Tribunal judiciaire, 18 octobre 2024. 24/02627

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [J] [L] Monsieur [K] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HDE N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 18 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, [Adresse 1] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [J] [L], [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [K] [L], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 18 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02627 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HDE EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier du 16 février 2024, la RIVP a fait assigner Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci: - constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location ; - ordonne l'expulsion de Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire ; - dise que s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamne solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] à lui payer la somme provisionnelle de 16.004,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération des lieux ; - condamne solidairement Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] au versement d'une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience, la RIVP a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance. La RIVP s'est opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté de la dette locative. Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K], cités respectivement à personne et à domicile, n'ont pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le contrat de location conclu entre les parties à effet du 22 décembre 2011, portant sur le logement situé [Adresse 2], Vu le commandement de payer en date du 28 août 2023 portant sur une somme en principal de 11.856,03 euros, Vu la saisine CCAPEX du 29 août 2023, Vu la notification au Préfet du 19 février 2024, Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, le défendeur qui ne comparait pas s'expose néanmoins à ce qu'un jugement soit rendu contre lui. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande d'expulsion : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2023, pour la somme en principal de 11.856,03 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2023. En outre, le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois et aucune proposition sérieuse d'apurement de la dette de loyer n'a été formulée par les locataires qui n'ont pas comparu à l'audience pour exposer leur situation financière et personnelle et rechercher un accord de paiement. Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'autoriser l'expulsion de Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K]. Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion. Jusqu'à la complète libération des lieux par les locataires, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail. Sur la demande en paiement de la dette de loyer : Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] restent redevables de la somme de 16.004,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 février 2024. Dès lors, Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Sur les frais et dépens : Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes en paiement présentées de ce chef seront par conséquent rejetées. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location à effet du 22 décembre 2011, portant sur le logement situé [Adresse 2], est acquise par la RIVP depuis le 9 octobre 2023 ; ORDONNONS, faute de départ volontaire de Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS in solidum Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ; CONDAMNONS in solidum Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] à payer à la RIVP la somme de 16.004,98 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 6 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [L] [J] et Monsieur [L] [K] aux entiers dépens in solidum, en ce compris le coût du commandement de payer; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. Fait et jugé à Paris le 18 octobre 2024 Le greffier Le Président