Cour d'appel, 24 octobre 2024. 19/22841

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 24 OCTOBRE 2024 (n° 259/2024, 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 19/22841 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFHH Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 17/160295 APPELANTS M. [S] [W] né le 02 août 1977 à [Localité 11] (99) [Adresse 2] [Localité 7] Mme [R] [H] [E] [P] [W] née le 23 novembre 1978 à [Localité 11] (99) [Adresse 4] [Localité 8] Mme [N] [H] [V] [W] née le 23 novembre 1978 à [Localité 11] (99) [Adresse 3] [Localité 8] Représentés et assistés par Me Salah GUERROUF, avocat au barreau de Paris, toque : D1952 INTIMEE SA COURTANO Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 413 426 511 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 5] et [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1050 Assistée de Me Nathalie MOUYAL de JURISTES ASSOCIES D'ILE de France, toque : K22 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 8 janvier 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Marie Girousse, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 27 février 2017 à effet du 1er janvier 2015, M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] - ci-après désignés les consorts [W] - ont donné à bail en renouvellement à la société Courtano des locaux commerciaux dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété situé à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 1] portant sur le rez-de-chaussée du bâtiment A, lequel donne sur le [Adresse 9], l'entier bâtiment B et l'entier bâtiment C donnant sur la [Adresse 10], moyennant un loyer principal de 400.000 € à destination de 'alimentation générale'. L'assemblée générale de la copropriété du 30 mai 2013 a décidé de réaliser des travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture du bâtiment B dont la charge a été imputée intégralement à l'indivision [W], seule propriétaire de ce bâtiment. Le 7 octobre 2013, le syndic de la copropriété a adressé un appel de fonds de 39.411,10 euros TTC aux consorts [W] qui l'ont payé et en ont sollicité le remboursement à la société Courtano, laquelle a contesté devoir supporter le paiement de ces travaux. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2014, les bailleurs ont mis en demeure la société Courtano de leur payer la somme de 39.411,10 € et par sommation visant la clause résolutoire du bail délivrée le 11 mars 2014, il lui ont enjoint de payer cette somme. La société Courtano a procédé à la consignation de ladite somme puis a saisi le tribunal de grande iInstance de Paris d'une opposition à cette sommation de payer visant la clause résolutoire signifiée le 11 mars 2014 aux bailleurs. Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par les consorts [W], a rendu le 4 septembre 2014 une ordonnance condamnant la société Courtano à s'acquitter de la somme de 39.411,30 euros mais rejetant la demande d'acquisition de la clause résolutoire. La cour d'appel de Paris a, par arrêt du 20 octobre 2016, considéré qu'en présence d'une contestation sérieuse sur l'imputabilité des travaux d'étanchéité de la toiture, il n'y avait pas lieu à référé et a infirmé l'ordonnance de référé. Par exploit du 25 octobre 2017, les consorts [W] ont fait assigner à comparaître la société Courtano devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamnation à la somme de 39.411,10 euros. Par jugement du 29 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - constaté que les charges de réfection de l'étanchéité de la toiture sont des charges générales qui doivent être réparties entre l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble au prorata de leur quote-part dans les tantièmes généraux ; - constaté que la quote-part des consorts [W] dans lesdites charges s'élève à 4440/10.000èmes de 39.411,10 euros, soit 17.498,53 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - constaté que les travaux de réfection de l'étanchéité de la toiture sont dus à hauteur de 50 % à la vétusté et que leur coût doit être assumé par le propriétaire des locaux dans cette proportion ; en conséquence, - condamné la société Courtano à payer aux consorts [W] la somme de 8.749,26 euros ; - débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté les autres demandes ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - condamné la société Courtano aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration du 10 décembre 2019, les consorts [W] ont interjeté appel partiel du jugement. Par conclusions déposées le 18 mai 2020, la société Courtano a interjeté appel incident partiel du jugement. Par ordonnance du 8 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 29 juin 2022 et prononcé la clôture le 8 janvier 2024. MOYENS ET PRÉTENTIONS Par conclusions déposées le 9 juin 2022, par lesquelles les consorts [W], appelants à titre principal et intimés à titre incident, demandent à la Cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a estimé que les charges de réfection de l'étanchéité d'une partie de la couverture du bâtiment B du local se trouvant dans l'immeuble donné en location à la société Courtano, constituent des charges générales et non des charges spéciales du bâtiment B ; - réformer également le jugement attaqué en ce qu'il a retenu sans justification un abattement pour vétusté de 50 % sur le coût des travaux de réfection de l'étanchéité d'une partie de la couverture du bâtiment B au bénéfice de la société Courtano ; Statuant à nouveau de : - constater que la société COURTANO exploite dans le cadre du bail commercial qui lui a été consenti par Monsieur et Mesdemoiselles [W] l'intégralité du bâtiment B de l'immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 5] et [Adresse 1] ; - constater que les charges d'entretien, de réparation, de l'étanchéité des couvertures des bâtiments sont classées dans la rubrique des charges communes spéciales par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'immeuble ; - constater que la société COURTANO ne produit aucun document justifiant d'une éventuelle vétusté de l'étanchéité de la couverture du bâtiment B ; - constater que Monsieur et Mesdemoiselles [W] sont propriétaires de l'intégralité du bâtiment B en application du règlement de copropriété de l'immeuble ; - constater que Monsieur et Mesdemoiselles [W] ont procédé seuls au règlement de l'intégralité du montant des travaux ; - constater que la société COURTANO ne produit aucun document justifiant que les travaux réalisés sont dus à la vétusté ; - constater que les baux successifs conclus entre les parties et, notamment celui du 12 juin 2008, prévoient le transfert sur la société COURTANO de l'intégralité du coût de la « réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués.» ; En conséquence : - juger que les charges d'entretien, de réparation, de l'étanchéité des couvertures des bâtiments sont des charges communes spéciales ; - juger qu'une éventuelle vétusté de l'étanchéité de la couverture du bâtiment B n'est pas démontrée ; - condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdemoiselles [W] la somme de 39.411,10 € TTC à titre de remboursement partiel des frais de réfection de l'étanchéité d'une partie de la couverture du bâtiment B de l'immeuble dans lequel se trouve le local qui lui a été donné en location ; - condamner la société COURTANO compte tenu de l'ancienneté de l'affaire, au paiement des intérêts de retard au taux légal, à compter du 14 mars 2014, date de signification du commandement d'avoir à payer cette somme et capitalisation des intérêts, pour ceux échus depuis plus d'un an, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, avec comme base de calcul 39.411,10 euros, cela jusqu'au 29 octobre 2019 ; - condamner la société COURTANO compte tenu de l'ancienneté de l'affaire, au paiement des intérêts de retard au taux légal, à compter du 29 octobre 2019, avec capitalisation des intérêts, pour ceux échus depuis plus d'un an, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, avec comme base de calcul 30.661,84 euros (39411,10 - 8.749,26) ; - condamner la société COURTANO au paiement des dépens qui seront recouvrés par Maître Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamner la société COURTANO à payer à Monsieur et Mesdemoiselles [W], qui sont contraints de se présenter pour la quatrième fois devant une juridiction, la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 30 juin 2022, la société Courtano, intimée, demande à la Cour de: A titre préliminaire, - Révoquer l'ordonnance de clôture du 29 juin 2022 et renvoyer la clôture à l'audience de plaidoirie du 12 septembre 2022, A titre principal, - Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 29 octobre 2019 en ce qu'il a dit que les charges relatives à la couverture du Bâtiment B était une charge commune générale et devait être répartie entre l'ensemble des copropriétaires au prorata de leur quote-part dans les tantièmes généraux ; - Confirmerle jugement entrepris en ce qu'il a constaté que Monsieur et Mesdemoiselles [W] étaient tenus de 17.498,53 € soit 4.440/10.000ème au titre des tantièmes du Bâtiment B - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les travaux de réfection de l'étanchéité de la couverture du Bâtiment B étaient dus à la vétusté et qu'en conséquence leur coût doit être assuré par les consorts [W] - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a retenu qu'un coefficient de vétusté à hauteur de 50 % et dire que le coefficient de vétusté doit être appliquée à hauteur de 100 % A titre subsidiaire, si la Cour s'estimait insuffisamment informée sur l'état de vétusté de la couverture du Bâtiment B, - Ordonner une expertise judiciaire avec mission d'examiner la toiture litigieuse et de dire si son état actuel résulte d'un défaut d'entretien ou d'une vétusté et dans quelle proportion ; - Mettre à la charge des consorts [W] les frais afférents à cette expertise En tout état de cause, - Condamner les Consorts [W] à verser à la société COURTANO une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les Consorts [W] aux entiers dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRET Sur les demandes : Il résulte de la combinaison des dispositifs des conclusions des parties éclairés par les moyens développés au soutien de leurs prétentions que la question de la prise en charge par la société Courtano des travaux d'étanchéité de la toiture du bâtiment B de l'ensemble immobilier en cause est soumise à la Cour et que l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la locataire au paiement de la somme de 8.749,26 € est demandée par les appelants qui sollicitent une somme supérieure ainsi que par l'intimée qui demande à être dispensée de tout paiement. Sur les travaux d'étanchéité Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé notamment de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Il s'en déduit que le bailleur doit assurer le clos et le couvert des locaux loués. La demande en remboursement des travaux en cause a été formée avant le renouvellement du bail le 27 février 2017, ce dernier contrat de bail ne s'applique donc pas aux travaux en cause. Lors de ces travaux, le contrat de bail renouvelé par avenant du 6 juin 2008, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, s'appliquait. Les parties pouvaient donc librement déterminer la répartition des charges entre elles, les dispositions du code civil n'étant que supplétives et non impératives. Il convient donc de se référer aux stipulations contractuelles liant les parties, lesquelles doivent s'interpréter strictement et en faveur du preneur en cas de doute conformément aux dispositions de l'ancien article 1162 devenu l'article 1190 du code civil. Il en résulte que, sauf stipulation mettant expressément la vétusté, c'est à dire l'état d'usure résultant du temps écoulé, à la charge du preneur, conformément à l'article 1755 du code civil, les réparations occasionnées par la vétusté sont à la charge du bailleur. En l'espèce, l'avenant de renouvellement du bail du 6 juin 2008 ne contient pas de stipulations relatives à la prise en charge des travaux relatifs aux locaux et parties communes mais mentionne en son article 7 que toutes les clauses du bail expiré non contraires à cet avenant continueront à recevoir application. Or, le contrat de renouvellement de bail du 12 février 1997 auquel il est renvoyé stipule au '2°) réparations' du paragraphe 'charges et conditions': «(...) Il (le Preneur) fera son affaire personnelle de toutes les grosses ou menues réparations d'entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, en particulier le Preneur aura à sa charge le ravalement des bâtiments donnant sur la [Adresse 10] et la façade sur le [Adresse 9], ainsi que la réfection, réparation et entretien de toutes clôtures ou couverture concernant les lieux loués. Toutefois, il est convenu que le Preneur n'aura pas à participer aux frais d'entretien et de réparation de la couverture de l'immeuble d'habitation situé sur le [Adresse 9] (...)'. Il en résulte qu'en l'absence de stipulation expresse sur ce point, la locataire n'est pas tenue de prendre en charge les réparations lorsqu'elles sont occasionnées par la vétusté. En l'espèce, les travaux dont il est demandé le paiement à la société Courtano ont été votés lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier en cause du 30 mai 2013 et font l'objet de la 'résolution N° 37: Réfection de l'étanchéité du bâtiment B' dans le procès verbal de cette assemblée selon laquelle : 'Il est demandé à la copropriété de se prononcer sur la nécessité de faire procéder à la réfection d'une partie de l'étanchéité du toit du bâtiment B, puisque celle-ci a été effectuée en 1995 par l'ancien propriétaire de l'immeuble et qu'elle présente un état de dégradation avancé. Le devis de [D] est joint à la présente convocation. L'assemblée générale décide de réaliser les travaux ci-dessus dont la charge est imputée au seul copropriétaire concerné.' Selon ce procès verbal, seul le propriétaire du bâtiment B, c'est à dire l'indivision [W] était votante pour cette résolution mentionnée adoptée à l'unanimité par une voix sur une. Aucune autre précision n'est donnée sur l'état de la toiture ni sur les motifs de la décision des copropriétaires. Dès lors qu'il résulte de cette résolution votée par l'appelante que l'étanchéité date de 1995, il est inopérant d'invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil selon laquelle en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, ce texte ne créant d'ailleurs pas une présomption de délivrance des locaux à l'état neuf. Ainsi, il apparaît que la décision de procéder à la réfection de l'étanchéité de la toiture réalisée en 1995, soit 18 ans auparavant, est motivée par son usure normale résultant de l'écoulement du temps entraînant une dégradation générale. Le devis [D], adressé au syndic de copropriété par lettre du 22 novembre 2012 précisant que les 'travaux de réfection d'étanchéité' objets de ce devis 'bénéficient d'une garantie décennale', d'un montant total de 36.110,59 €, prévoit après dépose des éléments existants, une réfection totale de l'étanchéité de la couverture sur une surface de 190 m2, soit des travaux visant à remplacer l'ancienne étanchéité et non des réparations ponctuelles ou d'entretien courant comme le soutiennent les bailleurs. Il est donc démontré que les travaux de réfection d'étanchéité de la toiture du bâtiment B ont eu pour cause sa vétusté sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise sur ce point. Or, il n'est pas démontré que par un défaut d'entretien ou un usage anormal des locaux loués la locataire aurait accéléré ou aggravé même partiellement les effets de la vétusté. Il ressort en revanche, d'une facture de la société Ile de France Etanchéité, datée du 9 octobre 2008 d'un montant de 1.877 €, que la société COURTANO lui a confié des 'travaux d'étanchéité sur terrasse'. La production des autres factures d'entretien de toiture postérieures à la décision de réfection d'étanchéité est inopérante. Il résulte de ces éléments que les travaux de réfection d'étanchéité en cause doivent être intégralement supportés par les bailleurs en application de l'article 1755 précité auquel le contrat de bail ne déroge pas. Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Courtano à payer aux consorts [W] la somme de 8.749,26 € et de débouter ces derniers de leur demande aux fins de voir condamner la société Courtano à leur payer la somme de 39.411,10 € avec intérêts au taux légal, en remboursement partiel des frais de réfection de l'étanchéité de la couverture du bâtiment B en cause. Les développements relatifs à la répartition des charges au sein de la copropriété étant inopérants pour statuer sur la répartition entre bailleurs et locataire de la charge des travaux litigieux et ces derniers n'ayant, au demeurant, pas qualité pour solliciter qu'il soit statué sur la répartition des charges de copropriété en l'absence du syndicat des copropriétaires, les 'constatations' relatives aux charges de copropriété mentionnées dans le jugement déféré ne seront pas confirmées. Sur les autres demandes La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'constater', ' juger' ou confirmer les constatations du jugement déféré, dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Les parties ne demandant pas dans leurs conclusions l'infirmation du jugement déféré en ses dispositions relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles, elles seront confirmées. Les consorts [W] qui succombent seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel et condamnés à payer à la société Courtano une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leurs demandes fondées sur ce texte. Les autres demandes seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement rendu le 29 octobre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris (N° RG 17/14952) en toutes ses dispositions sauf celles relatives aux dépens, aux frais irrépétibles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile et à l'exécution provisoire ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] de leur demande aux fins de voir condamner la société Courtano à leur payer la somme de 39.411,10 € TTC à titre de remboursement partiel des frais de réfection de l'étanchéité d'une partie de la couverture du bâtiment B de l'immeuble dans lequel se trouve le local loué ainsi que de leurs demandes en paiement d'intérêts au taux légal sur cette somme et de capitalisation de ces intérêts ; Déboute M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] de leur demande aux fins de voir condamner la société Courtano à leur payer les intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2019 sur la somme de 30.661,84 € avec capitalisation de ces intérêts ; Condamne M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] à payer à la société Courtano la somme de 5.000 € à la société Courtano en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; Déboute M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes ; Condamne M. [S] [W], Mmes [R] [W] et [N] [W] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Maître S. Guerrouf, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, La présidente,