Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/53109

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53109 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NJC N° : 9 Assignation du : 26 Avril 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 septembre 2024 par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. AUDEJE [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS - #E1770 DEFENDERESSE La Société FRISHOP TAYEB [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Eric BENJAMIN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P378 DÉBATS A l’audience du 01 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Frédérique MAREC, 1er Vice-Président adjoint, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 juin 2020, la société SCI Audeje a donné à bail à la SAS Guerrida Shop Tayeb des locaux commerciaux situés [Adresse 1]-[Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 8], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2020. Le loyer annuel en principal s'élève à la somme HT de 36.000 euros payable d’avance trimestriellement, déduction faite d’une franchise de deux mois. Il est par ailleurs mis à la charge du preneur une provision annuelle HT de 3.600 euros, une provision sur la taxe foncière d'un montant annuel de 900 euros, un dépôt de garantie d’un montant de 9.000 euros et une obligation de remettre au bailleur, dans un délai de 60 jours, une garantie bancaire à première demande d'un montant de 24.300 euros. Le 19 décembre 2023, la société SCI Audeje a fait délivrer à la SAS Guerrida Shop Tayeb un commandement de payer la somme de 13.069,52 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 13 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), visant la clause résolutoire. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la société SCI Audeje a, par exploit délivré le 26 avril 2024, fait citer la SAS Guerrida Shop Tayeb, devenue la SAS Frishop Tayeb, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, lui demandant de: "CONSTATER l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail liant la Société SCI Audeje, d'une part, et la Société Frishop Tayeb, d'autre part, à l'expiration du délai d'un mois suivant la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 décembre 2023, soit le 11 janvier 2024. En conséquence, ORDONNER l'expulsion des lieux loués de la Société FRISHOP TAYEB et de tout occupant de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique s'il y a lieu qu'ils occupent à [Adresse 1]; ORDONNER le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions légales applicables; AUTORISER la Société SCI AUDEJE à faire constater et estimer les réparations locatives par un Commissaire de justice qui sera commis à cet effet; CONDAMNER la Société FRISHOP TAYEB, à titre provisionnel, la somme de 39.394,08 euros au titre des loyers, taxes et charges, éventuellement à parfaire au jour de la décision à intervenir; cette somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation; CONDAMNER la Société FRISHOP TAYEB à payer à la Société SCI AUDEJE une indemnité d'occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés; ORDONNER la capitalisation des intérêts; CONDAMNER la Société FRISHOP TAYEB à payer à la Société SCI FONCIERE TARANIS la somme de 2600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation." Lors de l'audience du 1er août 2024, la société SCI Audeje a, par l'intermédiaire de son conseil, actualisé la dette locative à la somme de 54.351,46 euros arrêtée au 31 juillet 2024 et indiqué avoir procédé, à titre conservatoire, à une saisie sur le compte bancaire de la défenderesse à hauteur de 1.110,01 euros. La SAS Frishop Tayeb a reconnu devoir la somme de 39.394,08 euros arrêtée au second trimestre 2024 inclus mais s’est opposée au paiement de la somme de 54.351,46 euros réclamée au titre de l’arriéré arrêté au 31 juillet 2024 au motif qu’elle est prête à restituer les clés et que la dernière échéance trimestrielle devra être proratisée. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation (introductive d'instance) et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable. Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute qu'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, la société SCI Audeje a fait signifier au preneur, le 19 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arriéré de loyers, charges et taxes de 13.069,52 euros arrêté au 13 décembre 2023. Les causes de ce commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que la contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire le 19 janvier 2024. L'expulsion de la SAS Frishop Tayeb et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée selon les termes du dispositif ci-après. Le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique, d'autant que le preneur affirme avoir vidé les lieux. Il n’y pas davantage lieu d’autoriser la demanderesse à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, alors que la loi permet déjà aux parties de faire réaliser un état des lieux de sortie par un commissaire de justice, afin justement de relever par comparaison avec l’état des lieux d’entrée, les éventuels désordres et dégradations locatives. Sur la demande de provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 19 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. La SCI Audeje sollicite une indemnité d'occupation correspondant au double du montant journalier du loyer facturé. Cette somme excède toutefois le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Il convient d'ores et déjà de condamner la SAS Frishop Tayeb au paiement de la somme non sérieusement contestable de 54.165,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, coût du commandement de payer déduit), étant rappelé que le loyer est exigible d’avance trimestriellement et que le dépôt de garantie varie dans la même proportion que le loyer. La SAS Frishop Tayeb sera par conséquent condamnée par provision au paiement de cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 39.394,08 euros et de la présente décision pour le surplus. Sur les demandes accessoires : Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, les conditions de l'article 1343-2 du code civil étant réunies. En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer taxé à la somme de 185,52 euros. Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner en outre au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 19 janvier 2024, Disons qu'à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1]-[Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 8], la SAS Frishop Tayeb pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la SAS Frishop Tayeb à payer à la société SCI Audeje, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, Condamnons la SAS Frishop Tayeb à payer à la société SCI Audeje la somme provisionnelle de 54.165,94 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 juillet 2024 (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 39.394,08 euros et de la présente décision pour le surplus. Ordonnons la capitalisation des intérêts échus conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Condamnons la SAS Frishop Tayeb aux dépens incluant le commandement de payer taxé à la somme de 185,52 euros. Condamnons la SAS Frishop Tayeb à payer à la société SCI Audeje la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes. Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 24 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Frédérique MAREC