Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/03838

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/03838 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZHLJ Minute : 24/764 S.A. SEQENS Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199 C/ Madame [C] [Z] épouse [B] Madame [U] [H] [B] Madame [M] [B] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [C] [Z] épouse [B], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] non comparante, ni représentée Madame [U] [H] [B], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] comparante en personne Madame [M] [B], demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Madame [U] [H] [B], sa soeur, munie d’un pouvoir D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 avril 1991, la SA d'HLM AOTEP a donné à bail à Madame [C] [B] née [Z] et Monsieur [Y] [B] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] et un emplacement de stationnement, pour un loyer mensuel initial de 2410,74 francs charges comprises. La SA d'HLM AOTEP est devenue la SA d'HLM LA LUTECE, elle-même absorbée par la SA d'HLM FRANCE HABITATION, désormais dénommée SA d'HLM SEQENS. Par acte de commissaire de justice en date des 5 et 9 novembre 2021, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [Y] [B] et Madame [C] [B] née [Z] un commandement de payer la somme de 1695,34 euros au titre de l'arriéré locatif. Monsieur [Y] [B] est décédé le 26 décembre 2022. Par lettres reçues les 20 mars 2023 et 24 mai 2023, Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B], filles de Monsieur [Y] [B], ont sollicité le transfert du bail à leur profit. Par lettre du 8 septembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a refusé à Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] le transfert du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : " constater la résiliation du bail, " constater que Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] sont occupantes sans droit ni titre des lieux, " ordonner l'expulsion de Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, " autoriser la SA d'HLM SEQENS à procéder à l'expulsion dès la signification du commandement de quitter les lieux et supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, " condamner solidairement Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] au paiement des sommes suivantes : - la somme de 6.822,39 euros, correspondant à l'arriéré au 31 octobre 2023, terme d'octobre 2023 inclus, - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel majoré de 25% et augmenté des charges locatives, à compter du 1er novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux, - la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les entiers dépens. À l'audience du 13 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.892,41 euros. La SA d'HLM SEQENS soutient que Madame [C] [B] née [Z], titulaire du bail, a quitté les lieux sans en aviser le bailleur, ainsi que cela ressort du procès-verbal de signification du commandement de payer et de l'assignation. Au visa des articles 2, 7 et 8 de la loi du 6 juillet 9189, des articles 1728 et 1741 du code civil et des articles L.442-8 et D.353-37 du Code de la construction et de l'habitation, ainsi que des stipulations du bail, elle soutient que la non-occupation des lieux par Madame [C] [B] née [Z] constitue un manquement de la locataire qui justifie la résiliation judiciaire du bail à son égard. Par ailleurs, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, elle explique que le bail a pris fin au décès du locataire, Monsieur [B]. Elle indique que ses filles, Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B], ne peuvent bénéficier d'un transfert de bail en ce qu'elles ne justifie pas qu'elles résidaient dans les lieux depuis un an au moins avant le décès de l'intéressé. Elle fait observer que tous les justificatifs produits font figurer une adresse à [Localité 9]. Madame [U] [H] [B], comparante, et Madame [M] [B], régulièrement représentée par Madame [U] [H] [B], selon pouvoir transmis en cours de délibéré, sollicitent le transfert du bail à leur profit. Au soutien de leurs prétentions, elles expliquent avoir été administrativement domiciliées chez leur mère avant le décès de leur père. Toutefois, Madame [U] [H] [B] indique avoir résidé chez son père à [Localité 6] depuis ses 18 ans. Elle confirme que sa sœur, Madame [M] [B], n'est arrivée au domicile paternel qu'après le décès de Monsieur [B]. Concernant Madame [C] [B] née [Z], elles font savoir qu'il s'agit de l'ex-épouse de leur père, antérieurement au mariage avec leur mère, dont il était donc séparé de longue date. Elles confirment qu'elle ne vit plus dans les lieux de très longue date. Concernant la dette, elles expliquent être en mesure de payer grâce à une assurance-vie de leur père. Madame [C] [B] née [Z], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses conformément à l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024. Par notes en délibéré reçues les 19, 25 et 27 juin 2024, Madame [U] [H] [B] a fait parvenir des éléments de preuve pour établir sa résidence au domicile paternel avant le décès de Monsieur [B]. Par note en délibéré reçue le 27 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS a répliqué aux éléments produits par la défenderesse. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales Sur la demande de résiliation judiciaire Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire ne peut ni céder ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur. Selon l'article R353-37 du Code de la construction et de l'habitation, les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an et ne peuvent faire l'objet de sous-location. En l'espèce, le commandement de payer du 9 novembre 2021 et l'assignation du 26 avril 2024 ont, tous deux, été signifiés par procès-verbal de recherches infructueuses, indiquant que Madame [C] [B] née [Z] n'habite plus à l'adresse indiquée depuis sa séparation avec Monsieur [B], résidant probablement sur la commune de [Localité 10]. Ces éléments sont confirmés par Madame [U] [H] [B] lors de l'audience qui confirme que Madame [C] [B] née [Z] est l'ex-épouse de son père, avant sa mère. Si la date du divorce des époux [B] n'est pas précisée, il est constant que Madame [C] [B] née [Z] ne réside plus dans les lieux loués. La SA IN'LI a ainsi établi que Madame [C] [B] née [Z] a cessé de résider dans les lieux loués depuis au moins le 9 novembre 2021, date du commandement de payer, en contravention avec ses obligations légales et contractuelles. Il s'agit d'un manquement grave de la locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 9 novembre 2021, date du commandement de payer, à défaut de preuve d'une date certaine antérieure quant à son départ des lieux. Madame [C] [B] née [Z] ayant quitté les lieux, la SA d'HLM SEQENS sera déboutée de sa demande d'expulsion la concernant. Sur la demande de constat de résiliation du bail Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et du fait qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire. Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. En l'espèce, il apparaît que Monsieur [Y] [B] est décédé le 26 décembre 2022. Il ressort des pièces communiquées, et notamment des demandes reçues les 20 mars 2023 et 24 mai 2023 et des modalités de signification de l'assignation, ainsi que de l'aveu même des défenderesses à l'audience, que Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B], filles de Monsieur [Y] [B], occupent le logement litigieux. Néanmoins, afin de bénéficier du transfert de bail à leur profit suivant le décès de leur père, Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] doivent démontrer qu'elles résidaient dans les lieux depuis un an au moins au jour du décès. Concernant Madame [M] [B], l'ensemble des éléments produits, à savoir notamment contrat de travail et fiches de paie, font figurer une adresse à [Localité 9] en 2021 et 2022. Madame [U] [H] [B] confirme également que sa sœur ne s'est installée au domicile de [Localité 6] qu'après le décès de Monsieur [B]. Madame [M] [B] n'établit pas qu'elle résidait depuis un an au moins au jour du décès dans le logement litigieux. De ce fait, elle ne saurait bénéficier du transfert du bail de Monsieur [B] à son profit. Concernant Madame [U] [H] [B], force est de constater que l'ensemble des éléments produits font également figurer une adresse à [Localité 9], notamment les fiches de paie, le contrat de travail, ou même la carte nationale d'identité établie en 2022. Madame [U] [H] [B] produit une attestation de la mission locale Sud 93 de [Localité 6] indiquant que la défenderesse a bénéficié d'un accompagnement par leurs soins entre le 19 avril 2018 et le 23 avril 2023. Si Madame [U] [H] [B] affirme que cela suffit à établir sa résidence auprès de son père, la mission locale ayant requis une attestation d'hébergement à [Localité 6], elle ne produit pas ladite attestation d'hébergement. En outre, si cette attestation pouvait établir qu'elle résidait à [Localité 6] en avril 2018 lors de l'inscription, cela ne suffit pas à démontrer qu'elle y a spécifiquement résidé entre le 26 décembre 2011 et le 26 décembre 2012. De la même manière, l'attestation de la Caisse d'Epargne du 20 juin 2024 ne saurait suffire à établir sa résidence dans le logement de [Localité 6] au cours de l'année 2022 puisqu'elle se contente d'indiquer que Madame [U] [H] [B] bénéficie d'un compte dans leurs livres depuis le 25 juillet 2014 et de préciser qu'elle est, à ce jour, domiciliée à l'adresse du logement litigieux. Également, le changement d'adresse déclaré au service des impôts et l'attestation de contrat d'Engie sont tous deux postérieurs au décès pour être datés des 4 et 5 mai 2023. Enfin, si Madame [U] [H] [B] indique n'avoir pas eu le temps de rassembler les justificatifs utiles entre l'audience et la date limite fixée pour l'envoi de la note en délibéré, il convient de souligner que ce temps n'était qu'un délai supplémentaire qui lui a été laissé favorablement par le tribunal, les éléments devant être normalement produits le jour de l'audience par la défenderesse sur laquelle pèse la charge de la preuve. Madame [U] [H] [B] n'établit pas qu'elle résidait depuis un an au moins au jour du décès dans le logement litigieux. De ce fait, elle ne saurait bénéficier du transfert du bail de Monsieur [B] à son profit. Il convient par conséquent de rejeter la demande de transfert de bail de Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B], de constater la résiliation du bail au jour du décès de Monsieur [Y] [B] le 26 décembre 2022, de constater l'occupation sans droit ni titre de Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] depuis cette date et d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien de son indisponibilité pour le propriétaire. En l'espèce, le bail a été résilié l'effet du décès de Monsieur [B] et Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] sont occupantes sans droit ni titre du logement. Il convient de réparer le préjudice de la bailleresse du fait de cette occupation. L'occupation des lieux par Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] est établie depuis le décès du 26 décembre 2022. En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] au paiement de l'indemnité d'occupation, depuis le 26 décembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux. Si la SA d'HLM SEQENS sollicite une majoration de 25%, cette pénalité apparaît manifestement excessive et la SA d'HLM SEQENS ne justifie pas en quoi cette majoration est nécessaire à indemniser sans perte ni profit son préjudice, qui apparaît suffisamment réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si un bail avait existé. A défaut de cause légale ou contractuelle de solidarité, mais Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] ayant participé conjointement au dommage, elles seront tenues in solidum du paiement de cette indemnité d'occupation. Concernant Madame [C] [B] née [Z], le bail ayant été résilié à son égard au 9 novembre 2021, elle ne sera pas tenue des indemnités d'occupation postérieure au décès de Monsieur [B] du 26 décembre 2022 et la SA d'HLM SEQENS sera déboutée de sa demande à cet égard. Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 avril 1991 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré des indemnités d'occupation. Le décompte fait figurer une dette de 11.892,41 euros, de laquelle il convient de déduire la somme de 213,81 euros retenue au titre des dépens. En conséquence, il convient de condamner in solidum Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 11.678,60 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2024, terme de mai 2024 inclus. L'arriéré d'indemnités d'occupation débutant au décès de Monsieur [B], Madame [C] [B] née [Z] ne saurait en être tenue. La SA d'HLM SEQENS sera déboutée de sa demande à son égard. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 avril 1991 entre la SA d'HLM AOTEP, aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS, d'une part, et Madame [C] [B] née [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au 9 novembre 2021, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande d'expulsion de Madame [C] [B] née [Z], PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 11 avril 1991 entre la SA d'HLM AOTEP, aux droits de laquelle vient la SA d'HLM SEQENS, d'une part, et Monsieur [Y] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], au 26 décembre 2022, DEBOUTE Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] de leur demande de transfert de bail, DIT que Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] sont occupantes sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 26 décembre 2022, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à compter du 26 décembre 2022 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail conclu entre la SA d'HLM SEQENS et Monsieur [Y] [B] s'était poursuivi, CONDAMNE in solidum Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 11.678,60 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtés au 3 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, CONDAMNE in solidum Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 3 juin 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande de condamnation de Madame [C] [B] née [Z] aux indemnités d'occupation, CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] aux dépens de l'instance, CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] née [Z], Madame [U] [H] [B] et Madame [M] [B] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT