Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 23/00824

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 23/00824 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLSB Minute : 24/00449 OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT Représentant : M. [N] [X] [Y] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial C/ Monsieur [S] [M] Madame [W] [B] Représentant : Me Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 57 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 8] HABITAT [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Monsieur [N] [X] [Y] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial DÉFENDEUR : Monsieur [S] [M] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] non comparant, ni représenté Madame [W] [B] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 8] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001166 du 01/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame [I] [D], auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Par contrat établi sous seing privé du 4 février 1999, l'OPHLM de [Localité 8], aux droits duquel vient [Localité 8] Habitat puis Est Ensemble Habitat, a donné à bail à Madame [T] [M] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8]. Par avenant en date du 4 avril 2022, suite au décès de Madame [T] [M], le bail a été transféré à son fils Monsieur [S] [M] et à Madame [W] [B]. Le 20 juillet 2023, Est Ensemble Habitat a fait délivrer à Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] un commandement de payer la somme en principal de 7323,35€ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 juillet 2023 et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location. PROCEDURE Est Ensemble Habitat a ensuite fait assigner Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 25 octobre 2023 aux fins de : " constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs, " ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, " dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, " condamner solidairement les défendeurs au paiement : Ï de la somme provisionnelle de 9272,04 € arrêtée à la date du 19 octobre 2023 à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l'assignation, Ï d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, Ï de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation. A l'appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs ont cessé de régler régulièrement les loyers, qu'un commandement de payer leur a été délivré par exploit de commissaire de justice ; qu'ils n'ont ni régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, ni justifié d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 9 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. A l'audience du 21 juin 2024, Est Ensemble Habitat, représenté, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 5076,29 € arrêtée au 19 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux défendeurs, sous réserve que soit transmis en cours de délibéré une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs. Il a précisé qu'une aide du Fonds de Solidarité pour le logement est en cours et doit couvrir l'intégralité de la dette ; Madame [W] [B], représentée, n'a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Elle a expliqué que Monsieur [S] [M] est incarcéré depuis le 30 juillet 2022. Elle a indiqué avoir deux enfants à charges et percevoir le Revenu de solidarité Active ainsi que des allocations familiales pour un montant global de 1740 euros. Elle a sollicité l'octroi de délais de paiement mensuels, à hauteur de 30 € en sus du paiement régulier du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [S] [M], cité à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. Par note en délibéré expressément autorisée, le conseil de Madame [B] a transmis à la juridiction et à Est Ensemble Habitat une attestation d'assurance habitation pour la période courant du 3 juin 2023 au 2 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 27 octobre 2023 soit plus de six semaines avant l'audience du 9 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il convient de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs formée par Est Ensemble Habitat, les locataires ayant justifié être assuré contre les risques locatifs au jour de la délivrance du commandement en date du 20 juillet 2023. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 20 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 4 février 1999 et modifié par avenant du 4 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juillet 2023 pour la somme en principal de 7323,35 € arrêtée au 18 juillet 2023 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2023. Sur le montant de l'arriéré locatif Est Ensemble Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] restent lui devoir la somme de 5076,29 euros arrêtée au 19 juin 2024, incluant l'échéance du mois de mai 2024. Ils seront donc condamnés à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5076,29 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023, date de l'assignation sur la somme de 3860,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. A défaut de clause de solidarité présente au contrat de bail et la situation maritale des locataires n'étant pas démontré, la condamnation provisionnelle ne sera pas assortie de la solidarité. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l'espèce, Madame [W] [B] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de sa situation personnelle et financière, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi des délais de paiement. Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues. Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux. Les indemnités d'occupation sont par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum. Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir Est Ensemble Habitat, Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, REJETONS la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 février 1999, modifié par avenant du 4 avril 2022, entre l'OPHLM de [Localité 8], aux droits duquel vient [Localité 8] Habitat puis Est Ensemble Habitat, et Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8] sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] à verser à Est Ensemble Habitat à titre provisionnel la somme de 5076,29 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 sur la somme de 3860,63 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] portant sur le logement situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 8] ; AUTORISONS EN CE CAS l'expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ; RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS EN CE CAS in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B], à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] à verser à Est Ensemble Habitat une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [S] [M] et Madame [W] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2024. La greffière, Le juge