Tribunal judiciaire, 31 décembre 2024. 24/00434

N° de minute : TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND JUGEMENT RENDU LE 31 Décembre 2024 N° RG 24/00434 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLJC DEMANDEUR : S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Christophe LEMAITRE, substituant Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEURS : M. [U] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparant Mme [W] [S] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Emilie FABRIS Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Décembre 2024 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement . Copie exécutoire à : Me LACROIX délivrée(s) le : EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail signé le 12 octobre 2022, la Société ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a donné en location à monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel hors charges de 431,13€. Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 17 octobre 2022, sommant les locataires de verser la somme principale de 7543€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours. Par acte du 26 février 2024, la Société D’HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait assigner monsieur [U] [Y] et madame [W] [S] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : - de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire ; - d'autoriser à faire procéder à l'expulsion de monsieur [U] [Y] et madame [W] [S] et autres occupants de leur chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux - enjoindre à monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] de produire l’enquête SLS et préciser le nombre de personnes vivant de façon continue dans le logement ainsi que leur avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 sous peine d'une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir ; - d'ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ; - de condamner solidairement monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] au paiement : * de la somme de 53456,59€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au mois de janvier 2024 inclus; * d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif ; * de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile; * des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer. A l'audience du 8 octobre 2024, la Société D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique que le montant des loyers et charges impayés s'élève à la somme de 56926,92€, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, dont une pénalité de surloyer de 34578,12€, soit une dette locative hors pénalité de 22348,80€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus. Il précise se désister de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [W] [S], qui a en réalité donné congé des lieux et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement. Monsieur [U] [Y] et Mme [W] [S] régulièrement cités, ne comparaissent pas ni ne se font représenter. La décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière, et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Il convient de constater que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 27 février 2024, soit deux mois avant l'audience, le 8 octobre 2024, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. De même la CCAPEX a été saisie le 5 avril 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989. La demande est ainsi recevable. Sur le fond Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Par exploit d’huissier en date du 17 octobre 2022, le commandement de payer délivré à monsieur [U] [Y] Mme [W] [S] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement. Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point. La Société D’HLM BATIGERE HABITAT apporte la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 12 octobre 2017, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 17 octobre 2022, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte. Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s'est trouvé automatiquement résilié à compter du 17 décembre 2022. La Société D’HLM BATIGERE HABITAT justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 56926,92€, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus. Il ressort de la procédure qu’une pénalité de surloyer de 34578,12€ n’apparaît pas justifiée, de sorte qu’il y a lieu de retenir une dette locative hors pénalité de 22348,80€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus. En conséquence, monsieur [U] [Y] sera condamné à payer à la Société D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 22348,80€ arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7543€ à compter du 17 octobre 2022, et pour le surplus à compter du présent jugement, puisque le bailleur se désiste de toute demande contre madame [S]. Sur les délais de paiement L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois. En l'espèce, monsieur [U] [Y] n’a pas participé à l’enquête sociale ni comparu à l'audience, de sorte que le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de monsieur [U] [Y], ce d’autant que la dette est particulièrement importante. Par ailleurs, le règlement intégral du loyer courant n’apparaît pas repris de sorte qu’il n’est pas possible légalement d’octroyer de délais de paiement en l’espèce. Sur l’expulsion Il est nécessaire d'autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [U] [Y] son expulsion, sans qu’il y ait lieu toutefois d’ordonner une astreinte qui n’apparaît pas opportune. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur l’indemnité d’occupation La réparation du préjudice causé à la Société D’HLM BATIGERE HABITAT par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera due à compter du 17 décembre 2022, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [U] [Y] jusqu'à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant. Enfin, la pénalité de surloyer n’étant pas retenu et l’expulsion du locataire étant prononcée, il n’y a pas lieu d’enjoindre à monsieur [U] [Y] de produire l’enquête SLS et préciser le nombre de personnes vivant de façon continue dans le logement ainsi que son avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021 sous peine d'une astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir. Sur les autres demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation. L'équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur. Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE le désistement de la Société D’HLM BATIGERE HABITAT à l’égard de madame [W] [S] de l’ensemble de ses demandes ; CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 1], au 17 décembre 2022 ; ORDONNE en conséquence à monsieur [U] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [U] [Y] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNE monsieur [U] [Y] à payer à la Société D’HLM BATIGERE HABITAT, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 17 décembre 2022 ; DIT que l’indemnité mensuelle d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux; CONDAMNE monsieur [U] [Y] à payer à la Société D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 22348,80€ (vingt-deux-mille-trois-cent-quarante-huit euros et quatre-vingts centimes) arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7543€ à compter du 17 octobre 2022, et pour le surplus à compter du présent jugement ; CONDAMNE monsieur [U] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation; REJETTE la demande de la Société D’HLM BATIGERE HABITAT formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ; REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires. Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits , Le Greffier Le vice président