Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-14.922

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10101 F Pourvoi n° S 18-14.922 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme E... X..., domiciliée [...] , agissant en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme M... L..., contre l'arrêt rendu le 22 février 2018 par la cour d'appel de Rouen (chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme C... O..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme M... L..., domiciliée [...] , défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mme X..., ès qualités ; Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme X..., ès qualités, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme L... ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., ès qualités ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour Mme X..., ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a débouté Maître X..., ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation de Madame L..., de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de Madame O... ; AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' « il ressort des pièces produites aux débats que Mme L... et M. B..., pat acte en date du 29 décembre 2000, avaient acquis le fonds de commerce et le local commercial édifié sur un terrain situé dans zone de Port W... à Lillebonne (76170) Lillebonne, dépendant du domaine public de l'Etat géré par le Port Autonome de Rouen, et bénéficiaient d'une autorisation d'occupation donnée par le Port Autonome le 21 novembre 2000 ; que le compromis signé le 6 mars 2009 porte sur la vente du fonds de commerce ; sous l'article 4 "renonciation du titre locatif", il précise que les locaux ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... propriétaire à l'acquéreur, ainsi qu'il sera dit sous l'article "conditions suspensives" ; à l'article 11 "conditions suspensives", notamment, "que les murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité soient acquis par Mme O... ou toute société qu'il lui plaira de se substituer" ; aucune précision n'est portée quant aux conditions financières de l'acquisition des murs ; que l'avenant à ce compromis régularisé le 12 juin 2009, ne fait plus référence, dans les conditions suspensives, à l'acquisition des murs ; mais il stipule à l'article 4 "énonciation du titre locatif" que "il est fait observer que les locaux dans lesquels a été exploitée l'entreprise de restaurant objet des présentes ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... (...), ainsi qu'il sera dit sous la convention locative établie par acte séparé. La cession des murs dans lesquels se poursuit l'exploitation du fonds de commerce est d'un commun accord entre les parties, stipulées comme devant intervenir au bénéfice du cessionnaire aux présentes dans un délai de 9 mois à compter de la réalisation de la présente cession de fonds de commerce, à défaut de quoi le vendeur pourra remettre en cause l'ensemble des accords intervenus ; que seule a été autorisée la cession du fonds de commerce, par l'ordonnance du 25 septembre 2009 qui comme la requête au vu de laquelle elle a été rendue, ne fait aucune référence au projet de cession des murs ; que cette cession a été régularisée par un acte sous seing privé du 26 octobre 2009 qui en son article 4 "énonciation du titre locatif", mentionne que "il est fait observer que les locaux dans lesquels a été exploitée l'entreprise de restaurant objet des présentes ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... (...) Il est ainsi stipulé que les deux conventions de cession de fonds de commerce d'une part et des murs d'autre part sont dépendantes l'une de l'autre et ne sauraient prospérer séparément", cite un courrier adressé par le Port de Rouen reçu par Maître X... le 18 septembre 2009, dans lequel il est indiqué qu'ayant été informé de la cession du fonds de commerce et du bâtiment, il est prêt à délivrer une convention au profit de Mme F..., mais rappelle que "à l'expiration de cette autorisation, le gestionnaire du domaine peut demander à l'occupant de ne pas remettre en état le domaine ; en effet l'article 3.11 du cahier des charges du GPM de Rouen précise que l'autorité administrative peut demander l'abandon des ouvrages en sa faveur. Le droit de propriété du restaurant est temporaire puisqu'il cesse à l'expiration du titre, l'acte de vente devra préciser le caractère temporaire de ce droit de propriété afin d'éviter tout malentendu." ; qu'un projet de compromis de vente a été rédigé et soumis à l'approbation du conseil de Mme O... le 3 mai 2010, qui désigne les constructions édifiées à Lillebonne [...] Q... sur la parcelle cadastrée section [...] dépendant du domaine public de l'Etat propriétaire ; que sous l'intitulé "convention du Port Autonome", le projet d'acte rappelle que le GPM de Rouen suivant courrier en date du 17 septembre 2009, a donné son accord à effet de délivrer une convention au profit de Mme F..., le terrain dépendant du domaine public de l'Etat étant géré par le GPM de Rouen sur lequel est édifié le bâtiment présentement vendu, et qu'il est précisé dans ce courrier que "à l'expiration de cette autorisation, le gestionnaire du domaine peut demander à l'occupant de ne pas remettre en état le domaine ; en effet l'article 3.11 du cahier des charges du GPM de Rouen précise que l'autorité administrative peut demander l'abandon, des ouvrages en sa faveur. Le droit de propriété du restaurant est temporaire puisqu'il cesse à l'expiration du titre, l'acte de vente devra préciser le caractère temporaire de ce droit de propriété afin d'éviter tout malentendu." ; qu'aucun acte de cession des murs n'a été régularisé, le conseil de Mme O... ayant fait savoir par courrier du 21 février 2011 qu'il n'y aurait pas de vente immobilière, au motif notamment d'un refus des banques en considération de ce que Mme L... n'était pas propriétaire des murs qui appartiennent au Port Autonome de Rouen » ; ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « pour autant la cession du fonds de commerce n'a jamais été remise en cause ; que Mme O... devenue propriétaire du seul fonds de commerce l'exploite depuis la date d'effet de l'acte de cession ; qu'elle occupe le terrain sur lequel sont édifiées les constructions abritant le fonds en vertu de la convention d'occupation temporaire qui lui a été personnellement consentie le 22 janvier 2010 par le Grand Port Maritime (GPM) de Rouen pour une durée de 5 ans à compter du 1er octobre 2009, ayant pour objet "l'exploitation d'un bâtiment à usage de restaurant" ; que cette convention a depuis lors fait l'objet de plusieurs avenants des 5 août 2010 et 20 avril 2011, ainsi que d'une prorogation pour 3 ans à compter du 1er novembre 2014 ; à ce titre elle est débitrice envers le GPM de Rouen d'une redevance domaniale ; que cette convention ayant été consentie à Mme O... à titre exclusif, elle stipule que le bénéficiaire est tenu d'occuper lui-même et d'utiliser directement en son nom les biens mis à sa disposition, toute cession ou sous-location totale ou partielle de la présente autorisation étant interdite sauf accord exprès du GPM de Rouen ; que Mme L... était titulaire avant elle d'une convention d'occupation temporaire soumise aux mêmes conditions imposées par le cahier des charges des autorisations d'occupation temporaire dans la circonscription du Port Autonome de Rouen ; que l'article 3.02 prévoit que l'autorisation est accordée à titre personnel ; qu'elle ne peut faire l'objet d'une cession ou d'une sous-location partielle ou totale ; qu'au cas où le bénéficiaire viendrait à céder les installations, l'arrêté ou la convention d'autorisation d'occupation temporaire dont il est bénéficiaire devrait être résilié sur sa demande et un nouvel arrêté ou convention pourra être pris sur la demande de son successeur sous réserve qu'il soit agréé par le directeur du port autonome de Rouen ; qu'en cas de cession de l'autorisation, le bénéficiaire restera seul responsable des conséquences de l'autorisation et en particulier de l'exécution des conditions financières ; que l'article 3.04 qui définit les conditions dans lesquelles le bénéficiaire peut procéder à des constructions et installations précise in fine que le bénéficiaire pourra céder ses constructions et installations à un tiers sous réserve de l'agrément préalable du cessionnaire par le Port Autonome ; que l'article 3.10 dispose que l'autorisation d'occupation prend fin par : a) expiration du délai de validité fixé par l'arrêté d'autorisation au cas où celui-ci n'est pas renouvelé : b) résiliation de la convention ou de l'arrêté ; que l'article 4.01 prévoit que le bénéficiaire sera propriétaire des constructions et installations agrées comme il est dit à l'article 3.4 pendant toute la durée de l'occupation ; que de l'ensemble de ces éléments, il résulte que Mme L... n'a pas cédé les constructions à Mme O..., mais que, ayant perdu depuis le 1er octobre 2009 le bénéfice d'une convention d'occupation temporaire sur le terrain et tout titre sur celui-ci, elle a également perdu la propriété des constructions qui y étaient édifiées, de sorte qu'elle ne peut prétendre obtenir la fixation d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Mme O... épouse F... » ; ALORS QUE, premièrement, pour statuer sur la propriété des murs, les juges du second degré se sont fondés sur une convention conclue le 22 janvier 2010 entre le Grand port maritime de ROUEN et Madame O... et les avenants à cette convention des 5 août 2010 et 21 avril 2010 ; que ces accords étaient étrangers aux relations qui préexistaient entre le Grand port maritime de ROUEN et Madame L..., lesquels étaient seuls pertinents ; qu'en se fondant sur les accords inapplicables, les juges du fond ont violé les articles 544 et 552 du code civil, ensemble les articles L. 2122-1, L. 2122-6, L. 2122-7 et L. 2122-14 du code général de la propriété des personnes publiques ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en s'abstenant de se référer et d'analyser les accords ou actes concernant les relations entre le Grand port maritime de ROUEN et Madame L... antérieurement à la cession du 26 octobre 2009, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 544 et 552 du code civil, ensemble les articles L. 2122-1, L. 2122-6, L. 2122-7 et L. 2122-14 du code général de la propriété des personnes publiques. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU' il a débouté Maître X..., ès-qualités de mandataire liquidateur à la liquidation de Madame L..., de l'ensemble de ses prétentions à l'encontre de Madame O... ; AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU' « il ressort des pièces produites aux débats que Mme L... et M. B..., pat acte en date du 29 décembre 2000, avaient acquis le fonds de commerce et le local commercial édifié sur un terrain situé dans zone de Port W... à Lillebonne (76170) Lillebonne, dépendant du domaine public de l'Etat géré par le Port Autonome de Rouen, et bénéficiaient d'une autorisation d'occupation donnée par le Port Autonome le 21 novembre 2000 ; que le compromis signé le 6 mars 2009 porte sur la vente du fonds de commerce ; sous l'article 4 "renonciation du titre locatif", il précise que les locaux ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... propriétaire à l'acquéreur, ainsi qu'il sera dit sous l'article "conditions suspensives" ; à l'article 11 "conditions suspensives", notamment, "que les murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité soient acquis par Mme O... ou toute société qu'il lui plaira de se substituer" ; aucune précision n'est portée quant aux conditions financières de l'acquisition des murs ; que l'avenant à ce compromis régularisé le 12 juin 2009, ne fait plus référence, dans les conditions suspensives, à l'acquisition des murs ; mais il stipule à l'article 4 "énonciation du titre locatif" que "il est fait observer que les locaux dans lesquels a été exploitée l'entreprise de restaurant objet des présentes ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... (...), ainsi qu'il sera dit sous la convention locative établie par acte séparé. La cession des murs dans lesquels se poursuit l'exploitation du fonds de commerce est d'un commun accord entre les parties, stipulées comme devant intervenir au bénéfice du cessionnaire aux présentes dans un délai de 9 mois à compter de la réalisation de la présente cession de fonds de commerce, à défaut de quoi le vendeur pourra remettre en cause l'ensemble des accords intervenus ; que seule a été autorisée la cession du fonds de commerce, par l'ordonnance du 25 septembre 2009 qui comme la requête au vu de laquelle elle a été rendue, ne fait aucune référence au projet de cession des murs ; que cette cession a été régularisée par un acte sous seing privé du 26 octobre 2009 qui en son article 4 "énonciation du titre locatif", mentionne que "il est fait observer que les locaux dans lesquels a été exploitée l'entreprise de restaurant objet des présentes ont fait l'objet d'une proposition de vente par Mme L... (...) Il est ainsi stipulé que les deux conventions de cession de fonds de commerce d'une part et des murs d'autre part sont dépendantes l'une de l'autre et ne sauraient prospérer séparément", cite un courrier adressé par le Port de Rouen reçu par Maître X... le 18 septembre 2009, dans lequel il est indiqué qu'ayant été informé de la cession du fonds de commerce et du bâtiment, il est prêt à délivrer une convention au profit de Mme F..., mais rappelle que "à l'expiration de cette autorisation, le gestionnaire du domaine peut demander à l'occupant de ne pas remettre en état le domaine ; en effet l'article 3.11 du cahier des charges du GPM de Rouen précise que l'autorité administrative peut demander l'abandon des ouvrages en sa faveur. Le droit de propriété du restaurant est temporaire puisqu'il cesse à l'expiration du titre, l'acte de vente devra préciser le caractère temporaire de ce droit de propriété afin d'éviter tout malentendu." ; qu'un projet de compromis de vente a été rédigé et soumis à l'approbation du conseil de Mme O... le 3 mai 2010, qui désigne les constructions édifiées à Lillebonne [...] Q... sur la parcelle cadastrée section [...] dépendant du domaine public de l'Etat propriétaire ; que sous l'intitulé "convention du Port Autonome", le projet d'acte rappelle que le GPM de Rouen suivant courrier en date du 17 septembre 2009, a donné son accord à effet de délivrer une convention au profit de Mme F..., le terrain dépendant du domaine public de l'Etat étant géré par le GPM de Rouen sur lequel est édifié le bâtiment présentement vendu, et qu'il est précisé dans ce courrier que "à l'expiration de cette autorisation, le gestionnaire du domaine peut demander à l'occupant de ne pas remettre en état le domaine ; en effet l'article 3.11 du cahier des charges du GPM de Rouen précise que l'autorité administrative peut demander l'abandon, des ouvrages en sa faveur. Le droit de propriété du restaurant est temporaire puisqu'il cesse à l'expiration du titre, l'acte de vente devra préciser le caractère temporaire de ce droit de propriété afin d'éviter tout malentendu." ; qu'aucun acte de cession des murs n'a été régularisé, le conseil de Mme O... ayant fait savoir par courrier du 21 février 2011 qu'il n'y aurait pas de vente immobilière, au motif notamment d'un refus des banques en considération de ce que Mme L... n'était pas propriétaire des murs qui appartiennent au Port Autonome de Rouen » ; ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « pour autant la cession du fonds de commerce n'a jamais été remise en cause ; que Mme O... devenue propriétaire du seul fonds de commerce l'exploite depuis la date d'effet de l'acte de cession ; qu'elle occupe le terrain sur lequel sont édifiées les constructions abritant le fonds en vertu de la convention d'occupation temporaire qui lui a été personnellement consentie le 22 janvier 2010 par le Grand Port Maritime (GPM) de Rouen pour une durée de 5 ans à compter du 1er octobre 2009, ayant pour objet "l'exploitation d'un bâtiment à usage de restaurant" ; que cette convention a depuis lors fait l'objet de plusieurs avenants des 5 août 2010 et 20 avril 2011, ainsi que d'une prorogation pour 3 ans à compter du 1er novembre 2014 ; à ce titre elle est débitrice envers le GPM de Rouen d'une redevance domaniale ; que cette convention ayant été consentie à Mme O... à titre exclusif, elle stipule que le bénéficiaire est tenu d'occuper luimême et d'utiliser directement en son nom les biens mis à sa disposition, toute cession ou sous-location totale ou partielle de la présente autorisation étant interdite sauf accord exprès du GPM de Rouen ; que Mme L... était titulaire avant elle d'une convention d'occupation temporaire soumise aux mêmes conditions imposées par le cahier des charges des autorisations d'occupation temporaire dans la circonscription du Port Autonome de Rouen ; que l'article 3.02 prévoit que l'autorisation est accordée à titre personnel ; qu'elle ne peut faire l'objet d'une cession ou d'une sous-location partielle ou totale ; qu'au cas où le bénéficiaire viendrait à céder les installations, l'arrêté ou la convention d'autorisation d'occupation temporaire dont il est bénéficiaire devrait être résilié sur sa demande et un nouvel arrêté ou convention pourra être pris sur la demande de son successeur sous réserve qu'il soit agréé par le directeur du port autonome de Rouen ; qu'en cas de cession de l'autorisation, le bénéficiaire restera seul responsable des conséquences de l'autorisation et en particulier de l'exécution des conditions financières ; que l'article 3.04 qui définit les conditions dans lesquelles le bénéficiaire peut procéder à des constructions et installations précise in fine que le bénéficiaire pourra céder ses constructions et installations à un tiers sous réserve de l'agrément préalable du cessionnaire par le Port Autonome ; que l'article 3.10 dispose que l'autorisation d'occupation prend fin par : a) expiration du délai de validité fixé par l'arrêté d'autorisation au cas où celui-ci n'est pas renouvelé : b) résiliation de la convention ou de l'arrêté ; que l'article 4.01 prévoit que le bénéficiaire sera propriétaire des constructions et installations agrées comme il est dit à l'article 3.4 pendant toute la durée de l'occupation ; que de l'ensemble de ces éléments, il résulte que Mme L... n'a pas cédé les constructions à Mme O..., mais que, ayant perdu depuis le 1er octobre 2009 le bénéfice d'une convention d'occupation temporaire sur le terrain et tout titre sur celui-ci, elle a également perdu la propriété des constructions qui y étaient édifiées, de sorte qu'elle ne peut prétendre obtenir la fixation d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Mme O... épouse F... » ; ALORS QUE, à supposer que le juge ait été autorisé à se référer à la convention du 22 janvier 2010 et à ses avenants, bien que concernant exclusivement les rapports entre le Port et Madame O..., de toute façon, selon les constatations mêmes des juges du fond, l'article 3.04 de la convention prévoit que le bénéficiaire des constructions et installations peut céder ses constructions et installations à un tiers sous réserve de l'agrément préalable du cessionnaire ; qu'étant acquis que Madame L... était propriétaire des murs et constructions, pour les avoir achetés au constructeur, les juges du fond ne pouvaient statuer comme ils l'ont fait sans rechercher au préalable si, au regard de l'article 3.04 de l'accord, Madame L... n'avait pas conservé la propriété des constructions ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard des articles 544 et 552 du code civil ainsi qu'au regard des articles L. 2122-1, L. 2122-6, L. 2122-7 et L. 2122-14 du code général de la propriété des personnes publiques.