Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 21/04543

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER TOTAL COPIES 4 COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat demandeur 1 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + AJ 1 N° RG 21/04543 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NMAS Pôle Civil section 2 Date : 12 Décembre 2024 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Pôle Civil section 2 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDERESSE Madame [B] [K] née le 17 Mai 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Yann LE TARGAT de la SELARL VINCKEL - ARMANDET - LE TARGAT - BARAT BAIER, avocats au barreau de MONTPELLIER DEFENDERESSE S.A.S. HUMAN IMMOBILIER venant aux droits de la société BOURSE DE L’IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Bordeaux, sous le n° 414 854 216 représentée par son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée par Maître Jean pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Cécilia FINA-ARSON Juge unique assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé. DEBATS : en audience publique du 10 Octobre 2024 MIS EN DELIBERE au 12 Décembre 2024 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Décembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Suivant mandat en date du 22 octobre 2020, Madame [B] [K] a confié à la société BOURSE DE l’IMMOBILIER la vente d’un appartement T2 situé [Adresse 1], dont elle était propriétaire, outre un parking, pour un prix de 187.000 euros net vendeur. Le 28 octobre 2020, Madame [B] [K] et Monsieur [Y] ont signé un compromis de vente rédigé par l’agence, au prix du mandat. Par courriel en date du 26 novembre 2020 le notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente a sollicité l’agence immobilière afin qu’elle lui fasse parvenir les justificatifs de notification SRU. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 02 décembre 2020 Monsieur [Y] a exercé son droit de rétractation. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 décembre 2020 Madame [B] [K] a réclamé l’indemnisation de ses préjudices, demande rejetée par l’agence par courrier recommandé du 18 décembre 2020. *** Selon acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 29 octobre 2021, Madame [B] [K] a assigné la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de la voir condamnée à lui régler des dommages et intérêts. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 07 mars 2024, Madame [B] [K] demande au Tribunal de condamner la SAS BOURSE DE L’IMMOBILIER aux entiers dépens et à lui payer les sommes suivantes : - 9.350 euros de dommages-intérêts au titre de la clause pénale qu’elle aurait dû percevoir, - 5.000 euros de dommages-intérêts au titre de l’indisponibilité à la vente de son bien immobilier, - 3.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral, - 2.000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive, - 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Selon dernières conclusions récapitulatives notifiées le 19 septembre 2024, la société HUMAN IMMOBILIER – venant aux droits de la société BOURSE DE L’IMMOBILIER - sollicite quant à elle que le Tribunal déboute Madame [B] [K] de ses demandes, la condamne aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles. Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens. *** La clôture a été prononcée 03 octobre 2024 par ordonnance du même jour. A l’audience du 10 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024. MOTIFS Sur la responsabilité de l’agence immobilière Sur le principe de la responsabilité L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Aux termes des articles 1991 et 1992 du même code, le mandataire répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et des fautes qu’il commet dans sa gestion. Enfin, l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, […] la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Le compromis signé le 28 octobre 2020 par Madame [B] [K] et l’acquéreur potentiel, en présence de l’agence immobilière stipule en son paragraphe intitulé « XXVII. DROIT DE RETRACTATION » que : « Le présent compromis est soumis aux dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation » précité. La clause poursuit ainsi : « Les parties mandatent la BOURSE DE L’IMMOBILIER, Agence de [Localité 5], à l’effet de notifier le présent acte sous-seing privé à chaque acquéreur. En cas d’exercice de la faculté de rétractation, l’acquéreur devra notifier son intention au mandataire vendeur. Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation selon les modalités fixées par les articles D 271-6 et D 271-7 du code de la construction et de l’habitation ». En l’espèce, malgré la relance par le notaire le 26 novembre 2020, l’agence immobilière n’a pas justifié de la notification du compromis à l’acquéreur afin de faire courir le délai de rétractation, notification qu’elle s’était engagée à réaliser aux termes du compromis. La case a été cochée et la précisions de l’agence de « [Localité 5] » a été portée de façon manuscrite, caractérisant un engagement non équivoque. Il importe peu qu’aucune case n’ait été cochée lors de la signature du compromis s’agissant des modalités de notification à l’acquéreur, puisqu’en tout état de cause, elle ne justifie pas avoir procédé à cette notification dans le cadre de la présente procédure, selon quelque modalité que ce soit. Par conséquent, la faute contractuelle de la société HUMAN IMMOBILIER, venant aux droits de la BOURSE DE L’IMMOBILIER, tirée de l’inexécution de son obligation, est établie. Sur les préjudices Le compromis précité stipule au paragraphe « XXIV. INEXECUTION : CLAUSE PENALE ET DOMMAGES-INTÉRÊTS » stipule : « En cas de non-régularisation de l’acte authentique par l’une des parties et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse, les conditions suspensives étant toutes réalisées ou réputées réalisées, la partie défaillante devra verser : - A L’AUTRE PARTIE, une somme forfaitaire à titre de clause pénale égale à 5% du prix de vente ; - A LA BOURSE DE L’IMMOBILIER, des dommages-intérêts également égaux à 5% du prix de vente, l’opération étant effectivement conclue au sens de l’article 6 I alinéa 6 de la loi n°70-9 du 02 janvier 1970. ». La faute de l’agence immobilière a permis à l’acheteur de se rétracter par courrier recommandé du 02 décembre 2020, soit plus d’un mois après la signature du compromis, faisant perdre à Madame [B] [K] le bénéfice de la clause pénale. En effet, si l’agence avait exécuté ses obligations, l’acquéreur potentiel aurait certes pu se rétracter à cette date, mais uniquement contre paiement de la clause pénale. Etant précisé que le compromis du 22 octobre 2020 a été signé sous condition suspensive de réalisation de certains travaux de reprise de fissures et de peinture, travaux effectués pour un prix de 500 euros, selon facture du 18 novembre 2020. L’agence immobilière sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.350 euros au bénéfice de Madame [B] [K]. Sur le préjudice d’immobilisation du bien, il a duré 25 jours, le délai légal de rétractation de 10 jours étant un délai d’immobilisation incompressible. Il sera indemnisé à hauteur de 1.500 euros. S’agissant de la demande au titre du préjudice moral, Madame [B] [K] ne justifie ni de sa grossesse ni du fait que l’employeur de son compagnon leur a trouvé un logement et sera donc déboutée de sa demande. Il en va de même concernant la prétendue résistance abusive de l’agence immobilière et cette demande sera également rejetée. Sur les dépens Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès. Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. En l'espèce, la société HUMAN IMMOBILIER, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l'espèce, condamnée aux dépens, la société HUMAN IMMOBILIER sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros à Madame [B] [K] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée. Sur l’exécution provisoire L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue alors d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, CONDAMNE la société HUMAN IMMOBILIER, venant aux droits de la BOURSE DE L’IMMOBILIER à payer à Madame [B] [K] la somme de 9.350 euros en réparation de son préjudice matériel, CONDAMNE la société HUMAN IMMOBILIER, venant aux droits de la BOURSE DE L’IMMOBILIER à payer à Madame [B] [K] la somme de 1.500 euros en réparation de du préjudice lié à l’immobilisation du bien, DEBOUTE Madame [B] [K] de ses demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral et de la résistance abusive, CONDAMNE la société HUMAN IMMOBILIER aux dépens, CONDAMNE la société HUMAN IMMOBILIER à payer à Madame [B] [K] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, DEBOUTE la société HUMAN IMMOBILIER de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, REJETTE les demandes plus amples ou contraires. Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 12 décembre 2024, la minute étant signée par : LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Françoise CHAZAL Cécilia FINA-ARSON