Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/00611

Du 18 octobre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00611 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDJW [O] [B] [C] [D] [K] C/ [Y] [M] [U], [I] [S] épouse [W] - Expéditions délivrées à Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS - FE délivrée à Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS Le 18/10/2024 Avocats : Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Adresse 7] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 octobre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [O] [B] [C] [D] [K] née le 09 Août 1969 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître FERSI substituant Maître Arnaud FLEURY de la SELAS DEFIS AVOCATS DEFENDEURS : Monsieur [Y] [M] [U] né le 13 Décembre 2000 à [Localité 9] (REPUBLIQUE DOMINICAINE) [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] Présent Madame [I] [S] épouse [W] née le 15 Décembre 1981 à [Localité 10] [Adresse 8] [Localité 3] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 06 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mars 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Un seul des défendeurs comparait ; la décision étant en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire à l’égard de tous, EXPOSÉ DU LITIGE : Par deux contrats datés du 15 janvier 2023, Madame [O] [K] a donné à bail à Monsieur [Y] [U] un appartement et un parking (place 15) sis [Adresse 2] à [Localité 5] avec un loyer mensuel de 320 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation, pour le logement, et un loyer de 35 € pour le parking. Par acte du même jour, Madame [I] [S] épouse [W] s’est portée caution solidaire des obligations de M. [U] à l’égard de Mme [K], au titre desdits baux. Par exploit d’huissier en date du 16 janvier 2024, Mme [K] a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.275 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er janvier 2024. Par assignation en date du 14 mars 2024, dûment notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 15 mars 2024, Mme [K] a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [U] et Mme [W]. A l’audience du 24 mars 2024, Mme [K], représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit des baux liant les parties ;Condamner M. [U] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement M. [U] et Mme [W] à lui payer la somme de 2.149,80 € au titre des loyers et charges échus au 11 mars 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;condamner solidairement M. [U] et Mme [W] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [U] et Mme [W] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, Mme [K] fait valoir que les baux se trouvent résiliés de plein droit par l’effet des clauses résolutoires qui y sont stipulées, M. [U] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 16 janvier 2024. Mme [K] ajoute qu’en conséquence, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [U] à lui payer les sommes lui restant dues, solidairement avec Mme [W], en sa qualité de caution, ainsi que son expulsion. M. [U] a comparu et ne conteste pas la créance alléguée par Mme [K]. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement, en proposant d’effectuer des versements mensuels de 150 €, en sus des loyers courants, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Bien que régulièrement citée selon actes déposé en étude, Mme [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Par ordonnance avant dire droit en date du 5 juillet 2024, le juge des référés a soulevé d’office la question de l’éventuelle nullité de l’acte de cautionnement du 15 janvier 2023, en raison de l’absence de la mention exigée par les articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil. A l’audience du 6 septembre 2024, Mme [K], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions et moyens. Elle indique ne pouvoir justifier le respect des dispositions sus visées. M. [U] a comparu. Il maintient également l’intégralité de ses prétentions et moyens. Mme [W] n’a pas comparu. Eu égard à la valeur du litige, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I – Sur les demandes formées par Mme [K] à l’encontre de Mme [W] : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu que, pour justifier ses prétentions à l’encontre de Mme [W], Mme [K] verse aux débats une copie de l’acte de cautionnement conclu le 15 janvier 2023 ; Que, cependant, ce dernier ne comporte pas la mention prévue par l’article 2297 du code civil, qui doit être « apposée par la personne qui s’engage en qualité de caution », sous peine de nullité de l’acte, conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, disposition d’ordre public ; Qu’il convient ainsi, en raison de la nullité dudit acte de cautionnement, de débouter Mme [K] de ses prétentions à l’encontre de Mme [W] ; II - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé aux contrats de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 320 € avec qu’une avance sur charges pour le logement, outre une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et un loyer de 35 € pour le parking ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [U] reste redevable, à la date du 11 mars 2024, de la somme de 2.149,80 € ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [U] à payer à Mme [K] la somme de 2.149,80 € au titre des arriérés dus au 11 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de l’assignation, première sommation interpellative visant l’intégralité de la somme due, conformément à l’article 1231-6 du code civil ; III - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que ces dispositions imposent, à titre de condition liminaire à l’octroi de délais de paiement, la reprise du règlement intégrale du loyer courant ; Attendu que le décompte produit aux débats par Mme [K] révèle que tel n’est pas le cas, le loyer courant n’étant pas réglé par M. [U] ; Que, dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée ; IV - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 15 JANVIER 2023 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que Mme [K] a, par communication électronique en date du 15 mars 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que Mme [K] a fait signifier, le 16 janvier 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 16 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [U] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. V - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de Mme [K], il convient de condamner M. [U] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort, DEBOUTONS Madame [O] [K] de ses prétentions à l’encontre de Madame [I] [S] épouse [W] ; CONSTATONS que le bail liant Madame [O] [K] d’une part, et Monsieur [Y] [U] d’autre part, a été résilié à la date du 16 MARS 2024 ; CONDAMNONS M. [U] à payer en deniers et quittances à Mme [K] la somme de 2.149,80 € avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 11 mars 2024 ; REJETONS la demande de délais de paiement formée par M. [U] ; ORDONNONS à M. [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement et le parking (place 15) sis [Adresse 2] à [Localité 5] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [U] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS M. [U] à payer en deniers et quittances à Mme [K] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 12 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS M. [U] à payer à Mme [K] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS M. [U] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. La présente ordonnance est signée par le président et le greffier LE GREFFIER LE PRÉSIDENT