Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/58687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58687 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FEA N° : 3-CB Assignation du : 16 novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 12 septembre 2024 par Paul RIANDEY, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483 DEFENDERESSE L’association FÉDÉRATION FRANÇAISE DE NATURISME [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Béatrice DUBREUIL, avocat au barreau de PARIS - #C0808 DÉBATS A l’audience du 08 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Paul RIANDEY, Vice-président, assisté de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée signé le 30 novembre 2018, l'établissement public PARIS HABITAT - OPH a donné à bail civil à l'association LA FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME des locaux professionnels situés [Adresse 2], à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel payable par trimestre et par quart, d'avance fixé à un montant de 22 645 euros " hors charges et hors taxe ". Le bail a pris effet le 1er décembre 2018 pour une période de six années entières. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 27 septembre 2023, un commandement de payer la somme de 31 443,82 euros échue à cette date, outre le coût du commandement de payer. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, PARIS HABITAT - OPH a, par exploit délivré le 16 novembre 2023, fait citer LA FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion, séquestration des objets et mobiliers se trouvant sur les lieux, et paiement de provisions au titre des loyers impayés et indemnité trimestrielle d'occupation. Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience et reprises oralement, PARIS-HABITAT OPH demande au juge des référés de : - RECEVOIR PARIS HABITAT - OPH en son acte introductif d'instance et l'y déclarer bien fondé, - DIRE ET JUGER n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formulées par la FEDERATION FRANÇAISE de NATURISME, - DEBOUTER en conséquence la FEDERATION FRANÇAISE de NATURISME de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail le liant à l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME, à compter du 27 octobre 2023, - CONDAMNER par provision l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME à verser à PARIS HABITAT - OPH la somme de 45 605,64 euros en principal, représentant l'arriéré des loyers et des charges, à parfaire, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, - ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil, - ORDONNER l'expulsion de l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l'assistance d'un serrurier, et d'un représentant des forces de l'ordre si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir, - ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de PARIS HABITAT - OPH aux frais, risques et périls de l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - CONDAMNER par provision l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME à verser à PARIS HABITAT - OPH une indemnité trimestrielle d'occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs, - RAPPELER, en tant que de besoin, l'exécution provisoire de droit attachée à l'ordonnance de référé à intervenir, - CONDAMNER l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME à verser à PARIS HABITAT - OPH la somme de 1.450 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure. A l'appui de ses prétentions, elle prétend que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance et qu'au contraire la dette locative a augmenté ; qu'il n'est pas démontré que le solde correspond seulement à la TVA, étant précisé que le bail, qui seul fait foi en la matière, mentionne l'obligation du preneur de s'en acquitter ; que conformément aux stipulations du bail, le dépôt de garantie a fait l'objet d'appels complémentaires en cours d'exécution au titre de l'indexation ; que l'intitulé de " commerce " figurant dans les avis d'échéance et de charges n'ont aucune conséquence sur la désignation des locaux donnés à bail, qui sont ainsi distingués des locaux d'habitation, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en ordonner la rectification. Aux termes de ses conclusions déposées à l'audience, l'association LA FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME demande au juge des référés de : - CONSTATER l'existence d'une contestation sérieuse quant aux demandes formulées par PARIS HABITAT-OPH, EN CONSÉQUENCE, - DÉBOUTER PARIS HABITAT-OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions A TITRE RECONVENTIONNEL, - ORDONNER à PARIS HABITAT-OPH d'émettre des avis et quittances de loyers conformes aux termes du contrat de bail civil du 30 novembre 2018 et à l'annonce que PARIS HABITAT a publiée, ainsi que des relevés de charges correspondant à la réalité du local, EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, - CONDAMNER PARIS HABITAT-OPH verser à l'association FÉDÉRATION FRANÇAISE DE NATURISME la somme de 2.760 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance. A l'appui de ses demandes, LA FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME fait valoir que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi puisqu'il omet de préciser que les arriérés de loyer ne correspondent en réalité qu'à la TVA facturée à tort, malgré les multiples courriers de réclamation à ce sujet, reposant sur la condition déterminante de l'absence de soumission du loyer à la TVA ; qu'en outre, le décompte servant de base à la créance ne prend pas en considération l'ensemble des sommes versées par le preneur ; qu'enfin, il est demandé à titre reconventionnel l'émission d'avis et quittances rectifiées conformes à la nature civile du bail et à la réalité du local. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les effets de la clause résolutoire L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de leur compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, le bail mentionne que le prix de 22 645 euros s'entend hors charges et hors frais. Il mentionne que le preneur s'oblige à acquitter en sus dudit loyer, la TVA en vigueur lors de la facturation " dès lors que le bailleur opte pour la TVA ". En application de l'article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et de l'article 1103 du code civil, les parties ont pu valablement prévoir une clause résolutoire prévue au bail du 30 novembre 2018 en page 16, pouvant être actionnée un mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux d'avoir à régler seulement un seul terme de loyers et accessoires échus. Si aux termes des avis d'échéance, il ressort que PARIS-HABITAT OPH a soumis les loyers et charge à la TVA, et ce à partir du mois de janvier 2019, l'association Fédération française de naturisme a écrit dès le 25 avril 2019 pour contester le paiement de la TVA en rappelant que le local avait été choisi au motif qu'il était " sans TVA ", ce qui ressort en effet de l'annonce immobilière versée aux débats " régime fiscal : pas de TVA ". Cette contestation a été réitérée dans des correspondances suivantes, dans lesquelles il était en outre relevé l'absence de justification de nouvelles lignes de débit " dépôt de garantie commerce pour 156,82 euros et loyer commerce pour 62,74 euros ". Ils relevaient en particulier qu'il n'était pas justifié de l'option prise pour la TVA. Or, s'agissant de locaux nus à usage professionnel, l'article 261 D 2° du code général des impôts prévoit un régime d'exonération, sauf option à la TVA dans les conditions prévues à l'article 260 2° du même code. Aucune des parties ne verse aux débats les correspondances en réponse de PARIS-HABITAT OPH et il n'est apporté aucun élément aux débats sur l'existence d'une option prise en faveur de l'application du régime de TVA, et ce alors que le bail prévoit expressément, comme précisé ci-dessus, la soumission du loyer qu'en cas d'option prise par le bailleur. Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur le décompte locatif de l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME, d'autant plus qu'il n'est pas versé un décompte intégral expurgé de la TVA. Par voie de conséquence, il existe également une contestation sérieuse sur la méconnaissance par le preneur de l'obligation visée au commandement de payé du 27 septembre 2023. Il n'y a donc pas lieu à référé sur l'ensemble des prétentions de PARIS-HABITAT - OHP. Sur la demande d'appel de charge rectifié Il n'est pas contesté que les locaux donnés à bail sont de nature professionnelle et que le bail a un caractère civil. La mention de " locaux commerciaux " dans les avis d'échéance et avis de charge prête à confusion, mais il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé que cette mention aurait des conséquences juridiques sur la situation et les obligations de l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande reconventionnelle Sur les frais et dépens En application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par PARIS HABITAT - OPH. En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de mettre à la charge de PARIS HABITAT une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 1 800 euros. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Disons n'y avoir lieu à référé tant sur les demandes principales de PARIS HABITAT - OPH que sur les demandes reconventionnelles de l'association FEDERATION FRANÇAISE DE NATURISME, Condamnons PARIS HABITAT OPH aux dépens de l'instance, Condamnons PARIS HABITAT OPH à verser à l'association PARIS HABITAT OPH une indemnité de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Fait à Paris le 12 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Clémence BREUIL Paul RIANDEY