Texte intégral
MINUTE N°
RG - N° RG 24/00418 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KQ26
Me Ludivine CAUVIN
Me Fanny DEETJEN
Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NÎMES
ORDONNANCE DE RETRACTATION
RENDUE LE 25 SEPTEMBRE 2024
PARTIES :
DEMANDEURS
Mme [J] [R] épouse [S], es qualité de membre du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 22 Décembre 1964 à [Localité 16], demeurant [Adresse 11]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
M. [K] [V], es qualité de membre suppléant du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13],
né le 16 Novembre 1980 à [Localité 15], demeurant [Adresse 17]
représenté par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
M. [C] [B], es qualité de membre du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13]
né le 17 Décembre 1944 à [Localité 25], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
Mme [O] [L] épouse [D], es qualité de membre du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 07 Juillet 1971 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
Mme [I] [F] épouse [E], es qualité de membre du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 28 Mai 1974 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
M. [Y] [A], es qualité de membre du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13],
né le 02 Décembre 1949 à [Localité 23], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
Mme [P] [T] épouse [W], es qualité de membre du conseil syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 21 Juin 1974 à [Localité 24], demeurant [Adresse 19]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
Mme [Z] [G] es qualité membre suppléant du conseil syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 27 Avril 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 18]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
M. [N] [X] es qualité membre suppléant du conseil syndical de la résidence [Adresse 13]
né le 02 Septembre 1969 à [Localité 22], demeurant [Adresse 20]
représenté par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
Mme [Z] [M], es qualité membre suppléant du conseil syndical de la résidence [Adresse 13]
née le 23 Septembre 1967 à [Localité 10], demeurant [Adresse 21]
représentée par Maître Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES
DEFENDERESSE
S.A.S. FONCIA Immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 343 765 178, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 8], prise en son établissement de [Localité 15] sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER, Me Ludivine CAUVIN, avocat au barreau de NIMES
Ordonnance contradictoire, en premier ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 28 août 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 9] à [Localité 7] est une importante copropriété comportant 408 logements répartis en îlots, avec un accueil, un bar-restaurant, une épicerie, deux piscines (couverte et extérieure) avec pour chacune d’entre elles un vestiaire ainsi que 197 parkings privatifs. Une partie du domaine est gérée en résidence de tourisme avec une convention d’occupation et d’animation signée avec la société ODALYS.
Lors de l’assemblée générale du 26 mai 2021, la S.A.S FONCIA a été désignée syndic de cette copropriété.
Des tensions sont nées entre les copropriétaires et le Syndic qui ont notamment conduit l’assemblée générale tenue en 2023 à ne pas approuver les comptes de l’exercice 2022, les copropriétaires considérant que des dépenses avaient été payés par le Syndic sans autorisation.
Sur demande expresse du Conseil syndical, le Syndic a convoqué une assemblée générale extraordinaire pour le 16 février 2024, ayant pour objet de soumettre à nouveau l’approbation des comptes 2022 et la nomination d’un nouveau Conseil syndical à la suite de la démission de plusieurs membres fin septembre 2023.
L’assemblée générale a, à nouveau, refusé d’approuver les comptes 2022.
Le 13 mars 2024, le Syndic a adressé un mail aux membres du Conseil syndical indiquant qu'il avait bloqué la date du 6 mai 2024 pour la tenue de l’assemblée générale.
Le lendemain, le 14 mars 2024, suivant courrier recommandé avec accusé réception daté du 12 mars 2024, Madame [S], copropriétaire et par ailleurs Présidente du Conseil Syndical de la résidence [Adresse 13], a sollicité que soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, la mise en concurrence du Syndic.
La SAS FONCIA indiquait que les convocations étaient déjà parties, et que les projets de résolutions seraient inscrits à l’assemblée générale suivante conformément à l’article 10 du Décret du 17/03/1967.
Il s’en est suivi le refus des copropriétaires d’approuver les comptes de 2022 et 2023 et de renouveler le mandat de syndic de la société FONCIA lors de l’assemblée générale du 6 mai 2024.
Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, le Conseil syndical sommait la SAS FONCIA
afin qu’elle convoque une nouvelle assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.
La SAS FONCIA répliquait d’une part que cette convocation n’était matériellement pas possible avant l’expiration de son mandat, d’autre part qu’elle avait déposé une requête en administration provisoire.
Ainsi, après avoir mis en demeure la SAS FONCIA de convoquer une assemblée générale et conformément aux dispositions de l’article 8 alinéa 4 du Décret du 17 mars 1967, Madame la Présidente du Conseil syndical procédait à la convocation d’une assemblée générale devant se tenir le 17 juin prochain, afin de désignation d’un nouveau Syndic, à l’issue de laquelle la société LAMY était élue.
Parallèlement, suivant requête en date du 13 mai 2024, la SAS FONCIA saisissait Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.
Suivant ordonnance en date du 16 mai 2024, Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES désignait la SELARL [U] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 13].
Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Madame [J] [S] née [R], es qualité de Présidente du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Monsieur [C] [B], es qualité de vice-Président du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Madame [O] [D] née [L], Madame [I] [E] née [F], Monsieur [Y] [A], Madame [P] [W] née [T], Madame [Z] [G], ces derniers es qualité de membres du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Monsieur [N] [X], Madame [Z] [M] et Monsieur [K] [V], es qualité de membres suppléants du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], ont assigné la SAS FONCIA devant Mme la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, aux fins de rétractation de l’ordonnance sur requête rendue le 16 mai 2024.
Suivant conclusions signifiées par voie électronique et reprises oralement à l’audience de référé du 28 août 2024, les demandeurs demandent à la Présidente du Tribunal de:
- Ecarter toute prétendue irrecevabilité comme totalement infondée,
- Constater le vote régulier d’un nouveau syndic,
- Rétracter l’ordonnance sur requête rendue le 16 mai 2024,
- Dire n’y avoir lieu à nomination d’un administrateur provisoire,
- Condamner la société FONCIA aux dépens.
En réponse aux moyens reconventionnels, les demandeurs soutiennent la recevabilité de leur demande et la validité de l’assignation délivrée.
Sur le fond, ils estiment que les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies, ne permettant pas ainsi la désignation d’un administrateur provisoire. Ils font valoir que le défaut d’approbation des comptes est sans lien avec la gestion de l’immeuble dès lors qu les appels de fond ont lieu par provisions en fonction des budgets, que la trésorerie est amplement suffisante pour régler les factures exigibles, que les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ont été entrepris, et que l’état des débiteurs est biaisé dès lors que les appels de fonds venaient juste d’être réalisés lorsque l’arrêté des comptes a été produit. Ils en concluent à la rétractation de l’ordonnance rendue, rappelant par ailleurs avoir procédé à la désignation d’un nouveau syndic.
Par conclusions également déposées et soutenues oralement à cette audience de référé, la SAS FONCIA demande de :
A titre principal,
- Déclarer irrecevable comme n’ayant pas valablement saisi le juge ayant ordonné la mesure la demande de rétractation de l’ordonnance en application de l’article 497 du code de procédure civile;
A titre subsidiaire :
- Dire qu’en l’état des pièces fournies, et de celles communiquées la requête en désignation d’un admirateur provisoire est fondée,
- Dire infondée la demande de rétractation de l’ordonnance
- Débouter les requérants de l’intégralité de leurs moyens, demandes, fins et prétentions, en ce compris la demande tendant à faire constater le vote régulier d’un nouveau syndic qui n’est point en son cas,
- Dire qu’il y a lieu de maintenir l’ordonnance rendue le 16 mai 2024
A titre infiniment subsidiaire :
- Dire qu’en cas de rétractation de l’ordonnance, les frais d’administration provisoire resteront à la charge du syndicat des copropriétaires en l’état de la nécessité de sa représentation et de sa gestion, en l’absence de syndic ;
En toute hypothèse
- Condamner les requérants in solidum à payer à FONCIA la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner in solidum aux entiers dépens.
La SAS FONCIA soutient l’irrecevabilité de la demande, faisant valoir que le Juge compétent pour connaître du recours en rétractation est celui-là même qui a rendu l’ordonnance contestée et non le juge des référés. Or, elle fait valoir qu’e l’espèce, c’est la Présidente du Tribunal Judiciaire de NIMES, dans sa plénitude de juridiction, qui a par ordonnance fait droit à la requête, et non « le juge des référés ». Elle en conclut que la présente juridiction statuant sur rétractation d’une ordonnance par voie de référé n’a pas été valablement saisie par l’assignation délivrée, de sorte qu’elle est irrecevable.
Sur le fond, elle estime que le défaut d’approbation des comptes 2022 et 2023 bloque la gestion de l’ensemble immobilier. Elle soutient l’insuffisance de trésorerie, ne permettant pas de réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Enfin, elle fait valoir le montant des impayés, qui justifiait la désignation d’un administrateur provisoire.
La présente ordonnance sera contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la recevabilité de la demande
La SAS FONCIA soutient l’irrecevabilité de la demande, faisant valoir que le Juge compétent pour connaître du recours en rétractation est celui-là même qui a rendu l’ordonnance contestée et non le juge des référés.
Aux termes de l’article 497 du code de procédure civile, le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.
Il est constant que cet article n'exige pas que le juge de la rétractation soit la même personne physique que celle qui a ordonné la mesure critiquée. (Civ. 2e, 11 mars 2010). Dès lors, il ne résulte pas de cet article que le juge de la rétractation ne puisse être que la personne physique qui a autorisé la mesure critiquée.
En l’espèce, l’assignation du 18 juin 2024 a été délivrée en référé devant Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de NIMES.
Le Juge des référés agissant sur délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire, il est parfaitement compétent pour connaître d’un référé rétractation à l’encontre d’une ordonnance rendue par cette dernière.
Dès lors, le moyen soulevé sera rejeté et la demande déclarée recevable.
2- Sur la demande de rétractation de l'ordonnance du 16 mai 2024
Aux termes de l'article 493 du Code de procédure civile, l'ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.
Aux termes de l'article 497 du Code de procédure civile, le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.
En application de cet article, le juge, saisi d'une demande de rétractation d'une ordonnance sur requête, est investi des pouvoirs du juge qui l'a rendue et peut la rétracter ou la modifier. Il est investi des attributions du juge qui l'a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête.
Il appartient au requérant de justifier de ce que sa requête était fondée, et non au demandeur à la rétractation de rapporter la preuve qu'elle ne l'est pas.
Le juge de la rétractation doit se placer au jour où il statue, en considérant la situation qui existe à cet instant, et non à la date où le premier juge s'est prononcé.
Par ailleurs, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.
Dès lors, il convient de rechercher si la SAS FONCIA démontre soit un équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis, soit que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.
Au soutien de ses demandes, la SAS FONCIA estime que le défaut d’approbation des comptes 2022 et 2023 bloque la gestion de l’ensemble immobilier.
Toutefois, les demandeurs font valoir à juste titre que l’approbation des comptes concerne des dépenses déjà engagées, de sorte que le vote de cette résolution n’est pas de nature à bloquer la gestion.
En outre, il convient de relever que les dispositions de l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965, portant sur la désignation d’un mandataire ad hoc et invoquées par la défenderesse, sont sans lien avec la présente procédure portant sur la désignation d’un administrateur provisoire.
La SAS FONCIA invoque par ailleurs une insuffisance de trésorerie, faisant valoir que le solde bancaire au 06/05/2024 est de 131.646,68 €, que le montant des travaux votés, appelés et non réalisés est de 107.914,59€, de sorte que le solde réel disponible est de 23.732,09 €, et que le solde des factures restant à payer au 6 mai 2024 est de 12.428,36 €.
Les demandeurs produisent quant à eux un mail de l’étude de l’administrateur en date du 9 juillet 2024 indiquant qu’”à ce jour, la trésorerie totale serait de 304.080,39 euros”.
Dès lors, il résulte de ces éléments qu’au jour de la présente audience, la preuve d’une insuffisance de trésorerie n’est pas rapportée.
S’agissant des travaux à réaliser, il ressort des pièces produites d’une part que la réfection des 10 escaliers votée lors de l’assemblée générale du 28 mars 2022 a été réalisée, d’autre part que les travaux concernant les 5 escaliers restants ont été votés lors de l’assemblée générale du 3 mars 2023, de sorte qu’ils vont être réalisés.
Concernant la piscine, il apparaît que les travaux commandés ont été refusés par les services de l’urbanisme, de sorte qu’il appartient aux copropriétaires de voter de nouveaux travaux réalisables.
S’agissant enfin de l’état des débiteurs, la SAS FONCIA reconnaît que pour 2023 ils étaient en dessous de 15 %, alors qu’aucun élément actualisé n’est versé aux débats dans le cadre de la présente procédure.
Dans ces conditions, il conviendra de relever que la preuve d’un équilibre financier du syndicat des copropriétaires gravement compromis, ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble n’est pas rapportée, et de rétracter l’ordonnance du 16 mai 2024.
Les frais d’administration provisoire resteront toutefois à la charge du syndicat des copropriétaires.
Enfin, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité de la désignation d’un nouveau syndic.
3- Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie supportera ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, susceptible d'appel, par délégation de Mme la Présidente du tribunal judiciaire de Nîmes,
DÉCLARONS recevable la demande de Madame [J] [S] née [R], es qualité de Présidente du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Monsieur [C] [B], es qualité de vice-Président du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Madame [O] [D] née [L], Madame [I] [E] née [F], Monsieur [Y] [A], Madame [P] [W] née [T], Madame [Z] [G], ces derniers es qualité de membres du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13], Monsieur [N] [X], Madame [Z] [M] et Monsieur [K] [V], es qualité de membres suppléants du Conseil syndical de la résidence [Adresse 13] ;
RÉTRACTONS l’ordonnance sur requête rendue le 16 mai 2024 ;
DISONS que les frais d’administration provisoire resteront à la charge du syndicat des copropriétaires ;
DISONS qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur la validité de la désignation d’un nouveau syndic ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile
DISONS que chaque partie supportera ses propres dépens.
La Greffière La Présidente
