Cour de cassation, 19 décembre 2019. 19-10.654

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 décembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10440 F Pourvoi n° Y 19-10.654 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [...] , société civile immobilière, dont le siège est chez Mme C..., [...] , contre l'arrêt rendu le 30 octobre 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. X... G..., domicilié [...] , notaire associé de la SCP [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], 2°/ à la société Bussat immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de la société civile immobilière [...] , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. G..., de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Bussat immobilier ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière [...] ; la condamne à payer à M. G... la somme de 3 000 euros et à la société Bussat immobilier la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société civile immobilière [...] Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sci [...] de sa demande de condamnation de Me [...] à lui régler la somme de 66.794,11 €, outre intérêts à compter du 16 décembre 2011, Aux motifs que « selon l'article 1116 ancien du code civil devenu 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, l'acte de vente du 22 septembre 2011 comporte en marge la mention manuscrite paraphée suivante : « l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement émanant de la commune de Lyon ». L'acte authentique de réitération mentionne quant à lui : « l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est intéressé par une injonction de ravalement de façade émanant de la commune de Lyon ». De surcroît la lettre invoquée par la SCI [...] , en date du 8 juillet 2005, adressée par la Ville de Lyon à la société Galyo, mentionne : « Je vous demande donc de bien vouloir envisager de faire effectuer les travaux qui s'imposent avant le 30 juin 2008. Je compte sur votre collaboration ( ) en vous remerciant par avance pour la mise en oeuvre de ces travaux dont vous comprendrez aisément l'intérêt qu'ils représentent au regard de l'embellissement de notre ville ( ) ». Cette lettre ne comporte pas le mot « injonction ». Il s'agit manifestement d'une lettre de rappel des obligations. C'est donc à juste titre que l'acte de vente mentionne que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement, en ce sens que les travaux n'ayant pas été faits, le maire était désormais susceptible de prendre un arrêté et de délivrer une injonction. En tout état de cause l'acte réitératif indique bien que l'immeuble est concerné par une injonction de ravalement. D'ailleurs, 13 années après ce courrier et 7 années après la vente, la SCI [...] ne justifie pas avoir été contrainte de réaliser les travaux dans un délai impératif sous peine de sanction. Il résulte de ces éléments : - que les deux actes de vente comportent des mentions exactes et claires sur la situation de l'immeuble au regard de la nécessité à terme de réaliser un ravalement de façade, - que cette information était parfaitement compréhensible, la SCI [...] étant un investisseur immobilier et non pas un simple particulier. De sorte qu'aucune réticence dolosive ne peut être retenue. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la garantie des vices cachés L'obligation administrative de procéder à terme à un ravalement de façade était connu(e) de l'acquéreur. Cette circonstance ne constitue donc pas un vice caché. D'autre part, la SCI [...] ne peut soutenir valablement que l'immeuble était atteint d'un vice caché du fait de la nécessité de ravaler la façade en raison de son aspect, alors que rien n'est plus apparent que l'aspect d'une façade. Sur les autres demandes Les professionnels ayant concouru à la vente n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil au regard des indications de l'acte. Il n'est pas contesté que la société Galyo, mandataire de l'indivision K..., a bien tenu l'indivision informée des demandes de la ville de Lyon concernant le ravalement des façades, de sorte qu'elle n'a pas manqué à ses obligations » (arrêt p. 9 & 10) ; 1/ Alors que le juge est tenu de répondre aux conclusions des parties ; qu'en l'espèce, la Sci [...] a fait valoir que le compromis de vente rédigé par Me [...] mentionnait que l'immeuble était « susceptible » d'être intéressé par une injonction de ravalement de la ville de Lyon, cependant qu'en réalité, un arrêté municipal, non respecté par les vendeurs, avait été pris en ce sens depuis le 19 juin 2002, et que Me [...], qui a établi ensuite l'acte de vente, avait rédigé celui-ci en reprenant les termes du compromis mais en supprimant habilement le mot « susceptible », sans pour autant l'informer sur ce poste de dépense important ni annexer l'arrêté précité, ce qui ne lui avait pas permis d'appréhender l'importance du retard pris dans l'exécution des travaux et le fait que leur réalisation pourrait être exigée de manière imminente (concl. d'appel, p. 15 & 16) ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter la Sci [...] de ses demandes contre Me [...], que les professionnels ayant concouru à la vente n'avaient pas manqué à leurs obligations d'information et de conseil au regard des mentions de l'acte, sans répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ Alors qu'en statuant ainsi, sans davantage répondre aux conclusions d'appel de la Sci [...] soutenant que Me [...] n'avait fait référence à l'injonction de ravalement qu'au sein d'un paragraphe intitulé « contrat de fourniture de fluides, de maintenance, d'entretien et d'exploitation », de sorte qu'aucune information claire ne lui avait été donnée (concl. d'appel, p. 16), la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ Alors que le notaire n'est pas déchargé de son obligation de conseil par les compétences ou les connaissances personnelles de son client ; que pour rejeter la demande de la Sci [...] , la cour d'appel a retenu qu'elle était un investisseur immobilier, violant ainsi l'article 1382 du code civil ; 4/ Alors que dans ses conclusions d'appel, la Sci [...] a soutenu que son préjudice était constitué car elle aurait pu acquérir le bien à des conditions différentes et que le fait que les travaux litigieux n'aient pas encore été réalisés était sans incidence car cela résultait de la bienveillance de la ville compte tenu de ses difficultés financières pour les financer ; que pour rejeter sa demande contre le notaire, la cour a relevé qu'elle ne justifiait pas avoir été contrainte de réaliser les travaux dans un délai impératif sous peine de sanction ; qu'en se déterminant par ce motif, sans répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sci [...] de sa demande de condamnation de la société Bussat Immobilier à lui régler la somme de 66.794,11 €, outre intérêts à compter du 16 décembre 2011, Aux motifs que « selon l'article 1116 ancien du code civil devenu 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges, ou par la dissimulation intentionnelle d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l'espèce, l'acte de vente du 22 septembre 2011 comporte en marge la mention manuscrite paraphée suivante : « l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement émanant de la commune de Lyon ». L'acte authentique de réitération mentionne quant à lui : « l'acquéreur déclare avoir été informé que l'immeuble est intéressé par une injonction de ravalement de façade émanant de la commune de Lyon ». De surcroît la lettre invoquée par la SCI [...] , en date du 8 juillet 2005, adressée par la Ville de Lyon à la société Galyo, mentionne : « Je vous demande donc de bien vouloir envisager de faire effectuer les travaux qui s'imposent avant le 30 juin 2008. Je compte sur votre collaboration ( ) en vous remerciant par avance pour la mise en oeuvre de ces travaux dont vous comprendrez aisément l'intérêt qu'ils représentent au regard de l'embellissement de notre ville ( ) ». Cette lettre ne comporte pas le mot « injonction ». Il s'agit manifestement d'une lettre de rappel des obligations. C'est donc à juste titre que l'acte de vente mentionne que l'immeuble est susceptible d'être intéressé par une injonction de ravalement, en ce sens que les travaux n'ayant pas été faits, le maire était désormais susceptible de prendre un arrêté et de délivrer une injonction. En tout état de cause l'acte réitératif indique bien que l'immeuble est concerné par une injonction de ravalement. D'ailleurs, 13 années après ce courrier et 7 années après la vente, la SCI [...] ne justifie pas avoir été contrainte de réaliser les travaux dans un délai impératif sous peine de sanction. Il résulte de ces éléments : - que les deux actes de vente comportent des mentions exactes et claires sur la situation de l'immeuble au regard de la nécessité à terme de réaliser un ravalement de façade, - que cette information était parfaitement compréhensible, la SCI [...] étant un investisseur immobilier et non pas un simple particulier. De sorte qu'aucune réticence dolosive ne peut être retenue. En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur la garantie des vices cachés L'obligation administrative de procéder à terme à un ravalement de façade était connu(e) de l'acquéreur. Cette circonstance ne constitue donc pas un vice caché. D'autre part, la SCI [...] ne peut soutenir valablement que l'immeuble était atteint d'un vice caché du fait de la nécessité de ravaler la façade en raison de son aspect, alors que rien n'est plus apparent que l'aspect d'une façade. Sur les autres demandes Les professionnels ayant concouru à la vente n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil au regard des indications de l'acte. Il n'est pas contesté que la société Galyo, mandataire de l'indivision K..., a bien tenu l'indivision informée des demandes de la ville de Lyon concernant le ravalement des façades, de sorte qu'elle n'a pas manqué à ses obligations » (arrêt p. 9 & 10) ; 1/ Alors que la Sci [...] a soutenu, dans ses conclusions d'appel, que l'agent immobilier était tenu de renseigner et de conseiller son client sur la valeur du bien en vente, et que la société Bussat Immobilier aurait donc dû l'informer de la nécessité de réaliser des travaux à brève échéance dès lors que leur étendue pouvait avoir une influence sur le prix du bien acquis (concl. d'appel, p. 17) ; qu'en affirmant lapidairement que les professionnels ayant concouru à la vente n'avaient pas manqué à leurs obligations d'information et de conseil au regard des mentions de l'acte, sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ Alors que dans ses conclusions d'appel, la Sci [...] a soutenu que son préjudice était constitué car elle aurait pu acquérir le bien à des conditions différentes et que le fait que les travaux litigieux n'aient pas encore été réalisés était sans incidence car cela résultait de la bienveillance de la ville compte tenu de ses difficultés financières pour les financer ; que pour rejeter sa demande notamment contre l'agent immobilier, la cour a relevé que la Sci ne justifiait pas avoir été contrainte de réaliser les travaux dans un délai impératif sous peine de sanction ; qu'en se déterminant par ce motif, sans répondre aux conclusions précitées, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.