Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/10226 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XWGR
JUGEMENT
DU : 25 Novembre 2024
[G] [T]
C/
[F] [E]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [G] [T], demeurant [Adresse 4]
représentée par Représentant : Me Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [F] [E], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 23/10226 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 16 décembre 2017 avec prise d'effet au 14 janvier 2018, [F] [E] a donné en location à [G] [T], pour une durée de trois ans renouvelable, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros et une provision mensuelle pour charges de 60 €.
Il est précisé dans le bail que le logement présente une surface habitable de 42 m².
Par courrier électronique du 22 décembre 2022, [G] [T] a demandé à sa bailleresse de lui adresser le DPE du logement.
[F] [E] a déféré à cette invitation par courrier électronique du 4 janvier 2023. Le DPE communiqué, daté du 16 mai 2019, mentionnait une surface habitable de 26,69 m².
Le 22 août 2023, [G] [T] a mandaté la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS afin d'obtenir une attestation de superficie du logement ainsi qu'un rapport de l'état de l'installation électrique dans le logement. La société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a conclu à une surface habitable de 26,95 m².
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 24 août 2023, [G] [T] a sollicité de la part de sa bailleresse la diminution de son loyer au regard de la surface réelle de son logement et l'a mise en demeure de mettre le logement en conformité aux normes électriques.
Par acte d'huissier de justice délivré le 8 novembre 2023, [G] [T] a fait citer [F] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 3 juin 2024 aux fins d'obtenir :
la diminution du loyer du bail du 24 août 2023 à la somme de 320 euros par mois à compter du 24 août 2023 ;la condamnation de [F] [E] à lui rembourser la somme de 788,56 euros au titre des loyers trop perçus ;la condamnation de [F] [E] à lui payer la somme de 160 euros au titre du diagnostic de la société JURIS ;la condamnation de [F] [E] à lui payer la somme de 11.828,40 euros de dommages et intérêts ;la condamnation de [F] [E] à effectuer des travaux sur le réseau et le compteur électriques conformément aux préconisations de la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS du 22 août 2023, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, laquelle commencera à courir huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;la condamnation de [F] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée à l'audience du 3 juin 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont régularisé un calendrier de procédure et accepté de soumettre la procédure à l'application de l'article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2017-892 du 6 mai 2017.
L'audience de plaidoiries a été fixée au 16 septembre 2024.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [G] [T], représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble des demandes présentées aux termes de son acte introductif d'instance.
Se référant oralement aux termes de ses dernières conclusions visées à l'audience, [F] [E], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
acter son accord sur la réduction du loyer à compter du 24 août 2023 et dire que le loyer sera fixé à la somme de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 ;fixer le loyer dû par la locataire à la somme de 343,62 euros à compter du 14 janvier 2024 et dire que le loyer pourra être indexé chaque année conformément au bail ;rejeter la demande de dommages et intérêts présentée par la requérante, à titre subsidiaire, lui accorder la somme de 100 euros sur ce fondement et à titre infiniment subsidiaire, limiter la condamnation à la somme de 7.097,04 euros ;débouter la requérante du surplus de ses demandes ;condamner la requérante à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, dire n'y avoir lieu à application de ces dispositions.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
sur la demande de réduction du loyer et de condamnation du bailleur à restituer le trop-perçu y afférent
L'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».
En l'espèce, la demande en diminution de loyer a été formée par courrier recommandé du 24 août 2023. Il est constant qu'aucun accord n'est intervenu entre les parties. La requérante disposait donc d'un délai de 4 mois, à compter du 24 octobre 2023, pour saisir la présente juridiction de sa demande. Dès lors que celle-ci a été formée par acte d'huissier de justice du 8 novembre 2023, [G] [T] est recevable en sa demande.
Le bail indique que la surface habitable du logement est de 42 m².
Il est constant que la surface habitable du logement est en réalité de 26,95 m².
La surface habitable mesurée est donc inférieure à celle qui est mentionnée au bail de bien plus de 5%.
Le loyer doit donc être fixé comme suit : 26,95 m² x 12,32 euros = 332,02 euros.
La demande de réfaction du loyer a été formée le 24 août 2023, soit plus de six mois après la prise d'effet du bail et de son renouvellement. Le montant du loyer sera donc fixé à la somme de 332,02 euros par mois à compter du 24 août 2023.
sur la demande reconventionnelle d'indexation du loyer à compter du 14 janvier 2024
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
L'article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige c'est-à-dire issue de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable immédiatement aux baux en cours sur ce point, dispose que
"I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.(...)"
Ces dispositions sont d'ordre public.
Elles mettent fin à l'automaticité de la clause d'indexation, qui existait dans l'état antérieur du droit, et à toute possibilité pour le bailleur négligent d'effectuer un éventuel rattrapage d'indexation ; de surcroît, l'indexation ne joue plus de plein droit et ne s'applique qu'à compter de la demande en révision formulée par le bailleur.
En l'espèce, le bail prévoit une clause de révision du loyer, chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation à la hausse de l'indice de référence des loyers du troisième trimestre. Le bail a pris effet le 14 janvier 2018.
Il est constant que l'IRL du 3e trimestre 2022 était de 136,27 et celui du 3e trimestre 023 de 141,03.
La bailleresse apparaît par conséquent bienfondée à solliciter la révision du loyer en fonction de l'indice de référence calculé comme suit :
332,02 x 141,03 / 136,27 = 343,62 euros.
Toutefois, le loyer ainsi révisé ne s'applique qu'à compter de la demande formulée par la bailleresse, dont les écritures ne sont pas datées.
Par conséquent, le loyer sera fixé à la somme de 343,62 euros à compter du 16 septembre 2024, date de l'audience à laquelle la demande a été formulée.
sur la demande de restitution de l'indu
En application de l'article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution
Au regard de la réduction de loyer à compter du 24 août 2023, la locataire apparaît bienfondée à solliciter le remboursement du trop perçu de loyer par la bailleresse pour les dix mois ayant couru jusqu'à la date de l'audience, soit la somme de 1.854,40 euros.
Elle ne sollicite toutefois dans le dispositif de ses dernières écritures que le paiement de la somme 788,56 euros au titre des loyers trop perçus, de sorte que [F] [E] sera condamnée à lui payer cette somme en application de l'article 5 du code de procédure civile.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Il est en l'espèce constant que la bailleresse n'avait pas communiqué à sa locataire le diagnostic susvisé lors de la conclusion du bail.
Toutefois, cette carence fautive ne saurait être réparée par la restitution de loyers « trop-perçus » durant cinq années.
En effet, il résulte des dispositions de l'article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le législateur a entendu limiter strictement le recours en diminution de loyer et partant, en restitution des loyers trop-perçus y afférents.
Si la carence du bailleur dans son obligation d'annexer le DPE au contrat de bail a pu faire perdre à la requérante une chance de ne pas solliciter la réduction de son loyer avant le 24 août 2023, la réparation de ce poste de préjudice n'est pas sollicitée.
Par conséquent, la requérante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Il est en outre constant que le DPE, qui mentionnait une surface habitable de 26,79 m², a été transmis à [F] [E] avant que celle-ci ne fasse appel à la société JURIS DIAGOSTICS IMMOBILIER aux fins d'obtenir les mesures de l'appartement. Par conséquent, le recours à cette société n'était plus nécessaire, ni en lien de causalité avec une carence du bailleur dans l'exécution de ses obligations. La demande en remboursement de la somme de 160 euros sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de réalisation de travaux d'électricité sous astreinte
En application de l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.
En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En application de l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
En application de l'article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, [G] [T], qui se limite dans la partie « discussion » de ses écritures à déclarer que « Madame [F] [E] sera également condamnée à réaliser les travaux sur le réseau et le compteur électrique conformément aux préconisations de la société JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIER du 22 août 2023 sous astreinte de 200 euros par jour de retard » n'étaye sa demande ni en droit, ni en fait.
Par conséquent, cette demande sera également rejetée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Dès lors que chaque partie succombe partiellement à l'instance, chacune d'elles conservera la charge de ses propres dépens.
Pour les mêmes motifs, les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,
Fixe le montant du loyer dû au titre du bail conclu le 24 août 2023 entre [G] [T] et [F] [E], portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 5] à la somme mensuelle de 332,02 euros à compter du 24 août 2023 et jusqu'au 16 septembre 2024 ;
Fixe à la somme mensuelle de 343,62 euros le montant du loyer dû par [G] [T] à [F] [E] à compter du 16 septembre 2024 ;
Condamne [F] [E] à restituer à [G] [T] la somme de 788,56 euros au titre du trop-perçu de loyer ;
Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 25 novembre 2024
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
D.AGANOGLU N.LOMBARD
