Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/59518
N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3W
N° : 1
Assignation du :
18 Décembre 2023
[1]
[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 11 septembre 2024
par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.N.C. MACDONALD COMMERCES
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS - #A0924
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. CC PARKS
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0497
DÉBATS
A l’audience du 07 oût 2024, tenue publiquement, présidée par Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2021, la SNC MacDonald Commerces a donné à bail commercial à Monsieur [Z] [T], agissant au nom et pour le compte d'une société en cours de constitution, un local à usage de « restauration rapide à base de poulet » dépendant du centre commercial « Le Parks » situé [Adresse 1] à [Localité 3].
Un litige est né entre les parties sur la livraison du local. Elles se sont rapprochées et le 2 octobre 2023, un protocole a été signé entre la SNC MacDonald Commerces, d'une part, et Monsieur [Z] [T] et la SARL CC Parks, d'autre part.
Suivant exploit du 9 octobre 2023, la SNC MacDonald Commerces a fait délivrer à la SARL CC Parks un commandement de payer la somme de 40.196,12 euros au titre du solde débiteur de son compte locataire à la date du 4 octobre 2023 outre les intérêts, pénalités et frais d’acte.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SNC MacDonald Commerces a, par exploit délivré le 18 décembre 2023, fait citer la SARL CC Parks devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et de la voir condamner au paiement d'une provision au titre des loyers impayés et d'une indemnité d'occupation mensuelle.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 août 2024, la SNC MacDonald Commerces demande au juge des référés de :
« Vu l’article L 145-41 du Code de commerce,
Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,
(...)
Déclarer recevable et bien fondée la Société SNC MACDONALD COMMERCES en ses demandes, et y faisant droit.
Débouter la société CC PARKS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 24 février 2021,
En conséquence :
Ordonner l’expulsion de la Société CC PARKS à ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1], local R 110 au besoin avec le concours de la Force Publique,
Juger que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433- 1 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner la Société CC PARKS à payer à la Société SNC MACDDONALD COMMERCES la somme de 67.387,75 € à titre de provision, augmentée des intérêts contractuels au taux appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de cinq points de pourcentage en vigueur à la date d’exigibilité du règlement, à compter de l’échéance de chaque facture,
Fixer professionnellement le montant de l’indemnité d'occupation due par la Société CC PARKS à compter de la date de résiliation du bail, au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et accessoires, et condamner la Société CC PARKS au paiement, à titre de provision, de la somme fixée jusqu’à la libération des locaux,
Condamner la Société CC PARKS au paiement de la somme de 2.500,00 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner la Société CC PARKS en tous les dépens. ».
Au soutien de ses demandes, la SNC MacDonald Commerces fait valoir que le commandement délivré le 9 octobre 2023 étant restant sans effet, elle est fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à solliciter l’expulsion de la SARL CC Parks. Elle souligne que la dette a augmenté depuis la délivrance du commandement et justifie les sommes sollicitées en se référant aux articles du bail et en affirmant être fondée à y intégrer le montant de la garantie à première demande et du dépôt de garantie dont la SARL CC Parks ne s'est pas acquittée.
En réplique à l'argumentation adverse, elle conteste toute responsabilité dans le retard d'ouverture des lieux loués, celui-ci étant selon elle exclusivement imputable aux nombreuses non-conformités des travaux d'aménagement effectués par la SARL CC Parks qui ont empêché l'ouverture au public. Elle prétend également que la SARL CC Parks dispose des lieux depuis au moins le 1er mars 2023 et ne peut ni soutenir qu'il serait impossible de déterminer la date de prise d'effet du bail, ni se prévaloir d'une exception d'inexécution.
Elle s'oppose enfin à l'octroi de délais de paiement au motif que la SARL CC Parks n'a procédé à aucun règlement depuis la délivrance du commandement de payer et qu'elle ne verse aucun élément comptable de nature à justifier de sa capacité à apurer sa dette dans les délais sollicités.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 7 août 2024, la SARL CC Parks demande au juge des référés de :
« Vu les articles 1104, 1231-5 et 1343-5 du code civil,
Vu l’article L 145-41 du code de commerce,
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
(...)
A titre principal,
DEBOUTER la SNC MACDONALD COMMERCES de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire,
ACCORDER à la société CC PARKS, un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées au Bailleur, et ce à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire de la décision à intervenir ;
JUGER que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’échéancier de paiement ;
JUGER qu’en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société CC PARKS s’acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir ;
JUGER que toute éventuelle déchéance du terme de l’échéancier accordé ne pourra être mise en œuvre que quinze jours après une mise en demeure par acte extrajudiciaire, restée infructueuse ;
En tout état de cause,
CONDAMNER la SNC MACDONALD COMMERCES à payer à la société CC PARKS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER la SNC MACDONALD COMMERCES en tous les dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, Avocat au Barreau de Paris, par application de l’article 699 du code de procédure civile. ».
La SARL CC Parks soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi dès lors qu'elle était dans l'impossibilité d'exploiter son commerce et de générer le moindre chiffre d'affaires et que le retard de l'ouverture au public est en partie imputable à une immixtion fautive de la SNC MacDonald Commerces dans la gestion des travaux. Elle fait ainsi valoir que la SNC MacDonald Commerces s'est opposée à l'ouverture au public en lui imposant des contraintes inutiles ou tardives pour s'assurer de la conformité des travaux d'aménagement, notamment le recours à son propre bureau de contrôle. Elle soutient que le bailleur est tenu de délivrer des locaux aptes à exercer l'activité contractuelle, que la SNC MacDonald Commerces ne pouvait pas totalement se décharger de son obligation alors qu'elle contrôlait une partie des éléments conditionnant l'ouverture au public et qu'elle devait coopérer avec elle pendant la période préalable à cette ouverture. Elle considère alors qu'en faisant délivrer le commandement de payer avant l'ouverture au public, la SNC MacDonald Commerces a manqué à cette obligation de coopération et qu'en toute hypothèse, en ayant permis l'ouverture du commerce, elle a renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire.
La SARL CC Parks conteste également les sommes réclamées en opposant pour la période antérieure à l'ouverture au public, l'exception d'inexécution en lien avec le manquement de la SNC MacDonald Commerces à son obligation de délivrance, et en faisant valoir qu'elle a réglé le dépôt de garantie, remis une garantie à première demande et que le montant de la taxe foncière n'est pas justifié.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'octroi de délais de paiement en faisant valoir qu'elle vient de débuter son exploitation, qu'elle a remis toutes les garanties exigées par le bail et a procédé depuis le début de son activité à deux paiements d'un montant supérieur à 17.000 euros.
Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et écritures déposées et développées à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
MOTIFS
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».
En application de l'article 835 du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
En l’espèce, il est constant que le contrat de bail commercial conclu par les parties comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle est expressément prévue la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et ce, un mois après un commandement de payer qui serait demeuré infructueux.
Il ressort du protocole signé le 2 octobre 2023 qu'au début de l'année 2022, un litige a opposé les parties sur la livraison du local, que la SNC MacDonald Commerces s'est prévalue de la caducité du bail, que Monsieur [Z] [T] et la SARL CC Parks ont saisi le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner sous astreinte la mise à disposition du local et que la médiation ordonnée par le juge de la mise en état a permis aux parties de trouver un accord.
Le protocole qu'elles ont alors conclu comporte un article 2 relatif à la livraison du local. Celui-ci prévoit :
« 2-1 Sous réserve de la remise par la société CC PARKS à la société SNC MACDONALD COMMERCES des documents visés au point 2-1 dans le délai stipulé :
- la société SNC MACDONALD COMMERCES s'engage à livrer le Local à la société CC PARKS le 1er mars 2023 à 14H30, dans l'état visé par l'article 5.1 du Bail,
- la société CC PARKS s'engage à prendre possession du Local le 1er mars 2023 à 14 h30, dès lors que le Local est conforme à l'état visé par l'article 5.1 du Bail.
Les sociétés SNC MACDONALD COMMERCES et CC PARKS établiront un procès-verbal de livraison, et le Bail prendra effet le 1er mars 2023, aux clauses et conditions qui y sont stipulées. ».
On ne peut que s'étonner de cette formulation et de l'emploi du futur alors qu'à la date de signature du protocole les parties étaient en mesure d'attester de la réalisation des engagements en cause.
Il n'en demeure pas moins que ce protocole mettait fin au différend né entre les parties au sujet de la livraison du local et que ce n'est ainsi que le 2 octobre 2023 qu'elles se sont définitivement accordées sur la date du 1er mars 2023 dans les termes précités, laquelle date constituait la date de prise d'effet du bail et permettait de déterminer la date d'exigibilité du loyer, étant relevé que le bailleur avait consenti une franchise de deux mois de loyer à compter de la date de prise d'effet. Il ne peut alors qu'être relevé que le commandement de payer a été délivré 7 jours après la signature du protocole ayant fixé la date d'exigibilité du premier loyer et alors que le bailleur savait que l'exploitation du restaurant n'avait pas débuté et que la capacité de la SARL CC Parks de s'acquitter des sommes réclamées dans le délai d'un mois s'en trouvait nécessairement affectée, la société ayant été spécialement créé en vue de cette exploitation.
Il est par ailleurs constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance et que le 18 décembre 2023, la SNC MacDonald Commerces a fait assigner la SARL CC Parks devant la juridiction de céans en sollicitant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de sa locataire. Cependant, ainsi que le fait justement valoir la SARL CC Parks, la SNC MacDonald Commerces a, dans le même temps, accepté de vérifier la conformité des travaux réalisés par le preneur et autorisé l'ouverture au public sans émettre la moindre réserve, laissant ainsi la SARL CC Parks débuté son activité et poursuivre les investissements qui y sont liés.
Du tout, il résulte que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi de sorte qu'il ne peut y avoir lieu à référé sur les demandes de la SNC MacDonald Commerces tendant à voir constater son acquisition et à voir ordonner l'expulsion de la SARL CC Parks et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de provision
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».
Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
L'arriéré de loyers sollicité par la SNC MacDonald Commerces est arrêté à la date du 6 juin 2024.
Les parties ont, dans le protocole d'accord évoqué ci-avant, fixé la date de livraison au 1er mars 2023, date qui est confirmée par la SARL CC Parks dans ses écritures sans que celle-ci n'établisse, ni même n'allègue qu'à cette date, le local n'était pas conforme aux termes du bail. Il ressort des courriers électroniques qu'elle produit qu'elle a terminé les travaux d'aménagement au mois de décembre 2023 et que les discussions avec le bailleur sur leur conformité ont alors débuté de sorte que la contestation qu'elle oppose en lien avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour la période antérieure n'apparaît pas sérieuse. Les éléments qu'elle invoque en lien avec le comportement de la SNC MacDonald Commerces à l'occasion de la vérification de la conformité des locaux n'apparaissent en outre pas susceptibles de caractériser un manquement du bailleur aux obligations lui incombant de nature à lui permettre de se soustraire à son obligation de s’acquitter des loyers.
Il ressort par ailleurs de la lecture du protocole du 2 octobre 2023, d'une part, que le 2 février 2022, la SARL CC Parks a versé à la SNC MacDonald Commerces la somme de 10.000 euros avec le libellé « caution » et que les parties sont convenues d'affecter cette somme au dépôt de garantie et, d'autre part, que la SARL CC Parks a remis à la SNC MacDonald Commerces une garantie à première demande établie par le Crédit industriel commercial le 23 février 2022 d'un montant de 10.000 euros valable jusqu'au 31 janvier 2032.
Si en outre, en application de l'article 9.3 5) du bail, le bailleur est fondé à solliciter du preneur le paiement de la taxe foncière, la SNC MacDonald Commerces ne justifie pas dans le cadre de la présente procédure du caractère non sérieusement contestable de la somme qu'elle sollicite à ce titre, faute pour elle de produire, en dépit de la contestation opposée en défense, le moindre justificatif du quantum qu'elle entend voir mettre à la charge de la SARL CC Parks à ce titre.
Dans ces conditions, les demandes en paiement formées par la SNC MacDonald Commerces au titre du dépôt de garantie, de la garantie à première demande et de la taxe foncière apparaissent sérieusement contestables.
La SARL CC Parks justifie enfin avoir effectué le 14 juin 2024 un virement de 12.733,06 euros et le 5 août 2024 un virement de 5.000 euros.
Au vu de l'ensemble ces considérations et en l'absence de plus amples contestations de la la SARL CC Parks, la créance de la SNC MacDonald Commerces au titre des loyers, charges et frais à la date du 14 juin 2024 apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 35.769,17 euros (67.387,75 - 10.610,88 – 1.000 – 2.274,64 - 12.733,06 – 5.000).
La SARL CC Parks sera par conséquent condamnée à payer à la SNC MacDonald Commerces la somme de 35.769,17 euros à titre de provision à valoir sur l'arriéré de loyers, charges et frais.
La clause relative aux intérêts contractuels majorés s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point et la condamnation prononcée à l'encontre de la SARL CC Parks portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation, soit à compter du 18 décembre 2023.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».
Au vu du quantum de la dette, des versements effectués par la SARL CC Parks depuis qu'elle a débuté son activité, et en l'absence de preuve de ce que la situation économique de la demanderesse serait mise en péril par un échelonnement de paiement, il convient d'accorder à la SARL CC Parks des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après pour s'acquitter de la somme de 35.769,17 euros, étant précisé qu'à défaut de respect de ces délais, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Au vu des circonstances de la cause et des situations respectives des parties, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune d'elles la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elle a supportés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SNC MacDonald Commerces tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 24 février 2021 et à voir ordonner l'expulsion de la SARL CC Parks et sa condamnation au paiement par provision d'une indemnité d'occupation ;
Condamnons la SARL CC Parks à payer à la SNC MacDonald Commerces la somme provisionnelle de 35.769,17 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais arrêté à la date du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 ;
Autorisons la SARL CC Parks à régler la provision ci-dessus fixée en 23 acomptes mensuels consécutifs d'un montant de 1.500 euros outre une dernière mensualité d'un montant correspondant au solde de la provision due ;
Disons que ces mensualités devront être versées en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chacun des mois suivants ;
Disons qu’en cas de défaut de paiement de la provision selon l'échéancier fixé, la SARL CC Parks perdra le bénéfice dudit échéancier, le solde de la dette devenant immédiatement exigible passé le délai d'un mois après mise en demeure de payer ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Disons que chaque partie conservera la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a exposés ;
Fait à Paris le 11 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Géraldine DETIENNE
