Cour de cassation, 11 juin 1986. 84-17.222

Sur les deux moyens réunis : Attendu que, selon l'arrêt attaqué (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 18 septembre 1984), les époux X... ont, par acte authentique du 22 octobre 1973, consenti à la Société européenne d'ameublement et de distribution (S.E.A.D.) la location pendant vingt ans d'un terrain de 5 822 mètres carrés, moyennant un loyer annuel de 42 000 francs révisable par périodes triennales selon les variations de l'indice du coût de la construction publié par l'I.N.S.E.E. ; que les époux X... ont, en 1981, assigné la S.E.A.D. en paiement de l'augmentation de loyer correspondant aux révisions de 1976 et 1979 ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir dit que le bail litigieux était un bail emphytéotique, alors, selon le moyen, " que, d'une part, " l'arrêt - qui a précédemment relevé le caractère hétéroclite des clauses et conditions du bail litigieux dont certes la cinquième fait seulement état que le preneur " pourra... édifier toutes constructions à usage industriel et commercial - aurait dû rechercher concrètement si, d'après la loi véritable du contrat, telle que résultant de l'intention commune des parties, exprimée à plusieurs reprises, le preneur qui est professionnel de magasins à grande surface, et le bailleur qui est un agriculteur retraité, n'avaient pas entendu louer le terrain dans le seul but d'y construire ce type de bâtiment, ce qui traduisait de la part du preneur un engagement implicite mais nécessaire d'édifier des constructions sur le terrain du bailleur ; d'où il suit que l'arrêt est entaché d'un défaut de base légale par violation des articles 1134 du Code civil et L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, d'autant que toutes les autres conditions légales du bail à construction étaient également réunies, et, d'autre part, que l'arrêt n'a pas précisé en quoi les caractéristiques du bail litigieux permettaient de le qualifier de bail emphytéotique, à défaut de constater la réunion de tous les caractères légaux de ce type de bail dont la modicité de la redevance ; qu'il est donc entaché déjà d'un défaut de base légale par violation des articles 1134 du Code civil et 937 et suivants du Code rural, et enfin, que la qualification alléguée de bail emphytéotique est incompatible avec la clause du bail litigieux fixant un loyer annuel de base non modique de 42 000 francs, de surcroît révisable par périodes triennales en fonction des variations du coût de la construction ; qu'en effet, la modicité de la redevance, au surplus non révisable en principe, est un caractère essentiel du bail emphytéotique ; que l'arrêt a donc violé les articles 1134 du Code civil et 937 et suivants du Code rural " ; Mais attendu que l'arrêt, qui relève que le preneur pouvait édifier toute construction à usage commercial ou industriel mais n'avait aucune obligation de construire, en a justement déduit que le prix pouvait en être révisé par application des dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi