Cour d'appel, 11 mai 2023. 20/03673

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/03673 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQ6O Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1119003182 APPELANTE EPIC [Localité 7] HABITAT OPH [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0399 INTIMES Monsieur [Z] [T] (décédé) [Adresse 2] [Localité 5] Madame [Y] [I] [Adresse 2] [Localité 5] Représentée et assistée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/015269 du 01/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 juillet 1975 à effet au 15 septembre 1975, l'Office public d'HLM de la Ville de [Localité 7], devenu l'établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 7] habitat OPH, a donné à bail à M. "[F]" [T] un local à usage d'habitation principale situé dans l'immeuble sis [Adresse 2]. Par acte d'huissier du 1er février 2019, [Localité 7] habitat OPH a assigné M. "[F]" [T] et Mme [Y] [I], compagne de ce dernier, devant le tribunal d'instance de [Localité 7] aux fins de voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire que M. [T] n'occupe pas son logement qu'il a délaissé à Mme [I], réalisant ainsi une cession du bail au profit de cette dernière, - dire et juger que ces infractions graves et répétées aux clauses du bail sont de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [T], - dire que Mme [I] est occupante sans droit ni titre des lieux, - en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment Mme [I], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, - condamner in solidum les défendeurs au paiement de la dette locative s'élevant à la somme de 4.878,25 euros, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges majores de 20% jusqu'à la libération effective des lieux, et de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 24 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : DÉBOUTE [Localité 7] habitat OPH de l'intégralité de ses demandes de résiliation du bail du 17 juillet 1975 et subséquentes, DÉBOUTE [Localité 7] habitat OPH de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [Y] [I], CONDAMNE M. [F] [T] au paiement à [Localité 7] habitat OPH de la somme de 381,84 euros au titre de la dette locative, octobre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE [Localité 7] habitat OPH d'une part, et M. [F] [T] d'autre part, chacun pour moitié, aux dépens de l'instance, ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 19 février 2020 par l'EPIC [Localité 7] habitat OPH ; Vu l'ordonnance rendue le 7 avril 2002 par le magistrat de la mise en état, constatant l'interruption de l'instance, prise en application de l'article 370 du code de procédure civile suite au décès de M. [Z] [T] survenu le [Date décès 1] 2021, dont plusieurs pièces versées aux débats, notamment de reconnaissances d'enfants, permettent de l'identifier comme étant le titulaire du bail consenti à M. [F] [T] ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 6 mars 2023 par lesquelles l'EPIC [Localité 7] habitat OPH demande à la cour de : Vu le jugement du 24 janvier 2020 ; Vu l'appel de [Localité 7] Habitat du 19 février 2020 ; Le dire recevable et bien fondé en son appel ; Infirmer le jugement ; Statuant à nouveau Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation du logement par M. [T] et cession de bail au profit de Mme [Y] [I] ; Par conséquent Ordonner l'expulsion de Mme [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 8] ; Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; Condamner Mme [I] au paiement de la somme de 406,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er mars 2023 ainsi qu'à toute somme qui sera due à ce titre à compter de l'échéance du mois de mars 2023 jusqu'à la résiliation du bail ; Condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges majoré de 20% à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ; Subsidiairement Vu le décès de M. [T] survenu le [Date décès 1] 2021 ; Dire que Mme [I] ne peut pas bénéficier du transfert du bail et est donc occupante sans droit nitre des lieux litigieux ; Dire le bail résilié à la date du décès de M. [T] ; Ordonner l'expulsion de Mme [Y] [I] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, si besoin est ; Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ; Condamner Mme [Y] [I] au paiement de la somme de 406,22 euros arrêtée au 1er mars 2023 au titre des arriérés d'indemnités d'occupation ainsi qu'à toute somme qui sera due à ce titre et équivalente au montant actuel du loyer et des charges majorées de 20% à compter de l'échéance du mois de mars 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs ; Débouter Mme [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux ; Condamner Mme [Y] [I] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Carole Bernardini conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 3 mars 2023 au terme desquelles "M. [F] [T]" et Mme [Y] [I] demandent à la cour de : Vu les articles 7 et 14 de la loi du 6/7/1989 ; Vu les articles L 441-2 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; Vu le contrat de bail ; Vu le décès du locataire en titre ; Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; A titre "reconventionnel" Dire et Juger que Mme [Y] [I] a droit au transfert du bail de M. [T] en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du décès ; A titre infiniment subsidiaire Accorder à Mme [I] un délai de 3 ans pour quitter les lieux ; Subordonner le maintien desdits délais au paiement régulier de l'indemnité d'occupation en tant que de besoin ; Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer ; Condamner [Localité 7] Habitat à verser à Mme [I] la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'extinction partielle d'instance Du fait du décès de M. [Z] [T] survenu le [Date décès 1] 2021, identifié comme étant le titulaire du bail signé le 17 juillet 1975 (et non M. [F] [T]), de l'ordonnance rendue le 7 avril 2002 par le magistrat de la mise en état, constatant l'interruption partielle de l'instance et de l'absence de reprise d'instance intervenue depuis lors, la cour, en application de l'article 384 du code de procédure civile, constatera l'extinction de l'instance à son encontre. Sur la résiliation du bail Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris qui l'a débouté de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'occupation des lieux loués par M. [Z] [T] à titre de résidence principale, l'EPIC [Localité 7] habitat OPH expose que, tout en connaissant la revendication récurrente de Mme [Y] [I] de devenir cotitulaire du bail à raison de son concubinage déclaré avec M. [Z] [T], elle s'y est toujours opposée et qu'en tout état de cause, cela est sans lien avec la réalité ou non de l'occupation des lieux loués à titre de résidence principale par ce dernier. L'appelante fait valoir que M. [Z] [T] et Mme [Y] [I] ont sciemment dissimulé la situation de celui-ci, qui vivait essentiellement en Algérie comme cela ressort d'un courrier qu'elle lui a adressé le 20 mars 2014 en affirmant que "ce Monsieur m'a quitté depuis 2012 pour vivre 8 mois par an en Algérie, où il s'est marié. Il ne revient que 2 à 3 mois chaque année pour soigner son diabète" ; que M. [Z] [T] est toujours resté silencieux, ce qui serait révélateur de son désintérêt pour la situation. Il doit être rappelé que selon l'article 1353 du code civil : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." La charge de la preuve de l'inoccupation du logement par M. [Z] [T] à titre de résidence principale en infraction au bail qu'il a signé incombe donc à l'EPIC [Localité 7] habitat OPH, qui ne peut sérieusement soutenir l'absence de coopération du locataire à en justifier, sauf à renverser la charge de cette preuve. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu qu'au soutien de ses prétentions, l'EPIC [Localité 7] habitat OPH produit : - les courriers que Mme [Y] [I] lui a adressés le 21 janvier 2013, non signé, et le 20 mars 2014, selon lesquels M. [Z] [T] vivrait au moins 8 mois par an en Algérie ; - un jugement du tribunal d'instance du 15ème arrondissement de [Localité 7] du 8 janvier 2014, dans lequel le juge motive que Mme [Y] [I] ne rapporte pas la preuve de l'abandon brusque et imprévisible des lieux loués par M. [Z] [T] ; - deux courriers que Mme [Y] [I] lui a adressés le 13 juin 2016 et le 22 mars 2017, selon lesquels M. [Z] [T] vivait avec elle, se déplaçait régulièrement en Algérie et y disposait d'une adresse ; Que ces seuls courriers de Mme [Y] [I], anciens et pour certains contradictoires, ne sauraient, en présence de surcroît du jugement du 8 janvier 2014 et des autres pièces versées aux débats par les défendeurs, suffire, en l'absence de tout autre élément, tels qu'un procès-verbal de constat d'huissier ou des attestations de témoins, à démontrer l'inoccupation des lieux loués par l'EPIC [Localité 7] habitat OPH et la cession illicite du bail au profit de Mme [Y] [I] ; Et que le premier juge l'a déboutée de ses demandes de résiliation du bail du 17 juillet 1975. Sur le transfert du bail Selon l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ; -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ; -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; -au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ; -aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier." Sur le fondement de ce texte et du fait du décès de M. [Z] [T], survenu le [Date décès 1] 2021, Mme [Y] [I] demande à la cour de dire qu'elle a droit au transfert du bail que M. [Z] [T] avait conclu avec l'EPIC [Localité 7] habitat OPH. Elle fait valoir son concubinage notoire avec M. [Z] [T] et sa cohabitation avec lui depuis de nombreuses années. Mais l'EPIC [Localité 7] habitat OPH lui oppose justement que cette prétention est en contradiction avec ses affirmations telles qu'elles figurent au courrier, sus-évoqué, qu'elle lui a adressé le 20 mars 2014 en affirmant que "ce Monsieur m'a quitté depuis 2012 pour vivre 8 mois par an en Algérie, où il s'est marié. Il ne revient que 2 à 3 mois chaque année pour soigner son diabète" et au constat de son décès survenu en Algérie. En outre, Mme [Y] [I] sur laquelle repose la charge de la preuve d'une cohabitation effective et continue avec M. [Z] [T] depuis le [Date décès 1] 2020, ne produit aucune pièce pertinente en justifiant. Sa demande de transfert du bail sera ainsi rejetée. Sur la résiliation du bail et ses conséquences Dans ces conditions, la cour ne pourra que constater la résiliation du bail au décès de M. [Z] [T] et l'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [Y] [I] depuis cette date. Elle ordonnera l'expulsion de Mme [Y] [I] à défaut de libération volontaire des lieux et le paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer mensuel appliqué jusqu'à la résiliation du bail, sans majoration de 20%, dans les conditions fixées au dispositif de l'arrêt. La dette d'indemnité mensuelle d'occupation de 406,22 euros arrêtée au 1er mars 2023, justifiée par décompte mis aux débats, n'étant pas contestée, il sera fait droit à sa demande en paiement. Sur la demande de délais pour quitter les lieux À titre subsidiaire, Mme [Y] [I] forme une demande de délais de trois ans pour quitter les lieux au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, eu égard à son âge de 75 ans, pour être née le [Date naissance 6] 1947 et à la précarité de son état de santé, au demeurant non documenté. Outre le fait que la dernière demande de renouvellement de logement social date du 29 février 2020 et qu'elle n'est pas actualisée depuis, malgré sa validité annuelle, les contradictions de Mme [Y] [I], révélées par les pièces mises aux débats aux fins de se maintenir dans les lieux ne sont pas en faveur de l'accord d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Sa demande de ce chef sera donc rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Constate l'extinction de l'instance à l'encontre de M. [Z] [T], décédé le [Date décès 1] 2021, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail, Et statuant à nouveau et y ajoutant, Constate la résiliation du bail depuis le [Date décès 1] 2021 et l'occupation sans droit ni titre par Mme [Y] [I] des lieux loués par M. [Z] [T] situés dans l'immeuble sis [Adresse 2], Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [Y] [I] et de tous occupants de son chef hors des lieux situés dans l'immeuble sis [Adresse 2], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne Mme [Y] [I] à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat OPH cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de septembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne Mme [Y] [I] à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat OPH la somme de 406,22 euros d'indemnités d'occupation impayées, échéance de mars 2023 incluse, Condamne Mme [Y] [I] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président