Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/02359

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02359 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IP54 CS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'ALES 16 mai 2022 RG : [A] [A] C/ [C] [C] Grosse délivrée le à Me Farget Me Mendez COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ALES en date du 16 Mai 2022, N° COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Mme Laure MALLET, Conseillère Mme Corinne STRUNK, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 23 Octobre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTS : Monsieur [D] [A] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Anaïs FARGET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004483 du 16/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) Madame [Y] [A] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Anaïs FARGET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES INTIMÉS : Monsieur [G] [C] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Florence MENDEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES Madame [J] [C] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Florence MENDEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Septembre 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 22 mai 2016, M. [G] [C] et Mme [J] [C] ont donné à bail à usage d'habitation à M. [D] [A] et Mme [Y] [A], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 560 euros. Les locataires ont exécuté des travaux au cours des années 2018/2019. Se heurtant à des loyers et charges impayés, et soutenant que la réfection des lieux loués avait eu lieu sans leur autorisation et conduisait à la dégradation du logement, sur saisine des époux [C], le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès, par jugement contradictoire en date 16 mai 2022, a : - prononcé la résiliation du bail en date du 22 mai 2016 pour manquement des locataires à leurs obligations; - ordonné en conséquence aux preneurs de libérer les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] et de restituer les clés dès la signification de la présente décision; - dit qu'à défaut pour M. [D] [A] et Mme [Y] [A] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné M. [D] [A] et Mme [Y] [A] au paiement de la somme de 2.385,20 euros au titre des loyers et des charges impayés; - condamné M. [D] [A] et Mme [Y] [A] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés qui sera fixée au montant du loyer (560 euros) et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi; - rejeté l'intégralité des autres demandes; - condamné M. [D] [A] et Mme [Y] [A] à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rejeté la demande de délais de paiement de M. [V] [I], [W] [H] et [A] [F] ; - les condamné in solidum aux dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat des 3 février 2020, 29 juillet 2020 et 2 février 2022 à l'exclusion de celui du 3 juin 2019; - rappelé le caractère exécutoire de la décision. Par déclaration du 7 juillet 2022, M. [D] [A] et Mme [Y] [A] ont relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 23 septembre 2022, le premier président de la cour d'appel a déclaré irrecevable la demande de M. [D] [A] et Mme [Y] [A] tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire de la décision rendue le 16 mai 2022 par le tribunal judiciaire d'Alès et a dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, les époux [A] demandent à la cour, en application de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1719 et 1720 du code civil notamment, de : - réformer la décision déférée en toutes ses dispositions; Statuant à nouveau, A titre principal, - constater que le logement donné à bail ne répond pas aux critères du logement décent; - constater le trouble de jouissance subi; - condamner les époux [C] au paiement d'une somme de 8.680 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la moitié du loyer depuis le 1er janvier 2020 et jusqu'au mois d'août 2022; - constater que les travaux réalisés par M. [A] incombaient aux demandeurs en application des articles 6, et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret 2002-120 du 30 janvier 2002; - à défaut, constater l'enrichissement injustifié des demandeurs du fait des travaux réalisés par M. [A] sans contrepartie sur le loyer; - désigner un expert ayant pour mission d'évaluer le coût de la main d'oeuvre s'agissant des travaux que M. [C] a fait réaliser à son locataire en violation des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 19899 et du décret susvisé; - condamner les époux [C] au paiement d'une provision de 10.000 euros à valoir sur le préjudice économique subi; A titre subsidiaire, à défaut de désignation d'un expert, condamner les demandeurs au paiement d'une somme de 33.750 euros correspondant à une évaluation à la somme de 250 euros par m² de surface habitable les travaux réalisés; - condamner les demandeurs au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le frais d'expertise. Au soutien de leur appel, les consorts [A] soutiennent avoir procédé à la réfection du logement sans indemnisation de la part des bailleurs qui ont sollicité M. [A], salarié dans le bâtiment, pour procéder à de nombreux aménagements. Ils précisent à ce titre que les bailleurs, satisfaits du travail accompli, l'avaient employé pour engager la réfection de plusieurs hangars en vue de leur transformation en habitation et que l'existence d'un contrat de travail a été reconnue par le conseil des prud'hommes d'Alès le 12 mars 2021. Ce faisant, ils exposent que l'insalubrité du logement, et notamment le défaut d'étanchéité du toit présent dès leur entrée dans les lieux, les ont contraint à exécuter des travaux . Ils soutiennent enfin que les bailleurs ont mandaté leur locataire pour réaliser de nombreuses réfections ce dont attestent les échanges entre les parties. Ils réclament enfin l'indemnisation de leur préjudice en lien avec un trouble de jouissance Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 novembre 2022, auxquelles il est expressément référé, les époux [C], intimés, demandent à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 1217 du code civil ainsi que 848 et 849 du code de procédure civile , de: - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions; - débouter les consorts [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; - condamner les appelants à leur payer la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat. Au soutien de leurs conclusions, les intimés dénoncent la méconnaissance par les locataires de l'obligation posée par l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989 interdisant la transformation des locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Il ajoute que les travaux de réfection engagés sans leur accord ont dégradé le bien ce qui résulte du constat d'huissier autorisé par l'ordonnance rendue le 6 juillet 2020 par la présidente du tribunal judiciaire d'Alès. Ils contestent à ce titre tout manquement à leur obligation de délivrance soutenant que le logement mis à disposition était conforme aux critères de décence et que seule l'intervention des locataires est à l'origine de l'insalubrité du logement. La clôture de la procédure est intervenue le 28 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 23 octobre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 7 décembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la réalisation de travaux par les preneurs: Selon l'article 1728 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. En application de l'article 7/f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation au titre des frais engagés; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Le premier juge a considéré que les travaux réalisés par les locataires n'ont pas fait l'objet d'un accord donné par les bailleurs pour débouter les époux [A] de l'ensemble de leurs demandes en lien avec les travaux dont ils revendiquent la réalisation à savoir la désignation d'un expert, l'allocation d'une provision de 10.000 euros et d'une indemnisation à hauteur de 33.750 euros avec suspension du paiement des loyers. En l'espèce, les parties sont liées par un bail d'habitation signé le 22 mai 2016. Les époux [C] font grief aux locataires d'avoir effectué au cours de l'année 2018/2019 sans leur accord des travaux notamment en partie toiture qui ont entraîné une dégradation du logement. En l'état, un procès-verbal de constat établi le 29 juillet 2020 liste les travaux effectués par les locataires: - remplacement de la porte d'entrée avec aménagement d'un placard; - installation d'un poêle à bois; - modification de l'ilôt de la cuisine avec présence au sol de traces de colle par la construction d'un aménagement en siporex - modification de la cloison du cellier et de la cuisine pour agrandir la chambre: les murs en placoplâtre sont grossièrement jointés et laissés à l'état brut ; - cloison d'une chambre abattue laissant place à un carrelage cassé; - modification des cloisons en placoplâtre de la salle de bains, installation d'un bac à douche, pose de dalles en pierre au sol non jointées, plafond non enduit; les travaux ne sont pas terminés; - cellier: plaques de placoplâtre à l'état brut, absence de fixation des câbles électriques. Le procès-verbal de constat du 2 février 2022 fait état de travaux en toiture consécutifs à la pose du poêle nécessitant le passage d'une souche de cheminée. Il est également acquis que les locataires ont réalisé: - la pose d'un velux au plafond du salon, le démontage des plafonds existants pour créer une isolation au plafond avec ossature métallique avec pose de placo et habillage des fermes de charpente, le grattage des murs pour mettre des bandes sur les plaques de plâtre existantes en raison de la fissuration des murs, l'intervention sur l'électricité du salon, de la cuisine, d'une chambre avec la mise en place d'un câble internet et d'un câble antenne, le démontage et remontage de la baie vitrée et transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre. La réalisation de ces travaux n'est pas contestable ni contestée par les époux [A] qui se prévalent d'une autorisation donnée par les bailleurs expliquant ainsi qu'ils leur fournissaient le matériel pour la réalisation des travaux de réfection ce que contestent les intimés en appel. En l'occurrence, la preuve de l'accord donné par les bailleurs quant à la réalisation de ces travaux n'est nullement rapportée par les époux [A] qui ne produisent aucune pièce en ce sens. Il est par ailleurs incontestable que le bien a subi des transformations et n'est plus conforme à l'état des lieux d'entrée établi le 7 juillet 2016 et ce contrairement aux dispositions de l'article 7f susvisé en sorte que le comportement fautif des époux [A] doit être retenu. Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a dit que la réalisation des travaux est intervenue en méconnaissance des dispositions de l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989 faute d'accord des bailleurs et en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts des preneurs, autorisé leur expulsion et a mis à leur charge une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer. La décision déférée sera également confirmée pour avoir débouté les appelants de leurs demandes reconventionnelles (expertise, indemnité de 33750 euros, provision, réparations locatives et suspension du loyer) qui deviennent sans objet tant en raison de la résiliation judiciaire du bail que de l'application de l'article 7/f de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui exclut la possibilité pour le locataire de réclamer une indemnisation au titre des frais engagés faute d'accord des bailleurs pour les travaux considérés. Sur le préjudice de jouissance: Selon l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les normes de décence étant précisées par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002. Les parties reprenant en cause d'appel les moyens soulevés en première instance, il convient de confirmer en appel les motifs retenus par le premier juge qui s'avèrent pertinents et exempts d'insuffisance. En effet, le premier juge, après avoir rappelé les constatations effectuées par un technicien reprises dans le rapport d'enquête de l'ARS à la suite d'un contrôle des lieux le 3 février 2021, indique que les désordres relevés correspondent aux modifications entreprises par les locataires et dont ils sont seuls responsables. Il est ainsi noté que le défaut d'étanchéité localisé à proximité du conduit de cheminée ne saurait incomber aux bailleurs qui ne sont pas à l'origine de l'installation du poêle. Il en est de même pour les manifestations d'humidité en lien notamment avec les travaux non finalisés dans la salle de bains, ou bien à proximité du velux dont la pose incombe aux locataires. Le constat est le même s'agissant de l'installation électrique avec une intervention inopportune des preneurs par la pose de câbles électriques non protégés dans des goulottes à titre d'exemple. Il est par ailleurs relevé une mise en conformité par les bailleurs du système électrique suite à un sinistre consécutif à la chute de la foudre. La présence d'amiante ne caractérise pas un trouble de jouissance en présence de diagnostics effectués par les bailleurs qui préconise un contrôle période et non une mise en sécurité du site. De manière générale, les locataires ne produisent aucune pièce probante permettant de retenir l'existence de désordres locatifs de nature à faire naître un préjudice de jouissance alors même que le rapport de l'ARS conclut , comme l'indique justement le premier juge, que 'les anomalies constatées tant sur les parties communes que dans les logements ne justifient pas qu'une procédure de traitement de l'insalubrité soit mis en oeuvre'. Ainsi, faute de preuve du non-respect par les bailleurs de leur obligation d'entretien ou de délivrance, les époux [A] ne sauraient être reçus en leur demande indemnitaire. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. - sur la dette locative: Le premier juge a condamné M. [D] [A] et son épouse au paiement de la somme de 2.385,20 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de janvier 2022 en se référant au décompte produit par les bailleurs ainsi qu'aux pièces justificatives s'agissant de la taxe d'ordures ménagères qui doit être supportée entièrement par les locataires, et la vidange de la fosse septique qui incombe pour moitié aux preneurs comme le prévoit le contrat de bail. Cette analyse n'est pas sérieusement contestée en appel, les époux [A] ne justifiant pas en outre du règlement des sommes dont il est réclamé paiement. La décision déférée sera confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires : Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance. En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront in solidum les dépens d'appel. Il n'est pas équitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué à la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR : La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 16 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [D] [A] et Mme [Y] [A] à payer à M. [G] [C] et Mme [J] [C] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [D] [A] et Mme [Y] [A] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,