Texte intégral
Décision du 20 Novembre 2024
Minute n° 24/00235
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 20 Novembre 2024
:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:
Rôle N° RG 23/00266 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPLW
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
S.A. SOREQA
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [J]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 23 Avril 2024
Date des débats : 11 Juin 2024 ; 24 Septembre 2024
Date de la mise à disposition : 20 Novembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Dans le cadre d’un traité de concession du 31 mars 2014, l’établissement Public Territorial Est Ensemble a concédé à la SOREQA, dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, la réalisation de l’opération d’aménagement du secteur « d’Alembert » de la [Localité 8] à [Localité 6].
Par arrêté préfectoral n°1241 du 16 mai 2022 a été déclarée d’utilité publique au profit de la SOREQA l’acquisition, à l’amiable ou par voie d’expropriation, des immeubles nécessaires à la réalisation du projet d’aménagement du secteur « d’Alembert » de la [Localité 8] à [Localité 6].
Par acte notarié du 8 juin 2023, M. [X] [H] [G] et son épouse, Mme [R] [D], propriétaires, ont cédé amiablement à la SOREQA leur bien immobilier, situé [Adresse 2] au 3ème étage, sur la commune de [Localité 6]. Ce bien, constitué d’une pièce principale, avec cuisine, salle de bains et sanitaires, d’une surface totale de 30 m² était occupé par M. [U] [J], locataire en titre.
Le projet confié à la SOREQA nécessite l’éviction de l’occupant.
La SOREQA a notifié le mémoire d’éviction locative valant offre à M. [U] [J].
Par requête datée du 28 novembre 2023 et reçue au greffe de la juridiction le 1er décembre 2023, la SOREQA a sollicité la fixation de ses obligations à l’égard de M. [U] [J] comme suit :
- un relogement dans les conditions prévues aux articles L314-2 du code de l’urbanisme ;
- une indemnité d’éviction totale de 1 604 euros, composée :
. d’une indemnité d’éviction locative d’un montant global de 567 euros,
. d’une indemnité de déménagement (2 pièces + cuisine) de 1 037 euros.
La SOREQA a notifié le mémoire de saisine de la juridiction de l’expropriation à M. [U] [J].
Par ordonnance rendue le 23 février 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 23 avril 2024. La décision a été signifiée à M. [U] [J] par exploit de commissaire de justice délivré le 14 mars 2024 à tiers présent à son domicile, conformément aux dispositions de l’article 655 du code de procédure civile.
Le jour du transport sur les lieux, M. [U] [J] était présent et assisté de son avocat.
Par mémoire de désistement reçu au greffe de la juridiction le 30 mai 2024, la SOREQA, expliquant que depuis le transport sur les lieux M. [U] [J] a accepté un nouveau logement, a demandé au juge de l’expropriation de lui donner acte de son désistement d’instance et d’action, de le déclarer parfait et de juger que chacune des parties conservera ses frais et dépens.
Par mémoire en défense reçu au greffe de la juridiction le 10 juin 2024, M. [U] [J] demande de voir fixer le montant total de l’indemnité que la SOREQA aura à lui payer au titre de son éviction à la somme de 7 580,34 euros correspondant à :
- 775,00 euros, soit un mois de loyer, au titre de l’indemnité d’éviction,
- 2 685,00 euros au titre des frais de déménagement,
- 415,34 euros pour les travaux de rénovation qu’il a effectués,
- 1 380,00 euros en restitution du dépôt de garantie
- 2 325,00 euros au titre du loyer versé au précédent bailleur de juin à août 2023 inclus.
Il demande enfin de condamner la SOREQA aux dépens de l’instance et à lui verser une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire, appelée à l’audience du 11 juin 2024, a été renvoyée afin de permettre à la SOREQA de répliquer aux dernières écritures de M. [U] [J].
La SOREQA a transmis de nouvelles écritures - « mémoire n° 2 en réponse » - reçues au greffe le 20 septembre 2024, aux termes desquelles elle rappelle que M. [U] [J] a été relogé, qu’une somme de 1 604 euros lui a été versée à titre d’indemnité d’éviction locative et qu’elle s’estime libérée de ses obligations de relogement et de versement d’une indemnité d’éviction locative.
A titre subsidiaire, elle demande de débouter M. [U] [J] de l’ensemble de ses demandes et de dire que chacune des parties conservera ses frais et dépens.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé expressément aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
A l’audience du 24 septembre 2024, la présidente a relevé qu’à plusieurs reprises dans le mémoire en défense, il est mentionné le nom de « la famille [E] » en lieu et place de M. [U] [J]. Les parties ont convenu qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle.
Les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l’article R.311-20 du code de l’expropriation, puis elles ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de constater que les parties s’accordent sur le fait que le nom de « [E] » qui est apparaît à plusieurs reprises dans le mémoire en défense, en raison d’une erreur de plume, doit être remplacé purement et simplement par M. [U] [J].
Sur les textes applicables
L’article L314-2 alinéa 1er du code de l’urbanisme dispose que : « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d’eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d’habitabilité définies par application du troisième alinéa de l’article L.322-1du code de la construction et de l’habitation et aux conditions prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...) ».
L’article L423-2 du code de l’expropriation précise, dans son premier alinéa, que : « S’il est tenu à une obligation de relogement, l’expropriant en est valablement libéré par l’offre aux intéressés d’un local correspondant à leurs besoins et n’excédant pas les normes relatives aux habitations à loyer modéré. ».
L’article L 314-3 du code de l’urbanisme précise dans son premier alinéa que dans l’hypothèse d’une éviction provisoire, « il doit être pourvu à leur relogement provisoire dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure, et satisfaisant aux conditions de localisation prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 (...) ».
Le code de l’urbanisme, dans le 1er alinéa de l’article L 314-1, étend le champ d’application des obligations qu’il définit aux articles suivants à la personne publique qui a pris l’initiative de la réalisation de l’une des opérations d’aménagement définies dans le troisième livre, intitulé Aménagement foncier, et à la personne qui bénéficie d’une expropriation.
Ce même article précise, dans son second alinéa, que les occupants visés s’entendent au sens de l’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que des preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.
Le juge de l’expropriation connaît, en application des dispositions de l’article L423-3 du code de l’expropriation :
- des contestations relatives au relogement des locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, lesquelles sont instruites et jugées conformément aux dispositions du livre III,
- de la fixation du montant de l’indemnité de déménagement et, s’il y a lieu, de celui d’une indemnité de privation de jouissance.
Sur la détermination des obligations de la SOREQA envers M. [U] [J]
Sur le relogement
La SOREQA a rappelé que [U] [J] a été relogé. Elle communique au soutien de son affirmation le courrier du 28 mai 2024 aux termes duquel elle lui propose une indemnité au titre de l’éviction locative et de son relogement au « [Adresse 1] ». Ce dernier ne le conteste pas et aucune demande n’est formulée à ce titre.
Sur l’indemnité de privation de jouissance
La SOREQA affirme avoir déjà versé la somme totale de 1 604 euros à M. [U] [J] au titre de l’indemnité d’éviction soit : 567 euros au titre de l’éviction personnelle et 1 037 euros au titre des frais de déménagement. Elle communique au soutien de son allégation une fiche de règlement datée du 28 mai 2024 portant virement à échéance au 30 juin 2024. Elle s’oppose à la prise en considération du montant du loyer pour déterminer l’indemnité qui n’a pour objet que de réparer le préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction. Elle souligne que l’appartement occupé par M. [U] [J] était dans un état d’entretien moyen et dans un immeuble insalubre. Enfin, elle soutient que les désagréments dont M. [U] [J] s’apparentent à des préjudices moraux qui ne sauraient être indemnisés dans le cadre d’une procédure d’éviction.
M. [U] [J] ne conteste pas avoir perçu la somme. Il explique cependant que l’indemnité d’éviction doit être calculée en fonction du montant de son loyer mensuel, soit 745 euros, et que l’indemnité d’éviction personnelle telle que proposée par la SOREQA ne couvre pas l’intégralité de son préjudice matériel lié notamment aux nombreuses démarches qu’il a été contraint d’entreprendre à la suite de son déménagement auprès des distributeurs d’énergie, d’eau, de téléphonie, de la Poste et autres administrations et souligne qu’il a été contraint à s’acclimater à un environnement qu’il ignorait.
Force est de constater que ces désagréments constituent des préjudices moraux. Or, il est constant que le juge de l'expropriation n'accorde d’indemnisation que pour réparer l’intégralité du préjudice matériel, à l’exclusion du préjudice moral. Dès lors, les préjudices moraux évoqués par le défendeur ne donneront pas lieu à indemnisation.
Il importe de rappeler que rien n’oblige à fixer le montant de l’indemnité d’éviction à celui du loyer acquitté par l’évincé, cette indemnité ayant vocation à réparer les préjudices matériels résultant directement de l’éviction.
Il a été constaté au jour du transport le 23 avril 2024, que le logement litigieux alors occupé par M. [U] [J], d’une surface totale de 30 m², est constitué d’une pièce principale, avec cuisine, salle de bains et sanitaires. L’immeuble est décrit comme vétuste, en très mauvais état d’entretien, tandis que l’appartement est en état d’entretien moyen, avec présence de moisissures à de nombreux endroits dans la cuisine et la salle de bains.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, rien ne justifie de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 745 euros et la somme de 567 euros versée par la SOREQA apparaît satisfaisante.
Sur l’indemnité au titre des travaux
M. [U] [J] soulignant que son logement était « atteint d’humidité », demande en outre une indemnité de 415,34 euros au titre de travaux de rénovations qu’il affirme avoir effectués dans l’appartement litigieux. Il considère que son éviction l’empêche de profiter de ces travaux.
Au soutien de sa demande, il communique des captures d’écran de détails d’opérations de paiements par carte réalisés entre le 3 mai et le 1er juin 2024 au bénéfice du magasin Leroy Merlin et d’un paiement par carte effectué le 27 mai 2024 auprès de « [Localité 7] » sans plus de précision.
Ces seuls éléments ne permettent nullement de déterminer la nature des achats effectués et encore moins d’établir que des travaux de rénovation ont été réalisés au sein du logement. Cette demande d’indemnisation doit être rejetée.
Sur la demande d’indemnisation pour paiement d’un double loyer
M. [U] [J] réclame une indemnisation à hauteur de 2 325 euros au titre des loyers qu’il a payés à tort à l’ancien bailleur arguant que la SOREQA ne l’aurait informé que trop tardivement de la cession de l’appartement. Il produit au soutien de sa demande des détails d’opérations de trois paiements pour un montant de 775,00 euros chacun (loyers de juin, juillet et août 2023) effectués sur le compte de « [M] [G] » ainsi que la lettre datée du 3 août 2023 transmise par la SOREQA envoyée par courrier simple et doublée d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception aux termes de laquelle, elle l’informait avoir acquis, le 8 juin 2023, le logement qu’il occupait.
La SOREQA communique un courrier daté du 18 juillet 2023, soit un mois et dix jours après la vente, l’informant de sa nouvelle qualité de propriétaire, lui demandant de lui transmettre avant le 15 août 2023 l’attestation d’assurance du logement et lui précisant : « vous serez quittancés qu’à partir du terme de juillet. A cet effet, l’avis d’échéance de juillet 2023, vous sera adressé en août 2023. En voici le détail (…) » (sic) et le montant de la quittance à partir du 1er juillet 2023 est fixé à 186,19 euros. Elle communique enfin un relevé de compte locataire qui mentionne à compter du 1er août 2023 les versements opérés à hauteur de cette dernière somme, déduction ayant été faite de la remise sur loyer.
Il est constant que l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation tend à réparer le préjudice direct et certain causé par l’éviction. Or, si M. [U] [J] a payé à tort l’intégralité du loyer à son ancien bailleur, le préjudice qui en résulterait n’est pas consécutif à la procédure d’éviction et la SOREQA n’est pas tenue de lui verser une somme qu’elle n’a pas perçue. La demande d’indemnisation de ce chef sera rejetée.
S’agissant du dépôt de garantie
M. [U] [J] demande une indemnité correspondant à la restitution du dépôt de garantie qu’il prétend avoir versé. Le contrat de location initial signé le 22 novembre 2017 entre M. [X] [H] [G], bailleur, et M. [U] [J] mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 1 380 euros. Les conditions particulières du bail précisent que cette somme de 1 380 euros correspond à un mois de loyer, alors qu’est indiqué plus haut que le loyer est de 660 euros et que les provisions sur charges s’élèvent à 90 euros, soit 750 euros au total.
L’acte de vente signé entre M. [X] [H] [G] et la SOREQA mentionne expressément, s’agissant du contrat de location que : « le vendeur déclare qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé à la signature du bail ».
En tout état de cause, il est de jurisprudence constante que le bailleur originaire est tenu de restituer le dépôt de garantie qu’il a perçu. L’absence de restitution de celui-ci ne constitue donc pas un préjudice résultant de l’éviction à la charge de l’expropriant, lequel n’est pas tenu d’indemniser l’éventuel préjudice pouvant résulter de l’absence de restitution du dépôt de garantie au locataire évincé.
La demande d’indemnisation sera en conséquence rejetée.
Sur les frais de déménagement
La SOREQA affirme avoir versé une somme de 1 037 euros au titre de l’indemnité de déménagement.
M. [U] [J] réclame une somme de 2 685 euros.
A l’appui de sa demande, il communique en pièce n°4, un devis n° 240495/1, réalisé le 30 avril 2024 par la société K2MI Transports et déménagements pour le compte de « M. [C] [E] ». Ce devis est totalement étranger au présent litige et doit être écarté. M. [U] [J] n’apporte en conséquence aucun élément permettant de déterminer le montant du coût de son déménagement pourtant déjà réalisé.
Compte tenu de ces éléments, l’indemnité de déménagement sera fixée à hauteur de l’offre de la SOREQA, soit à la somme déjà versée de 1 037 euros.
Sur les mesures accessoires
L’article L312-1 du code de l’expropriation dispose que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.
En revanche, au regard du sens de la présente décision, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais de la procédure par elle engagés.
PAR CES MOTIFS
Statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort et susceptible d’appel,
Annexe à la présente décision le procès-verbal de visite des lieux en date du 23 avril 2024 ;
Constate que les parties s’accordent sur le fait que dans les écritures de M. [U] [J], le nom de « [E] » doit être rectifié par M. [U] [J] ;
Constate que la SOREQA est libérée de son obligation de relogement à l’égard de M. [U] [J] ;
Fixe le montant de l’indemnité pour perte de jouissance du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à la somme de 567 euros ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande d’indemnité supplémentaire ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande au titre de l’indemnité pour travaux réalisés ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande d’indemnité au titre du dépôt de garantie ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande d’indemnité au titre du double paiement du loyer ;
Fixe le montant de l’indemnité pour frais de déménagement du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] à la somme de 1 037 euros ;
Déboute M. [U] [J] de sa demande complémentaire d’indemnité au titre des frais de déménagement ;
Constate que la SOREQA a payé la somme totale de 1 604 euros, (soit 567 euros au titre de l’indemnité d’éviction et 1 037 euros au titre de l’indemnité de déménagement) à M. [U] [J] et qu’elle est en conséquence déchargée de toute obligation d’indemnisation complémentaire ;
Laisse à chacune des parties la charge des frais par elle engagés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dit que les dépens de la présente procédure sont à la charge de la SOREQA et, au besoin, l’y condamne.
Fait à Bobigny, le 20 novembre 2024
Le Greffier La Vice-présidente, juge de
l’expropriation
Maxime-Aurélien JOURDE Anne-claire GATTO-DUBOS
