Texte intégral
CIV.3
CM
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 4 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10511 F
Pourvoi n° Z 17-27.552
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. David X..., domicilié [...] , pris en sa qualité d'associé et liquidateur amiable de la société 66 F... Y...,
2°/ M. Michel Z..., domicilié [...] , pris en sa qualité d'associé et liquidateur amiable des sociétés 66 F... Y... et Michel 2,
3°/ M. Michel A..., domicilié [...] , pris en sa qualité d'associé et liquidateur amiable des sociétés 66 F... Y... et Michel 2,
4°/ la société 66 F... Y..., société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , société en liquidation amiable représentée par ses liquidateurs MM. Michel Z..., Michel A... et David X..., domiciliés en cette qualité audit siège,
5°/ la société Michel 2, société civile immobilière, dont le siège est [...] , société en liquidation amiable, représentée par ses liquidateurs MM. Michel Z... et Michel A..., domiciliés en cette qualité audit siège,
contre l'arrêt rendu le 16 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Guillaume B..., domicilié SCP Montre B... L'Herminier et Bouton-Hugues [...] ,
2°/ à la société Montre B... l'Herminier Bouton-Hugues, société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,
3°/ à M. Denis C...,
4°/ à Mme G... , épouse C...,
tous deux domiciliés [...] ,
5°/ à la société AASPC, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 septembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme D..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. X..., de M. Z..., ès qualités, de M. A..., ès qualités, de la société 66 F... Y... et de la société Michel 2, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. B... et de la société Montre B... l'Herminier Bouton-Hugues, de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de M. et Mme C... et de la société AASPC ;
Sur le rapport de Mme D..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. X..., Z..., ès qualités, A..., ès qualités, et les sociétés 66 F... Y... et Michel 2 aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de MM. X..., Z..., ès qualités, A..., ès qualités et des sociétés 66 F... Y... et Michel 2 ; les condamne à payer la somme globale de 2 000 euros à M. B... et à la société Montre B... l'Herminier Bouton-Hugues et la somme globale de 2 000 euros à M. et Mme C... et à la société AASPC ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre octobre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour MM. X..., Z..., ès qualités, A..., ès qualités, et les sociétés 66 F... Y... et Michel 2
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société 66 F... Y..., la SCI MICHEL 2, ainsi que Messieurs Z..., A... et X... de leurs demandes fondées sur un dol des cédants ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « si l'acte de vente des parts sociales de la société IMMO 5 du 12 février 2007 est taisant sur la procédure en cours introduite par cette société le 23 novembre 2004 devant le tribunal administratif en annulation de la décision du 22 septembre 2005 par laquelle le maire des Pavillons-sous-Bois avait exercé son droit de préemption urbain sur l'immeuble sis [...] au prix de 397.000 €, cependant, il ne peut être imputé aux cédants une fausse déclaration pour avoir énoncé, dans l'acte du 12 février 2007, qu'ils avaient reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'était l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce fût, la requête précitée introduite par la société n'étant pas une procédure formée contre elle ; que bien que l'information sur la procédure administrative en cours n'ait pas été expressément mentionnée dans l'acte de cession du 12 février 2007, son existence n'a pas été dissimulée aux cessionnaires dès lors qu'ont été jointes à l'acte et paraphées par ces derniers : - une lettre recommandée avec avis de réception présentée au maire des Pavillons-sous-Bois le 4 novembre 2005 par laquelle la société IMMO 5 dénonçait l'illégalité de la procédure de préemption et l'informait de son intention d'engager un recours si le maire n'y renonçait pas ; - la copie du jugement rendu le 9 mai 2006 par le tribunal d'instance de Bobigny relatif aux conséquences de l'arrêté de péril du 2 juin 2003 sur l'immeuble et relatant la procédure pendante devant le tribunal administratif à l'encontre de la décision de péremption ; que ces documents, qui ne sont pas nuls bien que l'acte authentique n'en porte pas mention, démontrent que les cédants n'ont pas eu la volonté de dissimuler la procédure en cours ; qu'il sera ajouté que la décision de préemption du 22 septembre 2005 est intervenue sur une déclaration d'intention d'aliéner résultant d'un contrat de vente de l'immeuble litigieux par acte sous seing privé du 29 juin 2005, consentie par la société IMMO 5 au profit de la SCI MVIS dont la gérante était Mme Valérie A..., co-gérant de la société MICHEL 2, cessionnaire ; que la vente du 29 juin 2005 n'ayant pu être réitérée en raison de la préemption, les cessionnaires ne peuvent prétendre avoir ignoré que la commune avait exercé son droit de préemption antérieurement à la cession ; que le dol incident n'est pas établi ; que par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné les cédants sur ce fondement (
) ; que les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397.000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670.000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession ; qu'ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi » ;
ALORS en premier lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure de préemption en cours dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS en deuxième lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure encore en cours devant le juge administratif pour statuer sur la validité de la décision de préemption dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS en troisième lieu QU'en jugeant que les cessionnaires ne pouvaient ignorer ni que la commune avait pris une décision de préemption en 2005 ni qu'un recours à l'encontre de cette décision avait été introduit devant le juge administratif, dès lors que ce recours était mentionné dans un document de 2006 annexé à l'acte de cession, sans vérifier, comme il lui était demandé (conclusions des exposants, p.9), si l'assurance formelle qui avait été donnée aux cessionnaires, lors de la signature de l'acte de cession, de ce que la société « n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit » n'excluait pas l'existence de toute procédure encore en cours à la date de cette signature, en 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, et de l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
ALORS en quatrième lieu QU'en jugeant, pour refuser d'engager la responsabilité des cédants, que postérieurement à la cession, « le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005 » (arrêt, p.6§5), sans vérifier, comme il lui était demandé, si les cessionnaires n'étaient pas fondés à soutenir qu'ils auraient renoncé à leur acquisition s'ils avaient su qu'une procédure de préemption et une voie de recours à l'encontre de cette dernière étaient en cours lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en cinquième lieu QU'en jugeant que « les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397.000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670.000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession » et qu'« ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi » (jugement, p.6 in fine), sans vérifier, comme il lui était demandé, si le paiement du prix total de 670.000 € n'avait pas eu pour seul objet l'acquisition de l'immeuble préempté, qui constituait le seul actif de la société cédée, laquelle ayant changé de dénomination sociale à la demande des cédants n'a par ailleurs repris aucune clientèle qui aurait préexisté à la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en sixième lieu QU'en jugeant que « le préjudice invoqué n'est pas établi » (arrêt, p.6 in fine), après avoir relevé que les cessionnaires avaient acquis l'immeuble, via les parts de la société IMMO 5, pour le prix de 670.000 €, et qu'après l'exercice par la commune de son second droit de préemption moins d'un an plus tard ils avaient dû se résoudre à céder l'immeuble à cette dernière pour la somme de 522.000 €, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que les cessionnaires avaient acquis un bien pour un prix supérieur à sa valeur, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société 66 F... Y..., la SCI MICHEL 2, ainsi que Messieurs Z..., A... et X... de leurs demandes fondées sur un manquement de Maître B... à son devoir de conseil ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « si l'acte de vente des parts sociales de la société IMMO 5 du 12 février 2007 est taisant sur la procédure en cours introduite par cette société le 23 novembre 2004 devant le tribunal administratif en annulation de la décision du 22 septembre 2005 par laquelle le maire des Pavillons-sous-Bois avait exercé son droit de préemption urbain sur l'immeuble sis [...] au prix de 397.000 €, cependant, il ne peut être imputé aux cédants une fausse déclaration pour avoir énoncé, dans l'acte du 12 février 2007, qu'ils avaient reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'était l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce fût, la requête précitée introduite par la société n'étant pas une procédure formée contre elle ; que bien que l'information sur la procédure administrative en cours n'ait pas été expressément mentionnée dans l'acte de cession du 12 février 2007, son existence n'a pas été dissimulée aux cessionnaires dès lors qu'ont été jointes à l'acte et paraphées par ces derniers : - une lettre recommandée avec avis de réception présentée au maire des Pavillons-sous-Bois le 4 novembre 2005 par laquelle la société IMMO 5 dénonçait l'illégalité de la procédure de préemption et l'informait de son intention d'engager un recours si le maire n'y renonçait pas ; - la copie du jugement rendu le 9 mai 2006 par le tribunal d'instance de Bobigny relatif aux conséquences de l'arrêté de péril du 2 juin 2003 sur l'immeuble et relatant la procédure pendante devant le tribunal administratif à l'encontre de la décision de péremption ; que ces documents, qui ne sont pas nuls bien que l'acte authentique n'en porte pas mention, démontrent que les cédants n'ont pas eu la volonté de dissimuler la procédure en cours ; qu'il sera ajouté que la décision de préemption du 22 septembre 2005 est intervenue sur une déclaration d'intention d'aliéner résultant d'un contrat de vente de l'immeuble litigieux par acte sous seing privé du 29 juin 2005, consentie par la société IMMO 5 au profit de la SCI MVIS dont la gérante était Mme Valérie A..., co-gérant de la société MICHEL 2, cessionnaire. La vente du 29 juin 2005 n'ayant pu être réitérée en raison de la préemption, les cessionnaires ne peuvent prétendre avoir ignoré que la commune avait exercé son droit de préemption antérieurement à la cession ; que le dol incident n'est pas établi ; que par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné les cédants sur ce fondement ; que s'agissant du défaut d'information imputable au notaire, il vient d'être dit que, bien que l'acte de cession soit taisant sur ces points, les cessionnaires avaient connaissance de la décision de préemption du 22 septembre 2005 et de la procédure en cours devant la juridiction administrative, étant observé qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société MICHEL 2, dont l'objet social est : « la prise de participation au sein d'autres sociétés civiles ou commerciales, l'acquisition, l'administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers », était en mesure de tirer les conséquences des informations fournies par les pièces précitées annexées à l'acte authentique du 12 février 2007, M. Michel Z... ayant, en outre, indiqué au notaire (courrier électronique du 11 octobre 2006, pièce n°5 des époux C... et de la société AASPC) qu'il disposait de services administratifs et juridiques à Strasbourg, siège social de la société MICHEL 2 ; qu'ainsi, les éléments précités éta(ient) connus des cessionnaires, de sorte que le manquement imputé au notaire n'a pas causé de préjudice aux cessionnaires ; qu'il doit être ajouté que le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005, n'étant pas allégué par les cessionnaires qu'un recours eût été exercé contre ce jugement ; que la commune ne pouvant, selon l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, exercer à nouveau son droit sur le bien dans le délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, il existait un motif décisif de contestation de la décision de préemption que les cessionnaires ne pouvaient ignorer en raison de leur professionnalisme ; que c'est donc délibérément et en connaissance de cause qu'ils ont, néanmoins, vendu le bien à la commune au prix de 522.000 € alors que le prix de la cession du 12 février 2007 d'un montant de 670.000 € comprenait le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 € ; que ni les cédants ni le notaire n'ont commis de faute en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme à l'occasion de la cession de parts sociales, ce certificat n'étant pas susceptible, en outre, de mentionner un projet de renouvellement urbain non encore adopté ; que l'irrecevabilité de la demande d'autorisation de travaux pour la réhabilitation de l'immeuble opposée par la commune le 18 juin 2007 ne trouve pas sa cause dans le programme de renouvellement urbain de celle-ci que les cédants auraient dissimulé aux cessionnaires et que le notaire leur aurait tu, mais dans le fait que les plans produits par l'architecte des cessionnaires ne correspondaient qu'à une étude de reprise en sous-oeuvre dans le cadre de la procédure de péril d'octobre 2002 dont ces derniers avaient eu connaissance, de sorte que l'irrecevabilité ne trouve pas sa cause dans la carence des cédants ou du notaire ; que les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397.000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670.000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession ; qu'ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « le notaire prouve que les demandeurs avaient été informés par leurs cédants, selon courrier du 6 mai 2008, des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune » ;
ALORS en premier lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure de préemption en cours dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS en deuxième lieu QUE l'acte de cession du 12 février 2007 stipulait clairement et précisément, page 8, que « le CEDANT a reçu du représentant légal de la société l'assurance que celle-ci n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit, ainsi déclaré par Monsieur Denis C..., ès qualités » ; qu'en jugeant que cette affirmation n'excluait pas l'existence d'une procédure encore en cours devant le juge administratif pour statuer sur la validité de la décision de préemption dirigée contre la société cédée, la cour d'appel a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS en troisième lieu QU'en jugeant que les cessionnaires ne pouvaient ignorer ni que la commune avait pris une décision de préemption en 2005 ni qu'un recours à l'encontre de cette décision avait été introduit devant le juge administratif, dès lors que ce recours était mentionné dans un document de 2006 annexé à l'acte de cession, sans vérifier, comme il lui était demandé (conclusions des exposants, p.9), si l'assurance formelle qui avait été donnée aux cessionnaires, lors de la signature de l'acte de cession, de ce que la société « n'est l'objet d'aucune procédure pour quelque raison que ce soit » n'excluait pas l'existence de toute procédure encore en cours à la date de cette signature, en 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, et de l'article 1382, devenu 1240, du même code ;
ALORS en quatrième lieu QU'en jugeant, pour débouter les exposants de leurs demandes, que postérieurement à la cession, « le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005 » (arrêt, p.6§5), sans vérifier, comme il lui était demandé, si les cessionnaires n'étaient pas fondés à soutenir qu'ils auraient renoncé à leur acquisition s'ils avaient su qu'une procédure de préemption et une voie de recours à l'encontre de cette dernière étaient en cours lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en cinquième lieu QUE les compétences et connaissances personnelles du client ne libèrent pas le notaire de son devoir de conseil ; qu'en jugeant, pour considérer que Maître B... n'avait pas manqué à son devoir de conseil bien qu'il n'ait pas informé les cessionnaires de l'illicéité de la seconde décision de préemption de la commune, que « la commune ne pouvant, selon l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, exercer à nouveau son droit sur le bien dans le délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, il existait un motif décisif de contestation de la décision de préemption que les cessionnaires ne pouvaient ignorer en raison de leur professionnalisme. C'est donc délibérément et en connaissance de cause qu'ils ont, néanmoins, vendu le bien à la commune au prix de 522.000 € alors que le prix de la cession du 12 février 2007 d'un montant de 670.000 € comprenait le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 € » (arrêt, p.6§5), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en sixième lieu QUE les compétences ou connaissances personnelles du client, ainsi que les informations ou avis donnés par des tiers ne sauraient dispenser le notaire de son devoir de conseil qui n'a pas un caractère relatif ; qu'en jugeant par motifs propres et adoptés, pour écarter la responsabilité du notaire du fait de n'avoir pas informé les cessionnaires de ce que la seconde décision de préemption, effectuée moins d'un an après l'annulation de la première décision de préemption par le jugement du 8 mars 2007, était illicite, que « le notaire prouve que les demandeurs avaient été informés par leurs cédants, selon courrier du 6 mai 2008, des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune » (jugement, p.9) et que « c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a dit que le notaire n'avait pas commis de faute en notifiant une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner et que les cessionnaires avaient été informés par les cédants des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune, de sorte qu'aucun préjudice n'était établi » (arrêt, p.7§4), la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en septième lieu QU'en tout état de cause, le délai de recours contre les décisions de préemption est de deux mois à compter de leur notification ; qu'en jugeant par motifs propres et adoptés, pour écarter la responsabilité du notaire du fait de n'avoir pas informé les cessionnaires de ce que la seconde décision de préemption notifiée le 27 novembre 2007, soit moins d'un an après l'annulation de la première décision de préemption par le jugement du 8 mars 2007, après la signature d'une promesse de vente en date du 21 septembre 2007, était illicite, que « le notaire prouve que les demandeurs avaient été informés par leurs cédants, selon courrier du 6 mai 2008, des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune » (jugement, p.9) et que « c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a dit que le notaire n'avait pas commis de faute en notifiant une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner et que les cessionnaires avaient été informés par les cédants des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune, de sorte qu'aucun préjudice n'était établi » (arrêt, p.7§4), la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il résultait qu'aucune information n'avait été donnée aux cessionnaires sur la possibilité de contester la légalité de la décision de préemption litigieuse dans le délai de deux mois suivant sa notification, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article R. 421-1 du code de justice administrative ;
ALORS en huitième lieu QU'en tout état de cause, le courrier des consorts C... du 6 mai 2008 adressé à la société 66 F... Y... énonçait uniquement que « vous n'êtes pas sans savoir Monsieur Z..., vu vos compétences en matière immobilière, que rien ne vous oblige à accepter l'offre d'achat de la mairie, que vous pouvez soit refuser, soit saisir le juge des expropriations, etc
Vous détenez l'intégralité du premier jugement gagné contre cette dernière et qui a annulé la préemption initiale de la vente », sans à aucun moment indiquer qu'en application de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive ; qu'en jugeant que « le notaire prouve que les demandeurs avaient été informés par leurs cédants, selon courrier du 6 mai 2008, des voies légales leur permettant de contester la nouvelle décision de préemption de la commune » (jugement, p.9), sans constater qu'une information leur aurait été donnée sur le fondement juridique d'une demande d'annulation de la décision de préemption litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en neuvième lieu QU'en jugeant que le notaire n'a pas commis de faute « en ne sollicitant pas un certificat d'urbanisme à l'occasion de la cession de parts sociales » (arrêt, p.6§6), et en méconnaissant ainsi que pour assurer l'efficacité de l'acte instrumenté, le notaire avait l'obligation de se faire délivrer un certificat d'urbanisme, lequel aurait indiqué aux cessionnaires qu'un droit de préemption était toujours en cours sur l'immeuble qui constituait le seul actif de la société cédée, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en dixième lieu QU'en jugeant, pour refuser d'engager la responsabilité des cédants, que postérieurement à la cession, « le 8 mars 2007, le tribunal administratif a annulé la décision de préemption du 22 septembre 2005 » (arrêt, p.6§5), sans vérifier, comme il lui était demandé, si les cessionnaires n'étaient pas fondés à soutenir qu'ils auraient renoncé à leur acquisition s'ils avaient su qu'une procédure de préemption et une voie de recours à l'encontre de cette dernière étaient en cours lors de la conclusion du contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en onzième lieu QU'en jugeant que « les cessionnaires, qui avaient connaissance de la décision de préemption de la commune du 22 septembre 2005 au prix de 397.000 € et qui ont acquis les parts sociales pour un prix de 670.000 € comprenant le remboursement du capital social pour 10.000 € et celui du compte courant d'associés pour 410.371,02 €, soit une valeur de l'immeuble de 249.628,98 €, ne peuvent prétendre que la dissimulation de la préemption aurait permis aux cédants de majorer le prix de cession » et qu'« ainsi le préjudice invoqué n'est pas établi » (arrêt, p.6 in fine), sans vérifier, comme il lui était demandé, si le paiement du prix total de 670.000 € n'avait pas eu pour seul objet l'acquisition de l'immeuble préempté, qui constituait le seul actif de la société cédée, laquelle ayant changé de dénomination sociale à la demande des cédants n'a pu reprendre aucune clientèle antérieure à la cession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en douzième lieu QU'en jugeant que « le préjudice invoqué n'est pas établi » (arrêt, p.6 in fine), après avoir relevé que les cessionnaires avaient acquis l'immeuble, via les parts de la société IMMO 5, pour le prix de 670.000 €, et qu'après l'exercice par la commune de son second droit de préemption ils avaient dû se résoudre à céder l'immeuble à cette dernière pour la somme de 522.000 €, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que les cessionnaires avaient acquis un bien pour un prix supérieur à sa valeur, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
ALORS en treizième lieu QU'en jugeant que « le préjudice invoqué n'est pas établi » (arrêt, p.6 in fine), après avoir relevé que les cessionnaires avaient acquis l'immeuble, via les parts de la société IMMO 5, pour le prix de 670.000 €, qu'ils avaient la même année conclu une promesse de vente de l'immeuble à Monsieur E... pour le prix de 750.000 €, et qu'après l'exercice par la commune de son second droit de préemption ils avaient dû se résoudre à céder l'immeuble à cette dernière pour la somme de 522.000 €, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que les cessionnaires avaient à tout le moins perdu une chance de vendre leur bien un montant supérieur à celui auquel la commune le leur a racheté, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
