Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/01907

N° RG 22/01907 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JDDE COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 28 JUIN 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/03393 Tribunal judiciaire de Rouen du 27 avril 2022 APPELANT : Monsieur [D] [N] [Adresse 1] [Localité 4] représenté et assisté par Me Franck GOMOND de la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocat au barreau de Rouen plaidant par Me FIZET INTIMES : Monsieur [W] [H] né le 13 mars 1978 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 3] représenté et assisté par Me Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER, avocat au barreau de Rouen Madame [F] [T] épouse [H] née le 22 janvier 1979 à [Localité 6] [Adresse 7] [Localité 3] représentée et assistée par Me Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER, avocat au barreau de Rouen Monsieur [C] [K] [Adresse 2] [Localité 4] représenté et assisté par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen Madame [G] [O] épouse [K] [Adresse 2] [Localité 4] représentée et assistée par Me Patrick CHABERT, avocat au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 5 avril 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre M. Jean-François MELLET, conseiller Mme Magali DEGUETTE, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 5 avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2023 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 28 juin 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 9 octobre 2012, M. [D] [N] a acquis une maison à usage d'habitation sise [Adresse 1] à[Localité 4]) auprès de M. [W] [H] et de Mme [F] [T], son épouse au prix de 125 000 euros. Après avoir constaté des entrées d'eau au rez-de-chaussée de sa maison, M. [N] a fait procéder à une expertise amiable puis a obtenu la désignation d'un expert judiciaire, par ordonnance du 16 décembre 2014 du juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen. Par ordonnance du 10 juin 2015, les opérations d'expertise ont été étendues à ses voisins, M. [C] [K] et Mme [G] [O], son épouse. L'expert a déposé son rapport le 13 novembre 2015. Se plaignant de nouveaux désordres, M. [N] a obtenu, de nouveau, par ordonnance du 18 janvier 2017, la désignation d'un expert judiciaire à l'encontre de M. et Mme [H]. L'expert a déposé son rapport le 16 juillet 2018. Par actes d'huissier de justice du 27 octobre 2016, M. [N] a fait assigner M. et Mme [H], M. et Mme [K] devant le tribunal d'instance qui s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Rouen. Par jugement contradictoire du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire de Rouen a : - débouté M. [D] [N] de sa demande de résolution du contrat de vente, - condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à payer à M. [D] [N] la somme de 1 887,20 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01, - condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, - condamné M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à garantir M. [W] [H] et Mme [F] [T] épouse [H] de la condamnation à payer à M. [D] [N] la somme de 1 887,20 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01 prononcée à leur encontre, - condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à payer à M. [D] [N] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejette toute autre demande, - condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] aux dépens en ce compris les dépens de la présente instance, de la première procédure de référé (ordonnance du 16 décembre 2014) et de la première expertise (rapport déposé le 13 novembre 2015), - dit que les dépens de la seconde procédure de référé et les frais de la seconde expertise concernant le premier étage resteront à la charge de M. [D] [N], en ce compris les frais de location de la nacelle, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 8 juin 2022, M. [N] a formé appel du jugement. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 6 décembre 2022, M. [D] [N] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1382 ancien, 1109 et 1110 du code civil, 377 et suivants du code de procédure civile, de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l' a : . débouté de sa demande de résolution du contrat de vente, . condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à payer à M. [D] [N] la somme de 1 887,20 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01, . condamné in solidum M. [W] [H], Mme [F] [T] épouse [H], M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à payer à M. [D] [N] la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral subi, . condamné M. [C] [K] et Mme [G] [O] épouse [K] à garantir M. [W] [H] et Mme [F] [T] épouse [H] de la condamnation à payer à M. [D] [N] la somme de 1 887,20 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01 prononcée à leur encontre, . rejeté toute autre demande, . dit que les dépens de la seconde procédure de référé et les frais de la seconde expertise concernant le premier étage resteront à la charge de M. [D] [N], en ce compris les frais de location de la nacelle, - le confirmer pour le surplus, statuant à nouveau, y ajoutant, - le dire et juger recevable et bien fondé en son appel et en l'ensemble de ses demandes, - débouter M. et Mme [H], M. et Mme [K] de leurs demandes, à titre principal, - prononcer la résolution de la vente par acte authentique du 9 octobre 2012 d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] [Localité 4] cadastrée section [Cadastre 5] qui lui a été consenti par M. et Mme [H], - condamner M. et Mme [H] à lui restituer le prix de vente d'un montant de 125 000 euros, - condamner M. et Mme [H] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice financier subi de : . 7 000 euros de frais d'agence immobilière, . 9 514,16 euros de frais de notaire, . 5 479,47 euros de frais d'entretien de la toiture de la maison, . 166,36 euros de la location de la nacelle, . 720 euros au titre de l'inspection de l'ancienne citerne, soit un total de 22 159,99 euros, - condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, à titre subsidiaire, - prononcer la nullité de la vente susvisée, - condamner M. et Mme [H] à lui restituer le prix de vente d'un montant de 125 000 euros, - condamner M. et Mme [H] à lui payer des dommages et intérêts à hauteur du préjudice financier subi de : . 7 000 euros de frais d'agence immobilière, . 9 514,16 euros de frais de notaire, . 5 479,47 euros de frais d'entretien de la toiture de la maison, . 166,36 euros de la location de la nacelle, . 720 euros au titre de l'inspection de l'ancienne citerne, soit un total de 22 159,99 euros, - condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, à titre infiniment subsidiaire, - condamner solidairement M. et Mme [H] à lui payer les sommes suivantes : . 3 790,05 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01 au titre des frais de reprise des désordres consécutifs au système d'évacuation des eaux de pluie, . 1 361,25 euros avec indexation selon le barème de la construction BT 01 au titre des frais de reprise du mur grevé de remontées capillaires affectant la salle de bains et le mur du séjour derrière l'escalier, . 16 285,73 euros au titre des travaux de reprise du second étage et de la location de la nacelle pour les besoins de l'expertise judiciaire, . 6 570,30 euros au titre de la reprise du mut de sous-bassement, . 30 000 euros au titre de la réfection du rez-de-chaussée, . 720 euros au titre de l'inspection de l'ancienne citerne, . 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, en tout état de cause, - débouter M. et Mme [H], M. et Mme [K] de leurs demandes, - condamner solidairement M. et Mme [H], M. et Mme [K] à lui verser une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront ceux de la présente instance, ceux qui ont été engagés en référé, les frais des deux expertises judiciaires diligentées par M. [P]. M. [N] rappelle que M. [H] a procédé à la rénovation de la maison achetée par ses soins en août 2006 en très mauvais état, ce dernier exerçant à titre individuel une activité de peinture et vitrerie, étant dès lors un professionnel de la construction ; que dès le 21 octobre 2012, une semaine après son installation, il a constaté des entrées d'eau au rez-de-chaussée, notamment dans la salle, le salon et la cuisine ; qu'en décembre 2012, de nouvelles infiltrations se sont produites ; que dès la première expertise, amiable, le 21 octobre 2013, le professionnel, le cabinet Guillermain ouest, a constaté diverses traces d'humidité, et en particulier, à l'extrémité de la maison, jouxtant un porche, des traces d'humidité avec développement de moisissures, une saturation du taux d'humidité proche de 80 % en bas des murs, ce sans en déterminer l'origine. Il précise qu'en 2014, il a installé une pompe de relevage manuelle dans la cuve créée par M. [H] et l'active tous les 2/3 jours pour vider le trop plein en période pluvieuse et a minima tous les 15 jours ; cependant, des inondations sont encore intervenues les 27 et 28 novembre 2017, 11 décembre 2017, courant janvier 2018, les 15 et 27 décembre 2019, les 13 et 29 novembre 2020, le 31 décembre 2020 puis le 29 janvier 2021 soit douze inondations depuis octobre 2012 ; que la maison n'est plus habitable depuis février 2018 alors qu'elle est devenue insalubre. Il souligne que l'immeuble avait subi des inondations avant la vente et que les vendeurs connaissaient les vices affectant l'immeuble ; que suivant l'expert judiciaire, les inondations ont pour origine le débordement de la citerne en raison de l'insuffisance du fonctionnement du trop-plein ; que s'agissant de l'humidité du mur de la salle de bain et du mur du séjour situé derrière l'escalier, l'expert a noté un facteur aggravant des remontées capillaires lors de la création d'une rigole en pied de mur ; que dans le cadre de son second rapport, l'expert a également relevé l'importance de l'humidité, la réalisation de travaux non conformes aux règles de l'art au premier étage ; que l'expert relève l'existence de vices cachés justifiant des reprises à hauteur de 14 653,97 euros. En conséquence, il demande la résolution de la vente pour vices cachés : - les vendeurs avaient connaissance des vices affectant la maison avant la vente en raison des inondations antérieures révélant les insuffisances de la citerne, de l'évacuation des eaux pluviales ; les inondations ont été signalées par le locataire et ont justifié l'intervention des pompiers ; l'étage de l'immeuble a été rénové par les vendeurs qui avaient pu évaluer les conséquences des non-conformités, éprouver les infiltrations à l'étage et les remontées capillaires dans la salle de bains et le séjour ; - les vices n'étaient pas décelables par l'acquéreur ; - il n'a procédé à aucun travail sur l'étage de la maison mais a retiré du placoplâtre en raison des infiltrations d'eau le dégradant ; le vendeur, professionnel du bâtiment, avait beaucoup insisté lors des contacts préalables à la signature de l'acte sur les rénovations qu'il avait réalisé et la faible plus-value dont il bénéficiait en raison de l'importance des travaux effectués ; le bien acquis le 29 août 2006 par M. [H] au prix de 90 000 euros a été revendu le 9 octobre 2012 au prix de 125 000 euros ; - les vices décrits sont déterminants dans la décision d'acquérir le bien : il n'aurait pas acquis la maison s'il avait eu connaissance de la gravité et la multiplicité des vices. Il sollicite que toutes les conséquences de la résolution soient tirées par la cour sur la restitution du prix et les indemnités à percevoir. A titre subsidiaire, il invoque le dol pour obtenir la nullité de la vente ; il reproche aux vendeurs d'avoir dissimulé l'état du bien et en défend les conséquences pour prétendre être indemnisé de ses préjudices. A titre infiniment subsidiaire, il met en cause la responsabilité des acquéreurs mais également des voisins, M. et Mme [K] s'agissant du réseau d'évacuations des eaux pluviales qui se déversent sur la voie publique. Il soutient ses demandes indemnitaires en se rapportant aux rapports de l'expert judiciaire pour le chiffrage et souligne l'atteinte moral subie en raison de l'achat de ce bien devenu inhabitable. Par dernières conclusions notifiées le 15 mars 2023, M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants, 1240 et suivants, 1109 et 1116 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il débouté M. [N] de sa demande de résolution du contrat de vente, rejeté toute autre demande, dit que les dépens de la seconde procédure de référé et les frais de la seconde expertise concernant le premier étage resteront à la charge de M. [D] [N], en ce compris les frais de location de la nacelle, - infirmer le jugement pour le surplus, statuant à nouveau, - à titre principal, débouter M. [N] de ses demandes en résolution et nullité de la vente, - débouter M. [N] de toutes ses demandes, - proclamer la responsabilité de M. et Mme [K] concernant le débordement de la citerne sur le fondement de l'article 1240 du code civil, - subsidiairement, dans l'hypothèse d'une condamnation dans le cadre de l'action estimatoire, dire que la condamnation ne pourrait excéder la somme de 1 887,50 euros correspondant au remplacement de la pompe et de la réfection des doublages du cellier, - très subsidiairement dans l'hypothèse où une condamnation interviendrait en réparation de préjudice ou à titre de dommages et intérêts, condamner M. et Mme [K] à les garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et indemnités, - dans l'hypothèse où par impossible une résolution ou nullité de vente serait prononcée, condamner M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 75 000 euros arrêtée au 9 octobre 2022 outre 625 euros par mois jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, - dans cette même hypothèse, le condamner à payer une somme de 10 000 euros au titre des frais de remise en état des cloisonnements et doublages de l'étage qu'il a démontés, - condamner M. [N] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, - condamner M. et Mme [K] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, - condamner M. [N] et M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel. Ils exposent qu'ils ont acquis l'immeuble litigieux le 29 août 2006 ; qu'après quelques menus travaux, ils ont loué la maison du 15 septembre 2006 jusqu'au 30 septembre 2012 ; que l'évacuation des eaux pluviales se faisait par un puits composé d'une citerne entourée d'un muraillement en briques ; que le bien était raccordé au tout à l'égout et la zone n'était pas couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels ; que fin 2006, début 2007, M. [K] a procédé à la transformation du bâtiment mitoyen en habitation, a notamment créé une surface de couverture plus importante, a supprimé le muraillement circulaire en briques ne laissant que la citerne enterrée vers laquelle il a dirigé toutes les eaux pluviales de sa propriété ; que le débordement de la citerne a eu lieu en novembre 2010 en entraînant des infiltrations de leur maison mais sans aucune conséquence ; que M. [K] s'est alors engagé à effectuer les travaux utiles. Ils rappellent qu'ils ont vendu la maison à M. [N] fin 2012, après le départ de la locataire, l'état des lieux de sortie démontrant le bon état de l'immeuble qui ne présentait pas d'humidité ; que le contrat excluait la garantie des vices cachés. Ils soutiennent qu'ils ont acquis l'habitation en parfait état et n'ont fait que réaliser le remplacement de fenêtres à l'étage et des travaux de peinture ; que certes, l'expert a relevé une non-conformité dans la pose des fenêtres ; que toutefois, ils n'ont pas modifié la structure immobilière ; que les inondations alléguées proviennent en réalité de la plaine alors que la commune a été classée en état de catastrophe naturelle après les inondations et coulées de boues survenues entre le 22 et 24 janvier 2018. Ils indiquent que la citerne et la défaillance du trop-plein existaient antérieurement à la vente mais postérieurement à l'acte, M. [N] a modifié, avec l'accord de M. [K], l'installation pour poser une pompe immergée actionnée manuellement ; que l'expert a préconisé le branchement d'une pompe automatique, préconisation qui n'a pas été exécutée ; que ce dernier renvoyait la responsabilité à M. et Mme [K] propriétaires de la citerne ; que pour leur part, ils étaient persuadés que ces derniers avaient remédié au problème de débordement à la suite de l'inondation du 14 novembre 2010 puis de celle du 14 décembre 2011, date à laquelle la cuve a failli déborder justifiant l'intervention des pompiers. Depuis la pose d'une pompe de relevage, il n'existe plus de soucis. Ils contestent les affirmations de M. [N] selon lesquelles ils auraient arrasé l'ancienne citerne pour la recouvrir sans s'assurer de son étanchéité et sans avoir au préalable traité le problème du trop-plein puisque la citerne appartient aux voisins et se situe sur leur propriété : ils affirment qu'ils n'ont procédé ou fait procéder à aucune modification de l'installation. En revanche, les infiltrations évoquées depuis 2017 sont postérieures à la vente et ont une autre origine que l'état des immeubles contigus. Quant aux constatations effectuées à l'étage, les défauts relevés par l'expert ne constituent pas des vices cachés. Ils soulignent d'une part la différence de normes lors de la pose des fenêtres en 2006, d'autre part les informations que M. [N] détenait lors de la vente ; que pour le surplus, ils ne connaissaient pas eux-mêmes les conditions de rénovation de l'immeuble de manière à en répondre. Les conditions relatives à l'impropriété de l'immeuble, prétendument insalubre et de connaissance des vendeurs du vice susceptible de justifier que soit écartée la clause élusive de la garantie ne sont pas réunies. Ils concluent en conséquence au débouté des prétentions de M. [N]. Quant au fondement tiré du dol pour soutenir la demande relative à la nullité de la vente, ils confirment leurs premières observations en rappelant qu'ils n'ont effectué que des travaux limités, auraient peut-être dû vérifier la réalisation de travaux de la part de M. [K] sur la citerne mais n'ont rien dissimulé à leur acquéreur. Quant à l'action estimatoire intentée à titre infiniment subsidiaire par M. [N], ils contestent les demandes, les ramenant tout au plus à la somme de 1 887,50 euros retenue par le premier juge au titre de l'achat de la pompe de relevage (1 237,50 euros) et de réfection des désordres sur le doublage des murs du cellier (650 euros). Ils forment un recours en garantie contre M. et Mme [K], propriétaires inactifs du puits à l'origine des débordements et ce à hauteur de la somme de 1 887,50 euros. Ils discutent le bien-fondé des demandes indemnitaires relatives aux travaux de reprise du second étage et de la location d'une nacelle. Par dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2022, M. [C] [K] et Mme [G] [O], son épouse demandent à la cour, infirmant le jugement entrepris, de débouter M. [N] de toutes ses demandes, de le condamner à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre les dépens de première instance et d'appel. Ils n'ont aucune responsabilité concernant le système d'évacuation des eaux pluviales implanté sur la parcelle de M. [N] et aucune obligation envers ce dernier de sorte qu'il n'existe aucun motif pour les condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral allégué. En outre, ils ne sont concernés que par une seule procédure de référé et ne peuvent répondre de l'ensemble des dépens, y compris pour la procédure dans laquelle ils n'ont pas été appelés. Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2023. MOTIFS Sur l'action en résolution de la vente immobilière Selon l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1643 suivant dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'article 1645 ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Par acte authentique du 29 août 2006, M. et Mme [H] ont acquis de l'Eurl Durel l'immeuble litigieux au prix de 90 000 euros. Par acte authentique du 9 octobre 2012, la maison d'habitation, mitoyenne, implantée sur 310 m², a été vendue à M. [N] au prix de 124 000 euros hors mobilier. Durant cette période, M. et Mme [H] affirment avoir effectué des travaux sans en justifier par la production de factures d'achat de matériaux ou d'entreprise : ils ont déclaré au cours des opérations d'expertise et dans leurs conclusions avoir uniquement procédé au changement de fenêtres. Quant aux conditions d'occupation des lieux, ils versent des attestations de proches ayant passé du temps dans l'immeuble et constaté son bon état ou de locataires satisfaits comme en témoigne Mme [M] qui a vécu dans le logement du 1er mars 2012 au 30 septembre 2012. Toutefois, M. [N] verse aux débats : - la correspondance de M. et Mme [L] envoyée par lettre recommandée avec avis de réception à M. et Mme [H] qui en ont été destinataires le 5 mars 2012 selon lesquels « nous n'avons visiblement pas la même conception des devoirs d'un propriétaire lorsque la maison qu'il loue se trouve inondée dès qu'il pleut plusieurs jours de suite' nous avons fait de notre mieux pour que votre maison ne subisse pas de dégâts bien qu'aucun travaux pour empêcher que cela ne se produise n'ait été effectué par vos soins. » ; - une attestation de M. [L], régulière en la forme, précisant avoir connu plusieurs inondations dans le logement entre 2010 et 2012 et en raison de l'inaction du propriétaire, avoir dû emprunter une pompe à M. [S], maire de la commune pour traiter la difficulté ; - une attestation d'un voisin, M. [U] faisant état de plusieurs inondations subies par M. [L] puis par M. [N] ; - les attestations du service des sapeurs-pompiers de Seine-Maritime en la personne du chef de groupement adjoint précisant être intervenu sur les lieux les 14 novembre 2010 et 14 décembre 2011 avec pour observations successivement « Épuisement d'un puisard dont l'eau menace de pénétrer dans l'habitation », « Épuisement d'une citerne enterrée de 30 m3 environ, dont l'eau s'infiltre dans la maison des voisins ». M. et Mme [H] ne communiquent aucune pièce relative à des diligences effectuées tant directement pour supprimer les risques d'inondation qu'indirectement auprès de leurs voisins propriétaires de la citerne durant la période ayant pris fin le 9 octobre 2012. Dès le 21 octobre 2012, M. [N] a subi un sinistre qu'il a déclaré auprès de son assureur : l'expert mandaté par la société d'assurance relève, de façon contradictoire, qu'à la suite de cette nouvelle inondation dans le rez-de-chaussée de la maison, le propriétaire a « procédé à quelques travaux cosmétiques début novembre 2012 » et le voisin, « M. [K] a mis en place un trop-plein du puits d'infiltration situé sur sa partie de terrain jouxtant les deux maisons afin que ce puits ne se mette pas en charge ». Sur conseil d'un architecte, M. [N] a sollicité un devis afin qu'un drainage périmétrique soit réalisé autour de la maison afin de recueillir les eaux pouvant s'infiltrer à cet endroit et les évacuer : « Monsieur [H] n'a pas pris position autrement que verbalement, ayant indiqué à Monsieur [N] qu'il souhaitait y procéder lui-même ». Lors de sa visite sur site le 21 octobre 2013, l'expert amiable ne note aucune infiltration ou humidité anormale : en revanche, « à l'extrémité de la maison, jouxtant un porche, se situe un cellier partiellement isolé. A cet endroit, je relève principalement sur le mur donnant sur le jardin des traces marquées d'humidité avec développement de moisissures. En bas du mur, je relève une saturation proche de 80 % des murs sur des zones non isolées'en partie arrière, je note la présence d'une évacuation d'eaux usées pour des machines. A cet endroit, je relève une humidité toutefois moins importante que celle relevée sur l'autre façade, de l'ordre de 50 % ». Il a décrit le réseau d'évacuations des eaux pluviales rejetées en définitive sur la voie publique tel que le fera ensuite l'expert judiciaire. Dans son rapport du 13 novembre 2015, M. [P], expert désigné par ordonnance du juge des référés le 16 décembre 2014 explique que : « Les eaux de pluie provenant de la toiture de la propriété de Monsieur [N] et celle de Monsieur et Madame [K] sont recueillies dans une citerne étanche implantée sur le terrain de ces derniers. Quand la citerne se met en charge, elle est évacuée par une canalisation de trop-plein, à travers le terrain de Monsieur [N], vers la rue' Des traces d'humidité et de moisissures anciennes et sèches ont été constatées dans la pièce servant de cellier, implantée au plus près de la citerne et dans le séjour, côté jardin. Avec l'accord de Monsieur et Madame [K], Monsieur [N] a installé une pompe immergée dans la citerne. Cette pompe se met en fonctionnement uniquement quand Monsieur [N] connecte l'alimentation électrique sur une prise. Par ailleurs, il a été constaté que le trop-plein de la canalisation de la citerne, se déverse directement sur le trottoir du domaine public et non dans le caniveau, situation qui occasionne une gêne pour la circulation des piétons et qui peut même être un danger en cas de gel. Depuis la mise en place de cette pompe, Monsieur [N] n'a pas constaté de débordement de la citerne mais le dispositif, non automatique, de mise en route de la pompe immergée le contraint à être présent lors de pluies annoncées. » L'expert préconise l'installation d'une pompe automatique pour réduire les contraintes liées à l'utilisation d'une pompe manuelle. Ces éléments mettent en évidence l'existence d'un vice caché concernant le réseau d'évacuation des pluies pluviales, dépendant de la gestion de la citerne située sur le fonds voisin et aboutissant dangereusement sur la voie publique. Ce vice n'était aucunement décelable par l'acquéreur. M. et Mme [H] avaient connaissance de ce vice compte tenu de ses manifestations antérieures à la vente ; M. [H], était disposé dans un premier temps, lors de l'expertise amiable, à exécuter certains travaux. Pour écarter le prononcé de la résolution de la vente, le premier juge a retenu : - à juste titre, qu'aucune inondation ne s'était produite après la pose de la pompe de relevage, dans la mesure où rien ne démontre que les inondations ultérieures aient eu un lien avec la gestion des eaux pluviales habituelles au regard des catastrophes naturelles affectant ultérieurement le village, - que le vice était peu grave pour justifier la résolution de la vente et a fixé une indemnité pour le préjudice matériel subi de 1 887,50 euros correspondant au matériel acquis. Si effectivement, l'installation d'une pompe de relevage permet de contenir la gestion de l'eau dans le réseau existant, il n'en reste pas moins que les vices dont l'immeuble est atteint persistent par nature et présentent une gravité suffisamment importante pour retenir la résolution de la vente. En effet, l'état des lieux impose : - une dépendance du fonds acquis à l'égard du voisin en raison de l'existence d'une citerne implantée exclusivement sur la propriété de M. et Mme [K], non déclarée lors de la vente, recueillant, sur quatre drains, les eaux de pluie de la propriété de M. [N], - la nécessité de requérir l'autorisation du voisin pour l'installation d'équipements, - une contrainte en raison de l'existence d'une canalisation des eaux communes de la citerne à la rue traversant le terrain de M. [N], l'acte de vente ne reprenant en page 13 que les paragraphes de la vente intervenue le 24 juillet 1999 créant une servitude pour le passage des canalisations « des réseaux d'eau et de tout-à-l'égout » devant la maison, - le coût et la gestion permanente d'une pompe de relevage susceptible d'être renouvelée et de connaître aussi des pannes, soit une insécurité subsistante liée aux risques de débordement. L'acte authentique de vente ne comporte aucune mention relative à ces contraintes affectant la gestion des eaux pluviales. Lors de l'achat de l'immeuble, la découverte de ces difficultés aurait été de nature à compromettre la vente ou à tout le moins justifier un prix moindre. En conséquence et sans qu'il y ait lieu de développer plus amplement les désordres affectant l'immeuble, notamment à l'étage, le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [N] de sa demande de résolution de la vente immobilière et n'a retenu que des condamnations indemnitaires. La résolution de la vente emporte obligation de restituer le prix soit 124 000 euros, hors mobilier retenu au prix de 1 000 euros dans l'acte. En se référant strictement aux demandes énoncées à titre principale dans le dispositif de ses conclusions, M. [N] sollicite en outre le paiement de dommages et intérêts suivants : . 7 000 euros de frais d'agence immobilière, . 9 514,16 euros de frais de notaire, . 5 479,47 euros de frais d'entretien de la toiture de la maison, . 166,36 euros de la location de la nacelle, . 720 euros au titre de l'inspection de l'ancienne citerne, soit un total de 22 159,99 euros. En application de l'article 1245 du code civil, il peut prétendre à une indemnisation des préjudices liés à la vente ainsi anéantie : - les frais d'agence immobilière et les frais de notaire Suivant relevé de compte du notaire du 17 décembre 2012, M. [N] a dû s'acquitter de la somme de 7 000 euros au titre des frais d'agence et de 9 462,16 euros (et non 9 514,16) : la demande est justifiée à hauteur de 16 462,16 euros. - les frais d'entretien de la toiture de la maison M. [N] justifie par la production de deux factures des 18 juin 2013 et 28 août 2013 de l'exécution de travaux de couverture soit les sommes de 2 179,47 et 3 829,47 euros (6 008,94 euros). Ces montants sont retenus dans la limite des prétentions exprimées soit 5 479,47 euros. - la location de la nacelle, Ces frais ne sont pas justifiés par la production de pièces ni en leur principe ni en leur montant. - l'inspection de l'ancienne citerne, Le rapport et la facture au nom de M. [N] sont communiqués et ont permis de vérifier l'état de la citerne : le coût s'élève à la somme de 720 euros. En définitive, les dommages et intérêts pour préjudice financier et matériel s'élèvent à la somme de 22 661,63 euros. M. [N] demande la condamnation des vendeurs à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de préjudice moral. Les désagréments très importants supportés au cours des semaines ayant suivies la vente, en raison des premières inondations, puis au cours des années de procédure parfaitement caractérisés par les éléments factuels du dossier et les différents témoignages justifient en cause d'appel une majoration de la somme accordée en première instance et l'allocation de la somme de 4 000 euros. Sur les prétentions des vendeurs Sur les indemnités sollicitées à l'encontre de M. [N] - Sur l'indemnité d'occupation M. et Mme [H] réclament la somme de 75 000 euros arrêtée au 9 octobre 2022 outre celle de 625 euros par mois jusqu'à la date de l'arrêt. En premier lieu, ils ne justifient pas de la valeur d'occupation de la propriété : s'ils produisent des attestations de leurs différents locataires, ils s'abstiennent de communiquer les baux consentis entre 2006 et 2012 permettant à la juridiction d'apprécier l'indemnité susceptible de leur être accordée. En second lieu, les inondations et différentes contraintes décrites ont compromis une occupation normale et paisible de l'immeuble de sorte que l'indemnité de référence éventuelle serait réduite pour tenir compte des dommages subis. Les experts amiable et judiciaire n'ont pas été interrogés sur ce point. En raison de l'absence totale d'éléments d'appréciation, la demande sera rejetée. - Sur la demande relative à la suppression de doublage et cloisons M. et Mme [H] demandent une somme de 10 000 euros. Si dans le cadre des opérations d'expertise, les modifications opérées à l'étage en particulier par M. [N] notamment pour révéler des problèmes d'humidité, M. et Mme [H] n'ont pas saisi le professionnel afin de faire chiffrer les modifications qui lors de la restitution de l'immeuble seront susceptibles de constituer tant des plus-values que des moins-values, compte tenu de l'ignorance de l'état actuel de la maison. Une condamnation ne pouvant être forfaitaire, en l'absence d'éléments d'appréciation quant à l'existence d'un préjudice d'une part, quant à son évaluation d'autre part, la demande sera rejetée. Sur l'appel en garantie à l'encontre de M. et Mme [K] Il ne porte, à titre principal que sur la condamnation au paiement de la somme de 1 887,50 euros retenue en première instance mais qui n'est plus discutée en appel après prononcé de la résolution de la vente. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ce point, le jugement étant préalablement infirmé. Sur les frais de procédure Sur les dépens M. [N] demande l'infirmation du jugement pour obtenir la condamnation in solidum des quatre intimés. M. et Mme [H] sollicitent la condamnation de M. [N] et de M. et Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel. M. et Mme [K] demandent l'infirmation du jugement et la condamnation exclusive de M. [N] au titre de la première instance et de l'appel. En définitive, la responsabilité de ces derniers n'est pas mise en cause : s'ils sont propriétaires de la citerne, aucune pièce ne démontre l'existence de sollicitations qui leur auraient été adressées par M. et Mme [H]. Ils ne se sont pas opposés aux demandes de M. [N] lorsqu'il s'est agi de traiter les difficultés notamment par l'installation d'une pompe de relevage. Ils ne peuvent dès lors être tenus aux dépens. M. et Mme [H] succombent à l'instance et supporteront l'intégralité des dépens comprenant les frais des deux procédures de référé et les deux expertises judiciaires dans la mesure où même les secondes opérations, bien que non abordées en appel en raison de la résolution de la vente, ont été utiles pour déterminer les travaux de reprises indispensables à l'assainissement des lieux et particulièrement l'étage. Sur les frais irrépétibles M. et Mme [H] seront condamnés en équité à payer à M. [N] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. et Mme [K] ne forment une demande qu'à l'encontre de M. [N] et seront dès lors déboutés. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Prononce l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celles qui sont relatives à l'application de l'article 700 du code de procédure civile mis à la charge de M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse, Et statuant à nouveau, Prononce la résolution de la vente consentie par M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse à M. [D] [N], par acte authentique du 9 octobre 2012 passé par Me [R] [A], notaire à [Localité 8], d'une propriété à usage d'habitation située [Adresse 1] [Localité 4] cadastrée section [Cadastre 5], Ordonne la restitution du prix de vente soit 124 000 euros par M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse, au profit de M. [D] [N], Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse, à payer à M. [D] [N] : - la somme de 22 661,63 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel et financier, - la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, Déboute les parties du surplus des demandes, Condamne solidairement M. [W] [H] et Mme [F] [T], son épouse, aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais des deux procédures de référé (ordonnance de référé du 16 décembre 2014 et son extension, ordonnance de référé du 18 janvier 2017) et les deux expertises judiciaires subséquentes. Le greffier, La présidente de chambre,