvier 2025, les bailleurs n’ont rien indiqué s’agissant de l’attestation d’assurance, si bien qu’il sera considéré que cette assurance n'a toujours pas été produite.
Absents à l’audience, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] ne contestent par définition pas ce fait et n’apportent aucun élément contraire.
Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 26 avril 2024.
L'expulsion de Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.
Le cas échéant, les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] restent redevables des loyers jusqu’au 25 avril 2024 et, à compter du 26 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 26 avril 2024, les locataires ont manifestement causé un préjudice aux propriétaires-bailleurs qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 748,71 euros, conformément à la demande.
La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.
Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] produisent un décompte du 7 janvier 2025 démontrant que Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] restent devoir la somme résiduelle de 2.387,85 euros.
De cette somme, il convient de retirer la somme de 187,06 euros, intitulée « GAZ SERV CE 25/02/24-24/02/25, non justifié en procédure, ainsi que la somme de 110,09 euros correspondant au solde de charges de l’année 2022, non justifié en procédure.
En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.090,70 euros.
Absents à l'audience, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
La solidarité entre les locataires est prévue contractuellement (2.16 pages 11).
Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T] une somme de 2.090,70 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte du 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée à la somme de 748,71 euros.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [T], Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], seront condamnés in solidum à verser à leurs bailleurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 août 2015 et ayant pris effet le 17 août 2015 entre Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] d’une part et Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation ainsi que la cave n°10 situés au [Adresse 4], sont réunies à la date du 26 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W], occupants sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T], la somme de 2.090,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 7 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 748,71 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] à verser à Monsieur [Z] [T] et Madame [F] [S] épouse [T], une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [N] et Madame [J] [W] aux entiers dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
