Cour d'appel, 14 novembre 2023. 23/03353

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 14 NOVEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03353 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEQN Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Décembre 2022 rendue par le Président du TJ de PARIS - RG n° 22/55350 APPELANTE SDC [Adresse 2] agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Solène BERNARD de la SELEURL Cabinet Bernard, avocat au barreau de PARIS, toque : G0462 INTIMEES SAS ADAM agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34 et assistée par Me Delphine ABECASSIS avocat au barreau de PARIS SCI PARDES PATRIMOINE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] FRANCE Représentée et assistée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du Code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Valérie GEORGET, Conseillère Greffier, lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière présente lors du prononcé. ***** ' La SCI Pardes patrimoine est propriétaire des lots 5 et 18 situés dans l'immeuble en copropriété du [Adresse 2] à [Localité 4] soit une cave et une pièce à usage de réserve reliée à un magasin en rez-de-chaussée par un escalier intérieur. Selon un acte sous seing privé en date du 14 avril 2015, la SCI Pardes patrimoine a consenti un bail commercial à la société Bistrot V, afin qu'elle exploite dans ces locaux un fonds de commerce de restaurant, café, bar, brasserie sur place et à emporter et toutes activités annexes. Aux termes d'un acte sous-seing privé du 22 février 2018, la société Adam a acquis ce fonds de commerce avec le droit au bail et elle a exploite, depuis mai 2019, un établissement de restauration à l'enseigne Mabrouk. Se plaignant de nuisances olfactives et de l'ouverture d'une porte-fenêtre en façade, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par acte extra-judiciaire du 12 juillet 2022, fait assigner les sociétés Adam et Pardes patrimoine devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris afin qu'il leur soit fait injonction, sous astreinte, de cesser toute activité de restauration avec cuisson et du dépôt de tout matériel de cuisson dans le local appartenant à la SCI Pardes Patrimoine et/ou ses accessoires et qu'il soit fait injonction à la SCI Pardes patrimoine à remettre, à ses frais et sous astreinte, la façade de l'immeuble dans l'état dans lequel elle se trouvait avant les travaux de réfection de la devanture du local du rez-de-chaussée par ses soins ou celui de son locataire, le syndicat des copropriétaires sollicitant également l'allocation d'une provision de 10 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices. ' Par ordonnance contradictoire du 16 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a rejeté les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et l'a condamné à payer aux sociétés Adam et Pardes patrimoine la somme de 2000 euros chacune, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par deux déclarations en date du 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a interjeté appel de cette ordonnance. Ces procédures ont été jointes, le 27 mars 2023. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande à la cour, au visa des articles 835 et 1449 du code de procédure civile, 544, 1240 et 2061 du code civil, et des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, d'infirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau de : - enjoindre à la société Adam in solidum avec la SCI Pardes patrimoine, de cesser toute activité de restauration avec cuisson et de lui justifier du dépôt de tout matériel de cuisson dans le local appartenant à la SCI Pardes Patrimoine et/ou ses accessoires, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de huit jours suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; - condamner la SCI Pardes patrimoine à remettre, à ses frais, la façade de l'immeuble du [Adresse 2] dans l'état dans lequel elle se trouvait avant les travaux de réfection de la devanture du local du rez-de chaussée par ses soins ou celui de son locataire la société Adam (à l'exception de l'enseigne et des stores), et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir ; - débouter les intimées de leurs demandes et les condamner in solidum à lui verser une provision de 10.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices, outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais des deux constats d'huissier. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Adam soutient, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la confirmation de l'ordonnance entreprise, le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 août 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Prades patrimoine soutient, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, la confirmation de l'ordonnance entreprise et la condamnation du syndicat des copropriétaires appelant à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 699 (sic) du code de procédure civile et aux dépens. SUR CE, LA COUR Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou non, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure. Les troubles anormaux de voisinage, de même que la violation manifeste du règlement de copropriété d'un immeuble peuvent, lorsqu'ils sont caractérisés, constituer des troubles manifestement illicites qu'il appartient au juge des référés de faire cesser. Le syndicat des copropriétaires soutient que l'activité de restauration avec cuisson de viandes et autres mets odorants est à l'origine de nuisances olfactives dans les parties communes, d'autant que la cuisine en sous-sol est dépourvue de système d'extraction conforme au règlement sanitaire départemental. Il se plaint également du bruit généré par l'activité, nuisance aggravée en période estivale dans la mesure où l'exploitant a modifié sa vitrine pour la remplacer par des portes-fenêtres. Il invoque l'article 9 de loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 5 du règlement de copropriété qui interdit à un copropriétaire de nuire aux autres copropriétaires, notamment par le bruit ou des odeurs. Il estime que l'exploitation d'un restaurant avec cuisson dans un local qui ne dispose pas d'un système d'extraction des fumées de cuisine contrevient manifestement à ces règles, la violation des dispositions du règlement sanitaire départemental relatives au système d'extraction de l'air pollué constituant également un trouble manifestement illicite. Sur ce dernier point, il convient de rappeler que le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre caractériser un trouble manifestement illicite dont il serait fondé à réclamer qu'il y soit mis fin que s'il démontre que la violation de la réglementation départementale lui cause un préjudice, soit en d'autres termes qu'à la supposer établie, la non-conformité des installations d'extraction de la cuisine du restaurant (soit une ventilation positive hydrorégulée installée en mai 2021, des ventilations mécaniques contrôlées et une hotte à charbon munie d'une gaine d'extraction et d'un caisson d'entraînement posée en novembre 2021) est à l'origine de troubles anormaux de voisinage. Pour établir la réalité des nuisances dont il se plaint le syndicat des copropriétaires produit des constats en date 7 octobre 2022, 20 et 24mai 2023, l'huissier instrumentaire relevant des odeurs de cuisson et d'épices sur le trottoir et se diffusant dans les parties communes de l'immeuble mais à aucun moment, il ne précise qu'il a constaté que les installations de cuisson du restaurant fonctionnaient. Tout au contraire, lors de ses opérations de constat du 20 mai, l'huissier instrumentaire fait part de son étonnement, notant que s'il perçoit des odeurs, aucun client ne mange. De son côté, la société Adam a fait dresser quatre constats, entre le 26 juillet 2022 et le 8 août 2023 au cours desquels l'huissier instrumentaire n'a pas perçu d'odeurs de cuisine dans les parties communes de l'immeuble, bien qu'il note notamment dans trois des quatre procès-verbaux que lors de ses opérations, la cuisine est en activité. Ces contradictions se retrouvent dans les témoignages produits de part et d'autre. Il s'ensuit qu'en présence de constatations contradictoires, l'imputation des nuisances olfactives dont se plaint le syndicat des copropriétaires à l'activité de la société Adam demeure incertaine, d'autant qu'ainsi que le relève la société Adam, de nombreux restaurants avec terrasse sont installés dans le secteur. Dès lors, le premier juge a justement rejeté la demande d'injonction présentée par le syndicat des copropriétaires, étant de surcroît relevé que l'interdiction sollicitée jointe à la dépose des installations de cuisson portent une atteinte excessive aux droits de l'exploitant et de la société Prades patrimoine, seule une mesure d'expertise - qui n'est pas sollicitée- permettrait d'apprécier la conformité des installations du restaurant, le caractère éventuellement préjudiciable de l'activité de la société Adam et de préconiser des mesures propres à y remédier, dans le respect des droits respectifs des parties. Le syndicat des copropriétaires prétend voir imposer à la société Pardes patrimoine la remise en l'état antérieur de la façade de l'établissement, se plaignant du remplacement de vitrines fixes par des portes-fenêtres sans son autorisation alors que ces travaux portent atteinte à l'harmonie et à l'aspect extérieur de l'immeuble. Ainsi que le relève la locataire, les devantures, vitrines des boutiques sont, aux termes du règlement de copropriété des parties privatives (article 1-1) et aucune modification de l'aspect extérieur ou de l'harmonie de l'immeuble n'est manifeste à l'examen des photographies issues du site Google Maps, seules pièces produites par le syndicat des copropriétaires. D'autant que l'installation d'une terrasse sur la voie publique le long des façades de l'établissement situées [Adresse 2] et [Adresse 3] relève d'une autorisation administrative et est indépendante de la pose d'ouvrants, ainsi qu'il ressort de la photographie insérée dans les écritures de la locataire (page 19) qui permet de constater la présence de tables et de chaises, avant le remplacement des châssis fixes. La décision déférée sera également confirmée en ce qu'elle rejette ce chef de demande. Enfin, au regard de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre à une indemnisation provisionnelle au titre de nuisances qui ne sont pas établies avec l'évidence requise en référé. La décision querellée sera confirmée en ce qu'elle rejette la demande de provision. Les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Le syndicat des copropriétaires appelant sera condamné aux dépens d'appel et à payer, à chacune des intimées, une indemnité complémentaire au titre des frais qu'elles ont exposés pour assurer leur défense devant la cour. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance rendue le 16 décembre 2022 ; Y ajoutant Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] à payer à la société Adam et à la société Prades patrimoine la somme de 3000 euros à chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT