Tribunal judiciaire, 26 juin 2025. 25/00047

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025 DOSSIER N° : N° RG 25/00047 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VRM7 CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES C/ S.A.S. CONCEPT NUMERIQUE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE Sociéte PARIS PROVINCES PROPERTIES , société civile immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 433 741 188, dont le siège social est sis 7 rue de l’Amiral d’Estaing - 75116 PARIS représentée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714 DEFENDERESSE S.A.S. CONCEPT NUMERIQUE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 821 562 634, dont le siège social est sis Immeuble Activille 2-3-4 Quai Blanqui et 4 rue de Charenton - 94140 ALFORTVILLE représentée par Me Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0767 ******* Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025 Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Juin 2025 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 16 décembre 2020, la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES a donné à bail commercial à la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE des locaux situés 2-3-4 quai Blanqui et 4 rue de Charenton à Alfortville (94140), moyennant un loyer annuel de 20 250,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE pour une somme de 18 007,30 € au titre de l’arriéré locatif au 5 septembre 2024. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES a fait assigner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : – constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, – ordonner l'expulsion de la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois commençant à courir le jour de la signification de l'ordonnance à intervenir, – condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale 2 342,67 euros par mois, charges et taxes locatives en sus, majorés de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points, – condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE à payer à la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES la somme provisionnelle de 27 662,29 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, – condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE au paiement d'une somme de 2766,22  € à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 21 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir, – condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE au paiement d'une somme de 14056,05 € à titre d'indemnité provisionnelle en application de l'article 21 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'ordonnance à intervenir, – dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, – ordonner la capitalisation des intérêts ; – condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE au paiement d'une somme de 3000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’audience du 13 mai 2025, la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 44 584,15 € et s'est opposé à tout délai de paiement. Vu les conclusions développées à l'audience par la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement ; Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 18 007,30 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 28 octobre 2024. Cependant, il y a lieu, eu égard au montant de l’arriéré et aux possibilités d’apurement, d’octroyer à la défenderesse des délais pour le paiement de sa dette, pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES, l'obligation de la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 avril 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 44 584,15 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 15 novembre 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois. La défenderesse bénéficiera d’un délai de 22 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 21 mensualités égales et une 22ème mensualité pour le solde, réglées le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance. Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit. Dans cette hypothèse, la défendresse sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La bailleresse pourra procéder à l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance. D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la locataire depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Sur la clause pénale et le dépôt de garantie La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. De plus, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Succombant à l’instance au sens du texte susvisé, la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE en supportera les dépens. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE ne permet d’écarter la demande de la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 octobre 2024, mais en SUSPENDONS les effets, CONDAMNONS par provision la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE à payer à la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES la somme de 44 584,15 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024, DISONS que la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE s’acquittera de sa dette en 22 mensualités payées le 1er chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance, ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 15 novembre 2024, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu : DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE et de tout occupant de son chef des lieux situés 2-3-4 quai Blanqui et 4 rue de Charenton à Alfortville (94140) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE à la payer, En tout état de cause : DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie, CONDAMNONS la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS la S.A.S CONCEPT NUMERIQUE à payer à la S.C. PARIS PROVINCES PROPERTIES la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 juin 2025. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS