Texte intégral
T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/09280 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KOOW
MINUTE n° : 2025/ 43
DATE : 26 Février 2025
PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON
DEFENDERESSE
S.C.P. [Z] [N] prise en la personne de Maître [V] [N], es qualité d’administrateur ad hoc de la SCI LES AGASSES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 08 Janvier 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
Me Emmanuel BONNEMAIN
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
Me Emmanuel BONNEMAIN
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SCI LES AGASSES est propriétaire du lot 7 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 4], située [Adresse 3].
Des charges étant demeurées impayées et par courrier recommandé du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] a mis en demeure la SCI LES AGASSES d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2024, auquel il se réfère à l’audience du 8 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, a fait assigner la SCI LES AGASSES, prise en la personne de Maitre [V] [N] de la SCP [Z]-[N], désignée en qualité d’administrateur ad’ hoc par ordonnance en date du 3 juin 2024, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 4966,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024, au titre des charges de copropriété impayées, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 8 janvier 2025, la SCI LES AGASSES, prise en la personne de Maître [V] [N], membre de la SCP [Z] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la société, demande de voir statuer ce que de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] relativement aux charges de copropriété impayées, de voir débouter le syndicat requérant de sa demande de dommages et intérêts injustifiée et de faire une application modérée des frais irrépétibles, outre de voir statuer ce que de droit sur les dépens.
MOTIFS
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
Selon l'article 14-1 de la même loi, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Aux termes de l'article 14-2 de ladite loi, « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… »
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.»
L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur... »
La SCI LES AGASSES a été mise en demeure le 24 juin 2024 de régler la somme de 4744,83 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- le décompte des sommes dues au 14 octobre 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juillet 2021, 8 septembre 2022, 4 septembre 2023, 6 septembre 2024, approuvant les comptes 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- la lettre de mise en demeure du 24 juin 2024 au titre des charges impayées.
Dans la mesure où la mise en demeure ne détaille pas les provisions à échoir jusqu’au 31 mars 2025, le syndicat demandeur justifie uniquement de sa créance à hauteur de la somme de 4744,83 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 1670,71 euros correspondant aux frais d’assignation de 80 euros du 8 avril 2024, compris dans les dépens de la présente instance, des frais de commandement de payer (136,31 euros) en date du 9 novembre 2023 et aux frais de suivi et remise de dossier (1454,40 euros) en date des 3 décembre 2021, 30 mars 2022, 28 juin 2022, 29 septembre 2022, 27 décembre 2022, 30 mars 2023, 28 juin 2023, 9 septembre 2023, 11 décembre 2023, 17 juin 2024, 27 septembre 2024, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 3074,12 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2024.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 3074,12 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.
Les intérêts échus n’étant pas dus depuis une année entière, il ne pourra être fait droit à la demande de capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil et le syndicat requérant sera débouté de sa demande à ce titre.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI LES AGASSES, prise en la personne de Maître [V] [N], membre de la SCP [Z] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la société, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 3074,12 euros (TROIS MILLE SOIXANTE-QUATORZE EUROS ET DOUZE CENTS), outre intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, du surplus de ses demandes principales ;
CONDAMNE la SCI LES AGASSES, prise en la personne de Maître [V] [N], membre de la SCP [Z] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la société, aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNE la SCI LES AGASSES, prise en la personne de Maître [V] [N], membre de la SCP [Z] [N] en qualité d’administrateur ad hoc de la société, à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
