Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/01371 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2R2
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
PARTIE DEMANDERESSE :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 4-10 RUE DE L’ETE à ILLZACH, agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE , ayant son siège 27 Avenue du Rhin à 67100 STRASBOURG,
- représentée par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18
PARTIE DEFENDERESSE :
S.C.I. LES 4 SAISONS, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 9 rue du Panorama - 68550 SAINT-AMARIN
non comparante
Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 18 Juin 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, Président, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LES 4 SAISONS est propriétaire des lots n°3,5 et 7 au sein de la copropriété sise 4-10 rue de l’été à 68 110 Illzach.
Par exploit d’huissier délivré le 30 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, a fait assigner La SCI LES 4 SAISONS devant le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir condamner La SCI LES 4 SAISONS au paiement des sommes suivantes de:
- 6 627,55 euros pour les lots 3, 5 et 7 qui sera augmentée des intérêts légaux à compter de la sommation du 21 octobre 2021 ;
- 840,95 euros au titre de dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir ;
- 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 outre les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification par huissier de la sommation du 21 octobre 2021 de 127,46 €
L'affaire a été appelée et plaidée à l'audience du 18 juin 2024.
A cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile.
La SCI LES 4 SAISONS, assignée par exploit de commissaire de justice remis à personne morale, n’est ni présente ni comparante.
Ainsi conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.
Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Par application de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge faisant droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaire au succès de ses prétentions.
En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42, n’est pas fondé à refuser de payer les charges afférentes à ses lots.
Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les provisions pour travaux ou appels de fonds pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
La preuve du montant de la dette de charges effectivement due par le copropriétaire défaillant résulte ainsi des états détaillés permettant de vérifier la répartition des charges entre les copropriétaires et dont se déduit la dette, notamment les régularisations annuelles, les appels de fonds, l’historique de compte depuis l’origine ou le premier impayé, et l’état récapitulatif détaillé de la créance en concordance avec l'historique de compte.
En l’espèce, pour rapporter la preuve qui lui appartient de la créance alléguée, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté produit notamment aux débats les pièces suivantes :
- l’extrait du livre foncier ;
- le contrat de syndic ;
- le procès-verbal de l’assemblée des 18 septembre 2019, 26 avril 2021, 30 septembre 2021, 20 octobre 2023 ;
- le budget provisionnel ;
- les appels de fonds trimestriels de 2020 à 2024, outre des appels de provision pour des travaux ;
- les décomptes par lot n°3 du 25 septembre 2023, 5 du 4 avril 2024 et 7 du 4 avril 2024 pour l’appartement, au 22 juillet 2023
- une lettre de mise en demeure du 6 août 2021 ;
- la sommation de payer par huissier de justice du 21 octobre 2021 ;
- la facture de frais de recouvrement.
Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, n’inclut également dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire au titre des « Frais de recouvrement », que la mise en demeure par lettre recommandée, la relance après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles ») et le suivi du dossier transmis à l’avocat (« uniquement en cas de diligences exceptionnelles »).
Le fait qu'un contrat de syndic mentionne des honoraires supplémentaires au titre de prestations autres n’en change pas la nature, l'article 10-1 ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement.
Enfin, les honoraires d’avocat exposés par le syndicat dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété ne constituent pas davantage des frais nécessaires et sont arbitrés par le juge dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, constituent des frais inscrits au décompte et nécessaires à ceux afférents à la mise en demeure (article 19) délivrée le 6 août 2021, outre la mise en demeure par exploit d’huissier de justice du 21 octobre 2021 facturée 127,46 euros.
Les autres facturations du lot 3 intitulées relance et non justifiées dans les pièces le 24 août 2021 :30 euros, de « constitution dossier avocat » le 9 décembre 2021 de 399 euros, et du lot 7 relance du 1er juin 2021 : 30 euros, « constitution dossier huissier » 150 euros, constitution « dossier avocat » 399 euros 10 septembre 2021 puis supprimé le 26 avril 2022, « Alsacte sommation » : 76,61euros, sont rejetées, s'agissant pour le syndic de prestations constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au sens de l’article 10-1, soit un total de 655,61 euros.
La SCI LES 4 SAISONS, qui ne conteste pas devoir le principe d’un arriéré de charges, reste ainsi redevable d'une somme au titre des arriérés de charges de copropriété de 2 088,06 euros (lot 3)+ 2 111,61 euros (lot n°5)+ 2 427,88 euros (lot n°7) = 6 627,55 euros – 655,61 = 5 971,94 euros au titre des charges impayées et des frais exposés par le syndic.
La SCI LES 4 SAISONS est condamnée à régler cette somme au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la Société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne se déduit pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre de La SCI LES 4 SAISONS.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI LES 4 SAISONS, partie succombante, doit être condamnée aux dépens de la procédure, étant rappelé que les frais de sommation du 21 octobre 2021 de 127,46€ figurent déjà dans le décompte précédemment évoqué.
Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors de condamner la SCI LES 4 SAISONS à lui payer la somme de 300€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE La SCI LES 4 SAISONS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, la somme totale de 5 971,94 € au titre des charges, provisions sur charges et travaux appelés du 1er trimestre 2021 au 2ème trimestre 2024;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de la signification du présent jugement ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts, formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, à l’encontre de la SCI LES 4 SAISONS ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI LES 4 SAISONS aux dépens de la procédure ;
CONDAMNE la SCI LES 4 SAISONS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4-10 rue de l’été à 68 110 ILLZACH, représenté par son syndic, la société Foncia Bourgogne-Franche-Comté, la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, Président et Clarisse GOEPFERT, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
