Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/00174

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Décembre 2024 MINUTE N° : Références : R.G N° N° RG 24/00174 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QKWD DEMANDERESSE: ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET JEUNES ARPEJ [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS DEFENDEUR: Monsieur Sans Prénom Connu [B] [V] [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier DEBATS : Audience publique du 24 Octobre 2024 ORDONNANCE : Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 26 Décembre 2024, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : + 1CCC à Me SCHORTGEN EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2/07/2019, M. [F] [B] [V] est résident au sein de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 1] (logement n° 407, 4ème étage) à [Localité 7] et appartenant à l’association ARPEJ, gestionnaire de résidences universitaires. La redevance actuelle est d’un montant de 471,27 euros. Par acte en date du 23/08/2024, l’association ARPEJ a fait assigner M. [F] [B] [V] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 6] statuant en référé et demande : - constater la résiliation du contrat et ordonner l'expulsion du résident, - condamner le résident à lui payer la somme provisionnelle de 2.446,21 eurosreprésentant les redevances, augmentée des intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure, - condamner le résident à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et charges, à compter de la date de résolution du contrat jusqu’à complète libération des lieux, - condamner le résident à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le résident aux entiers dépens. A l’audience du 24/10/2024, l’affaire a été retenue et l’association ARPEJ, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2.988,75 euros, arrêtée au 17/10/2024, terme de septembre 2024 inclus. Cité par acte délivré par remise à étude, M. [F] [B] [V] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 26/12/2024. * * * SUR QUOI, LE JUGE Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ; Attendu qu’ul s’agit d’une convention de sous-location en résidence universitaire qui entre dans le champ d’application de l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 442-8-2 du même code et de l’article 40 I., III.et VIII.de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le résident ait repris le versement intégral de la redevance courante avant la date de l’audience ; Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 17/10/2024, que le locataire n’a pas repris le paiement de la redevance au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ; Sur le paiement des arriérés de redevances Sur l’arriéré de redevances Attendu qu'aux termes de l’article 4-2 du contrat de résidence, la redevance est payée mensuellement à terme échu et le premier jour du mois suivant ; Attendu que l’association ARPEJ verse aux débats le contrat de résidence, le décompte des redevances prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ; Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 17/10/2024, la dette s’élève à la somme de 2.988,75 euros au titre des redevances impayées, terme de février 2023 inclus, à laquelle il convient de faire droit ; Sur la résiliation du contrat de résidence Sur l'acquisition de la clause résolutoire Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du contrat a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 28/08/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 24/10/2024 ; Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ; Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ; Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 6/11/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014; Attendu que le contrat unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le contrat serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement de la redevance et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les redevances et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ; Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 3/11/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ; Qu'ainsi, le contrat s'est trouvé résilié de plein droit le 3/01/2024 par le seul effet de la clause résolutoire ; Sur la demande d'indemnité d'occupation Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le résident de tout droit d'occupation du local  ; Qu'à compter de la résiliation du contrat et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le résident se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant de la redevance révisée, augmentée des charges qui auraient été réglées, si le contrat s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ; Sur la demande d'expulsion Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion du résident ; Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ; Sur les demandes accessoires Attendu que M. [F] [B] [V] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens ; Attendu que, par application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [F] [B] [V] doit être condamné à payer à l’association ARPEJ qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu'il paraît équitable de fixer à 150 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; * * * PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés, Statuant publiquement, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNONS M. [F] [B] [V] à verser à l’association ARPEJ la somme provisionnelle de 2.988,75 euros au titre des redevances impayées et indemnités d’occupation, arrêtée au 17/10/2024, terme de septembre 2024 inclus ; CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence convenu entre les parties à la date du 3/01/2024 ; ORDONNONS l’expulsion de M. [F] [B] [V], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS M. [F] [B] [V] à verser à l’association ARPEJ à compter du 1/10/2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges si le contrat de résidence s’était poursuivi ; CONDAMNONS M. [F] [B] [V] à verser à l’association ARPEJ la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNONS M. [F] [B] [V] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Président