Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00421

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 19 Novembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00421 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6TN CODE NAC : 30Z - 5C AFFAIRE : S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE C/ [Z] [R] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 421 353 533, dont le siège social est sis 160 /162 Avenue de Paris - 94300 VINCENNES représentée par Me Ouali BENMANSOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0198 DEFENDEUR Monsieur [Z] [R], né à MONTREUIL (93) le 22 août 1962, demeurant 160 Avenue de Paris - 94300 VINCENNES représenté par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0750 Débats tenus à l’audience du : 15 Octobre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Novembre 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 15 décembre 1998, Monsieur [W] [K] [U] a donné à bail commercial à Monsieur [H] [X] et Mademoiselle [N] [M], associés de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE en formation, des locaux situés 160-162 rue de Paris à VINCENNES (94300), moyennant un loyer annuel de 226 000,00 F, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance. La S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE a procédé à une demande de renouvellement du bail, acceptée le 16 juillet 2021 par acte délivré par commissaire de justice, mais la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE a refusé le loyer proposé par Monsieur [Z] [R]. Des loyers sont demeurés impayés. Monsieur [Z] [R] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 6 février 2024 à la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE pour une somme de 13 209,25 € au titre de l’arriéré locatif au 30 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE a fait assigner Monsieur [Z] [R] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : – dire la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE recevable et bien fondée en ses demandes – dire que la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE devra payer à Monsieur [Z] [R], à titre de provision la somme de 13 209,25 € – dire que la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE sera autorisée à se libérer du paiement de la dette locative sur un délai de 24 mois, soit par le paiement d’échéance mensuelles de 550,38 € – ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire rappelée au bail commercial, – dire n’y avoir lieu à l’application de l'article 700 du code de procédure civile, – condamner la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE au paiement des entiers dépens. Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, Monsieur [Z] [R] a fait assigner la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : – constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et sa résiliation, – rejeter le cas échéant toute demande de paiement de délai qui pourrait être formulée par la défenderesse, – ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dans le mois suivant la décision à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, – condamner la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE à payer à Monsieur [Z] [R] la somme provisionnelle de 24 708,36 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1 avril 2024, – condamner la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE au paiement d'une somme égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges et taxes, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs, – dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, – condamner Monsieur [Z] [R] au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, – rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir est de plein droit. Il convient de se référer aux actes introductifs d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. Par ordonnance du 12 juillet 2024, les instances ont été jointes. À l’audience du 15 octobre 2024, la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE a soutenu les termes de son assignation et actualisé la dette locative à la somme de 22 392,69 €. Monsieur [Z] [R] a soutenu les termes de son assignation et s'est opposé à tout délai de paiement. Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, Monsieur [Z] [R] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 13 209,25 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 7 mars 2024. Cependant, il y a lieu, eu égard à la présence de salariés, au montant de l’arriéré et aux possibilités d’apurement, d’octroyer à la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE des délais pour le paiement de sa dette, pendant lequel l’application de la clause résolutoire est suspendue. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par Monsieur [Z] [R], l'obligation de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 4 octobre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 392,69 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [Z] [R]. la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE bénéficie d’un délai de 24 mois pour apurer cette dette. Elle devra s’en acquitter en 4 mensualités égales, réglée le 1er de chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance. Toutefois, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu, la clause résolutoire sera acquise de plein droit. Dans cette hypothèse, la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE sera réputée se maintenir sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail constituant ainsi un trouble manifestement illicite. À cet égard, aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dès lors, Monsieur [Z] [R] pourra procéder à l’expulsion de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance. D’autre part, dans cette hypothèse, le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. Enfin, dans cette hypothèse, puisque l’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. Ainsi, une indemnité d’occupation sera due par la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE ne permet d’écarter la demande de Monsieur [Z] [R] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 mars 2024, mais en SUSPENDONS les effets, CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE à payer à Monsieur [Z] [R] la somme de 22 392,69 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 octobre 2024, en 24 mensualités égales, le 1er chaque mois à compter de l’échéance suivant la signification de la présente ordonnance, En cas de défaut de paiement d’une seule échéance de loyers et charges ou du plan d’apurement convenu : DISONS que la clause résolutoire produira ses effets de plein droit, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE et de tout occupant de son chef des lieux situés 160-162 rue de Paris à VINCENNES (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par de commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE à la payer, En tout état de cause CONDAMNONS la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE aux entiers dépens, CONDAMNONS la S.A.R.L. BL CLEAN ETAPE à payer à Monsieur [Z] [R] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 19 novembre 2024. LA GREFFIÈRE , LE JUGE DES RÉFÉRÉS