Tribunal judiciaire, 31 octobre 2024. 23/07491

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025 Président : Mme LEDERLIN, MTT Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024 GROSSE : Le 16 janvier 2025 à Me AUBRESPY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 16 janvier 2025 à Me BENCHIMOL BEN-HAIM Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/07491 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4IG5 PARTIES : DEMANDERESSE Madame [B] [G] née le 12 Avril 1947 à [Localité 6] (MAROC) demeurant [Adresse 2] représentée par Me Bernard AUBRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [W] [N] né le 03 Juin 1981 à [Localité 4] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Yaël BENCHIMOL BEN-HAIM, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Un bail a été signé entre les parties le 10 décembre 2020, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros outre 60 euros de provision pour charges. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, Madame [B] [G] a fait délivrer à Monsieur [W] [N] un congé pour vendre au prix de 110.000 euros à effet au 9 décembre 2023. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 2 septembre 2023, Monsieur [W] [N] a informé Madame [B] [G] de sa décision de quitter les lieux loués le 10 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [B] [G] a fait assigner Monsieur [W] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 1er février 2024. L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024. A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Sur la date de résiliation du bail Sur la validité du congé pour vendre L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vendre n'est autorisé qu'à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l’espèce, la validité du congé pour vendre ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi. Sur la validité du congé du locataire L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Ce délai de préavis est toutefois d'un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 de la même loi se rapportant aux zones dites tendues, dont la ville de [Localité 5] fait partie. En l’espèce, Monsieur [W] [N] produit un courrier du 26 avril 2023 par lequel il aurait signifié son congé à Madame [B] [G] à l’issue d’un délai de trois mois mais il ne justifie pas de l’envoi de ce courrier. Il y a donc lieu de retenir le courrier recommandé avec accusé de réception, daté du 2 septembre 2023 et posté le 8 septembre 2023, par lequel Monsieur [W] [N] a signifié au bailleur son départ des lieux loués à effet au 10 septembre 2023. En conséquence, le bail s'est trouvé résilié à l'expiration du congé d’un mois auquel était tenu le locataire, le 10 novembre 2023. Sur les demandes de paiement Sur le paiement des loyers et charges Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Vu les articles 1709 et suivants du code civil, Monsieur [W] [N] verse au débat les quittances et justificatifs de paiement des loyers incluant le terme du mois d’août 2023. Il sera donc condamné à verser une somme à titre provisionnel de 1.750 euros au titre des loyers relatifs à la période du 1er septembre au 10 novembre 2023. Sur le paiement du coût du constat d’huissier Madame [B] [G] ne justifie pas de l’utilité de cet acte dans le cadre de la présente procédure. Elle sera donc déboutée de cette demande. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile Monsieur [W] [N], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance qui ne comprendront pas les frais du procès-verbal de constat d’huissier du 19 septembre 2023. Il sera en outre condamné à payer à Madame [B] [G] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe : Constatons la résiliation du bail signé le 10 décembre 2020 entre les parties concernant le logement sis [Adresse 1], par l’effet du congé donné par Monsieur [W] [N] au 10 novembre 2023 ; Condamnons Monsieur [W] [N] à verser à Madame [B] [G], à titre provisionnel, la somme de 1.750 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 10 novembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse ; Déboutons Madame [B] [G] de sa demande de paiement au titre du coût du constat d’huissier ; Condamnons Monsieur [W] [N] aux entiers dépens ; Condamnons Monsieur [W] [N] à verser à Madame [B] [G] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. La greffière, La juge,