Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00237 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVAG
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS, Greffier
DEMANDEUR :
SA D'HLM PIERRES ET LUMIERES
dont le siège social est sis 1 rue Mirabeau - 45100 ORLEANS
représentée par Madame [I], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Madame [O] [L]
demeurant 18, Allée Christine de Pisan - Porte 1067 - 45100 ORLEANS
non comparante, ni représentée
A l'audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 août 2013 la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [O] [L] épouse [K] et Monsieur [N] [K] un logement à usage d’habitation situé 18 Allée Christine de Pisan (Lot 1067/001438, Bât 46, Esc 18, Etg 1er) 45100 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 435,79 euros hors charges, payable à terme échu et révisable annuellement.
Madame [O] [L] a divorcé de Monsieur [N] [K] le 16 juillet 2018, devenant seule titulaire du bail du logement.
Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier à Madame [O] [L] le 8 mars 2023, par acte de commissaire de justice délivré à étude, un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1133,34 euros, selon décompte en date du 12 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES a fait assigner Madame [O] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre elle et Madame [O] [L] le 8 août 2013 et relatif à l’appartement loué susdésigné ;Condamner Madame [O] [L] à quitter cet appartement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux à intervenir ; l’autoriser, passé ce délai de deux mois, à faire expulser Madame [O] [L] ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et tous moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Condamner M adame [O] [L] à lui payer la somme de 1934,50 euros, représentant les loyers impayés au 15 février 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 10 mai 2023 à hauteur de 1133,34 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;Condamner Madame [O] [L] à lui payer une indemnité d’occupation égale au loyer d’un montant de 697,95 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [O] [L] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;Condamner Madame [O] [L] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.
À cette audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES – représentée avec pouvoir par Madame [C] [I], salariée de la personne morale, maintient ses demandes. Elle actualise la dette locative à la somme de 985,26 euros pour un loyer de 705,27 euros et une quote-part incombant à la locataire de 272,40 euros. Elle déclare que le règlement de Madame [O] [L] du mois de septembre a été rejeté mais consent à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 100 euros mensuellement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [O] [L], régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.
Aucun diagnostic social et financier n’a été réalisé avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la résiliation
* Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II et -IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
En l’espèce, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2024.
Sur la notification au préfet
En vertu de l’article 24-III et -IV de la loi du 6 juillet 1989 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que s’appliquant au moment de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail du 8 août 2013 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié à la locataire par procès-verbal remis à étude le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 1133,34 euros.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a ainsi expiré le 9 mai 2023 à 24 heures.
Entre le 8 mars 2023 et le 9 mai 2023 à 24 heures, Madame [O] [L] a procédé à deux règlements d’un montant total de 1400 euros de sorte que les causes du commandement de payer sont éteintes.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail ne sont donc pas réunies.
Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquentes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.
II - Sur la demande en paiement
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Madame [O] [L] reste devoir, échéance du mois d’août 2024 incluse, après soustraction des frais de procédure (253,40 euros), qui relèvent éventuellement des dépens, la somme de 985,26 euros, échéance du mois d’août 2024 incluse, au titre des loyers et charges échus.
Madame [O] [L], non comparante, n’apporte pas par définition d’éléments de contestation sur le principe et le montant de cette dette.
En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [L] à payer à titre de provision à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 985,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer.
III - Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, s’il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer, la demanderesse consent et sollicite l’octroi de délais de paiement à concurrence de 100 euros mensuels.
Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur, en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 9 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 10ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative.
L’attention de Madame [O] [L] est attirée sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité du plan d’apurement de la dette ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.
Les effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
IV - Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [O] [L] sera condamnée à payer à la bailleresse la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
DEBOUTE la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES de ses demandes relatives au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 8 août 2013 avec Madame [O] [L], concernant le bien à usage d’habitation de type F3, situé 18 Allée Christine de Pisan (Lot 1067/001438, Bât 46, Esc 18, Etg 1er) 45100 ORLEANS ;
DEBOUTONS la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES de ses demandes conséquentes relatives à l’expulsion de Madame [O] [L] et à sa condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES une provision d’un montant de 985,26 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois d’août 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer ;
AUTORISE Madame [O] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités successives de 100 euros et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
