Cour d'appel, 12 septembre 2024. 24/00390

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00390 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWDL Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/06179 APPELANTS Mme [R] [H] épouse [B] [Adresse 1] [Localité 4] M. [M] [B] [Adresse 1] [Localité 4] Représentés par Me Paola PEREIRA-OSOUF, avocat au barreau de PARIS, toque : B0183 INTIMÉE S.A.S. 186 VICTOR HUGO, RCS de Paris sous le n°903 559 607, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michèle CHOPIN, Consillère, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. **** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2008, la Caisse autonome de retraite des médecins de France a consenti à M. [B] et son épouse Mme [H] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] [Localité 4] (5ème étage gauche) pour une durée initiale de six ans moyennant un loyer mensuel de 6.400 euros hors charges révisable annuellement. Par acte authentique du 11 octobre 2021, la société 186 Victor Hugo a acquis l'immeuble abritant le logement de M. et Mme [B], venant ainsi aux droits de la Caisse autonome de retraite des médecins de France. Courant 2022, la bailleresse a porté à la connaissance de M. et Mme [B], demeurant les seuls résidents de l'immeuble, que des travaux allaient être réalisés selon deux phases distinctes, la première aux fins de curage, déplombage, désamiantage dans l'ensemble de l'immeuble et la seconde aux fins de restructuration de l'immeuble en immeuble de bureaux. Le bailleur a délivré un congé pour motif légitime et sérieux à ses locataires le 4 novembre 2022 pour une date de reprise au 25 avril 2025, et il a engagé à leur encontre une action en résiliation du bail pour manquements à leurs obligations, devant donner lieu à un jugement le 4 juin 2024. Par acte du 21 juillet 2023, M. et Mme [B] ont fait assigner la société 186 Victor Hugo devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d'interdiction ou de suspension de travaux, de remise en service de l'ascenseur et de condamnation du bailleur à titre provisionnel à une diminution du loyer de 60%. Par ordonnance contradictoire du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse ; - débouté les époux [B] de l'intégralité de leurs demandes ; - débouté les époux [B] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la société 186 Victor Hugo de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les époux [B] aux dépens. Par déclaration du 15 décembre 2023, M. et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 17 mai 2024, ils demandent à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1719, 1720, 1723, 1724 du code civil, 6 et 7e) de la loi du 9 juillet 1989, de : - infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ; - juger que les conditions d'application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure sont réunies dès lors qu'il y a lieu de faire cesser un trouble manifestement illicite de jouissance et un dommage imminent dès lors que les travaux prétendument « d'amélioration » décidés par la société 186 Victor Hugo : présentent un caractère abusif et vexatoire dès lors qu'ils emportent privation pendant plus de deux ans à l'accès de l'appartement par l'ascenseur principal intérieur alors même que les locaux sont situés au 5ème étage, rendant toute jouissance amplement compromise ; portent sur la création d'un escalier extérieur accessible par la rue et menant directement à l'appartement du 5ème étage qu'ils occupent, présentant un caractère de dangerosité pour les occupants, rendant difficile l'occupation de l'appartement et créant une situation d'extrême vulnérabilité en matière de sécurité des biens et des personnes ; En conséquence, en l'absence de contestations sérieuses, comme en présence éventuellement de ces dernières, à titre provisoire : - condamner la société 186 Victor Hugo à rétablir l'accès à l'escalier principal, à effectuer la dépose de l'escalier extérieur, le rétablissement de la fenêtre existante au lieu et place de la porte d'entrée, les volets et stores extérieurs dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ; - condamner la société 186 Victor Hugo à procéder à la remise en service de l'ascenseur sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; - subsidiairement, condamner la société 186 Victor Hugo à procéder à la mise en service d'un nouvel ascenseur sous les délais usuels inhérents à ce type de travaux, soit au plus tard sous deux mois à compter de la date de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé ledit délai ; - juger à titre provisionnel que les loyers dus, au titre de l'occupation de l'appartement du 5ème étage gauche, seront diminués à hauteur de 60% à compter rétroactivement du mois de mai 2023 et jusqu'à achèvement total des travaux de la société 186 Victor Hugo, et condamner la société 186 Victor Hugo au remboursement des sommes trop perçues à ce titre ; - débouter la société 186 Victor Hugo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner la société 186 Victor Hugo à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la débouter de toute demande de ce chef ; - condamner la société 186 Victor Hugo aux entiers dépens de première instance qui comprendront le coût de la sommation interpellation, les frais de procès-verbal en date du 10 mai 2024 ainsi que les frais de signification de la décision à intervenir, outre les dépens de la procédure d'appel dont distraction au bénéfice de Me Pereira-Osouf conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les appelants font valoir que les travaux décidés par la société 186 Victor Hugo ne sont pas des travaux d'amélioration mais des travaux de restructuration de l'immeuble à usage de bureaux, ne correspondant pas à ceux prévus par l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ; que s'ils ont été autorisés par l'administration après un premier refus du permis de construire, cette autorisation fait l'objet d'un recours de leur part ; que ces travaux portent atteinte à la chose louée en ce qu'ils emportent la modification de l'accès à leur appartement par la suppression de l'ascenseur jusqu'à leur terme prévu en décembre 2025, contrevenant de même à l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 qui fait obligation au bailleur d'assurer au locataire une jouissance paisible des lieux loués ; qu'il y a urgence à rétablir l'accès à l'ascenseur dès lors que le trouble de jouissance subi va perdurer jusqu'en décembre 2025 au moins ; qu'aux termes de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire peut obtenir l'interdiction ou l'interruption des travaux du bailleurs dans les cas où ils présentent un caractère abusif ou vexatoire et ont pour effet de rendre l'utilisation du local loué impossible ou dangereuse ; que les travaux en cause sont bien abusifs ou vexatoires en ce qu'ils n'ont pour but que de les contraindre à quitter leur appartement situé au 5ème étage et qu'ils sont les seuls à être affectés dans leur jouissance, l'immeuble ayant été vidé de ses autres occupants, les travaux préalables de curage désamiantage et déplombage ayant en outre démarré avant que les travaux de restructuration n'aient été autorisés, les travaux générant au surplus des nuisances sonores ; qu'en outre l'escalier extérieur qui a été mis en place pour leur permettre d'accéder à leur appartement présente un caractère de dangerosité certaine comme en atteste un procès-verbal de constat; qu'il y a trouble manifestement illicite du fait du caractère abusif, vexatoire et dangereux des travaux et de la durée particulièrement longue de la privation de l'ascenseur, et dommage imminent du fait de la dangerosité de l'accès à leur logement par l'escalier de chantier extérieur, lequel s'avère incompatible avec l'état de santé de Mme [B] ; qu'enfin la réduction du loyer de 40% consentie par le bailleur est insuffisante au regard des préjudices subis. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 mai 2024, la société 186 Victor Hugo demande à la cour de : - déclarer les époux [B] irrecevables et mal fondés en leur appel ; - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé entreprise ; - débouter les époux [B] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; Y ajoutant : - condamner les époux [B] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les époux [B] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle fait valoir : - qu'elle est libre de réaliser les travaux de restructuration de l'immeuble lui appartenant, rappelant que lorsqu'elle l'a acquis en 2021 il avait déjà été vidé de tous ses occupants par les précédents propriétaires, à l'exception de M. et Mme [B] qui ont entendu se maintenir dans les lieux alors qu'ils devaient les quitter le 25 avril 2025, terme de leur bail dont ils ont reçu congé ; - que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, les travaux litigieux n'affectant que les parties communes de l'immeuble hors l'appartement donné à bail, de sorte qu'il ne peut y avoir de trouble manifestement illicite tiré de sa violation ; - que néanmoins, afin de garantir à ses locataires la jouissance paisible de leur appartement, la bailleresse s'est expressément engagée à respecter les conditions posées par cet article 7 en notifiant à M. et Mme [B] la nature et les modalités de réalisation des travaux, en s'engageant à ce que ceux-ci ne soient réalisés qu'en semaine et conformément aux horaires imposés par la mairie de [Localité 5], en mettant en place un escalier extérieur d'accès à leur appartement dans des conditions négociées avec eux et qui garantit la sécurité des personnes et des biens, et en consentant à ses locataires une réduction de loyer de 40% pendant toute la durée des travaux, leur proposant même un relogement qu'ils ont refusé ; - qu'il n'est pas rapporté la preuve des nuisances sonores continues alléguées ; - que le danger allégué n'est pas davantage établi, l'escalier répondant aux normes applicables aux escaliers publics et ayant été vérifié par un bureau de contrôle, étant couvert, équipé de barrières et d'un filet de sécurité prévenant tout risque de chute, le chantier étant en outre entièrement clôturé et totalement sécurisé ; les dysfonctionnements de l'installation dénoncés par Mme [B] sont ponctuels ; le certificat médical qu'elle produit est de complaisance ; aucun dommage ne s'est produit depuis le début du chantier ; - que les travaux n'ont aucun caractère abusif et vexatoire : la cage d'escalier a été condamnée pour permettre d'une part de la modifier et surtout pour éviter d'exposer ses utilisateurs aux émanations de plomb et d'amiante soulevées lors des démolitions ; - qu'il n'existe donc aucune urgence ni trouble manifestement illicite, les troubles de jouissance ayant été pris en compte. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, LA COUR Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant que la société 186 Victor Hugo réalise dans son immeuble des travaux de restructuration consistant à modifier son usage d'habitation en usage de bureaux, la phase de restructuration étant précédée de travaux d'opérations de curage, déplombage, désamiantage de l'ensemble de l'immeuble, l'ensemble de ces travaux devant durer jusqu'au moins décembre 2025. Il est tout aussi constant que l'immeuble n'est plus occupé depuis le commencement des travaux que par les époux [B], locataires d'un appartement au 5ème étage et qui ont entendu se maintenir dans les lieux. Ces travaux ont eu notamment pour effet de condamner la cage d'escalier de l'immeuble et l'ascenseur desservant les étages, lequel doit être remis aux normes au terme des travaux de restructuration. Afin de permettre à M. et Mme [B] d'avoir accès à leur appartement, la société 186 Victor Hugo a installé à l'extérieur de l'immeuble un ascenseur métallique conduisant à une porte-fenêtre de l'appartement de ces derniers devant laquelle a été posée une porte d'accès. C'est cette installation qui fait litige, M. et Mme [B] sollicitant sa dépose et la remise en état de l'ascenseur intérieur pour voir cesser leur trouble de jouissance, se prévalant tant de l'urgence, de l'illicéité du trouble et d'un dommage imminent. Selon les articles 1719 3° du code civil et 6 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur a l'obligation d'assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux loués, et l'article 1724 du code civil prévoit que si la chose louée à besoin de réparations le preneur doit les souffrir mais que si elles durent plus de vingt et un jours le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Il en résulte que le bailleur doit à son locataire la réparation des troubles de jouissance qu'il est amené à lui causer par les travaux qu'il réalise et qui affectent les lieux loués, une réparation insuffisante étant de nature à constituer un trouble manifestement illicite ou à provoquer un dommage imminent. L'illicéité du trouble de jouissance dont se plaignent M. et Mme [B] ne saurait résulter du fait que les travaux de restructuration en cause ne correspondent pas à ceux visés par l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, lequel est relatif à l'obligation du locataire de laisser son bailleur accéder aux lieux loués pour l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués et des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Le droit donné par ce texte au locataire de demander au juge de prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris s'ils présentent un caractère abusif ou vexatoire ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, est attaché aux « travaux entrepris dans un local d'habitation occupé ». Or en l'espèce les travaux litigieux ne sont pas réalisés dans l'appartement de M. et Mme [B]. Au demeurant, il ne peut être sérieusement soutenu par ces derniers que les travaux litigieux sont abusifs ou vexatoires en ce qu'ils sont destinés à les évincer de l'immeuble, alors que la condamnation de la cage d'escalier et de l'ascenseur s'inscrit dans l'ordonnancement technique et pratique de l'ensemble des travaux de restructuration de l'immeuble que la société 186 Victor Hugo avait la liberté d'entreprendre en sa qualité de propriétaire, dûment autorisée, tout en respectant les droits de ses locataires de contester le congé délivré ainsi que son obligation de continuer à leur assurer la jouissance des lieux loués. A cette fin, la société 186 Victor Hugo s'est volontairement soumise aux dispositions de l'article 7 e) précité relatives aux mesures à respecter par le bailleur pour exécuter les travaux dans les lieux loués, en informant ses locataires avant le début des travaux de leur nature et des modalités de leur exécution comme cela résulte de la correspondance versée aux débats, et en s'interdisant de réaliser les travaux les samedis, dimanches et jours fériés, étant observé sur ce point que les locataires ne font état que d'un seul samedi durant lequel des travaux ont été effectués. Il n'est pas contesté que la société 186 Victor Hugo a en outre négocié avec ses locataires les modalités d'installation de l'escalier extérieur permettant l'accès à leur appartement, cette installation n'ayant été mise en 'uvre qu'en raison de la décision de M. et Mme [B] de se maintenir dans les lieux et afin de respecter son obligation de continuer à leur garantir la jouissance des lieux loués. Au vu des photographies produites, cet escalier métallique est couvert, muni de garde-corps et son accès est entièrement clôturé par des barrières hautes, il est muni d'un système d'accès sécurisé (serrure avec gâche électrique, interphone depuis l'appartement, alarme). Les dysfonctionnements dont Mme [B] fait état dans sa correspondance avec le bailleur sont ponctuels et aucun élément ne vient établir qu'il n'y aurait pas été remédié dans un délai raisonnable. S'il résulte du procès-verbal de constat établi à la demande des appelants que les marches de cet escalier métallique de chantier « ne sont pas toutes d'un seul tenant (avec une différence de hauteur) », ses utilisateurs étant ainsi contraints à la vigilance, il doit aussi être constaté qu'aucun incident ni accident n'a été signalé depuis sa mise en place. La société bailleresse établit par ailleurs que cet escalier a été contrôlé par un bureau d'études qui n'a pas émis de réserves. Il apparaît ainsi que cette installation provisoire garantit suffisamment la sécurité des personnes et des biens de M. et Mme [B]. Comme relevé par le premier juge, le certificat médical produit par Mme [B] n'est pas circonstancié, son auteur se bornant à certifier que l'état de santé de Mme [B] nécessite qu'elle habite dans un immeuble avec ascenseur en état de marche, sans expliquer en quoi l'état de santé de Mme [B] serait incompatible avec l'usage de l'escalier litigieux. Si les désagréments occasionnés par l'utilisation de cet escalier extérieur pendant une longue durée et les nuisances sonores résultant nécessairement du chantier causent un incontestable trouble de jouissance aux appelants, il y a lieu de relever qu'ils y ont contribué en faisant le choix de se maintenir dans leur appartement, et qu'en leur allouant une réduction de loyer de 40 % pendant toute la durée des travaux le bailleur a suffisamment rempli à leur égard son obligation de réparation. Dans ces conditions, ne sont caractérisés ni l'urgence ni l'illicéité du trouble ni un dommage imminent. L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté M. et Mme [B] de leurs demandes. Le premier juge a fait une juste application des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile, sa décision sera également confirmée de ce chef. Parties perdantes, M. et Mme [B] seront condamnés aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la société 186 Victor Hugo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne M. et Mme [B] aux dépens de l'instance d'appel, Les condamne à payer à la société 186 Victor Hugo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE