Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/03578 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ITUD
AD
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
21 mai 2019 RG :19/01955
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE 'LES JARDINS SUSPENDUS'
C/
[Z]
[Z]
Grosse délivrée
le
à Selarl Mazarian
Sarl Coru
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AVIGNON en date du 21 Mai 2019, N°19/01955
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre
M. André LIEGEON, Conseiller
M. Nicolas MAURY, Conseiller
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023, prorogé à ce jour,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ DE LA RÉSIDENCE 'LES JARDINS SUSPENDUS'
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Christian MAZARIAN de la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉS :
Madame [I] [Z] épouse [B]
née le 21 Septembre 1954 à [Localité 11]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Représentée par Me Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Monsieur [K] [H] [Z]
né le 30 Octobre 1946 à [Localité 11]
[Adresse 9]
[Localité 1]
Représenté par Me Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Statuant après arrêt de réouverture des débats du 14 septembre 2023,
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 30 Novembre 2023,
Exposé :
Vu le jugement, rendu par le tribunal de grande instance d'Avignon le 21 mai 2019, ayant statué ainsi qu'il suit :
' dit que la parcelle AR [Cadastre 2] (copropriété de la résidence Les jardins suspendus) n'est pas enclavée,
' prononce l'interdiction de tout passage et stationnement des copropriétaires, résidents et toutes personnes de leur chef, y compris les visiteurs, entrepreneurs de la copropriété sur la parcelle AR [Cadastre 3] sous une astreinte de 40 € par infraction constatée,
' ordonne, sous une astreinte de 50 € par jour de retard pour 3 mois passé le délai de 2 mois courant à compter de la signification de la décision, au syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins suspendus la suppression du portillon entre sa propriété et celle de l'indivision [Z],
' rejette les demandes plus amples ou contraires,
' condamne le syndicat des copropriétaires à payer Monsieur et Madame [Z] la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Vu l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires le 15 juillet 2019.
Vu l'arrêt avant dire droit du 18 mars 2021 rendu par la cour ayant :
' infirmé le jugement et statuant à nouveau,
' dit que la parcelle AR [Cadastre 2] de la copropriété Les jardins suspendus bénéficie d'une servitude de passage déterminée par 30 ans d'usage continu sur la parcelle AR [Cadastre 3] en sa bordure et lui permettant d'accéder
[Adresse 7] appartenant à Monsieur et Madame [Z],
' sur la détermination de l'assiette, ordonne avant-dire droit une expertise et commet pour y procéder Monsieur [P], avec notamment pour mission de donner les éléments permettant de déterminer l'assiette de la servitude de passage existant à l'Est de la parcelle AR [Cadastre 3] et permettant à la parcelle AR [Cadastre 2] d'accéder à l'avenue Charles De Gaulle et l'indemnité due.
Vu le dépôt de son rapport d'expertise par l'expert le 25 janvier 2022.
Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires Les jardins suspendus en date du 23 janvier 2023, demandant de :
' juger que le droit de passage sera positionné sur la parcelle AR21 suivant le plan 2 de l'expert, que toute obstruction de l'indivision [Z] sera sanctionnée par une somme de 500 € par infraction constatée,
' juger que la demande d'indemnité formée par Monsieur et Madame [Z] est prescrite
' à titre subsidiaire, la juger injustifiée,
' à titre extrêmement subsidiaire, la limiter à la somme de 1904 € ,
' rejeter toutes les demandes indemnitaires ou d'obligation de faire des intimés,
' la condamner aux dépens et à payer la somme de 6000 €.
Vu les conclusions de Monsieur et Madame [Z] du 8 février 2023, demandant de :
' à titre principal, constater la cessation de l'état d'enclave, la parcelle AR [Cadastre 2] disposant d'un accès direct à la voie publique par la [Adresse 12] et interdire au syndicat des copropriétaires tout passage sur leur parcelle AR [Cadastre 3],
' à titre subsidiaire, conformément à la proposition numéro un de l'expert, fixer l'assiette en application de ce tracé et interdire aux jardins suspendus et à leurs visiteurs de se rendre sur leur propriété en dehors de cette assiette de servitude sous astreinte de 500€ par infraction constatée,
' condamner la copropriété Les jardins suspendus à faire réaliser les travaux par l'expert à leurs frais comprenant les signalisations, une bordure et clôture de séparation dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 250 € par jour de retard passé ce délai,
' condamner la copropriété Les jardins suspendus à leur payer la somme de 23'220 € d'indemnité et la somme de 100 € hebdomadaire pendant la durée du chantier,
' subsidiairement, si la solution numéro 2 était retenue, condamner la copropriété à la somme de 25'790 € avec 100 € hebdomadaire pendant la durée du chantier,
' condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais d'expertise.
Vu la clôture des débats au 1er juin 2023.
MOTIFS
L'analyse des travaux de l'expert permet de retenir les éléments suivants :
L'expert, conformément à sa mission, a étudié la question de la seule détermination de l'assiette de la servitude prévue à l'arrêt le désignant comme se situant à l'Est de la parcelle AR [Cadastre 3].
Il confirme par ailleurs que la parcelle AR [Cadastre 2] est enclavée car elle ne bénéficie d'aucun accès à la voie publique permettant la desserte avec véhicule automobile et il propose à cet égard deux tracés.
Selon ses travaux, le tracé numéro 1 peut être aménagé sur une largeur de 5,20 m et sur le linéaire de la limite séparative ou plutôt de la clôture grillagée qui borde le canal de [Localité 8] ; il s'agit du trajet le plus direct jusqu'au droit du portail métallique qui clôt la parcelle enclavée ; son emprise aux abords de l'avenue Charles De Gaulle représente 15 m linéaires qui peuvent être maintenus communs à l'accès aux commerces implantés sur la propriété du fonds servant.
Ce tracé représente 35 m linéaires sur son axe et une emprise globale de 235 m² : 106 m² sont en commun avec le fonds servant, outre 129 m² sur une seconde partie qui se distingue de l'accès aux commerces et de leurs parkings.
Le tracé numéro 2 a une emprise dont la largeur correspond à l'espacement entre la clôture au droit du canal de [Localité 8] et la bordure du trottoir existante avec des raccordements circulaires sur le linéaire des parties commerce, assurant une desserte, partagée, jusqu'à la parcelle enclavée.
Ce tracé représente 37 m linéaires sur son axe et une emprise globale de 314 m² dont 152 m² sont en zone de sécurité sur les 15 premiers mètres et 162 m² sont communs avec l'accès aux commerces.
L'expert ajoute que ce tracé numéro 2 est déjà existant et utilisé par les propriétaires riverains pour l'accès à la copropriété, qu'il correspond à la voie ouverte à la circulation à partir de l'avenue Charles De Gaulle, que le corps de chaussée est déjà en place, que la largeur partout supérieure à 6,50 m est suffisante pour la desserte projetée et garantit le croisement des véhicules, que les dommages naturels sont équivalents dans les 2 solutions, qu'il y a un risque que les usagers de cette assiette saisissent l'opportunité d'utiliser les parkings de la clientèle des commerçants à leur profit et que dans ce cas, le préjudice serait plus important.
L'expert conclut que le tracé 2 ne change rien à la solution que connaissent les parties; il souligne que le différentiel de 2 m existant sur la longueur des 2 trajets est peu significatif. Il retient que les aménagements existants révèlent l'existence d'une forme de tolérance pour utiliser l'assiette de la servitude correspondant au tracé numéro 2, ce qui le rend moins dommageable ; que ce tracé numéro 2 laisse donc la possibilité ou le risque d'une opportunité de stationnement aux usagers de la copropriété sur les parkings des commerces du terrain [Z]; que par ailleurs, dans les 2 solutions, la portion linéaire de 15 m du début est commune aux usagers des commerces et de la servitude.
L'expert évalue l'indemnité de la proposition numéro 1 à 23'220€ et l'indemnité de la proposition numéro 2 différemment en fonction de l'inclusion ou non de l'usage des parkings, la somme de [Cadastre 2]'790 € étant retenue sans l'usage des parkings et la somme de 25'790 € étant retenue en tenant compte du risque d'usage des parkings.
Pour les 2 tracés, l'expert propose une indemnité hebdomadaire de 100 € pendant la durée du chantier compte tenu de la gêne et des nuisances que les travaux peuvent occasionner.
Sur la contestation réitérée de l'état d'enclave :
Monsieur et Madame [Z] contestent l'état d'enclave du fonds du syndicat des copropriétaires.
Cet état d'enclave a cependant été consacré par l'arrêt rendu le 18 mars 2021 dans une décision dont il n'est pas allégué qu'elle a été à ce jour remise en cause, la Cour de cassation saisie d'un pourvoi contre l'arrêt l'ayant rejeté le 7 septembre 2022, l'arrêt ayant à ce propos retenu que le fonds servant bénéficiait d'une servitude de passage déterminé par 30 ans d'usage continu sur la parcelle AR [Cadastre 3] en sa bordure Est lui permettant d'accéder avenue [Adresse 7] et appartenant à Monsieur et Madame [Z].
Ils font, de surcroît, état de la situation procédant du classement de la rue Germinal en voie publique par une décision municipale du 13 février 2020 qui toutefois, existait déjà à la date où la cour a précédemment statué, l'arrêt ayant de surcroît considéré, en regard de cette situation, que la copropriété était bien enclavée depuis l'exécution par les consorts [Y] de leur obligation contractuelle résultant de la signature de l'acte d'échange du 16 avril 1981 qui ne saurait être remis en cause sans porter atteinte à la force obligatoire des conventions.
La demande tendant à voir constater que l'état d'enclave n'existerait pas ou aurait cessé, alors qu'il a été ainsi jugé par la présente cour, sera rejetée comme irrecevable.
Sur la détermination de l'assiette de la servitude :
L'article 683 du Code civil dispose, certes, que le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et qu'il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
S'appuyant sur ce texte, les intimés proposent de retenir le tracé 1 .
Le syndicat des copropriétaires préconise le tracé 2, faisant pour sa part valoir l'arrêt avant-dire droit rendu et expliquant que l'assiette doit être située, ainsi que l'a jugé la cour, en sa bordure Est, c'est à dire, selon la proposition 2 vu l'identification par l'expert de ce tracé comme le tracé correspondant à celui existant.
En disant que la parcelle de la copropriété des jardins suspendus bénéficie d'une servitude de passage déterminé par 30 ans d'usage continu sur la parcelle AR [Cadastre 3] en sa bordure Est lui permettant d'accéder [Adresse 7] appartenant à Monsieur et Madame [Z], l'arrêt rendu par la cour le 18 mars 2021 a définitivement jugé que la parcelle du syndicat des copropriétaires avait prescrit l'assiette de la servitude de passage à la suite de cet usage continu pendant 30 ans sur la parcelle AR [Cadastre 3] en sa bordure Est et il n'a, par suite, commis l'expert que pour matérialiser précisément sur les fonds respectifs des parties l'assiette de la servitude ainsi acquise, outre l'indemnité due au propriétaire du fonds servant.
Dès lors que les conclusions expertales sont à mettre en perspective avec ce qui a été jugé à cet arrêt du 18 mars 2021 et que le passage selon la proposition 2 a précisément été déterminé par l'expert comme correspondant à l'usage en vigueur jusqu'à ce jour, outre comme celui coincidant avec le corps de chaussée existant, ce qu'au demeurant Monsieur et Madame [Z] ne contestent pas, faisant seulement état des griefs relatifs en termes de superficie d'emprise, de problématiques de stationnement et travaux associés selon eux à ce tracé, il en résulte que la cour ne peut qu'homologuer le tracé ainsi identifié par l'expert au titre de l'assiette de la servitude devant bénéficier au fonds du syndicat des copropriétaires.
Sur l'indemnité :
Sur la demande en paiement de l'indemnité de Monsieur et Madame [Z], le syndicat des copropriétaires soulève, en premier lieu, la question de sa prescription.
Cette prescription ne constitue pas une demande nouvelle susceptible d'être sanctionnée au titre de l'article 564 du code de procédure civile, s'agissant, en effet, d'un seul moyen.
Le moyen sera donc accueilli.
Au fond, il sera cependant rejeté dès lors que le point de départ de la prescription ne peut, en suite de la reconnaissance de l'état d'enclave qui résulte de l'arrêt de la cour d'appel du 18 mars 2021, être que le jour de la détermination exacte de l'assiette de la servitude destinée à remédier à cet état d'enclave et procédant de la présente instance, la situation de fait existant jusqu'alors comme une simple tolérance n'ayant pas à interférer.
Cette demande n'a par ailleurs pas été tranchée par l'arrêt de la cour qui n'a fait qu'ordonner une expertise sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires oppose également que l'obligation de verser une indemnisation ne s'appliquerait pas dans le cas où l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange ou d'un partage.
Ce moyen sera cependant également rejeté, la circonstance que l'état d'enclave soit la conséquence d'un acte d'échange, en l'espèce, l'acte du 7 avril 1981 dont la conséquence a été de clôturer la sortie possible de la copropriété Les jardins suspendus au sud de sa parcelle par la [Adresse 12] n'étant pas de nature à priver les propriétaires du fonds servant du droit d'être indemnisés du préjudice causé par l'établissement de l'assiette sur leur fonds alors en outre qu'il n'est pas allégué que l'acte en cause aurait prévu une clause de renonciation de leur part à la perception d'une indemnité, ceux-ci pouvant, en effet, toujours prétendre voir compensées les conséquences préjudiciables résultant d'une telle situation indépendamment de la cause de l'état d'enclave.
Le moyen tiré de ce que l'enclave a une origine conventionnelle, ce qui ne permettrait pas de faire droit à une demande indemnitaire, est donc inopérant.
Il résulte de l'adoption ci-dessus de l'assiette du droit de passage comme celle prévue au tracé numéro 2 de l'expert, la condamnation du syndicat des copropriétaires à s'acquitter de l'indemnité chiffrée au titre de ce tracé, soit la somme de 25 790€, qui inclut la somme de 5000 € compte tenu du risque d'un usage des parkings des commerces situés sur le fonds servant, cette situation aggravant , en effet le préjudice des propriétaires du fonds servant et ce quand bien même la copropriété ne serait pas comptable ou responsable de l'utilisation de ces parkings, même par des tiers et quand bien même également elle ne revendique pas de parkings privatifs .
Il n'est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que le terrain ne serait pas constructible, la valeur proposée par l'expert de 200 € le mètre carré étant justifiée à la fois par le préjudice causé au fonds servant en regard notamment de sa situation dans une zone très urbanisée avec vocation commerciale et à vocation d'habitat à fort rendement dont le potentiel urbanistique et économique est donc sérieux et par le métré absorbé par l'assiette de la servitude.
Il n'y a pas lieu, à ce stade, de juger que toute obstruction par le fonds servant sera sanctionnée par une indemnité de 500 € par infraction constatée.
Il n'y a pas lieu non plus de faire droit à la demande des intimés de voir sanctionner toute utilisation de la propriété des intimés en dehors de l'assiette servitude dès lors en outre qu'il ne s'agit que de faits individuels de copropriétaires ou de visiteurs.
Le syndicat des copropriétaires sera, enfin, condamné à réaliser, à ses frais, les travaux sollicités par les intimés, qui sont justifiés par la nécessité de matérialiser clairement le passage, lesdits travaux comprenant la signalisation et le marquage propres à la matérialisation au sol de l'assiette de la servitude avec une bordure de séparation de la voie lorsqu'elle n'existe pas et ce dans les 6 mois de la décision à intervenir sous une astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai.
Il devra également payer aux intimés une somme hebdomadaire de 100 € pendant la durée du chantier.
L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel seront partagés par moitié ainsi que les frais d'expertise, nécessaires à la résolution du conflit entre les parties .
Par ces motifs
La cour, statuant après débats en audience publique, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,
Vu l'arrêt de la cour d'appel rendu le 18 mars 2021, ayant infirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance d'Avignon du [Cadastre 3] mai 2019 et ayant ordonné une expertise sur la question du tracé de la servitude de passage et de l'indemnité au propriétaire du fonds servant,
Statuant au vu du rapport d'expertise et dans la limite des demandes désormais présentées par les parties devant la cour,
Rejette la demande de Monsieur et Madame [Z] visant à voir constater la cessation de l'état d'enclave de la parcelle AR [Cadastre 2] comme irrecevable,
Rejette la demande de Monsieur et Madame [Z] tendant à voir interdire au syndicat des copropriétaires Les jardins suspendus tout passage sur leur propriété,
Fixe l'assiette de passage de la servitude au profit du fonds appartenant au syndicat des copropriétaires Les jardins suspendus cadastré AR [Cadastre 2] sur la parcelle appartenant à Monsieur et Madame [Z] cadastrée AR [Cadastre 3] conformément à la proposition du tracé numéro 2 de l'expert judiciaire,
Juge que la demande indemnitaire de M et Mme [Z] au titre des conséquences de l'assiette de la servitude sur leurs fonds n'est pas prescrite,
Condamne le syndicat des copropriétaires Les jardins suspendus à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 25'790 €, outre une somme de 100 € hebdomadaire pendant la durée du chantier ,
Condamne le syndicat des copropriétaires Les jardins suspendus à faire réaliser à ses frais les travaux prescrits par l'expert comprenant les signalisations et marquage nécessaires ainsi qu'une bordure de séparation matérialisant l'assiette de la servitude de passage lorsqu'elle n'existe pas et ce dans un délai de 6 mois à compter de la présente décision et sous une astreinte de 150 € par jour de retard passé ce délai ,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples,
Condamne chacune des parties à supporter par moitié les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
