Cour d'appel, 16 juin 2023. 19/03155

ARRÊT N° NC R.G : N° RG 19/03155 - N° Portalis DBWB-V-B7D-FJQW S.A. LA PRUDENCE CREOLE C/ [P] [A] [L] Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4] Société L'IMMOBILIERE DE LA REUNION S.C.I. SOCIETE CIVILE DE L'ILE GERMAINE E S.E.L.A.R.L. [U] S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 16 JUIN 2023 Chambre civile TI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT-PAUL en date du 19 NOVEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 18 DECEMBRE 2019 RG n° 11150004 APPELANTE : S.A. LA PRUDENCE CREOLE [Adresse 6] [Localité 12] Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Madame [S], [X] [P] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 1] Représentant : Me Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [C] [A] [Adresse 8] [Localité 9] Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES - Représentant : Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [W] [L] épouse [A] [Adresse 8] [Localité 9] Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES - Représentant : Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 13] Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Société L'IMMOBILIERE DE LA REUNION [Adresse 5] [Localité 14] S.C.I. SOCIETE CIVILE DE L'ILE GERMAINE [Adresse 10] [Localité 3] Représentant : Me Laurent PAYEN de la SELARL PAYEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.E.L.A.R.L. [U] [Adresse 11] [Localité 12] S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH [Adresse 7] [Localité 12] DATE DE CLÔTURE : 26 janvier 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2023 devant Madame COURTOIS Nathalie, Présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 Juin 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 Juin 2023. * * * LA COUR : LA COUR : Exposé du litige: Pour une meilleure compréhension du litige, il convient de préciser le statut de chacune des parties à savoir: - les époux [A] sont copropriétaires de l'appartement loué à Mme [P], locataire, - la SCI de L'ILE GERMAINE est la propriétaire du logement situé au dessus du logement [A], - le syndicat des copropriétaires se dénomme syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], - la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION est le syndic de la [Adresse 4] mais aussi le mandataire chargé de la gestion locative de l'appartement [A] et l'appartement de la SCI de L'île Germaine, - la compagnie d'assurance la Prudence Créole est l'assureur de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Suivant acte sous seing privé en date du 16 août 2012, M.[C] [A] et Mme [W] [L], épouse [A] ont donné à bail à usage d'habitation à Mme [S] [P] un appartement [Adresse 4] à [Localité 13]. La SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION s'est vu confier la gestion locative du bien. Dans le courant du mois d'août 2013, des infiltrations d'eau provenant du logement 33 situé au dessus, occupé par M [K] et Mme [H], sont apparues au niveau du plafond de la salle de bains. Mme [S] [P] a avisé immédiatement la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION ainsi que les propriétaires de la difficulté et a déclaré le sinistre à son assureur, la compagnie UFA RAVINE DES CABRIS. Par acte d'huissier en date du 24 juin 2015, Mme [P] a fait citer, suite à des infiltrations d'eau, les époux [A] afin d'obtenir la mise en conformité du logement sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai d'un mois suivant la signification de la décision et leur condamnation à lui payer la somme de 10000 euros en réparation du préjudice subi; subsidiairement, elle a demandé une expertise et en tout état de cause, une somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier en date du 10 septembre 2015, les époux [A] ont fait assigner en la cause en intervention forcée et en garantie, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en qualité de mandataire chargé de la gestion locative du bien et la SCI de L'ILE GERMAINE, propriétaire du logement du dessus. Le mandataire pour la gestion locative de l'appartement de la SCI de L'ILE GERMAINE étant également la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Par jugement avant dire droit du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Paul a ordonné une expertise et désigné [O] [M] [J] pour y procéder. Par jugement en date du 27 avril 2016, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a ouvert le redressement judiciaire de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Par jugement en date du 9 août 2017, la liquidation judiciaire de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION a été prononcée. Le 21 août 2017, l'expert a déposé son rapport. Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a appelé en intervention forcée et en garantie la SELARL FRANKLIN BACH et [E] [U] en qualité de liquidateurs judiciaires de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION et la SA PRUDENCE CRÉOLE, assureur de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Par jugement du 19 novembre 2019, le tribunal d'instance de Saint-Paul a: Déclaré la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, syndic de copropriété, responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] des préjudices que celui-ci est condamné à indemniser, Enjoint à la SELARL [U] et à la SELARL FRANKLIN BACH en qualité de liquidateurs de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION de communiquer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] le contrat d'assurance responsabilité civile du syndic et les attestations d'assurance pour les années 2013 à 2017 sous astreinte de 50€ par jour de retard dans le délai d'1 mois à compter de la signification du présent jugement, Déclaré la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative des appartements dont les époux [A] et la SCI DE L'ILE GERMAINE sont respectivement propriétaires, responsable à l' égard des époux [A] et de la SCI DE L'ILE GERMAINE des préjudices qu'ils seront condamnés à indemniser, Déclaré les demandes en paiement de [S] [P] et en garantie des époux [A] et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION irrecevables, Condamné in solidum les époux [A] et la SCI de l'Ile Germaine à payer à [S] [P] la somme de 1 170€ en réparation du trouble de jouissance causé par les infiltrations provenant de l'appartement propriété de la SCI de l' Ile Germaine affectant le plafond de la salle de bains et le plafond du dégagement, Condamné la SCI de l'Ile GERMAINE à garantir les époux [A] de cette condamnation, Condamné in solidum les époux [A] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à [S] [P] la somme de 20 400€ en réparation du trouble de jouissance causé par les infiltrations provenant des parties communes, Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à garantir les époux [A] de cette condamnation, Condamné in solidum les époux [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de l'Ile Germaine à payer à [S] [P] la somme de 1 500€ en réparation du préjudice moral causé par les tracas des démarches d'indemnisation, Condamné la SCI de l'Ile Germaine à payer aux époux [A] 325,50€, coût de la réfection des plafonds du dégagement et de la salle de bains, Condamné le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer aux époux [A] la somme de 1 450€, coût des travaux de réparation de l'installation électrique et la somme de 950€, coût de réfection de la peinture, Condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer aux époux [A] la somme de 13 140€ au titre de la perte de 18 mois de loyers, Débouté les époux [A] de leur demande de paiement du coût de suivi des travaux par un mandataire, Débouté La SCI de l'Ile GERMAINE de ses demandes à l'encontre de la Prudence Créole assureur du propriétaire non occupant de la [Adresse 4], Condamné la compagnie d'assurance Prudence Créole à garantir le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] des condamnations prononcées contre lui, Condamné in solidum les époux [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de l'Ile Germaine à payer à [S] [P] 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné in solidum le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de L'ILE GERMAINE à payer une somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile aux époux [A], Dit n'y avoir lieu à d'autres condamnations sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le 18 décembre 2019, la SA PRUDENCE CRÉOLE a interjeté appel de la décision précitée. Par actes d'huissier séparés du 27 mars 2020, la SA PRUDENCE CRÉOLE a fait signifier sa déclaration d'appel et son bordereau de pièces au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], représenté par son syndic, à la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION représentée par Me [U], ès qualités de liquidateur judiciaire et Me [U] précité. Par actes d'huissier séparés du 2 avril 2020, la SA PRUDENCE CRÉOLE a fait signifier à Mme [L], épouse [A] et M.[A], sa déclaration d'appel, ses conclusions d'appelante et son bordereau de pièces. Par acte d'huissier du 3 avril 2020, la SA PRUDENCE CRÉOLE a fait signifier à Mme [P] [S], sa déclaration d'appel, ses conclusions d'appelante et son bordereau de pièces. Par acte d'huissier du 6 avril 2020, la SA PRUDENCE CRÉOLE a fait signifier à la SELARL FRANKLIN BACH, ès-qualités de liquidateur de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, sa déclaration d'appel, ses conclusions d'appelante et son bordereau de pièces. Par ordonnance sur incident du 1er juin 2021, le conseiller de la mise en état a: invité la SCI DE L'ILE GERMAINE à justifier de la signification de ses conclusions d'incident aux parties concernées et non constituées, renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience d'incident de mise en état du mardi 7 septembre 2021 à 9h30, réservé les demandes. Par ordonnance sur incident du 26 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a: déclaré irrecevable devant le conseiller de la mise en état la demande de communication de pièce sous astreinte, renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 10 février 2022 à 9h30 pour éventuelle clôture et fixation, rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, laissé les parties supporter leurs propres dépens de l'incident. Les motifs de cette décision étant les suivants: 'Mais le jugement en date du 19 novembre 2019, prononcé par le tribunal d'instance de Saint-Paul, frappé d'appel, fait déjà injonction dans son dispositif, à la SELARL [U] et à la SELARL FRANKLIN BACH en qualité de liquidateurs de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE La RÉUNION de communiquer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] le contrat d'assurance responsabilité civile du syndic et les attestations d'assurance pour les années 2013 à 2017 sous astreinte de 50€ par jour de retard dans le délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement, non assorti de l'exécution provisoire. Selon la déclaration d'appel déposée par la société PRUDENCE CRÉOLE, l'effet dévolutif de l'appel porte aussi sur l'étendue du contrat et la garantie d'assurance subséquente au titre de la condamnation de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en qualité de Syndic de Copropriété ainsi que sur la condamnation à garantir le Syndicat des Copropriétaires alors que la PRUDENCE CRÉOLE affirme qu'elle n'est pas l'assureur du Syndicat. Il existe dès lors un intérêt certain de vérifier la réalité du contrat d'assurance souscrit par la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION au titre de ses missions de syndic de la copropriété [Adresse 4] entre 2013 et 2017. Néanmoins, l'avis de la cour de cassation, en date du 3 juin 2021, N° 217006, relatif aux pouvoirs du conseiller de la mise en état, en ce qui concerne les fins de non-recevoir, retient que la détermination par l'article 907 du code de procédure civile des pouvoirs du conseiller de la mise en état par renvoi à ceux du juge de la mise en état ne saurait avoir pour conséquence de méconnaître les effets de l'appel et les règles de compétence définies par la loi. Seule la cour d'appel dispose, à l'exclusion du conseiller de la mise en état, du pouvoir d'infirmer ou d'annuler la décision frappée d'appel, revêtue, dès son prononcé, de l'autorité de la chose jugée. Il en résulte que le conseiller de la mise en état ne peut connaître ni des fins de non-recevoir qui ont été tranchées par le juge de la mise en état, ou par le tribunal, ni de celles qui, bien que n'ayant pas été tranchées en première instance, auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge. En l'espèce, même si l'incident est sans rapport avec une fin de non-recevoir, il est certain que la demande de communication sous astreinte a déjà été tranchée par le premier juge et relève en principe de l'appréciation de la cour d'appel compte tenu de la dévolution de l'appel alors que l'injonction figure au dispositif de la décision querellée. Si le conseiller de la mise en état statuait sur cette demande incidente, il empiéterait sur le pouvoir d'appréciation de la cour dont la saisine englobe l'injonction de communication du contrat d'assurance allégué alors que son existence est même contestée par l'assureur. A cet égard, le premier juge a même analysé les pièces produites pour tirer des conclusions sur la nature du contrat d'assurance liant la société PRUDENCE CRÉOLE. En conséquence, considérant que le conseiller de la mise en état ne peut connaître des demandes qui auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond par le premier juge, il convient de rejeter la demande incidente de communication de pièce, cette demande relevant du périmètre de l'appel'. Par conclusions transmises par RPVA le 30 juin 2020, Mme [S] [P] sollicite, sur le fondement de l'article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile aux fins de voir: déclarer la SA PRUDENCE CRÉOLE mal fondée en son appel, confirmer le jugement du 19 novembre 2019 rendu par le tribunal d'instance de Saint-Paul en toutes ses dispositions, condamner la SA PRUDENCE CRÉOLE à payer à Mme [S] [P] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, débouter la SA PRUDENCE CRÉOLE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires. Par conclusions récapitulatives d'intimé et d'appel incident transmises par RPVA du 19 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] sollicite, sur le fondement des articles 554 et 555 du code de procédure civile, l'article 700 du code de procédure civile, confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Paul du 19 novembre 2019 en ce qu'il a condamné la SA PRUDENCE CRÉOLE en sa qualité d'assureur propriétaire non occupant à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], des condamnations prononcées contre lui, confirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Saint-Paul du 19 novembre 2019 en ce qu'il a déclaré la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION syndic de la copropriété responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] des préjudices que celui-ci est condamné à indemniser, déclarer le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] recevable et bien fondé en sa demande d'intervention de la SA PRUDENCE CRÉOLE en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, décider que la décision à intervenir sera opposable à la SA PRUDENCE CRÉOLE, par conséquent, au titre de l'intervention forcée et de l'appel incident, ajoutant au jugement, condamner la SA PRUDENCE CRÉOLE en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION à le garantir des condamnations prononcées contre lui, en tout état de cause, condamner la SA PRUDENCE CRÉOLE à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Par conclusions transmises par RPVA du 8 janvier 2021, la SA PRUDENCE CRÉOLE sollicite de voir: infirmer la décision frappée d'appel en ce qu'elle a condamné la SA PRUDENCE CRÉOLE et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], dire et juger que la responsabilité pour faute du syndicat n'est pas engagée dans la mesure où celui-ci n'a jamais été informé des désordres affectant l'appartement loué, dire et juger que la responsabilité du syndic ne peut être subséquente et au titre d'une simple perte de chance qui sera limitée à 10% du seul préjudice pouvant lui être imputable, rejeter en tout état de cause la demande vis-à-vis de l'assureur, la SA PRUDENCE CRÉOLE et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], condamner Mme [S] [P], M.[C] [A] et Mme [W] [L], épouse [A] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par conclusions n°2 d'intimés et d'appel incident transmises par RPVA le 20 avril 2022, M.[C] [A] et Mme [W] [L], épouse [A] sollicitent, sur le fondement des articles 1242 du code civil et l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de voir: confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté la condamnation in solidum des époux [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de L'ILE GERMAINE à payer la somme de 1500 euros en réparation du préjudice moral de Mme [S] [P] sans garantie au profit des époux [A], et la condamnation in Solidum des époux [A], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de L'ILE GERMAINE à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais d'expertise, statuant de nouveau, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] et la SCI de L'ILE GERMAINE à les garantir des condamnations prononcées au profit de Mme [S] [P] au titre du préjudice moral, débouter Mme [S] [P] de ses demandes formulées à leur encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, débouter Mme [S] [P] et tout demandeur des condamnations aux dépens comprenant les frais d'expertise à leur encontre, condamner la SA PRUDENCE CRÉOLE à leur payer la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Par conclusions d'intimé n°4 comportant appel incident transmises par RPVA le 11 octobre 2022, la SCI de L'ILE GERMAINE sollicite de voir: confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative des appartements dont les époux [A] et la SCI de L'ILE GERMAINE sont respectivement propriétaires, responsable à l'égard des époux [A] et de la SCI de L'ILE GERMAINE des préjudices qu'ils seront condamnés à indemniser, enjoint à la SELARL [U] et à la SELARL FRANKLIN BACH en qualité de liquidateurs de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION de communiquer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] le contrat d'assurance responsabilité civile du syndic et les attestations d'assurance pour les années 2013 à 2017 sous astreinte de 50€ par jour de retard dans le délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement, condamné la SCI de L'ILE GERMAINE à payer aux époux [A] 325,50 euros au titre du coût de la réfection des plafonds du dégagement et de la salle de bains, infirmer le jugement entrepris pour le surplus pour toutes les condamnations la concernant, statuant de nouveau: condamner la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative des appartements dont les époux [A] et la SCI de L'ILE GERMAINE sont respectivement propriétaires à garantir la SCI de L'ILE GERMAINE de toutes les condamnations prononcées contre elle, débouter les époux [A] e leur demande en garantie contre la SCI de L'ILE GERMAINE, condamner la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION prise en la personne du liquidateur judiciaire, à verser à la SCI de L'ILE GERMAINE la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, fixer la créance de la SCI de L'ILE GERMAINE à hauteur des condamnations qui seront prononcées contre elle au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Le 26 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction. Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra. Sur ce': Sur le fond L'expert judiciaire constate cinq types de désordres. Il convient de relever que la nature des désordres n'est pas contestée et que les appels principal et incidents ne portent que sur la détermination des responsabilités aux fins de réparation et de garantie. Pour ce faire, il convient de déterminer l'origine des cinq désordres identifiés par l'expert et en tirer les conséquences en termes de responsabilité. L'appartement n°33 est situé au 2ème étage et disposé en angle du bâtiment B et son mur porteur extérieur Est constitue le pignon de l'immeuble. Il surplombe parfaitement le logement sous-jacent n°27 et les pièces sont également parfaitement superposées. Sur les désordres affectant le logement n°27 Désordre n°1: trace d'infiltration sous baie coulissante des chambres 1-2-3 Constatations: 'en allèges basses intérieures des châssis coulissants des chambres, des traces d'infiltration sont visibles. Les enduits sont décollés partiellement et les peintures cloquées. Les traces sont sèches au jour de ma visite mais l'occupante me signale que lors de fortes précipitations l'humidité ressort de ces traces et provoquent même des coulures sur les allèges maçonnées'. Origine: 'je relève que les appuis des baies maçonnés présentent des fissurations latérales dues à des retraits de matériaux. Le traitement des appuis effectué par peinture d'imperméabilisation lors de la construction est insuffisant car ces points singuliers doivent être entoilés ou traités de manière différente que les façades courantes (selon les préconisations du fournisseur du produit). Les eaux de pluie migrent par ces fissures (et/ou microfissures) et viennent faire résurgence en intérieur des locaux nobles' Importance: 'les désordres affectent la partie allège visible sous les baies alu coulissantes des 3 chambres (1 côté Est et 2 côté Sud)' Parties affectées: 'le désordre affecte le clos du logement. Il concerne le lot menuiserie aluminium'. Eléments concernés: ' le clos et le couvert' L'expert judiciaire conclut que le désordre entraîne une impropriété à destination, affectant le clos et le couvert et prend son origine au niveau des parties communes de l'immeuble (fissures et défaut d'entollage de l'appui de baie). Désordre n°2: trace d'infiltration sous châssis à soufflet de la salle de bains Constatations: 'en allège basse intérieure du châssis à soufflet de la salle de bains, des traces d'infiltration sont visibles. Les enduits sont décollés partiellement et les peintures cloquées. Les traces sont sèches au jour de ma visite mais l'occupante me signale que lors de forte précipitations l'humidité ressort de ces traces et provoquent même des coulures. Je note la présence d'un plot scellé pour le passage de fil de liaison équipotentielle en partie basse de l'encadrement extérieure gauche; ce plot n'est pas étanche et de l'eau peut migrer par la gaine annelée de la liaison'. Origine: ' je relève que l'appui de baie maçonné présente des microfissurations latérales dues à des retraits de matériaux. Le traitement de l'appui effectué par peinture d'imperméabilisation lors de la construction est insuffisant car ce point singulier doit être entoilé ou traité de manière différente que les surfaces courantes (selon la préconisation du fournisseur du produit). Les eaux de pluie migrent par ces fissures (et/ou microfissures) et viennent faire résurgence en intérieur de la salle de bains. De l'eau peut également migrer par le plot électrique scellé non étanche.' Importance: 'le désordre affecte la partie allège visible sous le châssis à soufflet de la salle de bains'. Parties affectées: 'le désordre affecte le clos du logement. Il concerne le lot menuiserie aluminium et électricité'. Eléments concernés: 'Le clos et le couvert'. L'expert conclut que ce désordre entraîne une impropriété à destination, affectant le clos et le couvert et prenant son origine au niveau des parties communes de l'immeuble (fissures-défaut d'entoilage des appuis de baies-plots de liaison équipotentielle non colmaté). Désordre n°3: trace d'infiltration au plafond de dégagement côté local ECS Constatations: 'Trace d'infiltration de couleur bistre caractérisée par une auréole. La trace est située en partie plafond du dégagement contre la porte du local ECS et la cloison du local SALLE DE BAINS. Elle s'étend sur une longueur d'environ 0,40m et une largeur de 0,20m. La trace est humide donc l'infiltration est active. Elle s'étend au delà de la cloison de séparation et atteint le plafond de la salle de bains'. Origine: 'Le désordre caractérisé par des auréoles et une dégradation d'enduit au niveau de la surface apparente du plafond du dégagement provient d'un dégât des eaux trouvant son origine dans l'appartement sus jacent (fuite au niveau du ballon du chauffe eau solaire). A ce jour, le désordre est présent'. Importance: 'La trace consécutive à l'infiltration est très localisée comme dit ci-dessus elle s'étend sur 0,40mx0,20m environ'. Parties affectées: ' Le désordre affecte le plafond en béton armé (prédelles) du logement' Eléments concernés: ' L'élément concerné est le clos et le couvert lorsque l'infiltration est active. A ce jour, la matérialité de la cause peut être établie de façon certaine'. L'expert conclut que le désordre provient d'une fuite du ballon d'eau chaude solaire situé dans le local contigu à la salle d'eau et affecte un élément d'équipement dissociable, provoquant un dégât des eaux. Désordre n°4: trace d'infiltration en plafond de la salle de bains Constatations: ' trace d'infiltration de couleur bistre matérialisée par des auréoles de couleur brunâtre contre la cloison du local ECS. Marquage en surface courante du plafond au dessus de la baignoire. La trace est humide en plafond côté cloison de séparation avec local ECS. La trace en surface courante dessus baignoire est humide. Le plafond a été récemment repeint'. Investigation réalisée par la société PROFUITE (sapiteur) lors du deuxième accédit, l'expert lui ayant demandé de procéder dans le logement 33 a: - un examen du ballon d'eau chaude solaire - et de contrôler les arrivées eau chaude et eau froide de la baignoire ainsi que les joints mastic périphériques. Le sapiteur a détecté dans le logement n° 33, 'des coulures d'eau sous la baignoire au droit des tuyaux d'arrivée d'eau froide et d'eau chaude (après arrosage des joints et de la robinetterie). La vérification du ballon d'eau chaude solaire a permis de relever une fuite sur un raccord au niveau de l'arrivée d'eau chaude du système d'alimentation du chauffe eau solaire au droit des dommages signalés au plafond du logement 27 dans le couloir dégagement devant la porte du local chauffe eau' Origine: 'le désordre provient de fuites constatées au niveau des joints sanitaires périphériques de la baignoire ainsi que de la robinetterie de la baignoire et d'une fuite persistante au niveau du ballon d'eau chaude solaire (dans le logement 33)' Importance: 'Le désordre est caractérisé aux zones situées dans le dégagement et en plafond de la salle de bains' Parties affectées: 'Le désordre est considéré comme perdurant et affecte le plafond du dégagement et celui de la salle de bains' Eléments concernés: 'L'élément concerné est le clos et le couvert puisque l'infiltration est active. A ce jour, la matérialité de la cause peut être établie de façon certaine'. L'expert conclut que le désordre, dont la cause principale ne semble pas avoir été éradiquée malgré une intervention dans le logement sinistreur, provient d'une part, d'un défaut de calfeutrement de la baignoire (joints mastic défectueux), d'autre part, de la migration d'eau du ballon ECS défectueux dans le logement 33. Il s'agit selon l'expert d'un dommage affectant un élément d'équipement dissociable et d'un dégât des eaux. Désordre n°5: trace d'infiltration en plafond du salon séjour (plusieurs zones). Constatations: 'une résurgence en cueillie de plafond-mur pignon Est du salon-séjour. Auréoles de couleur bistre et brunâtres en plein plafond du salon séjour avec écoulements d'eau lors de pluies intenses (selon les dires de la locataire). Coulures d'eau en cueillie de plafond de la chambre contiguë au salon séjour. Investigation réalisée par la société PROFUITE, lors des second et troisième accédits 'dans le logement n°33 (SCI de l'ILE GERMAINE) sinistrant le n°27 (époux [A]): injection d'eau colorée (rhodamine au droit d'une infiltration verticale le long du mur porteur Est et migrant jusqu'à la plinthe basse. Une fissure extérieure infiltrant est visible en pignon extérieur. Le constat a été immédiat, une trace de couleur rouge est apparue en cueillie de plafond du logement sous jacent. L'infiltration est donc active. La mise en eau colorée (fluorescéine) de la varangue extérieure du logement n°33 a permis de recréer les infiltrations affectant le plafond du logement n°27 sous jacent. Un écoulement important (inondant le sol carrelé de l'appartement) s'est produit aux droits des traces relevées au plafond du salon séjour. Des traces humides ont été relevées en cueillie de plafond de la chambre côté climatiseur salit system. L'infiltration est active' Origine: 'Deux causes sont à l'origine des infiltrations constatées dans le salon séjour: - défaut d'imperméabilisation de la façade pignon Est du logement n°33 et présence de fissures infiltrant au droit du salon séjour du logement n°33 (l'eau migre par la dalle et fait résurgence en plafond du logement 27) - défaut d'étanchéité et de remontées contre murs (équerres) de la varangue couverte du logement 33" Importance: 'L'infiltration en cueillie de plafond (provenant de la fissure sur mur porteur) du logement 33 est très localisée et ne sinistre qu'une zone ponctuelle relativement confinée. Par contre le défaut d'étanchéité de la terrasse, permet une migration complète de l'eau de pluie sous la chape de revêtement de sol du salon séjour et de la chambre et se diffuse vers le centre du salon séjour et les cueillies de plafond (même de la chambre contigüe) et s'écoule par les microfissures de la dalle par percolation'. Parties affectées: ' le plafond du salon séjour et le plafond de la chambre contiguë sont atteints par les infiltrations provenant de la varangue en percolant au travers de la dalle entre les logements 33 et 27" Eléments concernés: 'l'élément concerné est le clos et le couvert puisque l'infiltration est active. A ce jour, la matérialité de la cause peut être établie de façon certaine'. L'expert conclut que le désordre entraîne une impropriété à destination, affectant le clos et le couvert. Les origines des désordres ont été déterminées et concernent le défaut d'étanchéité de la terrasse et le défaut d'imperméabilisation de la façade pignon de l'immeuble. Sur les responsabilités et les garanties La responsabilité des époux [A] Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ' Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'. Selon l'article 1721 du code civil, 'Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser'. Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier (Civ 3ème n°20-19278 du 13 octobre 2021FS-B) . En l'espèce, c'est par une juste analyse des faits et du droit que le premier juge a retenu la carence fautive du bailleur régulièrement informé des désordres affectant son appartement loué et mis en demeure d'intervenir en la personne de son mandataire, la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 août 2013, rappel du 28 octobre 2013, mise en demeure de l'assureur en date du 14 août 2014 puis directement par courrier de l'assureur à M.[A], convocation à expertise du 10 juillet 2014. Mme [B] [P] a subi des infiltrations d'eau d'août 2013 à son départ le 12 octobre 2016 alors que les infiltrations persistaient. Les bailleurs ne justifient d'aucune démarche autre que la saisine de l'assurance dommage ouvrage du constructeur et n'ont proposé aucune réduction de loyer. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu leur responsabilité. La responsabilité de la SCI de l'ILE GERMAINE Selon l'ancien article 1384 du code civil applicable au litige, 'On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil [...]'. La SCI de l'ILE GERMAINE, propriétaire de l'appartement n°33 sinistreur, est responsable de plein droit des désordres 3 et 4. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. La responsabilité du syndicat des copropriétaires Selon l'article 14 dans sa version applicable au litige de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires'. En l'espèce, il résulte du rapport d'expertise non contredit que les désordres 1-2 et 5 ont été causés par des vices de construction. L'existence et la constatation des désordres sont suffisants, la victime n'a pas à établir de faute du syndicat, mais seulement que le désordre invoqué est à l'origine du sinistre dont elle se plaint. La responsabilité du syndicat fondée sur l'article 14 précité, est une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, peu important que le dommage soit ou non le fait du syndicat. La responsabilité du syndicat étant indépendante de toute notion de faute de sa part, celui-ci ne peut donc s'en exonérer qu'en démontrant soit l'absence de tout lien de causalité entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué, soit l'existence d'un cas de force majeure imprévisible et irrésistible. Par ailleurs, il est de jurisprudence constante qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que la faute aux fins d'exonération de responsabilité qu'il invoque soit une faute ayant causé l'entier dommage et de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité (cour de cassation , 3ème ch.civ n°14-16372 du 17 décembre 2015 publié). L'expertise a démontré que les désordres 1-2 et 5 subis par Mme [P] avaient pour origine des vices de construction. Le fait que le syndicat n'ait pas été informé ni par les propriétaires de l'appartement 27 ni par le syndic ne constitue pas une faute à l'origine des désordres, ce que la compagnie LA PRUDENCE CRÉOLE échoue à démontrer, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. La responsabilité de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION Selon l'article L621-21 du code de commerce dans sa version applicable au litige, 'Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent. II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d'ouverture. III.-Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus'. Devant le premier juge, aucune des parties n'a formulé de demande en paiement à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION placée en redressement judiciaire par décision du 27 avril 2016 puis en liquidation judiciaire par décision du 9 août 2017 par le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis et n'a pas justifié avoir déclaré sa créance. En cause d'appel, seule la SCI de l'ILE GERMAINE demande à voir fixer sa créance à hauteur des condamnations qui seront prononcées contre elle au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION. Cette demande est irrecevable, la SCI de l'ILE GERMAINE n'invoquant ni ne démontrant avoir déclaré sa créance même incertaine ou éventuelle dans le délai fixé par l'article L622-24 du code de commerce. Néanmoins, et comme indiqué par le premier juge, l'action en déclaration de responsabilité de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION qui ne tend pas au paiement d'une somme d'argent peut se poursuivre après mise en cause des organes de la procédure collective, ce qui est le cas en l'espèce. C'est donc pas une exacte appréciation des faits et du droit que le premier juge a retenu la responsabilité de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, syndic de copropriété, à l'égard du syndicat des copropriétaires en ne l'informant pas des infiltrations apparues et en ne faisant pas diligence pour inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les travaux nécessaires. Par ailleurs, l'absence d'information des propriétaires, de déclaration du sinistre à la compagnie d'assurance et de recherche des causes des infiltrations pour mise en oeuvre des travaux de réparation constituent une faute de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative des appartements dont les époux [A] et la SCI de l'ILE GERMAINE sont respectivement propriétaires. C'est également à juste titre que le premier juge a débouté la SCI de l'ILE GERMAINE de ses demandes à l'encontre de la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE, assureur du propriétaire non occupant de la [Adresse 4] dès lors que les désordres 3 et 4 sont sans lien avec les parties communes et que la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE n'est pas l'assureur de responsabilité civile de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en sa qualité de mandataire chargé de la gestion locative. Le jugement sera confirmé de ce chef. La responsabilité de la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE Le contrat d'assurance n°G1759861 avenant 5 renouvellement pour propriétaire non occupant, dont le souscripteur est la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION, dont la formule choisie est 'propriétaire non occupant à indemnisation limitée'. L'adresse du risque est : [Adresse 4] Le descriptif du risque décrit dans le contrat est : - Nature: immeuble collectif - superficie: 4462 m² - mobilier déclaré à la souscription: non garanti - construction: béton - couverture: dalle béton. Au titre des garanties souscrites, figurent les dégâts des eaux sans franchise. Il y est bien question de l'assurance d'un immeuble collectif et même si le premier juge relève que cette fonction n'est pas expressément mentionnée dans ledit contrat, il a fait une juste analyse dudit document en retenant qu'il s'agissait d'un contrat d'assurance souscrit par la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION en sa qualité de syndic et que la procédure collective ouverte à l'égard de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION puis sa liquidation judiciaire étaient sans effet à l'égard de ce contrat d'assurance qui ne concerne que le propriétaire non occupant, à savoir la copropriété et non son syndic. En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE à garantir le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] des condamnations qui seront prononcées contre lui. Sur les réparations des préjudices C'est par une juste appréciation des préjudices non remise en cause de façon pertinente par les parties, en distinguant bien ce qui relevait ou pas des parties communes et la part de responsabilité de chacun que le premier juge a évalué les préjudices de Mme [P], de sorte que les condamnations pécuniaires seront confirmées. Sur les demandes en garantie La demande des époux [A] de voir condamner la SCI de l'ILE GERMAINE et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à les garantir des condamnations prononcées au profit de Mme [P] au titre de son préjudice moral sera rejetée dès lors que par leur faute ils ont contribuer tout comme les deux autres à la réalisation de ce préjudice. Sur la demande en garantie de la SCI de l'ILE GERMAINE à l'égard de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION: il a été jugé que la liquidation d'une personne morale a pour effet de la faire échapper à toute action en garantie, de sorte que cette demande est irrecevable. Il en sera de même de sa demande en fixation de créance, ne justifiant pas avoir déclaré sa créance qu'elle soit certaine ou éventuelle. Sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité et la situation respective des parties justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE à payer à Mme [S] [P] la somme de 3500€ et de rejeter toutes les autres demandes de ce chef. Sur les dépens En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 19 novembre 2019 du tribunal d'instance de Saint-Paul ; Y ajoutant; Déboute les époux [A] de leur demande en garantie à l'encontre de la SCI de l'ILE GERMAINE Dit la SCI de l'ILE GERMAINE irrecevable en sa demande en garantie et en fixation de créance à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIÈRE DE LA RÉUNION; Condamne la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE à payer à Mme [S] [P] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la compagnie d'assurance la PRUDENCE CRÉOLE aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE