Cour d'appel, 25 septembre 2024. 23/01149

N° RG 23/01149 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JKQC COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2024 DÉCISION DÉFÉRÉE : 20/04112 Tribunal judiciaire de Rouen du 14 février 2023 APPELANTE : Syndicat de copropriétaires de la résidence [8] représenté par son syndic la Sasu NORMANDIE SEINE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne SQUARE HABITAT [Adresse 3] [Localité 4] représentée et assistée par Me Florence DELAPORTE, avocat au barreau de Rouen INTIMEE : Madame [P] [N] née le 24 mars 1976 à [Localité 9] (Portugal) [Adresse 1] [Localité 6] représentée et assistée par Me Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 5 juin 2024 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme Magali DEGUETTE, conseillère Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère Mme Fabienne POUGET, conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER DEBATS : A l'audience publique du 5 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, prorogé au 25 septembre 2024 ARRET : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 25 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DEGUETTE, conseillère et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Mme [P] [N] est propriétaire des lots n°29, 145, et 175 dans la copropriété de la Résidence [8], située [Adresse 7] et [Adresse 2], [Localité 5]. Suivant acte d'huissier de justice du 30 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la Sasu Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, a fait assigner Mme [P] [N] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Par jugement du 14 février 2023, le tribunal a : - condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 108,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022 (appels provisions et cotisations fonds travaux 2ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2019, date de la mise en demeure de payer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, - condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 102 euros au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2019 sur la somme de 51 euros et à compter de la mise en demeure du 30 juin 2020 pour le surplus, - dit que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil, - condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 200 euros de dommages et intérêts, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, à payer à Mme [P] [N] la somme de 7 664,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - rejeté la demande formulée par Mme [P] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, - dit que chaque partie conservera les frais qu'elle a engagés au titre des dépens, - dit n'y avoir lieu à autoriser Me Delaporte-Janna, avocat, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. Par déclaration du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] a formé un appel contre le jugement en toutes ses dispositions. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence [8] représenté par son syndic en exercice la Sasu Normandie Seine Immobilier exerçant sous l'enseigne Square Habitat demande de voir en application des articles 10 à 12, et 14, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 1343-2 (ancien 1154) et 1240 du code civil : - infirmer le jugement rendu le 14 février 2023 par le tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - condamner Mme [N] à lui régler les sommes de 2 258,96 euros au titre des charges de copropriété impayées et de 318 euros au titre des frais de recouvrement, - condamner la même à régler à la Sasu Normandie Seine Immobilier exerçant sous l'enseigne Square Habitat, prise en sa qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la copropriété résidence [8], la somme de 9 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [N] la somme de 7 664,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - débouter Mme [N] de toutes ses demandes, - condamner Mme [N] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction est requise au profit de Me Florence Delaporte Janna, avocat au barreau de Rouen. Il fait valoir que sa créance de charges de copropriété est certaine, liquide, et exigible, que Mme [N] ne conteste d'ailleurs pas en être débitrice ; que celle-ci n'ignore pas que la copropriété est à l'initiative d'une importante procédure en indemnisation pour des désordres affectant l'ensemble de la copropriété qui est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Rouen ; que par ailleurs Mme [N] ne justifie pas des déclarations qu'elle a régularisées auprès de son propre assureur pour ses parties privatives. Il réclame également le remboursement de tous les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, incluant les frais de mise en demeure de son conseil qui ne constituent pas des frais irrépétibles, mais ont trait à des démarches précontentieuses. Il estime que le montant de l'indemnité de 200 euros qui lui a été allouée par le tribunal en réparation de la résistance abusive dont a fait preuve Mme [N] est insuffisante au regard du comportement de celle-ci, qu'il s'agit d'un préjudice distinct du dommage financier que la copropriété a subi du fait du non-paiement des charges de copropriété majorée des intérêts légaux depuis la mise en demeure. Il expose enfin que la copropriété n'a pas commis de manquement dans la gestion, ni aucun défaut d'entretien de l'immeuble ; que le tribunal, en le condamnant à indemniser Mme [N] à hauteur de 7 664,27 euros, a commis une erreur dans l'examen des pièces du dossier ; qu'il justifie qu'une procédure aux fins d'indemnisation des travaux de reprise des parties communes est en cours contre les assureurs depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et sera évoquée à une conférence de mise en état le 5 juin 2024 ; que, par ailleurs, Mme [N] est parfaitement informée de la problématique concernant l'expertise à tous les stades de la procédure mais qu'elle ne se rendait pas aux assemblées générales ; que Mme [N] n'est pas intervenue dans le cadre de cette procédure d'expertise ; qu'aucun lien de causalité n'existe entre la perte de loyers alléguée et le sinistre que cette dernière prétend subir, qu'elle n'a jamais démontré l'existence de celui-ci de nature à justifier une impossibilité d'occuper les lieux et un non-paiement de loyers par son locataire. Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2024, Mme [P] [N] sollicite de voir : - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : . condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 108,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022 (appels provisions et cotisations fonds travaux 2ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2019, date de la mise en demeure de payer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, . condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 102 euros au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2019 sur la somme de 51 euros et à compter de la mise en demeure du 30 juin 2020 pour le surplus, . dit que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil, . condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, à payer à Mme [P] [N] la somme de 7 664,27 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - réformer le jugement pour le surplus, - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts, - condamner celui-ci à lui payer la somme de 2 500 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. Elle précise qu'elle s'est acquittée de la somme de 108,64 euros arrêtée par le tribunal ; que la créance de 2 513,78 euros réclamée par l'appelante n'est pas justifiée à la date du 22 juin 2023 faute de production des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété postérieurs à 2020 ; que la copropriété sera donc déboutée pour la période postérieure au 1er avril 2022 ; que, s'agissant des frais de recouvrement, le tribunal a retenu à juste titre la somme de 102 euros correspondant au coût de deux mises en demeure prévu par le contrat de syndic, que les sommes de 96 euros et de 120 euros réclamées en cause d'appel correspondent à des prestations qui n'ont pas été effectuées par le syndic. Elle conclut à l'infirmation du jugement par lequel elle a été condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires à concurrence de 200 euros pour procédure abusive, aux motifs que le préjudice financier de celui-ci a déjà été réparé par la condamnation au paiement des intérêts légaux à compter de la mise en demeure courant sur l'arriéré de charges de copropriété dû ; que le préjudice distinct n'est pas justifié. Elle soutient par ailleurs que, depuis 2017, le syndicat des copropriétaires, qui ne conteste pas que le défaut d'étanchéité de la toiture et les infiltrations qui affectent le logement qu'elle loue à M. [V], proviennent des parties communes, n'en a pas supprimé la cause ; que ce manquement est à l'origine d'un manque à gagner pour elle de 7 664,27 euros constitué par la perte des loyers que son locataire ne lui règle plus ; que l'existence d'une procédure judiciaire en cours n'exonère pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité sans faute en qualité de gardien de l'immeuble sur la base de l'article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; que rien n'empêche le syndicat des copropriétaires d'engager une action récursoire contre les constructeurs pour la condamnation prononcée contre lui dans le cadre de la présente instance. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 mai 2024. MOTIFS Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à ce litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'article 10-1 de la même loi prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d'un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement actualisé à 2 258,96 euros à la date du relevé de compte du 29 avril 2024. Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues entre le 17 mars 2017 et le 6 mars 2020, les appels de provisions adressés à Mme [N] entre le 26 mars 2018 et le 22 juin 2020, et les relevés de compte des 20 octobre 2020, 4 avril 2022, 22 juin 2023, et 29 avril 2024. Ces seules pièces sont insuffisantes à prouver la créance actualisée de l'appelant au-delà du 1er avril 2022, date arrêtée par le tribunal et qui inclut les appels de provisions et de cotisations de travaux du 2ème trimestre inclus. Sera donc confirmé le montant de 108,64 euros tel que calculé par le premier juge. S'agissant des frais de recouvrement, l'émission des mises en demeure versées aux débats dont deux ont été rédigées par le conseil du syndicat des copropriétaires n'est pas contestée. Il s'agit de démarches nécessaires effectuées à la demande du syndic de copropriété dans un cadre amiable, hors de l'engagement d'une procédure judiciaire, de sorte que leur coût est dû au syndicat des copropriétaires même si elles ont été rédigées par l'avocat qui a ensuite diligenté cette procédure. Mme [N] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 318 euros (51 euros + 51 euros + 96 euros + 120 euros). Le montant arrêté par le tribunal sera infirmé. Sur les demandes de paiement de dommages et intérêts 1) sur la demande du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, l'appelant ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement de sa créance, lequel est déjà réparé par les intérêts au taux légal courant sur sa créance et ordonnés par le tribunal. La demande de ce chef sera donc rejetée. La décision contraire du premier juge sera infirmée. 2) sur la demande de Mme [N] L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le sinistre affectant l'appartement AA36 de Mme [N], pour lequel il a financé des travaux de reprise confiés à la société Isotoit qui les a réalisés le 24 mars 2017 et qu'il a mise en demeure de réintervenir le 28 août 2017 face à la persistance des infiltrations. Mme [N] réclame le remboursement des loyers que son locataire ne lui a pas versés qu'elle rattache à l'existence de ce sinistre. Toutefois, dans son courrier recommandé adressé le 22 août 2017 au mandataire de Mme [N] chargé de la gestion locative du logement, M. [V] n'a pas indiqué qu'il envisageait de ne plus payer son loyer du fait de l'infiltration d'eau qui affectait le séjour côté fenêtre. Il a évoqué une défaillance qui nuisait à l'occupation normale de son logement et lui causait un préjudice certain. Il a uniquement demandé la réalisation de travaux d'étanchéité pour protéger la façade contre le ruissellement des eaux et de réfection des peintures. De plus, selon l'historique locataire du 21 octobre 2020, les incidents de paiement de loyers ont débuté à compter du 5 octobre 2018, soit plus d'un an après et à une date où il n'est pas prouvé que les infiltrations perduraient. La preuve d'un lien de causalité entre les infiltrations affectant l'appartement de Mme [N] et la perte de loyers dont elle réclame le remboursement à la copropriété n'est pas apportée. Les courriers de Mme [N], de son mandataire en charge de la gestion locative de son appartement, et des services communaux de l'urbanisme, versés aux débats, ne pallient pas cette carence probatoire. La responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est donc pas engagée. La réclamation de Mme [N] sera rejetée. La décision du tribunal y ayant fait droit sera infirmée. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé uniquement en ses dispositions sur les frais de procédure. Partie perdante, Mme [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de distraction au profit de l'avocate de l'appelant. Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens exposés pour cette procédure. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - condamné Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat, la somme de 108,64 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2022 (appels provisions et cotisations fonds travaux 2ème trimestre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2019, date de la mise en demeure de payer envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, - dit que les intérêts seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil, - rejeté la demande formulée par Mme [P] [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [8], représenté par son syndic en exercice la société Normandie Seine Immobilier, exerçant sous l'enseigne Square Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes plus amples ou contraires, Confirme le jugement de ces chefs, Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, Condamne Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représenté par son syndic la somme de 318 euros au titre des frais de recouvrement, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représenté par son syndic de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, Déboute Mme [P] [N] de sa demande de dommages et intérêts, Déboute les parties du surplus des demandes, Condamne Mme [P] [N] aux dépens de première instance et d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de Me Florence Delaporte Janna, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, La conseillère,