Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 20 octobre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10423 F
Pourvoi n° H 15-24.814
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Parcs enchères, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
contre l'arrêt rendu le 25 juin 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre B), dans le litige l'opposant à la société Paca, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], domiciliée pour les besoins de la procédure cabinet Sud Experts, [Adresse 2],
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Parcs enchères, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Paca ;
Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Parcs enchères aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Parcs enchères ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Paca ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société Parcs enchères
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non fondée l'opposition à commandement de payer formée par la société PARCS ENCHERES et d'avoir condamné cette dernière à payer à la SCI PACA la somme de 141.980 €uros au titre du solde des loyers ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon procès-verbal d'assemblée générale ordinaire en date du 26 janvier 2003 de la société CP MANAGEMENT, devenue la société PARCS ENCHERES, à laquelle étaient présents [S] [O], [M] [U] et [Y] [U], la résolution deux décide « la collectivité des associés convient d'accepter que le loyer payé à la société PACA soit porté à la somme de 95.000 francs soit 14.482,66 €uros dés lors que la société PACA sera devenue pleine propriétaire des lieux loués, ce qui aura pour conséquence de ne pas opérer la seconde révision transactionnelle du bail, lequel viendra à terme le 15 décembre 2003 » ; que société PARCS ENCHERES produit un second procès-verbal établi à la même date et signé par les mêmes personnes sur lequel ne figure qu'une résolution unique relative à la rémunération de la gérante à compter du premier janvier 2003 ; que selon expertise en écriture ordonnée par le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Marseille , [S] [O] a paraphé et signé ces deux documents et aucun des deux documents ne relève d'une manipulation fraudeuse ; qu'il n'est pas ainsi établi à la procédure la fausseté ou l'inexistence du procès-verbal d'assemblée générale du 26/01/2003 adoptant une augmentation du loyer ; que la société PACA est devenue propriétaire des lieux en septembre 2004 après avoir racheté par anticipation le crédit bail relatif à l'acquisition des lieux loués ; que selon procès-verbal d'assemblée générale de la société PARCS ENCHERES, anciennement CP MANAGEMENT en date du 27/07/2005 à laquelle étaient présents [N] [U], [S] [O], [J] [P] et [H] [W], une cinquième résolution décide de nommer [N] [U] en qualité de Président de la société PARCS ENCHERES pour une durée de six ans ; qu'une correspondance du 27/07/2005 signé par [N] [U] devenu président de la société PARCS ENCHERES, adressée à la gérante de la société PACA, l'informe que la société PARCS ENCHERES est d'accord pour modifier les modalités de paiement des loyers et charges afférents à l'exécution du bail du 15 décembre 1997 les loyers étant désormais réglés par trimestre et d'avance avec paiement par prélèvement automatique ; qu'en février 2005, la société PARCS ENCHERES d'initiative a augmenté le montant des loyers versés à la société PACA le portant à 14.483 €uros HT au lieu de 10.373 €uros HT et a régularisé les sommes dues sur cette nouvelle base depuis le mois de septembre 2004 ; que les loyers étaient payés sur le montant revalorisé pour les trois premiers trimestres 2005 ; qu'après le changement de direction opéré en juillet 2005, la société PARCS ENCHERES désormais présidée par [N] [U], continuait à payer en décembre 2005 les loyers du quatrième trimestre 2005 et du premier trimestre 2006 sur la base du loyer augmenté ; que par courrier du 14/12/2005 [N] [U] informait la gérante de la société PACA que ce paiement n'emportait pas acceptation de la part de sa société de l'augmentation du loyer intervenue le premier septembre 2004 précisant que ce paiement n'était motivé que par le seul soucis d'éviter un nouveau contentieux notamment lié au protocole transactionnel conclu lors de sa séparation avec [S] [O] ; qu'à compter du deuxième trimestre 2006 la société PARCS ENCHERES ne payait plus ses loyers estimant qu'ils étaient compensés par le trop versé depuis septembre 2004 ; qu'il résulte ces éléments que la société PARC ENCHERES par décision d'assemblée générale en date du 26/01/2003 a convenu d'accepter l'augmentation du loyer dés lors que la société PACA sera devenue propriétaire des lieux loués ; que la société PACA est devenue propriétaire des lieux en septembre 2004 ; que la société PARCS ENCHERES a par la suite exécuté exactement les termes de la résolution du 26/01/2003 pendant un an en réglant à compter de septembre 2004 un loyer augmenté ; qu'en l'état de l'accord manifeste ainsi caractérisé de la société locataire sur l'augmentation du loyer à compter de septembre 2004, la société PARC ENCHERES ne peut prétendre revenir au loyer initial et demander remboursement des sommes qu'elle a volontairement et spontanément réglées ; que le jugement déféré qui a déclaré non fondée son opposition au commandement de payer délivré le 26/07/2006 et qui l'a condamnée à payer à la société PACA la somme de 141.980 euros au titre des loyers dus sera en conséquence confirmé de ce chef et la société PARC ENCHERES sera déboutée de sa demande visant à obtenir condamnation de la société PARC ENCHERES à lui payer une somme de 94.865,38 euros correspondant au trop versé de loyers » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « dans le cadre de sa demande de paiement des loyers, La SC! PACA a adressé le 22 novembre 2005 à la société PARCS ENCHERES, à titre de justificatif de l'augmentation réclamée, un procès-verbal d'Assemblée générale de la société PARCS ENCHERES en date du 26 janvier 2003 portant mention de deux résolutions, une augmentation de rémunération de la gérante et une augmentation de son loyer devant prendre effet à la date où la SCI PACA sera devenue pleine propriétaire des murs ; que la société PARCS ENCHERES adressait le jour-même à sa bailleresse un procès-verbal d'assemblée générale également daté du 26 janvier 2003 mais portant seulement mention de la première résolution concernant l'augmentation de rémunération de la gérante ; que ces deux documents portaient la signature de [S] [O] et de [M] et [Y] [U], parents de [N] [U] alors associés de la société PARCS ENCHERES. [S] [O] ayant au cours de la procédure contesté avoir signé ces deux documents, une expertise en écriture a été ordonnée par le juge de la mise en état ; que dans son rapport, Madame [I] indique que [S] [O] a bien paraphé et signé les deux procès-verbaux et que ces documents ne relève pas d'une manipulation frauduleuse ; qu'il résulte toutefois clairement des éléments du dossier que le procès-verbal portant mention de l'augmentation de loyer n'a pas été établi à la date du 26 janvier 2003 ; qu'ainsi, par fax en date du 15 octobre 2004, [L] [Q], directeur de comptabilité de la société PARCS ENCHERES, indiquait à Maître [K] : « nous souhaiterions augmenter, à compter de novembre 2004, le loyer du site d'[Localité 1] à une valeur proche du marché (...). Le loyer retenu sera 14.500 €uros HT par mois. Nous vous serions reconnaissants de bien vouloir faire vos observations sur cette opération en vous rappelant le problème [R] et les éventuels difficultés qu'il pourrait nous faire » ; que par lettre du 19 octobre 2004 adressée à Madame [O] et Monsieur [Q], Maître [K] exposait les règles à respecter pour procéder à une augmentation du loyer et insistait sur le fait qu'une telle opération ne pouvait être effectuée sans l'accord de la collectivité des associés ; qu'il faisait par ailleurs état des difficultés existant avec l'un des associés, Monsieur [R], rendant particulièrement nécessaires le strict respect des règles légales ; que ces documents attestent clairement qu'en octobre 2004, la décision d'augmenter le loyer n'avait pas été prise en assemblée générale ; En février 2005, la société PARCS ENCHERES a toutefois augmenté unilatéralement le montant des loyers versés à la SCI PACA le portant à 14.483 €uros HT au lieu de 10.373 €uros et régularisant les sommes dues sur cette nouvelle base depuis le mois de septembre 2004 ; qu'il est intéressant de constater qu'à la date de février 2005, Monsieur [R] n'est plus associé de la société PARCS ENCHERES puisque aux termes d'une transaction en date du 25 février 2005, celui-ci a cédé ses parts sociales à [N] [U] ;
que les loyers étaient ainsi payés sur le montant revalorisé pour les trois premiers trimestres 2005 ; qu'après le changement de direction opéré en juillet 2005, la société PARCS ENCHERES, désormais présidée par [N] [U], payait en décembre 2005 les loyers du quatrième trimestre 2005 et du premier trimestre 2006 sur la base du loyer augmenté ; qu'elle indiquait toutefois dans un courrier en date du 14 décembre 2005, rédigé par [N] [U] et adressé à [S] [O], que ce paiement n'emportait pas acceptation de la part de la société de l'augmentation de loyer intervenue le 1er septembre 2004 ; que [N] [U] précisait que ce paiement n'était motivé que par le seul souci d'éviter un nouveau contentieux, et notamment un contentieux lié au protocole transactionnel conclu lors de sa séparation avec [S] [O] ; qu'à compter du deuxième trimestre 2006, la société PARCS ENCHERES ne payait plus ses loyers, estimant qu'ils étaient compensés par le trop versé depuis septembre 2004 ; que par décision en date du 23 février 2007, le juge des référés a estimé cette compensation illégale, a condamné la société PARCS ENCHERES à payer à la SCI PACA le montant des loyers d'avril à décembre 2006, sur le montant résultant du bail, et dit qu'à compter du 1er janvier 2007 les loyers seraient payés sur la base de ce seul montant, hors augmentation résultant du procès-verbal d'assemblée générale du 26 janvier 2003 ; qu'il apparaît dés lors que la société PARC ENCHERES a payé à son bailleur un loyer valorisé pendant un an, de septembre 2004 à août 2005 (si l'on excepte les paiements effectués avec réserve de septembre 2005 à mars 2006) ; qu'en effectuant ce paiement, même en l'absence de décision régulière prise par l'ensemble des associés, la société PARCS ENCHERES a manifesté son intention de modifier les conditions du contrat ; qu'il est indéniable que la SCI PACA a accepté le paiement de ce nouveau loyer et qu'un accord de volonté a existé entre la société PARCS ENCHERES et la SCI PACA sur la modification du contrat de bail initial ; que les parties n'auraient donc pu revenir sur cet accord que par un nouvel accord de volonté ou par une décision judiciaire qui en matière de baux commerciaux ne peut intervenir que dans le cadre d'une demande en révision du loyer ou de renouvellement du bail ; que dés lors la société PARCS ENCHERES doit être condamnée à régler le loyer amiablement révisé à compter du mois de septembre 2004, ainsi que cela résulte de l'accord des parties ; que par acte du 19 mars 2008, la société PARCS ENCHERES a présenté une demande de renouvellement du bail à compter 29 septembre 2008 qui a été refusée ; que le bail a donc pris fin à cette date ; qu'une procédure en fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur et de l'indemnité d'occupation due par le preneur est actuellement en cours ; que la société PARCS ENCHERES a réglé le montant du loyer révisé jusqu'au 31 mars 2006 puis conformément à la décision du juge des référés en date du 23 février 2007, elle a payé le montant du loyer initial à compter du 1er avril 2006 ; que la différence entre les deux loyers mensuels s'élève à 14.953 €uros - 10 373 €uros = 4.580 €uros ; qu'il sera donc dû au titre des loyers impayés la somme de : 4.580 €uros x 31 mois (du 01/04/2006 au 29/09/2008) = 141 980 €uros ; qu'en conséquence, l'opposition à commandement de payer délivré le 26 juillet 2006 n'est pas fondée » ;
ALORS, PREMIEREMENT, QUE les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en jugeant que la société PARCS ENCHERES avait accepté l'augmentation du loyer du bail consenti par la SCI PACA après avoir constaté qu'elle s'était opposée, par courrier du 14 décembre 2005, à pareille augmentation, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, DEUXIEMEMENT, QUE le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ; que la Cour d'appel a relevé que la société PARCS ENCHERES s'était opposée, par courrier du 14 décembre 2005, à l'augmentation du loyer du bail consenti par la SCI PACA ; qu'en concluant pourtant que la société PARCS ENCHERES avait accepté cette augmentation, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la volonté non équivoque du preneur d'accueillir pareille modification du bail, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1101 et 1134 du Code civil ;
ALORS, TROISIEMEMENT, QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la Cour d'appel a relevé que la société PARCS ENCHERES s'était opposée, par courrier du 14 décembre 2005, à l'augmentation du loyer du bail consenti par la SCI PACA ; qu'en concluant pourtant que la société PARCS ENCHERES avait accepté cette augmentation, la Cour d'appel a également entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS, QUATRIEMEMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des expertises judiciaires qui leur sont soumises ; que dans la présente espèce, tant le rapport de l'INPS que celui de Madame [I] ont démontré la mauvaise foi et les mensonges de la SCI PACA et de sa gérante Madame [O], en concluant de façon concordante que cette dernière avait signé les deux procès-verbaux litigieux datés, à tort, du 26 janvier 2003, mais à des dates en réalité différentes ; qu'il fallait dès lors comprendre de l'expertise judiciaire en graphologie, concluant à l'absence de manipulation frauduleuse, que Madame [O] avait bien signé les deux procès-verbaux litigieux mais que celui relatif à l'augmentation du loyer ne datait pas, contrairement à ce que prétendait la SCI PACA, du 26 janvier 2003, de sorte que le faux était nécessairement démontré, son auteur identifié, à savoir Madame [O], gérante de la SCI PACA, et qu'ainsi l'augmentation de loyer fondée sur ce faux procès-verbal était nécessairement irrégulière et inopposable à la société PARCS ENCHERES ; qu'en jugeant néanmoins que la fausseté de ce procès-verbal n'était pas démontrée et que la SCI PACA pouvait s'en prévaloir pour justifier l'augmentation du loyer du local donné à bail à la société PARCS ENCHERES, la Cour d'appel a dénaturé ledit rapport de Madame [I] et a violé l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, CINQUIEMEMENT, QUE les deux parties au contrat de bail se sont rejoints en cours de procédure pour nier tout effet juridique au procès-verbal litigieux du 26 janvier 2003, à savoir celui comportant une seconde résolution emportant augmentation du loyer de la société PARCS ENCHERES au profit de la SCI PACA, dès lors que l'exposante avait toujours soutenu qu'il s'agissait d'un faux, et que la SCI PACA a elle-même fini par conclure en réplique, pour la mise en état du 24 novembre 2009, « ne rien savoir » de l'un ou l'autre des procès-verbaux du 26 janvier 2003 ; qu'ainsi la Cour d'appel ne pouvait en aucune façon tirer d'un procès-verbal litigieux finalement nié par les deux parties un quelconque accord de volonté du bailleur et du preneur pour fonder une augmentation de loyer aussi considérable, sans violer l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, SIXIEMEMENT, QUE le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, à donner, à faire ou à ne pas faire quelque chose ; que dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation ; que dans la présente espèce, un procès-verbal disait une chose et l'autre, de même date, disait son contraire, de sorte qu'ils s'annulaient nécessairement, la Cour d'appel n'ayant jamais remis en cause la validité du procès-verbal considéré comme authentique par la société PARCS ENCHERES et ne comportant pas la résolution relative à l'augmentation du loyer ; que dès lors, à supposer même que les deux procès-verbaux, datés du 26 janvier 2003, étaient valables, la Cour d'appel devait nécessairement écarter le procès-verbal qui prévoyait, de manière contradictoire, une augmentation de loyer de la société PARCS ENCHERES ; qu'en concluant néanmoins que l'augmentation de loyer était valable, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1162 du Code civil ;
ALORS, SEPTIEMEMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de preuve qui leur sont soumis ; que par télécopie du 19 octobre 2004, adressée à Madame [O] et à Monsieur [Q], Maître [K], conseil de la société PARCS ENCHERES, a exposé les règles à respecter pour procéder à une augmentation du loyer et a insisté sur le fait qu'une telle opération ne pouvait être effectuée sans l'accord de la collectivité des associés ; qu'il faisait par ailleurs état des difficultés existant avec l'un des associés, Monsieur [R], rendant particulièrement nécessaire le strict respect des règles légales ; que ce document atteste qu'en octobre 2004, la décision d'augmenter le loyer n'avait pas été prise en assemblée générale mais était simplement envisagée ; qu'en concluant toutefois que, par décision d'assemblée générale du 26 janvier 2003, la société PARCS ENCHERES a accepté d'augmenter le loyer du local donné à bail par la SCI PACA, la Cour d'appel a dénaturé la télécopie de Me [K] et violé ainsi l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, HUITIEMEMENT, QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de preuve qui leur sont soumis ; que Monsieur [M] [U] et Madame [Y] [U], actionnaires de la société PARCS ENCHERES, ont attesté, dans des documents du 26 mars 2006, n'avoir jamais signé un procès-verbal tendant à une augmentation de loyer de la société PARCS ENCHERES au profit de la SCI PACA ; qu'en concluant toutefois que, par décision d'assemblée générale du 26 janvier 2003, la société PARCS ENCHERES avait accepté d'augmenter le loyer du local donné à bail par la SCI PACA, la Cour d'appel a dénaturé les attestations de Monsieur [M] [U] et de Madame [Y] [U] du 26 mars 2006, violant ainsi l'article 1134 du Code civil.
