Cour d'appel, 27 février 2018. 17/00160

R.G : 17/00160 Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 07 décembre 2016 RG : 14/07953 ch n°1 cab 01 A Société D'ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI C/ SAS AJR TRANSACTION RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 27 Février 2018 APPELANTE : La Société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI, SAS, représentée par son Président en exercice, domicilié au siège de leur mandataire. [Adresse 1] [Localité 1] Représentée par la SELARL BDMV AVOCATS, avocat au barreau de LYON INTIMÉE : La Société AJR TRANSACTION, SAS, représentée par son gérant en exercice, domicilié es-qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 2] Représentée par Me Béatrice DIJEAU, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE ****** Date de clôture de l'instruction : 07 Septembre 2017 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Janvier 2018 Date de mise à disposition : 27 Février 2018 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Françoise CARRIER, président - Florence PAPIN, conseiller - Michel FICAGNA, conseiller assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier A l'audience, Florence PAPIN a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Françoise CARRIER, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** EXPOSÉ DE L'AFFAIRE La SCI [Adresse 3] a confié, le 13 novembre 2012, un mandat à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI afin de commercialiser les biens situés [Adresse 4]. Par acte en date du 23 juillet 2013, la société AJR TRANSACTION, en qualité d'acquéreur et la SCI [Adresse 3], en qualité de vendeur, ont régularisé un compromis de vente portant sur les lots n°22 et 23 prévoyant diverses conditions suspensives et que les frais de commission d'un montant de 20 000 euros seraient à la charge de l'acquéreur. La réitération par acte authentique a été prévue au plus tard le 15 janvier 2014. Le notaire a dressé un procès verbal de carence le 17 février 2014. Par acte d'huissier en date du 25 juin 2014, la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI a fait délivrer une assignation devant le tribunal de grande instance de Lyon à la société AJR TRANSACTION en vue d'obtenir le règlement de ses honoraires. Par jugement en date du 7 décembre 2016, le tribunal a débouté la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI de toutes ses demandes et l'a condamnée à payer à la société AJR TRANSACTION une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe le 6 janvier 2017, la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI a interjeté appel total de cette décision. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 juillet 2017, elle demande à la cour de : - Condamner la société AJR TRANSACTION à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI, la somme de 20 000 euros , au titre de ses honoraires de négociation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2014, - Débouter la société AJR TRANSACTION de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, A TITRE SUBSIDIAIRE - Dire et juger que la société AJR TRANSACTION a manqué à ses engagements contractuels à l'égard de la SCI [Adresse 3] et que cette faute a directement causé un préjudice à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI, - Condamner la société AJR TRANSACTION à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI, la somme de 20 000 euros, en réparation du préjudice subi, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2014, EN TOUT ETAT DE CAUSE - Condamner la société AJR TRANSACTION à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI la somme de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner la société AJR TRANSACTION aux entiers frais et dépens de première instance et d'instance d'appel distraits au profit de Maître [E] [N], Avocat sur son affirmation de droit. Elle fait valoir que : - la vente était parfaite au jour de la signature du compromis et est devenue définitive au jour où les conditions suspensives ont toutes été réalisées, - la société AJR devait faire son affaire personnelle des éventuels désordres du bien d'autant qu'elle intervenait en tant que professionnel de l'immobilier, - ses honoraires lui sont dus, - à titre subsidiaire ,la vente n'a pas été réitérée par la faute d'AJR qui a engagé sa responsabilité délictuelle, peu importe si la vente a pu être ultérieurement conclue avec un autre acquéreur. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai 2017, la société AJR TRANSACTION demande à la cour de : Vu le jugement en date du 7 décembre 2016,Vu les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1972, Vu les dispositions du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Vu les pièces versées au débat selon bordereau ci-annexé, - Dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident de la société AJR TRANSACTION, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI de l'intégralité de ses demandes, - Condamner la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI à payer à la société AJR TRANSACTION la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, - Condamner la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI à payer à la société AJR TRANSACTION la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir que : - les parties ont soumis la réalisation de la vente à la réitération effective par acte authentique, - la rémunération de l'agent immobilier n'est pas due lorsque l'opération à laquelle il a concouru ne devient pas effective, - postérieurement à la signature du compromis, le bien a subi de graves désordres, que le bien est inhabitable et impropre à sa destination et que les acquéreurs qu'elle avait trouvés dans le cadre de la pré-commercialisation se sont désistés, - elle était dès lors fondée à ne pas réitérer la vente par acte authentique, le vendeur n'ayant proposé qu'une baisse de prix de 15 000 euros dérisoire, le bien ayant finalement été vendu 40 000 euros moins cher à Monsieur [A], la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI ayant alors perçu des honoraires à cette occasion pour au moins un lot, - que dès lors, elle ne justifie d'aucun préjudice. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives déposées. L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 septembre 2017. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'étendue de la saisine : Attendu qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif, Attendu que ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ; que la cour n'a pas à y répondre, Attendu que la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI remet en cause toutes les dispositions de la décision déférée, Que la société AJR TRANSACTION a fait appel incident en ce qui concerne sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive à laquelle le premier juge n'a pas répondu, Sur la demande principale en paiement de commission : Attendu qu'aux termes de l'article 1589 al 1er du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix, Attendu que l'article 6-I, alinéa 3, de la loi no70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dispose que 'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées à l'article 1er [agents immobiliers] ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue ou constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties' que l'article 74 du décret no72-678 du 20 juillet 1972 dispose que 'lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l'application du dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi sus-visée du 2 janvier 1970, s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste, ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée, Attendu que les consentements réciproques des parties sur la chose et le prix ont bien été constatés dans un acte unique, le compromis de vente, Attendu qu'il n'est pas contesté que l'ensemble des conditions suspensives prévues dans cet acte ont été réalisées, Attendu qu'il résulte des termes du compromis que les parties n'ont pas voulu faire de la signature de l'acte authentique une condition essentielle à la formation du contrat de vente mais une simple modalité accessoire d'exécution du dit contrat, dont la non réalisation ne pouvait pas remettre en cause l'existence de la vente mais seulement permettre à chaque partie, à l'expiration du délai pour la réalisation de l'acte authentique, d'agir en exécution forcée ou en résolution avec des dommages et intérêts (cf page 18 'RÉITERATION AUTHENTIQUE'), Attendu qu'il ne peut être soutenu par la société AJR TRANSACTION que le bien, suite au dégât des eaux, serait devenu impropre à sa destination et ne pouvait faire l'objet d'une délivrance conforme alors que le compromis prévoyait au titre des 'CONDITIONS GÉNÉRALES' que l'acquéreur, en l'espèce un professionnel de l'immobilier, serait tenu de prendre les biens 'dans l'état où ils se trouveront au moment de la réitération sans garantie pour quelque cause que ce soit', Attendu que dès lors, il y a lieu de considérer en application de l'article 74 précité, la vente comme effectivement conclue au sens de la loi du 2 janvier 1970, Attendu que la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI n'ayant pris aucune part à l'échec de l'opération, la renonciation ultérieure de la société AJR TRANSACTION, peu importe le motif, à réitérer l'acte en la forme authentique, ne peut avoir pour effet de priver l'intermédiaire de sa rémunération, Attendu que la décision déférée est par conséquent infirmée et la société AJR TRANSACTION condamnée à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI la somme de 20 000 euros, au titre de ses honoraires de négociation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2014, Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive : Attendu que la société AJR TRANSACTION, qui succombe devant la cour, est déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Attendu que la société AJR TRANSACTION est condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés directement par le conseil de la partie adverse, ainsi qu'à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, PAR CES MOTIFS La cour, Infirme la décision déférée, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société AJR TRANSACTION à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI la somme de 20 000 euros, au titre de ses honoraires de négociation, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 avril 2014, Condamne la société AJR TRANSACTION à payer à la société ADMINISTRATION DE BIENS LIMOUZI la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires, Condamne la société AJR TRANSACTION aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés directement par le conseil de la partie adverse conformément aux dispositions de l 'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLA PRÉSIDENTE