Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 20 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 520
N° RG 20/06705
N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBWV
S.C.I. LES OLIVIERS
C/
Syndicat des copropriétaires
LE VINTAPRES
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-François JOURDAN
Me Gilles
BROCA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 06 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000379.
APPELANTE
S.C.I. LES OLIVIERS
représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 7]
représentée par Me Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires LE VINTAPRES sis à [Localité 7]
représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE COTE D'AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 7], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 7]
représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE
Suivant acte notarié reçu le 25 janvier 1960, il a été établi le règlement de copropriété et le cahier des charges d'un immeuble à usage principal d'habitation dénommé LE VINTAPRES élevé sur sous-sol, rez-de-chaussée et sept étages à l'angle de l'[Adresse 4] et de [Adresse 5] à Nice.
La SCI LES OLIVIERS est devenue propriétaire à compter du13 juillet 2011 des lots n° 28, 78, 79, 80, 81 et 82 situés au sous-sol et au rez-de-chaussée de l'immeuble, dans lesquels est actuellement exploité un commerce de vente et réparation de motocyclettes.
Le règlement de copropriété stipule qu'il existe des charges communes à l'ensemble des lots, et des charges spéciales aux appartements situés entre le premier et le septième étages.
Un litige existe depuis plusieurs années entre le syndicat des copropriétaires et la SCI LES OLIVIERS au sujet des charges dues par cette dernière, ayant donné lieu à plusieurs actions en justice.
La cour est présentement saisie de l'appel interjeté le 21 juillet 2020 par la SCI LES OLIVIERS contre un jugement rendu le 6 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Nice, qui l'a condamnée d'une part sous le bénéfice de l'exécution provisoire à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.112,11 euros au titre du solde débiteur de son compte individuel de répartition de charges arrêté au 21 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, les dépens et une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et qui l'a déboutée d'autre part de ses demandes reconventionnelles tendant à la répétition d'une somme de 4.040,68 euros au titre de charges indues, au paiement d'une provision de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts, et à la désignation d'un expert afin de faire les comptes entre les parties.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2023, la SCI LES OLIVIERS soutient que la répartition des charges opérée par le syndic contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, en vertu desquelles les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ceux-ci présentent à l'égard de chaque lot.
Elle soutient notamment ne pas être débitrice :
- des provisions appelées le 21 novembre 2017 et le 11 avril 2019 pour un montant de 2.481,43 euros afin de financer des travaux urgents de plomberie portant sur le remplacement d'un tronçon de la colonne d'évacuation des eaux usées, alors que les lots dont elle est propriétaire disposent d'un réseau autonome,
- des provisions appelées les 1er juin et 1er septembre 2019 pour un montant de 711,19 euros afin de financer les travaux de réfection du plafond de son local commercial, à la suite de la rupture d'une conduite d'eaux usées,
- des cotisations au fonds de travaux appelées les 1er juillet 2018, 1er avril 2019, 1er juillet 2019, 1er octobre 2019 et 1er avril 2020 pour un montant total de 1.760,17 euros, qui doivent être recalculées en adaptant la clé de répartition des charges,
- et plus largement d'autres charges correspondant à des services dont elle n'a pas l'utilité, tels que le gardien-concierge, l'enlèvement des ordures, ou le nettoyage et la désinsectisation de l'immeuble.
Elle se prévaut également des dispositions de l'article 43 de la loi précitée, suivant lesquelles lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à une nouvelle répartition qui prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
Elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau,
- de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement,
- de le condamner en revanche à lui restituer la somme de 4.040,68 euros, outre intérêts à compter de l'assignation en justice, au titre des charges d'entretien du réseau d'évacuation des eaux usées indûment perçues au cours des dix dernières années,
- de le condamner également à verser une provision de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,
- et d'ordonner une mesure d'expertise à l'effet de faire les comptes entre les parties en fonction des charges réellement dues.
Elle réclame en outre accessoirement paiement d'une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et ses entiers dépens.
Dans ses conclusions notifiées le 27 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires poursuit pour sa part la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à réintégrer dans le compte individuel de la SCI LES OLIVIERS l'ensemble des frais nécessaires de recouvrement pour un montant de 504,30 euros, portant à 3.537,13 euros le montant total du solde débiteur arrêté au 21 novembre 2019.
Il fait notamment valoir :
- que la question de la participation de la SCI LES OLIVIERS aux frais d'entretien du réseau d'évacuation des eaux usées a déjà été tranchée par un arrêt rendu le 11 mai 2012 par la cour de céans, revêtu de l'autorité de chose jugée,
- qu'en vertu de l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en considération l'utilité objective que représentent les services collectifs et les éléments d'équipement communs au regard des lots concernés,
- que suivant l'alinéa 2 du même texte, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- et que l'appelante entretient une confusion entre les appels de charges provisionnels au titre du budget voté en assemblée générale et la répartition définitive des charges qui intervient après approbation des comptes annuels.
Il réclame en sus 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 octobre 2023.
DISCUSSION
Sur l'appel principal :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 opère une distinction entre d'une part les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, auxquelles les copropriétaires ne sont tenus de participer qu'en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de leurs propres lots, et d'autre part les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, ainsi que les cotisations au fonds de travaux prévu par l'article 14-2, auxquelles tous les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que celles-ci résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 6] reprend cette même distinction en énonçant à l'article 22 les charges communes à l'ensemble des copropriétaires, et à l'article 32 les charges spéciales incombant aux copropriétaires des lots n° 35 à 77, c'est à dire des appartements répartis entre le premier et le septième étages, comprenant les dépenses de toute nature concernant l'ascenseur, les escaliers et les revêtements de sol des paliers.
Aux termes d'un précédent arrêt rendu le 11 mai 2012 par la cour de céans, faisant suite à une mesure d'expertise portant sur les charges afférentes aux lots n° 28, 78, 79, 80, 81 et 82, il a été jugé que la SCI LES OLIVIERS, venant aux droits de la société FRUCTICOMI, ne pouvait être dispensée de participation aux salaires de l'ancien concierge et désormais à ceux de l'employé de l'immeuble, ainsi qu'aux dépenses relatives à l'entretien et à la sécurité des parties communes, se rapportant notamment au local poubelles, aux caves, à la chaudière, au tableau électrique général, aux compteurs divisionnaires d'eau, au compteur général et aux extincteurs.
En vertu de l'article 480 du code de procédure civile, la force de chose jugée attachée à cette décision rend irrecevables toutes prétentions ayant le même objet formulées par la SCI LES OLIVIERS dans le cadre de la présente instance.
La question des charges liées à l'entretien du réseau d'évacuation des eaux usées de l'immeuble n'a pas été expressément tranchée par l'arrêt susvisé ; cependant il apparaît que celles-ci constituent des charges communes générales au sens de l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 22 du règlement de copropriété précités. En effet l'article 8 du règlement stipule que les acquéreurs des locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée pourront brancher leurs nouvelles installations sur les collecteurs de l'immeuble, et la SCI LES OLIVIERS reconnaît elle-même en page 9 de ses conclusions que la sortie du collecteur autonome des eaux usées desservant ses lots est reliée au collecteur général.
Par suite, la réparation du plafond du local commercial endommagé par la rupture d'une conduite d'eaux usées constitue également une charge commune générale à laquelle sont tenus de participer tous les copropriétaires, sans préjudice de l'exercice des actions en responsabilité prévues par la loi.
S'agissant enfin des cotisations au fonds de travaux constitué en application de l'article 14-2, la loi prévoit expressément que celles-ci doivent être calculées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire, et il n'appartient pas aux tribunaux de modifier cette clé de répartition.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI LES OLIVIERS de l'ensemble de ses prétentions.
Sur l'appel incident :
Suivant l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de ce texte, le premier juge a mis à la charge de la SCI LES OLIVIERS les frais de mise en demeure exposés par le syndicat, mais écarté en revanche :
- le coût du commandement de payer, au motif qu'il n'était pas prescrit par la loi,
- et les frais de 'mise au contentieux' au motif qu'ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles du syndic.
Il apparaît cependant que ces dépenses constituent bien des frais nécessaires au sens du texte précité, de sorte qu'il convient de les réintégrer dans la créance du syndicat, portant celle-ci à la somme de 3.537,13 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 21 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré, sauf quant au montant des frais de recouvrement exposés par le syndicat qui doivent être portés à la somme de 504,30 euros,
Statuant à nouveau, condamne la SCI LES OLIVIERS à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.537,13 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 21 novembre 2019, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2019,
Y ajoutant, condamne la SCI LES OLIVIERS aux dépens d'appel, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
