Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2023
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/06839 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDO6C
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2021 - Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 20-000420
APPELANTE
Madame [M] [C]
née le [Date naissance 5] 1991 à [Localité 14]
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Bruno PICARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0865
INTIMES
Madame [W] [H]
née le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 8]
ET
Monsieur [S] [O]
né le [Date naissance 6] 1983 à [Localité 11] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentés par Me Alain BELOT, avocat au barreau de PARIS
SDC [Adresse 7] prise en la personne de son syndic,le Cabinet [F], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. François LEPLAT, Président de chambre
Mme Anne-Laure MEANO, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 22 janvier 2015, Mme [M] [C] a donné à bail à Mme [W] [H] et M. [S] [O] un appartement à usage d'habitation, sis [Adresse 7], moyennant un loyer de 1.325 euros par mois, outre une provision sur charges de 75 euros par mois.
Par exploit en date du 28 octobre 2019, Mme [W] [H] et M. [S] [O] ont fait assigner Mme [M] [C] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin de voir déclarer Mme [M] [C] responsable du préjudice de jouissance subi lors de l'occupation de l'appartement.
Par exploit en date du 28 août 2020, Mme [M] [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en intervention forcée.
A l'audience du 13 janvier 2021, à laquelle l'affaire a été retenue, Mme [W] [H] et M. [S] [O] ont sollicité la condamnation de Mme [M] [C] à leur payer la somme de 12.938.25 euros au titre du préjudice de jouissance, la somme de 163,59 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce jusqu'à parfait paiement, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit.
Par jugement contradictoire entrepris du 2 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
- Condamne Mme [M] [C] à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 12.248.25 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance subi ;
- Déboute Mme [M] [C] de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la relève et garantisse de toutes condamnations prononcées contre elle ;
- Condamne Mme [M] [C] à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 163.59 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;
- Condamne Mme [M] [C] à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 134.11 euros par mois, correspondant à la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er novembre 2019, et ce jusqu'au parfait règlement des sommes dues par Mme [M] [C] au titre du dépôt de garantie ;
- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- Condamne Mme [M] [C] aux dépens de l'instance ;
-Condamne Mme [M] [C] à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
- Condamne Mme [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure civile ;
- Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 9 avril 2021 par Mme [M] [C],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 31 mai 2021 par lesquelles Mme [M] [C] demande à la cour de :
Infirmer le jugement entrepris dans l'ensemble de ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Vu l'article 1103 du Code civil
Vu le contrat de bail,
Débouter Mme [W] [H] et M. [S] [O] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,
Les débouter de leur demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance,
En tout état de cause,
Vu l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13], à garantir Mme [M] [C] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] à payer à Mme [M] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance,
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 13] à payer à Mme [M] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 août 2021 au terme desquelles Mme [W] [H] et M. [S] [O] demandent à la cour de :
Vu les articles 1719 et suivants du Code civil
Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Vu l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989
Vu l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989
CONFIRMER le Jugement pour ce qui concerne Mme [W] [H] et M. [S] [O] ;
En conséquence,
CONDAMNER Mme [M] [C] à payer à M. [S] [O] et Mme [W] [H], la somme de 12.248,25 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;
CONDAMNER Mme [M] [C] à restituer à M. [S] [O] et Mme [W] [H] la somme de 163,59 euros au titre de la partie du dépôt de garantie indument conservée, majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce jusqu'à parfait paiement ;
CONDAMNER Mme [M] [C] à payer à M. [S] [O] et Mme [W] [H], la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au support des entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 26 juillet 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic la SARL [F] demande à la cour de :
Au visa des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Débouter Mme [M] [C] de son appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Confirmer le jugement pour ce qui concerne le syndicat des copropriétaires.
En conséquence,
Débouter Mme [H] et M. [O] de leur demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance, celui-ci n'ayant jamais été déterminé par aucun expert mandaté par les parties,
Juger qu'aucun expert n'a trouvé l'origine des désordres,
Débouter Mme [M] [C] de sa demande d'appel en garantie dirigée contre le syndicat des copropriétaires et de plus fort de toutes demandes qui pourraient être dirigées contre lui, notamment au regard du comportement fautif de celle-ci à l'occasion des travaux réalisés dans son appartement entre le départ de son précédent locataire et l'entrée des lieux de Mme [H] et de M. [O].
Débouter Mme [M] [C] de toute demande d'article 700 du CPC.
La Cour condamnera Mme [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du CPC.
La Cour condamnera Mme [M] [C] en tous les dépens de première instance et d'appel et dira que Maître Olivier Bernabe, avocat, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont il aura fait l'avance sans avoir reçu préalablement provision dans les conditions des dispositions de l'article 699 du CPC.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] et M. [O] contre Mme [C]
Selon l'article 1719 du code civil, 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...).'
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (...)et 'obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...)'.
En l'espèce, il résulte des pièces produites que Mme [H] et M. [O] ont signalé au mandataire de leur bailleresse des problèmes d'humidité dans l'appartement, affectant notamment les peintures du salon, gondolées, dès le 18 août 2015. S'ensuivent plusieurs courriels adressés au mandataire de la bailleresse pour solliciter que le problème soit résolu.
Un rapport d'expertise de l'architecte [Z] [U] du 2 juin 2016 constate que les entre-deux de lucarnes évacuent l'ensemble de la toiture et fonctionnent comme des gargouilles ; en cas de fortes précipitations l'eau monte fortement notamment à l'arrivée sur la banquette où des tasseaux ordinaires sont noyés. Il préconise la couverture en bande d'étanchéité des débouchés des couloirs sur la banquette.
Un premier rapport du cabinet Texa mandaté par l'assureur de la copropriété du 13 septembre 2017 mentionne que le sinistre est consécutif à des infiltrations d'eau à travers la façade de l'immeuble et affirme que la cause est réparée. Il chiffre le coût des réparations à la somme de 2637,45 euros, proposition d'indemnisation acceptée par Mme [C].
Les désordres persistant, le rapport d'expertise protection juridique de l'assureur des locataires (cabinet CET IRD) du 20 février 2019 mentionne que la cause des dommages proviendrait d'un 'désordre d'origine immeuble', laquelle n'est toujours pas définie précisément, et préconise la désignation d'un expert judiciaire.
Dans un courrier du 2 juillet 2019 adressé à Mme [H], l'inspectrice de salubrité du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 12] précise avoir effectué un contrôle sanitaire dans le logement, qui a révélé des infiltrations d'eau se manifestant dans le salon sur le mur côté rue, ainsi que sur le mur de gauche ; une descente d'eaux pluviales est fixée en parement de la façade du bâtiment, au droit de ces infiltrations. Elle mentionne qu'une quantité importante de moisissures se développe sur le mur de la chambre côté fenêtre.
L'inspectrice de salubrité indique avoir mis en demeure le syndic le 20 avril 2019 [2018] de prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres, mais précise que la visite de contrôle du 6 septembre 2018 a permis de constater la persistance des désordres, constituant une infraction à la réglementation sanitaire, ce qui l'a conduit à faire une relance de mise en demeure au syndic le 22 octobre 2018, lui demandant de procéder à la recherche de fuites pour supprimer toutes infiltrations dans le logement, remettre en état la façade sur rue pour faire cesser durablement toutes infiltrations d'eaux pluviales dans le logement et faire les réparations nécessaires pour la remise en état des murs. Elle précise que la bailleresse a pour sa part été mise en demeure de faire cesser durablement les condensations, exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l'aération générale et permanente dans le logement, et faire les réparations nécessaires pour la remise en état des murs et des plafonds du logement, conjointement avec le syndic et les locataires.
Le procès-verbal de constat d'huissier établi le 9 juillet 2019 à la requête des locataires, et le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 30 août 2019 mentionnent d'importantes moisissures et champignons et la persistance de traces d'humidité sur le mur en façade du séjour et sur le mur de la chambre.
Le rapport d'expertise du cabinet Texa mandaté par l'assureur de la copropriété en date du 12 novembre 2019 (soit plus de deux mois après le départ des lieux des locataires) mentionne que la cause du sinistre consiste en des infiltrations par la façade et au droit de la couverture de l'immeuble ayant provoqué des dommages sur la structure en bois non visible sous un plafond en plâtre traditionnel. Il précise que c'est lors des travaux de remise en état des embellissements du logement que le copropriétaire a découvert une flèche sur le plafond en plâtre du séjour, l'architecte mandaté afin de contrôler la structure ayant précisé que la poutre maîtresse était extrêmement abîmée par l'humidité et par des insectes xylophages, les murs et les solivages perpendiculaires sont également impactés par l'humidité et présentent des traces de moisissures mais sont secs le jour de la visite. Il indique que les tests d'humidité du 6 novembre 2019 se sont révélés négatifs, les supports sont secs, et conclut que 'la cause des désordres a été supprimée par un professionnel'. Il ajoute que les dommages sur la structure étaient non visibles par l'assuré (structure située sous un plafond plâtre).
Il convient de constater que les locataires se sont plaints dès août 2015, soit quelques mois après leur entrée dans les lieux, de problèmes d'humidité par infiltrations sur les murs de leur logement, qui ont persisté durant toute la durée du bail. Mme [C], par l'intermédiaire de son mandataire, s'est retranchée derrière la responsabilité du syndicat des copropriétaires, alors qu'elle devait à ses locataires une jouissance paisible du logement. Elle n'a pas mis en oeuvre les travaux préconisés par l'inspectrice de salubrité de la mairie de [Localité 12] dans sa mise en demeure, alors qu'elle aurait dû entreprendre des travaux pour faire cesser les nuisances, même temporaires, et ce d'autant qu'elle avait perçu une indemnité de l'assurance de la copropriété.
C'est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [M] [C] avait commis un manquement à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état et dont la jouissance paisible était possible, et que ce manquement avait causé un préjudice de jouissance à Mme [H] et M. [O], et ce à compter de leur entrée dans les lieux et jusqu'à leur départ.
L'ampleur du préjudice subi est importante, en ce que les murs du salon et de la chambre étaient très humides, aux revêtements gondolés et se décollant, et affectés de moisissures et de champignons, mais également que les vêtements du couple se trouvant dans l'armoire étaient très humides, malgré la présence d'un déshumidificateur, ce qui indique qu'ils vivaient dans une humidité permanente.
C'est donc par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a évalué le préjudice à 20% du loyer principal pendant la durée de la location, soit la somme de 12.248,25 euros.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [C] au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi par les locataires.
Sur l'appel en garantie du syndicat des copropriétaires formé par Mme [C]
En vertu de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'.
Il résulte de cet article que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes et ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers (Civ. 3ème, 9 mai 2019, n°18-13.670).
En l'espèce, la cause identifiée des désordres réside dans des infiltrations par la façade et au droit de la couverture de l'immeuble ayant provoqué des dommages sur la structure en bois non visible sous un plafond en plâtre traditionnel, selon le dernier rapport du cabinet Texa. L'assureur de la copropriété avait reconnu sa garantie puisqu'il avait proposé d'indemniser Mme [C]. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait procéder le 6 janvier 2020, après le départ des lieux des locataires, aux travaux de renforcement de la poutre maîtresse et du réassemblage des abouts des solives de la toiture.
Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [C] aurait commis une faute en relouant l'appartement à Mme [H] et M. [O] en ayant effectué des travaux de 'cache misère', mais ne prouve pas ce qu'il avance. L'absence de ventilation suffisante dans l'appartement ne saurait constituer la cause des désordres, constituée par des infiltrations en façade et au droit de la couverture de l'immeuble.
Il convient dès lors de juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée, et de le condamner à garantir Mme [M] [C] des condamnations prononcées à son encontre, infirmant le jugement entrepris sur ce point.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal(...). Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées (...).
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard (...)'.
En vertu de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige, ' lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat (...).
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande (...)'.
En l'espèce, le dépôt de garantie versé est de 1325 euros. Mme [M] [C], qui a restitué la somme de 1161,41euros le 2 novembre 2019, explique la conservation de la somme de 163,59 euros par un paiement partiel des loyers de février à août 2019, en sollicitant pour la première fois le loyer révisé, alors que cette révision n'a jamais été réclamée au préalable aux locataires, les avis d'échéance produits par les locataires pour les mois de février à juillet inclus leur délivrant quittance du loyer appelé sans révision.
La révision ne pouvant être rétroactive conformément aux termes de l'article 17-1 précité, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [C] ne justifiait pas de la conservation de la somme de 163,59 euros déduite du dépôt de garantie.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [C] à payer à Mme [H] et M. [O] les sommes de :
- 163,59 euros au titre du solde du dépôt de garantie,
- 134,11 euros par mois au titre de la majoration prévue à l'article 22 précité, et ce à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'au parfait règlement des sommes dues par Mme [C] au titre du dépôt de garantie.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de condamner in solidum Mme [C] et le syndicat des copropriétaires, parties perdantes, au paiement de la somme de 800 euros à Mme [H] et M. [O], de les condamner in solidum aux dépens de première instance, et de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile dirigée contre Mme [C], infirmant le jugement entrepris sur ces points.
Mme [C] et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement à Mme [H] et M. [O] de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :
- débouté Mme [M] [C] de sa demande tendant à ce que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la relève et garantisse de toutes condamnations prononcées contre elle ;
- condamné Mme [M] [C] aux dépens de l'instance ;
- condamné Mme [M] [C] à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [M] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F], à garantir Mme [M] [C] des condamnations prononcées à son encontre,
Condamne in solidum Mme [M] [C] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F], à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
Condamne in solidum Mme [M] [C] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F], aux dépens de première instance,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [M] [C] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F], à payer à Mme [W] [H] et M. [S] [O] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne in solidum Mme [M] [C] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL [F] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
