Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/05516

31 Janvier 2025 RG N° 24/05516 - N° Portalis DB3U-W-B7I-OBM3 Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux Madame [T] [J] C/ S.A. CDC HABITAT SOCIAL TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L’EXÉCUTION ---===ooo§ooo===--- JUGEMENT ENTRE PARTIE DEMANDERESSE Madame [T] [J] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Maître Antonin PIBAULT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D’OISE ET PARTIE DÉFENDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente Assistée de : Madame MARETTE, Greffier DÉBATS A l'audience publique tenue le 13 Décembre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 31 Janvier 2025. La présente décision a été rédigée par [P] [C], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution. EXPOSE DU LITIGE Par déclaration enregistrée au greffe le 15 octobre 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [T] [J], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 3] à HERBLAY (95220), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 22 septembre 2023 à la requête de la SA d’HLM CDC Habitat Social. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 décembre 2024. A l’audience, Mme [T] [J], représentée par son avocat, demande un délai de douze mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, et notamment de sa situation d'endettement, de divorce et de sa situation de chômage. Elle indique avoir repris le paiement de l’indemnité d’occupation et avoir réalisé trois virements importants grâce à des prêts familiaux. Elle sollicite que la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la défenderesse soit rejetée. La SA d’HLM CDC Habitat Social, représentée par son conseil qui plaide sur ses conclusions visées à l’audience, s'oppose à l'octroi de délais. Elle actualise la dette à la somme de 2 933 euros et réclame 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que la partie demanderesse a déjà bénéficié d’un échéancier de paiement et de délais de fait puisqu’elle n’a pas procédé à l’expulsion alors que le concours de la force publique lui a été accordé. Elle indique ne pas souhaiter accorder de délai au-delà de l’expiration de la trêve hivernale le 31 mars 2025. Le jugement sera rendu contradictoirement. La décision a été mise en délibéré au 31 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux. En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal de proximité de SANNOIS, réputé contradictoire, qui a notamment : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 5 septembre 2022, - condamné solidairement M. [S] [R] et Mme [T] [J] à payer la somme de 4 999,41 euros au titre des loyers et charges impayés, - autorisé M. [S] [R] et Mme [T] [J] à se libérer des sommes dues par 20 mensualités de 250 euros en plus du loyer courant, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de l'échéancier, - suspendu les effets de la clause résolutoire dans la mesure des délais ainsi octroyés, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due en cas de résiliation à une somme égale au montant du loyer et des charges. Cette décision a été signifiée le 27 juin 2023 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le 22 septembre 2023. Le concours de la force publique a été requis le 22 juillet 2024 et accordé le 15 octobre 2024. Mme [T] [J] ne conteste pas ne pas avoir respecté les conditions de la suspension de la clause résolutoire du bail, telles que fixées par le jugement précité, de sorte que la résiliation du bail est acquise. Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [T] [J] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion. Il résulte des débats et des pièces produites que : Mme [T] [J] dispose de revenus mensuels de 1 680 euros correspondant aux indemnités chômage (ARE) et prestations versées par la CAF, avec deux enfants mineurs à charge. La demanderesse indique avoir des problèmes financiers et justifie avoir déposé un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers du Val d’Oise qui a été déclaré recevable le 15 octobre 2024 puis orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Selon le tableau de synthèse des dettes, il apparait deux dettes de logement pour un montant total de 54 360,47 euros, auprès de deux bailleurs différents. Au vu du décompte produit arrêté au 12 décembre 2024, la dette locative s’élève à 2.933,20 euros. Mme [T] [J] a réalisé trois paiements importants le 21 octobre 2024 pour un montant total de 8.750 euros. L'indemnité d'occupation courante, charges comprises, qui s’élève à 1.116,10 euros est payée et l'arriéré des indemnités d'occupation est en cours de remboursement puisque l’avis d’échéance du 25 octobre 2024 laisse un apparaitre une mensualité de plan d’apurement de 200 euros. Mme [T] [J] n’a effectué aucune démarche de relogement. Néanmoins, elle est accompagnée par une conseillère en économie sociale et familiale du SSD d’[Localité 2]. A cet égard, il ressort de la note sociale en date du 2 septembre 2024, que la demanderesse s’est trouvée dans une situation de déséquilibre budgétaire suite à son emménagement à [Localité 2] en 2022 et aux frais générés par cette installation. Elle rappelle qu’un protocole d’accord a été signé en novembre 2023 avec le bailleur et que Mme [T] [J] s’était engagée à verser 200 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a été dans l’impossibilité de respecter cet engagement en juillet 2024 en raison de la diminution de ses ressources mais a versé à son bailleur le mois suivant la somme de 2 000 euros qu’elle a obtenue dans le cadre de sa tontine. Enfin, il est précisé qu’une saisine de la commission FSL pourra être envisagée dès lors que Madame remplira les critères. Il est versé aux débats un courrier émis par le bailleur indiquant que le solde de la dette devra être réglé avant la fin de la trêve hivernale le 31 mars 2025 afin d’éviter une programmation de l’expulsion à compter du 1er avril 2025. Le bailleur est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire. Il a certes déjà fait preuve de patience en signant un protocole d’accord avec la demanderesse et en accordant des délais de fait, l’expulsion n’ayant pas eu lieu et ce, malgré l’octroi du concours de la force publique et la délivrance d’un commandement de quitter les lieux le 22 septembre 2023. Cependant, il convient de constater que Mme [T] [J] s’est retrouvée dans une situation de déséquilibre budgétaire mais qu’elle a su se mobiliser et a réalisé de sérieux efforts de paiements qui ont permis une diminution significative de la dette, démontrant ainsi sa bonne foi. En raison de ces éléments et des difficultés actuelles de Mme [T] [J], il convient d'accorder un délai de 12 mois, soit jusqu'au 31 janvier 2026, pour quitter le logement. A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion. L’octroi de ces délais est toutefois subordonné à la poursuite du paiement régulier et ponctuel de l’indemnité d’occupation courante. Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voie de fait. En application de l'article L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision sera adressée, par lettre simple au Préfet du Val d’Oise, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Mme [T] [J]. En revanche, l'équité et la situation des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LE JUGE DE L'EXÉCUTION, Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ; Accorde à Mme [T] [J] un délai de 12 mois, soit jusqu'au 31 janvier 2026 inclus pour se maintenir dans les lieux situés [Adresse 3] ; Dit que ce délai est subordonné au paiement ponctuel et régulier de l'indemnité d'occupation ; Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, le délai sera caduc et l'expulsion pourra être poursuivie ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [T] [J] aux dépens ; Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Fait à Pontoise, le 31 Janvier 2025 Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,