Cour d'appel, 23 novembre 2016. 15/00647

PC/AM Numéro 16/4632 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 23/11/2016 Dossier : 15/00647 Nature affaire : Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin Affaire : [A] [Q] [Z] [H] C/ SCI BURIMO Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 novembre 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 26 septembre 2016, devant : Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame VICENTE, greffier, présente à l'appel des causes, Monsieur CASTAGNE, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame SARTRAND, Président Monsieur CASTAGNE, Conseiller Madame ROSA SCHALL, Conseiller qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Monsieur [A] [Q] né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] Madame [Z] [H] née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 3] (63) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] représentés par la SELARL TORTIGUE - PETIT - SORNIQUE, avocats au barreau de BAYONNE assistés de Maître Gérald ENSENAT, avocat au barreau de BEZIERS INTIMEE : SCI BURIMO [Adresse 2] [Localité 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité représentée par Maître Sabrina ABDI de la SCP CAMESCASSE - ABDI, avocat au barreau de PAU assistée de Maître Carlo Alberto BRUSA, avocat au barreau de PARIS sur appel de la décision en date du 17 NOVEMBRE 2014 rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE Selon actes authentiques du 13 décembre 2010, les consorts [X] ont vendu : - à la SCI Burimo diverses parcelles, sises à [Localité 5] (64), cadastrées A [Cadastre 1], A [Cadastre 2], A [Cadastre 3], A [Cadastre 4] et A [Cadastre 5], - à M. [A] [Q] et Mme [Z] [H] (ci-après les consorts [Q]-[H]) deux parcelles cadastrées A [Cadastre 6] et A [Cadastre 7] dont l'acte portait la description littérale suivante : 'une maison de deux niveaux, une buanderie attenante à celle-ci, une terrasse et deux garages'. Le titre de propriété des consorts [Q]-[H] contenait une clause intitulée 'rappel de servitudes', ainsi rédigée : Aux termes d'un acte reçu un instant avant les présentes, contenant vente par les consorts [X] au profit de la SCI Burimo : Servitude de passage pour accéder à la fosse septique et au réservoir d'eaux usées : Pour permettre aux consorts [X], vendeurs aux présentes, d'accéder au réservoir d'eaux usées et à la fosse septique se trouvant sur la parcelle A [Cadastre 4], le représentant de la SCI Burimo leur concède à titre de servitude réelle et perpétuelle, ce qu'ils acceptent, le droit de passer sur la parcelle cadastrée A [Cadastre 4]. Ce droit de passage s'exercera tel qu'il figure en vert sur le plan de division ... établi ... le 15 octobre 2010. Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et en toute heure par les consorts [X] ... puis ultérieurement par les propriétaires successifs du fonds dominant pour se rendre à celui-ci et en revenir, à pieds, en voiture et avec tout autre véhicule. Les frais d'entretien de l'assiette de ce droit de passage seront supportés par les usagers de la servitude... Constitution de mur mitoyen : Les consorts [X], propriétaires de la parcelle [Cadastre 7] et le représentant de la SCI Burimo, acquéreur de la parcelle [Cadastre 5] reconnaissent expressément le caractère mitoyen du mur séparant leurs propriétés contiguës dont la ligne divisoire se situera désormais à l'exacte moitié de l'épaisseur du mur. Ce mur pignon séparatif des deux bâtiments est mitoyen depuis la base des fondations jusqu'au pignon, étant précisé que le mur mitoyen fait 80 cm de largeur et 1,60 m de hauteur. Servitude de vue : L'immeuble cadastré A [Cadastre 7] appartenant aux consorts [X] possède sur sa façade une fenêtre au premier étage donnant directement sur la propriété de la SCI Burimo. Le représentant de la SCI Burimo autorise expressément les consorts [X] à conserver à perpétuité la fenêtre existante dans le mur de son immeuble. Comme conséquence du droit de vue ainsi conféré, le représentant de la SCI Burimo grève la partie non bâtie de sa propriété, allant de la limite des deux propriétés et sur une longueur de quatre mètres à partir de l'immeuble objet des présentes, d'une servitude altius non tolendi au profit de l'immeuble des consorts [X]. Par suite, sur toute la portion du terrain grevée de cette servitude, il ne pourra jamais être édifié par la SCI Burimo ou les futurs propriétaires aucune construction quelconque d'une hauteur supérieure à 2,20 m. Servitude de tour d'échelle : Pour permettre aux consorts [X] d'entretenir, réparer et reconstruire le mur séparatif privatif édifié le long de la ligne séparant leur propriété cadastrée [Cadastre 6] et [Cadastre 7] de la propriété de la SCI Burimo, cadastrée [Cadastre 4] et [Cadastre 5], le représentant de la SCI Burimo leur concède sur ces parcelles et à titre de servitude perpétuelle un droit de tour d'échelle. De convention expresse, cette servitude de tour d'échelle ... est limitée, quant à son étendue, à une bande de terrain de deux mètres de large contiguë et parallèle à la ligne séparative des fonds. Le tour d'échelle ainsi concédé ne pourra être exercé qu'une fois par an et les consorts [X] devront prévenir les associés de la SCI Burimo au moins huit jours à l'avance.... Par acte du 25 juin 2012, la SCI Burimo a fait assigner les consorts [Q]-[H] aux fins de les voir condamner à supprimer les jours et vues irréguliers par eux créés (réalisation d'une baie-vitrée sur le mur mitoyen, aménagement d'une terrasse, création d'une porte-fenêtre donnant sur ladite terrasse) et à les indemniser des préjudices en résultant. Saisi de demandes additionnelles (en constatation de l'extinction de la servitude de passage) et reconventionnelles (en démolition d'une construction édifiée sur l'emprise de ladite servitude et dommages-intérêts), le tribunal de grande instance de Bayonne a, par jugement du 17 novembre 2014 : - ordonné aux consorts [Q]-[H] de faire les travaux utiles pour supprimer la vue irrégulière existant sur la partie nord de la terrasse, - débouté la SCI Burimo du surplus de ses demandes, - débouté les consorts [Q]-[H] de l'ensemble de leurs demandes, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. Les consorts [Q]-[H] ont interjeté appel de cette décision, selon déclaration transmise au greffe de la Cour le 20 février 2015. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 26 août 2016. Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 août 2016, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé détaillé des moyens de droit et de fait, les consorts [Q]-[H] demandent à la Cour, au visa des articles 768 et suivants, 701, 1382 du code civil et 464 du code de procédure civile : - de réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a : > condamnés à supprimer la vue de la terrasse, > déboutés de leur demande de condamnation de la SCI Burimo à démolir, à ses frais et sous astreinte, les constructions illégalement édifiées sur l'emprise de la servitude de passage sur la parcelle A [Cadastre 4] et à remettre le terrain dans l'état initial (et de condamner la SCI Burimo à ce titre), > déboutés de leur demande de condamnation de la SCI Burimo à leur payer la somme de 40 000 € à titre de dommages-intérêts, en condamnant la SCI Burimo à ce titre, - de confirmer le jugement déféré pour le surplus, - de condamner la SCI Burimo à leur payer la somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Tortigue - Petit - Sornique. Dans ses dernières conclusions déposées le 25 août 2016, auxquelles il convient également de se référer pour l'exposé détaillé des moyens de droit de fait soulevés par l'intimée, la SCI Burimo demande à la Cour, au visa des articles 675, 678, 679, 703 et 1382 du code civil, 12, 15, 779, 784 et 954 du code de procédure civile : - de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné aux consorts [Q]-[H] de faire les travaux utiles pour supprimer la vue irrégulière existant sur la partie nord de la terrasse et en ce qu'il a débouté les consorts [Q]-[H] de leurs demandes, - infirmant le jugement déféré pour le surplus : > de constater l'extinction de la servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 4] au profit de la parcelle [Cadastre 6], > de constater que les consorts [Q]-[H] ont créé une surface de plancher de 40 m² sans avoir obtenu au préalable de permis de construire, > d'ordonner la suppression des vues et jours irréguliers résultant de la création par les consorts [Q]-[H], sur la parcelle [Cadastre 6], d'une baie vitrée, d'une porte-fenêtre et d'une terrasse, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, > d'ordonner la remise en état des lieux, > de condamner solidairement les consorts [Q]-[H] à lui payer la somme de 50 000 € à titre de dommages-intérêts, > de condamner solidairement les consorts [Q]-[H] à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. MOTIFS Les consorts [Q]-[H] ont détruit l'escalier qui assurait un accès direct sur l'assiette de la servitude de passage grevant la parcelle A [Cadastre 4] appartenant à la SCI Burimo, située en contrebas de leur propriété, comblé le volume qu'il représentait pour le mettre au niveau de la terrasse mentionnée dans le descriptif visé dans leur titre de propriété et, en lieu et place de la structure qu'il représentait, construit un mur de soutènement, en façade ouest, dans le prolongement du mur existant et, en façade nord, jusqu'au droit de leur garage. Cette circonstance : - est insuffisante à caractériser la volonté non équivoque des consorts [Q]-[H] de renoncer au bénéfice de la servitude de passage instituée au profit de la parcelle [Cadastre 6] leur appartenant, laquelle constitue, au regard des éléments versés aux débats, le seul moyen d'assurer l'entretien d'éléments d'équipement (réservoir d'eaux usées et fosse septique) indispensables à une utilisation normale de leur immeuble d'habitation, - ne révèle pas, en effet, une impossibilité absolue d'exercice de la servitude de passage, les consorts [Q]-[H] soutenant, sans être efficacement techniquement contredits, que l'utilisation d'une simple échelle est suffisante à permettre l'accès depuis leur fonds à l'assiette de la servitude et à assurer l'entretien courant des éléments d'équipement implantés sur le fonds de la SCI Burimo, - ne peut avoir d'autre conséquence que d'interdire aux consorts [Q]-[H] de solliciter de la SCI Burimo un quelconque aménagement des modalités d'exercice de la servitude litigieuse, en raison de la modification de la configuration de leur propriété. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Burimo de sa demande tendant à voir constater l'extinction de la servitude de passage grevant la parcelle A [Cadastre 4] au profit de la parcelle A [Cadastre 6]. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Q]-[H] de leur demande de condamnation de la SCI Burimo à démolir les constructions prétendument par elle implantées sur l'assiette de la servitude de passage et à remettre les lieux en leur état initial. En effet, aucun élément versé aux débats ne démontre objectivement et de manière incontestable un empiétement de l'appentis construit par la SCI Burimo sur l'assiette de la servitude de passage, non précisément définie dans l'acte de vente en termes de largeur, alors même que les diverses photographies versées aux débats établissent que tant le réservoir d'eaux usées que la fosse septique sont accessibles. S'agissant des demandes formées par la SCI Burimo en suppression de diverses vues : - le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté celle-ci de sa demande en suppression de la vue droite résultant de la création d'une baie vitrée dans la partie du mur ouest de l'immeuble principal des consorts [Q]-[H], au droit et en surplomb de la fosse septique et du réservoir d'eaux usées situés sur la parcelle [Cadastre 4], le premier juge ayant exactement considéré que sont applicables les dispositions de l'article 678 in fine du code civil permettant la création de vues droites à moins de dix-neuf décimètres de la limite de propriété lorsque, comme en l'espèce, la partie de fonds sur laquelle s'exerce la vue est déjà grevée, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions, - le jugement déféré sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Burimo de sa demande de suppression de la vue oblique résultant de la création d'une porte-fenêtre sur la façade nord de l'habitation des consorts [Q]-[H] dès lors que pas plus en cause d'appel qu'en première instance, la SCI Burimo ne rapporte la preuve d'une distance inférieure à six décimètres entre ladite porte-fenêtre et la partie de la parcelle A [Cadastre 4] non grevée de la servitude de passage précitée, - la décision entreprise sera par contre réformée en ce qu'elle a ordonné la suppression de la vue sur la partie nord de la terrasse dès lors que l'examen des pièces versées aux débats (plans, titre d'acquisition des consorts [Q]-[H], attestation de Mme [X]) établit qu'antérieurement même à l'aménagement des lieux par les appelants par le comblement du volume occupé par l'escalier supprimé, il existait depuis la partie nord de la terrasse mentionnée dans le titre de propriété une vue directe sur la parcelle [Cadastre 4] en sorte qu'il n'est justifié d'aucune création ou aggravation de servitude de ce chef. A défaut de preuve d'une quelconque atteinte à leurs droits respectifs de propriété, les parties seront déboutées de leurs demandes indemnitaires réciproques. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une quelconque des parties, tant en ce qui concerne les frais irrépétibles exposés en première instance que ceux exposés en cause d'appel. Les parties seront condamnées, in solidum, aux entiers dépens d'appel et de première instance, lesquels seront supportés dans leurs rapports entre elles, à concurrence de moitié chacune. PAR CES MOTIFS LA COUR Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 17 novembre 2014, Réformant partiellement le jugement entrepris, déboute la SCI Burimo de sa demande de suppression de vue sur la partie nord de la terrasse de la propriété des consorts [Q]-[H], Confirme le jugement entrepris pour le surplus, Ajoutant à celui-ci : - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'une quelconque des parties en cause d'appel, - Condamne, in solidum, la SCI Burimo, d'une part, et les consorts [Q]-[H], d'autre part, aux entiers dépens d'appel, lesquels, dans leurs rapports entre eux, seront supportés par moitié par chacun d'eux. Le présent arrêt a été signé par Mme Sartrand, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRESIDENT, Sandra VICENTE Christine SARTRAND