Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 21/01284

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me PREMONT Copies certifiées conformes délivrées le: à Me LOUIS ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU N° MINUTE : Assignation du : 25 janvier 2021 JUGEMENT rendu le 15 novembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SIBO [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Jean-François LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS - PLAINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0452 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.S. V.V.B. IMMOBILIERE DE GESTION [Adresse 1] [Localité 6] représenté par Maître Nicolas PREMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1397 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Madame Céline CHAMPAGNE, juge assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière, Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU DÉBATS A l’audience du 13 septembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Sibo est propriétaire des lots n°35 et 57, correspondant à un local commercial et à une cave, au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6], placé sous le régime de la copropriété. Par acte délivré le 25 janvier 2021, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires afin d'obtenir, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale tenue 17 novembre 2020 et, à titre subsidiaire, l'annulation des résolutions n°4, 6, 21 et 22. Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 28 mars 2023, la SCI Sibo demande au tribunal de : « Vu l’article 17-1, A de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 22-2, I de l’ordonnance du 25 mars 2020 modifié par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 : ANNULER l’ensemble des résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 6] du 17 novembre 2020. En conséquence, DECLARER IRRECEVABLE la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6] ; A titre subsidiaire : Vu l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : ANNULER les résolutions n°4, 6, 21 et 22 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 6] du 17 novembre 2020, comme constituant un abus de majorité. En conséquence, DECLARER IRRECEVABLE la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6] ; A titre encore plus subsidiaire : DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes. En tout état de cause : CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par la SCP SOUCHON-CATTÉ-LOUIS, agissant par Maître Jean-François LOUIS, avocat au Barreau de PARIS, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 6] à payer à la SCI SIBO une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. » Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par voie électronique le 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 18 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1344-1 et 1240 du code civil, de : « DÉBOUTER la SCI SIBO de l’ensemble de ses demandes. RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], en sa demande reconventionnelle et l’y déclarer bien fondé. CE FAISANT, CONDAMNER la SCI SIBO au paiement de la somme de 8.730,26 € au titre des charges de copropriété dues au 31 mai 2023, somme incluant, les frais de recouvrement nécessaires, réclamés sur le fondement de l’article article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’un montant de 243,09 € ; outre les intérêts au taux légal sur la somme de 7.204,68 € à compter de la mise en demeure du 3 mars 2020 et sur le surplus à compter de la sommation de payer du 14 avril 2020. CONDAMNER la SCI SIBO au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. LA CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites. » Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. La clôture de la procédure est intervenue le 25 octobre 2023 et la date de plaidoirie fixée au 13 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 17 novembre 2020 La SCI Sibo explique que le syndic a décidé de tenir l'assemblée critiquée par correspondance alors qu'il résulte des termes du courrier qu'il a adressé aux copropriétaires le 30 octobre 2020 qu'il n'a nullement cherché à organiser l'assemblée générale par viso-conférence ou autre moyen électronique, comme le prévoit pourtant l'article 22-1 de l'ordonnance du 25 mars 2020. Elle indique que le syndicat des copropriétaires, qui fait état dans ses conclusions de l'impossibilité tenant à l'âge des copropriétaires, ne justifie d'une part, ni de leur nombre, étant relevé que près de 42,76% des tantièmes de la copropriété, qui compte 18 copropriétaires, appartiennent à des investisseurs ou à des sociétés commerciales, par conséquent forcément équipées pour suivre des réunions en visio-conférence, d'autre part, ni de leur incapacité à communiquer via ce canal. Elle considère que le syndic a donc privé les copropriétaires de la possibilité d'échanger entre eux, pourtant garantie par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui privilégie la présence physique des copropriétaires aux assemblées générales et, à défaut, leur permet d'y participer par visio-conférence. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Elle sollicite par conséquent l'annulation de l'assemblée générale tenue le 17 novembre 2020. Le syndicat des copropriétaires expose pour sa part, que l'assemblée générale avait initialement été convoquée pour se tenir en présentiel mais que le syndic a été contraint, en raison des décisions gouvernementales prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, de modifier le mode de tenue de la réunion au profit d'un vote par correspondance. Il indique, à cet égard, que le conseil syndical, après avoir été consulté, avait indiqué au syndic que la grande majorité des copropriétaires, très âgés, n'étaient pas équipés de système de visio-conférence ou de tout autre moyen de communication électronique permettant la tenue d'une assemblée générale en visio-conférence et considère qu'il importe peu, comme le soutient la demanderesse, que 42,76% des tantièmes soient détenus par des investisseurs dotés de tels outils, et ce, pour des raisons évidentes d'équité entre eux. Il soutient ainsi que, pour des raisons techniques, l'assemblée ne pouvait se tenir que par correspondance, relevant de plus qu'à cette époque, le syndic n'était pas équipé pour tenir une assemblée par visio-conférence. Le vote par correspondance est prévu par l'article 17 1-A de l'ordonnance du 30 octobre 2019 qui dispose que « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (...) ». Cependant, en raison de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété, en cette période d’urgence sanitaire. Ainsi, l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l'assemblée générale. Les articles 22-2 et 22-3 de l'ordonnance du 25 mars 2020 prévoient à cet égard que : « I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU II. - Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l'assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. » (article 22-2 dans sa rédaction en vigueur du 01 juin 2020 au 20 novembre 2020) et « Lorsqu'il est fait application de l'article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes : 1° L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu'un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ; 2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ; 3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée générale ; 4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. » (article 22-3 dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020). Il ressort ainsi de ces dispositions que, durant une période déterminée, le syndic a été autorisé à faire le choix d'une assemblée générale tenue uniquement au moyen d'un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'ait pas été possible, le but d'une assemblée générale étant en effet de pouvoir permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété. En l'espèce, il ressort des pièces produites que par courrier en date du 30 octobre 2020, le syndic a avisé les copropriétaires, en ces termes, du choix de la tenue de l'assemblée générale par correspondance : « face à la crise sanitaire et aux dernières décisions gouvernementales, nous ne pouvons pas maintenir l'assemblée générale prévue le 17 novembre 2020 en présentiel. Les résolutions seront votées uniquement par correspondance à l'aide du formulaire de vote que vous pouvez trouver annexé à la convocation que vous avez reçue. Celui-ci doit nous être retourné au moins 72h avant la tenue de votre assemblée générale dûment complété et signé, afin de nous communiquer vos consignes de vote sur les différentes résolutions présentées à l'ordre du jour. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Nous vous invitons vivement à nous retourner le formulaire de vote afin d'obtenir les majorités nécessaires permettant la tenue de l'assemblée générale. » Le syndicat des copropriétaires explique, dans ses dernières conclusions, les raisons l'ayant conduit à faire ce choix d'un vote par correspondance, en raison de l'âge avancé de certains copropriétaires ne disposant pas du matériel informatique nécessaire, outre le fait que le syndic n'en était pas plus pourvu. Il en justifie au moyen d'une attestation rédigée par Mme [I] [K], présidente du conseil syndical, laquelle après avoir indiqué que la copropriété compte 18 copropriétaires, résidents ou bailleurs dont trois sociétés, a expliqué que : « les AG se tiennent toujours en présentiel en novembre. Les convocations sont adressées par courrier, lettre recommandé avec AC. Le syndic ne dispose pas des adresses email ou les copropriétaires n'en disposent pas. Elles réunissent maximum 5/6 personnes dont le conseil syndical (4 personnes). Les sociétés ne participent aux AG que si elles sont concernées par les résolutions ou elles envoient un pouvoir. » Il produit également le courriel adressé le 29 octobre 2020 par le gestionnaire de la copropriété aux membres du conseil syndical, ainsi rédigé : « Chers membres du conseil syndical, face à la crise sanitaire et aux dernières décisions gouvernementales, nous ne pouvons pas maintenir l'assemblée générale convoquée pour le mardi 17 novembre en présentiel. N'étant pas équipés pour une assemblée générale en visio avec l'ensemble des copropriétaires et afin de maintenir cette assemblée, nous allons la tenir avec uniquement des votes par correspondance. (...) ». Cette impossibilité est de plus confirmée par l'attestation sur l'honneur établie par le syndic le 31 mai 2023 expliquant qu'il n'était pas équipé « de moyens techniques permettant la bonne tenue de l'assemblée générale du 17 novembre 2020 en visio-conférence lors de la première vague de Covid. » Le syndicat des copropriétaires rapporte donc bien la preuve de l'impossibilité qui a été la sienne, lors de la convocation à l'assemblée critiquée, d'avoir recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l'assemblée générale du 17 novembre 2020. De plus, les dispositions de l'article 22-3 précitées ne font aucune obligation au syndic d'expliquer dans la convocation le choix de ne pas utiliser ce mode de communication de telle sorte que l'annulation de l'assemblée générale n'est pas encourue et il convient donc de débouter la SCI Sibo de cette demande. Sur la demande d'annulation des résolutions n°21 et 22 Les résolutions critiquées sont ainsi rédigées : « 21- Mandat de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 à donner au syndic pour engager une procédure judiciaire à l'encontre de la SCI Sibo, propriétaire du lot n°35 Article 24 Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Compte tenu de l'arriéré de charges de copropriété de la SCI Sibo d'un montant de 7383,27 euros à ce jour, l'assemblée générale mandate le cabinet VVB Immobilière de Gestion, en sa qualité de syndic, pour engager une procédure judiciaire tant au fond qu'en référé devant la juridiction compétente à l'encontre de la SCI Sibo propriétaire du lot n°35, en vue du recouvrement des charges de copropriété impayées et de l'obtention d'un titre exécutoire permettant par la suite de procéder à la vente judiciaire du bien appartenant à la SCI Sibo. Cette liste n'est pas exhaustive. Le syndicat des copropriétaires autorise le cabinet VVB Immobilière de Gestion à désigner le cabinet Premont représenté par Maître Premont, avocat, pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure. Il sera réclamé réparation des préjudices subis par les copropriétaires dans leur ensemble, et remboursement de tous les frais engagés. Le syndicat des copropriétaires décide de voter un budget d'un montant de 2 000,00 euros TTC pour le coût estimatif des frais de procédure, y compris les frais annexes et les débours. Ces frais seront financés par un avis de provision réparti en charges générales et exigibles au 01/01/2021. » La SCI Sibo s'est opposée à cette résolution, un copropriétaire s'est abstenu et 7 autres ont voté pour. La résolution a ainsi été adoptée. « 22- Autorisation à donner au syndic de procéder à la vente forcée du lot n°35 appartenant à la SCI Sibo par voie de saisie immobilière (Article 25) L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des charges impayées dues par la SCI Sibo d'un montant de 7383,27 euros, donne mandat au syndic, le cabinet VVB Immobilière de Gestion, de faire procéder à la vente du lot n°35 appartenant à la SCI Sibo par voie de saisie immobilière, moyennant une mise à prix égale à la totalité des sommes dues au syndicat des copropriétaires, y compris les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires, depuis le début de la procédure jusqu'à la réalisation de la vente. Nota : Il est rappelé que dans l'hypothèse où aucun acheteur ne se porterait adjudicataire, le syndicat des copropriétaires est tenu de se porter acquéreur pour le montant de la mise à prix. » La SCI Sibo s'est opposée à cette résolution, un copropriétaire s'est abstenu et 7 autres ont voté pour. La résolution a ainsi été adoptée. La SCI Sibo explique qu'à réception du courrier l'informant de la tenue de l'assemblée générale par correspondance, elle a adressé au syndic une note expliquant sa position sur ces demandes, aux fins de transmission aux autres copropriétaires afin qu'ils puissent se prononcer en connaissance de cause. Elle indique que le syndic n'en a cependant rien fait et qu'il a répondu, avec mauvaise foi le 11 novembre 2020, soit la veille de la date limite de réception des votes, que cette communication n'était pas possible en raison des délais de convocation et des modalités de tenue de l'assemblée, indiquant que de nombreux copropriétaires avaient déjà fait parvenir leur vote à cette date, alors qu'il ne justifie même pas avoir tenté une diffusion au conseil syndical ou aux copropriétaires disposant d'une adresse électronique outre le fait que le délai de communication n'était nullement « trop bref » comme le soutient le syndicat des copropriétaires. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Elle précise qu'elle ne pouvait effectuer elle-même cette diffusion, comme le suggère le syndic dans le courrier qu'il lui a adressé, puisqu'elle ne disposait pas des adresses électroniques des autres copropriétaires à la différence de ce dernier puisqu'il a adressé les formulaires de vote par correspondance par courriel et par courrier recommandé. Elle considère donc que le vote des résolutions critiquées constitue un abus de majorité puisqu'il a été exprimé sans que les informations nécessaires à la prise d'une décision éclairée aient été communiquées et prises en compte par les copropriétaires. Elle soutient de plus que, outre les raisons précédemment évoquées, la résolution n°22 constitue également un abus de majorité car il a été décidé d'engager une procédure de saisie sur son lot n°35 pour recouvrer la somme de 7383,27 euros, contestée. Or, elle explique que ce lot correspond à un local commercial, d'une superficie d'environ 60 mètres carrés, situé [Adresse 2] dans le [Localité 6]. Elle fait donc valoir que le montant de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires est ainsi sans commune mesure avec la valeur de ce bien mais bien plus avec celle de la cave, lot n°57, dont elle est également propriétaire. Pour autant, elle relève que les copropriétaires ont voté la saisie du local commercial et non de la cave et qu'ils n'ont pas voté la mise en vente des lots mais décidé délibérément de poursuivre une procédure de saisie sur un bien dont la valeur est disproportionnée par rapport au montant de la créance. Enfin, elle considère que le fait d'imputer à un copropriétaire une dette indue sans lui permettre, volontairement, d'exposer sa défense, est constitutif d'un abus de majorité. Le syndicat des copropriétaires relève tout d'abord pour sa part, qu'à supposer qu'une faute puisse être reprochée au syndic, ce dernier n'a pas été assigné. En tout état de cause, il fait tout d'abord valoir que l'ordonnance du 25 mars 2020 ne prévoit pas, en cas de vote par correspondance, la diffusion des commentaires des copropriétaires sur les propositions de résolutions. Il explique ensuite que le temps matériel pour traiter cette demande était trop bref pour envisager une diffusion générale par courrier avec avis de réception pour s'assurer que tous les copropriétaires aient reçu cette note, outre le fait que certains ayant déjà exprimé leur vote, il en aurait découlé une différence de traitement. Enfin, il indique que les copropriétaires qui supportent financièrement l'arriéré de charges de la SCI Sibo étaient parfaitement informés de la situation. Il précise en effet que toutes les explications nécessaires avaient été fournies lors de la précédente assemblée générale du 17 décembre 2019, que le rapport du conseil syndical, annexé à la convocation, rappelle ce problème d'impayé et que le syndic avait avisé les membres du conseil syndical de la situation en leur transmettant les mises en demeure et sommation de payer ainsi que la position du syndicat des copropriétaires, le conseil ayant ensuite diffusé l'information à la plupart des copropriétaires. Il ajoute que la SCI Sibo avait tout loisir de demander au syndic les adresses électroniques des autres copropriétaires pour diffuser sa note qu'elle pouvait par ailleurs distribuer dans les boîtes aux lettres de l'immeuble. En l’espèce, il est exact que la non diffusion de la note constitue un grief que la SCI Sibo formule à l'encontre du syndic. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Toutefois, dans la mesure où elle ne recherche pas sa responsabilité mais sollicite l'annulation de résolutions, pour abus de majorité, il importe peu qu'il n'ait pas été assigné. Il incombe au copropriétaire concerné de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision adoptée par l'assemblée générale, les juges du fond n'ayant pas à se livrer à un contrôle de l'opportunité de celle-ci. Une résolution n'est notamment pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, seul l'intérêt collectif de la copropriété devant être pris en considération. L'abus de majorité n'est ainsi caractérisé que si la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou encore qu'elle rompt l’équilibre entre les copropriétaires ou adoptée avec l’intention de nuire. En l'espèce, la SCI Sibo, qui se prévaut de la non diffusion de sa note explicative aux autres copropriétaires, ne démontre toutefois ce faisant nullement le caractère abusif des décisions critiquées. En effet, elle ne démontre pas les raisons pour lesquelles le fait de ne pas avoir diffusé sa note rendrait abusives les résolutions n°21 et 22 par lesquelles le syndicat des copropriétaires a souhaité recouvrer le montant des charges qu'il lui réclamait. Ce dernier, qui ne dispose pas de revenus et ne peut fonctionner que grâce aux seuls appels de fonds émis auprès des copropriétaires, est en effet bien fondé à mettre en œuvre les procédures nécessaires au recouvrement d'arriérés de charges. L'abus de majorité doit ainsi être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. S'agissant en revanche de la disproportion entre le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre d'un arriéré de charges et celui de la valeur du bien, objet de la procédure de saisie immobilière, il ne peut qu'être constaté, comme le soutient la SCI Sibo, que le lot n°35 correspond à une boutique sur rue située au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] alors que la créance revendiquée s'élève à la somme de 7383,27 euros. Le montant de la créance du syndicat des copropriétaires apparaît ainsi sans commune mesure avec la valeur du bien dont il entend poursuivre la saisie immobilière, étant au surplus relevé que la SCI Sibo est également propriétaire d'une cave, dont la valeur serait plus en adéquation avec l'arriéré réclamé. La résolution n°22 doit donc être annulée pour abus de majorité. La SCI Sibo est en revanche déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°21. Sur la demande d'annulation des résolutions n°4 et 6 Les résolutions critiquées sont ainsi rédigées : « 4- Approbation des comptes de l'exercice 2019/2020 soit du 01/07/2019 au 30/06/2020 Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU (Article 24) Aucune observation particulière n'étant émise, l'assemblée générale approuve dans leur intégralité et sans réserves : -les comptes de l'exercice 2019/2020, soit du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 suivant relevé générale des dépenses d'un montant de 41 166,41 euros l'imputation et la répartition qui en sont faites conformément à : -l'état des charges 2019/2020 -la situation de trésorerie arrêtée au 30 juin 2020 -la situation des copropriétaires au 30 juin 2020 -le compte de gestion pour travaux et opérations exceptionnelles ainsi que l'état des travaux votés non encore clôturés (pièces jointes à la convocation). » Seule la SCI Sibo s'est opposée à cette résolution, les 8 autres copropriétaires présents ont voté favorablement de telle sorte qu'elle a été adoptée. « 6-Quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 30 juin 2019 L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des actes de gestion effectués au nom du syndicat par le syndic, lui donner quitus plein et entier pour sa gestion au cours de l'exercice écoulé. » Seule la SCI Sibo s'est opposée à cette résolution, les 8 autres copropriétaires présents ont voté favorablement de telle sorte qu'elle a été adoptée. La SCI Sibo explique que la résolution n°4 approuve les comptes de l'exercice 2019/2020 qui valident l'imputation et la régularisation de charges d'eau qu'elle conteste. Elle soutient qu'ils sont donc inexacts et que cette résolution, qui les approuve, doit par conséquent être annulée. Elle indique qu'il en va, par conséquent, de même s'agissant de la résolution n°6 qui donne quitus au syndic de sa gestion. Le syndicat des copropriétaires soutient, pour sa part, que la demande d'annulation de la résolution n°4 ne peut prospérer car les comptes de l'exercice 2018/2019 ont été définitivement approuvés par l'assemblée générale du 10 décembre 2019, sans contestation aucune, et la consommation d'eau qu'elle conteste concerne le deuxième semestre de 2018. Il ne dit mot sur la demande relative à la résolution n°6. Les décisions prises par l’assemblée générale ne peuvent être annulées qu’en présence d'un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe à la SCI Sibo qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant chacune des résolutions contestées. Or, en l'espèce, le seul fait qu'elle soutienne que les comptes de l'exercice 2019/2020 sont inexacts ne constitue pas un motif d'annulation en l'absence de toute irrégularité affectant la résolution n°4, une résolution n'étant pas irrégulière du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires, tout système de vote majoritaire étant en effet de nature à induire une opposition d'intérêts. S'agissant de la résolution n°6, la SCI Sibo ne soutient aucun moyen susceptible d'entraîner son annulation. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Il convient par conséquent de la débouter de sa demande d'annulation des résolutions n°4 et 6. Sur la demande reconventionnelle en paiement des charges d'eau A titre liminaire, il convient de relever que la SCI Sibo qui demande, aux termes du dispositif de ses conclusions, que le syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable en sa demande reconventionnelle par suite de l'annulation notamment de la résolution n°22, ne développe toutefois aucun moyen au soutien de cette demande dans le corps de ses écritures. Par ailleurs, l'annulation de cette résolution, portant sur l'autorisation à donner au syndic de procéder à la vente forcée du lot n°35 appartenant à la SCI Sibo par voie de saisie immobilière, ne rend pas de facto irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de charges formulée par le syndicat des copropriétaires. La SCI Sibo est donc déboutée de cette demande. L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose ensuite que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, dispose pour sa part que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; ». Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants. Le syndicat des copropriétaires réclame paiement à la SCI Sibo de la somme de 8730,26 euros au titre d'un arriéré de charges dû au 31 mai 2023, expliquant qu'elle a sciemment laissé sa dette augmenter en persistant à ne pas régler la facture d'eau de l'exercice 2018/2019 qu'elle estime indue. Il fait valoir que toute défaillance localisée après les compteurs, relève de la responsabilité du copropriétaire et qu'il n'est pas possible de refuser une charge de consommation d'eau au motif qu'elle serait anormale au regard de la consommation antérieure et postérieure. Il en veut pour preuve qu'après son signalement du 29 novembre 2018, l'anormale consommation a cessé et qu'il n'a eu d'autre choix que d'imputer ces consommations d'eau selon les relevés des compteurs. Enfin, il précise que le bon fonctionnement des compteurs est régulièrement vérifié, qu'aucun dysfonctionnement n'a été signalé durant la période litigieuse et qu'il incombe au copropriétaire qui conteste l'exactitude des informations données par son compteur d'eau individuel d'apporter la preuve de la défaillance de l'installation. La SCI Sibo s'oppose à cette demande et précise que la seule charge impayée est celle qui se rapporte à la consommation d'eau imputée pour les deux derniers trimestres de 2018, d'un montant de 7383,27 euros et contesté, mais qu'elle a en revanche toujours réglé les autres charges. Elle soutient que les justificatifs produits par le syndicat des copropriétaires démontrent à eux seuls, par leur invraisemblance, que la consommation d'eau lui est imputée à tort. Elle en veut ainsi pour preuve le volume correspondant à la somme réclamée, près de 12 000 litres par jour, incompatible tant avec la dimension du local, de 60 mètres carrés, qu'avec l'activité de restauration exercée, et incohérent au vu de la consommation habituellement relevée, outre le fait qu'aucune fuite n'a jamais été constatée. Elle indique en revanche que le syndicat fonde sa demande sur des relevés établis par « radio relevé » et non directement sur le compteur, qu'il ne justifie pas d'un entretien du compteur conformément aux dispositions de l'arrêté du 6 mars 2007 et que la pièce n°3 qu'il communique est sujette à interrogations. Il convient tout d'abord de relever que, contrairement à ce que soutient la SCI Sibo, dans la mesure où d'une part, la somme correspondant à la régularisation de la consommation d'eau s'élève à 7581,60 euros et, d'autre part, son compte est, à la date du 01 avril 2023, débiteur de la somme de 8730,26 euros, il en ressort donc qu'elle n'est pas à jour du règlement de ses charges, régularisation exclue. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Le radio relevé des compteurs d'eau, effectué par la société Multimat indique, s'agissant de la consommation de la SCI Sibo, les consommations suivantes : -juillet/août/septembre 2018 : 1005 mètres cubes, -octobre/novembre/décembre 2018 : 1135 mètres cubes, -janvier/février/mars 2019 : 12 mètres cubes, -avril/mai/juin 2019 : 8 mètres cubes, -juillet/août/septembre 2019 : 84 mètres cubes, -octobre/novembre/décembre 2019 : 87 mètres cubes, -janvier/février/mars 2020 : 93 mètres cubes, -juillet/août/septembre 2021 : 43 mètres cubes, -octobre/novembre/décembre 2021 : 6 mètres cubes, -janvier/février/mars 2022 : 5 mètres cubes, -avril/mai/juin 2022 : 9 mètres cubes. Ces relevés font ainsi apparaître une très forte augmentation de la consommation d'eau pour les deux derniers trimestres 2018. Le syndicat des copropriétaires produit, pour sa part, les factures trimestrielles établies par la compagnie des eaux de [Localité 5], pour la consommation de la copropriété, faisant état des éléments suivants : -facture du 11 septembre 2018 d'un montant de 3060,15 euros TTC pour une consommation de 871 mètres cubes, pour la période du 11 mai au 17 août 2018, au vu d'un télé relevé du 17 août 2018 (index 4480), -facture du 20 novembre 2018 d'un montant de 5172,53 euros TTC pour une consommation de 1476 mètres cubes, pour la période du 17 août au 16 novembre 2018, au vu d'un télé relevé du 16 novembre 2018 (index 5956), -facture du 26 février 2019 d'un montant de 132,63 euros TTC pour une consommation de 33 mètres cubes, pour la période du 11 au 22 février 2019, au vu d'une consommation estimée du 22 février 2019 (index 6598), -facture du 20 mai 2019 d'un montant de 897,51 euros TTC pour une consommation de 256 mètres cubes, pour la période du 22 février au 17 mai 2019, au vu d'un télé relevé du 10 mai 2019 (index 6835, 237 mètres cubes) et d'une consommation estimée du 17 mai 2019 (index 6854, 19 mètres cubes). La compagnie des eaux de [Localité 5] a avisé le syndic, sur les deux premières factures, d'une consommation de l'immeuble en forte hausse et l'a invité à contrôler le bon état des installations. Par courrier adressé le 29 novembre 2018 à la SCI Sibo, le syndic l'a informée de cette importante augmentation et lui a indiqué : « cette augmentation peut être liée, selon la compagnie des eaux de [Localité 5], à une fuite en aval sur le réseau intérieur de l'immeuble (canalisations et appareils situés en aval du compteur général). Après vérification de l'index de votre compteur par la société Multimat, nous avons constaté que votre consommation d'eau privative avait augmenté considérablement. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Par conséquent nous vous remercions de bien vouloir faire vérifier de toute urgence par le plombier de votre choix vos canalisations et installations de plomberie privatives ou de nous signaler toutes nouvelles installations de climatiseurs à eaux que vous auriez pu effectuer dernièrement. » Aucun élément figurant au dossier ne permet d'établir l'existence d'une fuite dans les parties communes, ce que le syndicat des copropriétaires conteste au demeurant en indiquant qu'aucun désordre dans les parties communes n'a jamais été constaté ni signalé et précisant que dans l'hypothèse d'une fuite visible dans les parties communes, le syndic mandate de suite un plombier, de telle sorte qu'il considère que la surconsommation provient d'évidence des installations privatives de la SCI Sibo. Le syndicat des copropriétaires indique, à cet égard, que la quantité d'eau dont fait état la SCI Sibo peut très bien être le fait d'un écoulement normal d'un lavabo ou d'une fuite au niveau du mécanisme d'une chasse d'eau de toilettes, consommant 6 litres toutes les 45 secondes, soit un débit de 11 500 litres, de telle sorte qu'une fuite dans les parties privatives n'aurait pas nécessairement, comme le soutient la SCI Sibo, inondé les parties communes de l'immeuble, la rendant de ce fait visible, puisqu'en étant évacuée directement dans les toilettes et la descente d'eau, elle n'était pas détectable. Pour autant, excepté l'index élevé du compteur, il n'est produit aucune pièce pouvant justifier d'une fuite dans les parties privatives de la SCI Sibo. Cette dernière évoque enfin un dysfonctionnement du compteur d'eau puisque comme indiqué à juste titre par la SCI Sibo, les relevés de consommation sur lesquels se base le syndicat des copropriétaires ont été établis par « radio relevé », aucun relevé sur le compteur lui-même n'ayant été réalisé durant la période de facturation litigieuse. Or, il ne peut être exclu une différence entre l'index transmis par le système de relève à distance et l'index affiché par le compteur, seules les données relevées directement sur le compteur ayant force de loi. Cette hypothèse avait, au demeurant, été émise par la SCI Sibo dans son courrier de réclamation du 03 novembre 2020 puisqu'elle indique : « il y a donc à l'évidence une erreur de relevé pour cette période ou un dysfonctionnement du compteur et ces points doivent être clarifiés avec le fournisseur d'eau ou l'entreprise qui assure la maintenance des compteurs », précisant que « ni la SCI Sibo ni la copropriété n'ont fait intervenir de plombier pour mettre fin à une fuite et que la consommation d'eau est revenue à la normale au 4ème trimestre 2018 sans aucune intervention extérieure. » Le syndicat des copropriétaires se contente d'indiquer, à cet égard, dans ses conclusions que « le bon fonctionnement des compteurs d'eau est régulièrement vérifié » et qu'« aucun dysfonctionnement n'a été signalé pendant la période de consommation litigieuse ». Pour autant, la SCI Sibo ne produit aucune pièce pour attester d'une vérification du compteur d'eau alors qu'il est constant qu'il incombe au copropriétaire concerné de renverser la présomption de bon fonctionnement et d'exactitude du compteur, le seul fait que sa consommation après la période litigieuse ait atteint des niveaux beaucoup moins importants étant insuffisant à caractériser un dysfonctionnement du compteur, en l'absence de toute information portant sur le volume d'eau moyen consommé par la SCI Sibo à cette même période sur les trois années précédentes, qui permettrait ainsi d'établir le caractère anormal de la consommation. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Par conséquent, il n'y a pas lieu de déduire du montant des charges réclamées la somme correspondant à la facture d'eau pour les deux derniers trimestres 2018. Afin de justifier sa demande, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : -l'extrait de compte sur la période du 01 janvier 2020 au 01 avril 2023, faisant apparaître un compte débiteur à hauteur de 8730,28 euros, -le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 10 décembre 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018/2019, soit du 01 juillet 2018 au 30 juin 2019 ainsi que divers travaux et voté le budget prévisionnel de l'exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, -le procès-verbal de l'assemblée générale tenue le 17 novembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019/2020, soit du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020 ainsi que divers travaux et voté le budget prévisionnel de l'exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022. Il ne produit pas le procès-verbal de l'assemblée générale tenue en 2021, de telle sorte qu'il ne justifie pas de l'approbation des comptes pour l'exercice 2020/2021 ni du vote du budget prévisionnel de l'exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 sur la base desquels sont émis les appels de fonds. Par conséquent sa créance n'est certaine que jusqu'au 30 juin 2022, date à laquelle le compte de la SCI Sibo était débiteur de la somme de 7286,96 euros. Le montant de la créance doit de plus être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire. Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées. En l'espèce, le tableau reprenant le décompte des sommes dues au 31 mai 2023 fait apparaître, à la date du 01 janvier 2020 une ligne intitulée « à nouveau » d'un montant de 7039,88 euros ; Toutefois, la situation de compte au 22 novembre 2021, produite en pièce 21 par le syndicat des copropriétaires, permet de déterminer à quoi se rapporte ce montant. Il n'y a donc pas lieu de l'exclure des sommes dues. Ces mêmes décomptes font apparaître les sommes suivantes relevant des frais nécessaires au recouvrement : - « frais de relance recommandé », facturés le 03 mars 2020 pour un montant de 60 euros, - « commandement du 14/04/2020 », facturé le 15 avril 2020 pour un montant de 183,09 euros. Le contrat de syndic produit a été conclu pour la période du 10 décembre 2019 au 31 décembre 2020 et couvre donc bien la période durant laquelle ces frais ont été facturés et mentionne une facturation de 40 euros HT pour les frais de « relance après mise en demeure » et de 180 euros HT pour un commandement de payer. Décision du 15 novembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 21/01284 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTWIU Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la facture établie le 15 avril 2020 par l'étude d'huissier pour le commandement de payer d'un montant de 138,50 euros HT et 183,09 euros TTC. La somme réclamée apparaissant moindre que celle prévue au contrat, il convient ainsi de retenir la somme de 183,09 euros TTC. La relance effectuée par courrier recommandée n'est en revanche pas produite, seule est versée aux débats une mise en demeure en date du 03 mars 2020. Au surplus, le contrat de syndic prévoit une tarification de 40 euros HT, tant pour la mise en demeure que pour la relance. La somme de 60 euros n'est donc pas justifiée et n'est par conséquent pas retenue. Le syndicat des copropriétaires est par conséquent bien fondé à réclamer paiement de la somme de 7226,96 euros (7286,96 – 60), au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2022, que la SCI Sibo est condamnée à lui régler avec intérêts au taux légal sur la somme de 7204,68 euros à compter du 03 mars 2020, date de la mise en demeure et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur les autres demandes La SCI Sibo, qui succombe majoritairement en ses demandes, est condamnée aux dépens de l'instance. Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : DÉBOUTE la SCI Sibo de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6], tenue le 17 novembre 2020 ; ANNULE la résolution n°22 adoptée lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2020 ; DÉBOUTE la SCI Sibo de sa demande d'annulation des résolutions n°21, 4 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 17 novembre 2020 ; DÉBOUTE la SCI Sibo de sa demande tendant à obtenir l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] ; CONDAMNE la SCI Sibo à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 7226,96 euros, au titre de l'arriéré de charges arrêté au 30 juin 2022, que la SCI Sibo est condamnée à lui régler avec intérêts au taux légal sur la somme de 7204,68 euros à compter du 03 mars 2020, date de la mise en demeure, et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE la SCI Sibo aux entiers dépens ; CONDAMNE la SCI Sibo à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTE la SCI Sibo de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 15 novembre 2024 La greffière La présidente