Cour d'appel, 19 septembre 2023. 21/03658

ARRET N°395 N° RG 21/03658 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GOBB Syndicat SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES ILES DE PONANT 3 C/ S.A.S. FONCIA CHARENTE MARITIME RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03658 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GOBB Décision déférée à la Cour : jugement du 22 novembre 2021 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE. APPELANTE : SYNDICAT DES COPROPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE LES ILES DE PONANT 3 Représenté par son syndic en exercice, la Sarl CABINET DEMOUGIN [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat Me Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMEE : S.A.S. FONCIA CHARENTE MARITIME [Adresse 1] [Localité 2] ayant pour avocat Me Olivier BERTRAND de la SELARL BERTRAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, ARRÊT : - Contradictoire - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES L'assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" a décidé le 13 mai 2013 de faire réaliser des travaux de réfection d'une terrasse. Le coût toutes taxes comprises de ces travaux était de 20.000 €, outre le coût de l'assurance dommages-ouvrage souscrite et les honoraires du syndic. Soutenant avoir découvert courant juin 2016 que la terrasse était pour partie propriété de la résidence 'Les îles du Ponant 4", le syndic de la copropriété 'Les îles du Ponant 3" a sollicité de la copropriété voisine une participation à la dépense pour un montant 5.430,15 € (28.378,84 x 25,82/96,90). Cette demande est demeurée infructueuse. Par acte du 17 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" a assigné le syndicat de la copropriété de la résidence 'Les îles du Ponant 4" et la société Foncia Charente-Maritime devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Il a demandé à titre principal leur condamnation au paiement de la somme de 5.430,15 € précitée. Il a fondé ses prétentions à l'égard du syndicat des copropriétaires sur les dispositions des articles 1317, subsidiairement 1302-2 du code civil et à l'égard de la société Foncia Charente-Maritime, ancien syndic de la copropriété, sur la faute contractuelle en n'ayant pas veillé à répartir la charge des travaux entre les copropriétés. Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 4" a à titre principal soulevé la prescription de l'action. Au fond, il a conclu au rejet des demandes formées à son encontre, la terrasse ne lui étant d'aucune utilité et n'ayant pas été associé à la prise de décision. La société Foncia Charente-Maritime a conclu au rejet des prétentions formées à son encontre en l'absence de faute de sa part et de préjudice en étant résulté, subi par le syndicat des copropriétaires . Par jugement du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes : '-DECLARE prescrites les demandes formées par le syndicat de la copropriété PONANT III à l'encontre du syndicat de la copropriété PONANT IV et de la société FONCIA CHARENTE-MARITIME ; -CONDAMNE le syndicat de la copropriété PONANT III à verser au syndicat de la copropriété PONANT IV et à la société FONCIA CHARENTE-MARITIME la somme de 800 euros chacun au titre de l'article 700 dit code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat de la copropriété PONANT III de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE le syndicat de la copropriété PONANT III aux entiers dépens ; REJETTE la demande de condamnation de la partie succombante à la prise en charge des honoraires de l'huissier chargé de l'exécution forcée de la décision; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit'. Il a considéré : - un droit de passage sur la terrasse litigieuse ayant été consenti à la copropriété voisine au règlement de copropriété de la résidence 'Les îles du Ponant 4" du 27 décembre 1988, que le syndicat de la copropriété de la résidence 'Les îles du Ponant 3" savait au 13 mai 2013, date de la résolution ayant décidé les travaux de réfection de la terrasse, que celle-ci n'était que partiellement sa propriété : - le délai de l'article 2224 du code civil avait commencé à courir à compter de ce 13 mai 2013 ; - l'action engagée postérieurement à l'expiration de ce délai était dès lors prescrite. Par déclaration reçue au greffe le 26 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" a interjeté appel de ce jugement, n'intimant que la société Foncia Charente-Maritime. Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, il a demandé de : 'REFORMER LE JUGEMENT RENDU LE 22 NOVEMBRE 2021 PAR LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE STATUANT A NOUVEAU : - Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par le syndicat des copropriétaires Résidence les Iles du PONANT 3 à l'encontre de la société SAS FONCIA CHARENTE MARITIME - Condamner la société FONCIA CHARENTE MARITIME à payer au syndicat des copropriétaires Résidence les Iles de PONANT 3 la somme de 5.545,82 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir - Condamner la société FONCIA CHARENTE MARITIME à payer au syndicat des copropriétaires Résidence les Iles de PONANT 3 la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 CPC et aux entiers dépens y compris le coût du procès verbal de constat du 15 Mars 2023 et le coût de l'agence de diagnostic. - Débouter la société FONCIA CHARENTE MARITIME de toutes ses demandes, y compris celles au titre de l'article 700 CPC et des dépens'. Il a soutenu que : - le tribunal avait relevé d'office et en manquement aux dispositions de l'article 16 du code de procédure civile la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action à l'égard de son ancien syndic ; - celui-ci avait manqué à ses obligations de vigilance, d'information et de conseil en n'attirant pas son attention sur la propriété partagée de la terrasse ; - ce manquement engageait la responsabilité contractuelle de la société Foncia Charente-Maritime ; - le coût des travaux avait ainsi été supporté en totalité alors qu'il aurait dû être partagé entre les deux copropriétés. Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la société Foncia Charente Maritime a demandé de : 'Vu les articles 1991 et suivants du Code civil, Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile, À titre principal, Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré prescrites les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 à l'encontre de la Société FONCIA CHARENTE MARITIME, À titre subsidiaire, Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 de ses demandes, En tout état de cause, Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 à verser à la Société FONCIA CHARENTE MARITIME la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - débouté le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 aux dépens. Y ajoutant, Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3, partie succombante, aux dépens d'appel, Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 à payer à la Société FONCIA CHARENTE MARITIME la somme de 3.500 € au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens, Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE PONANT 3 à supporter intégralement le montant des sommes retenues par le commissaire de justice, agissant en application des dispositions des articles A. 444-10 et suivants du Code de commerce, issus de l'arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, dans l'hypothèse où la Société FONCIA CHARENTE MARITIME serait contrainte d'avoir à faire procéder à l'exécution forcée des condamnations prononcées à défaut de règlement spontané, et ce en sus des sommes éventuellement mises à sa charge au titre des frais nécessaires à la défense de ses intérêts en justice non compris dans les dépens'. Elle a exposé avoir soulevé verbalement devant le premier juge la prescription de l'action, la procédure ayant été orale à raison du montant de la demande. Elle a maintenu que l'action à son encontre était prescrite, le délai de l'article 2224 du code civil ayant commencé à courir à compter du 13 mai 2013, date de l'assemblée générale. Selon elle, en n'intimant pas le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 4", l'appelante admettait avoir eu connaissance du droit de propriété de cette copropriété sur une partie de la terrasse. Au fond, elle a contesté toute faute de sa part, la terrasse litigieuse ne desservant selon elle que la copropriété appelante. Elle a pour ces motifs soutenu qu'il n'était justifié d'aucun préjudice subi par l'appelante et que le préjudice allégué ne lui était pas imputable. L'ordonnance de clôture est du 13 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LE RESPECT DU PRINCIPE DU CONTRADICTOIRE L'article 2247 du code civil dispose que : 'Les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription'. L'article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : 'L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties' et l'article 5 du même code que : 'Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé'. L'article 16 du code de procédure civile rappelle que : 'Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations'. Le syndicat des copropriétaires soutient que le premier juge aurait relevé d'office le moyen tiré de la prescription s'agissant de l'action exercée à l'encontre de la société Foncia Charente-Maritime. Celle-ci rétorque que cette fin de non recevoir avait été soulevée verbalement à l'audience, la procédure y ayant été orale à raison du montant de la demande. Il ne résulte ni du rappel des prétentions de la société Foncia Charente-Maritime effectué en page 3 du jugement, ni de l'argumentation du syndicat des copropriétaires développée en page 2, ni des motifs du jugement en page 4 que l'intimée avait soulevé cette fin de non recevoir. En relevant d'office ce moyen et en statuant sans avoir préalablement sollicité les observations des parties, le tribunal a contrevenu aux dispositions de l'article 2247 précité et manqué au principe du contradictoire. Aucune sanction de ce manquement hormis la réformation du jugement pour d'autres causes n'a toutefois été sollicitée. SUR LA PRESCRIPTION L'article 2224 du code civil dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. L'acte établissant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidences 'Les îles du Ponant 3"est du 17 juin 1987. L'état descriptif de division et le règlement de copropriété de la résidence 'Les îles du Ponant " a été établi par acte du 27 décembre 1988. Il a été publié et enregistré à la conservation des hypothèques de [Localité 2] le 9 janvier 1989 (volume 8422 n° 8). Il stipule en page 31 que : 'DROIT DE PASSAGE En raison de l'imbrication de l'ensemble immobilier, il existe : 1- au niveau 2, une terrasse servant d'accès au PONANT 3. 2- un passage dans le couloir au niveau 1. Un droit de passage est concédé par les copropriétaires du PONANT 4 à ceux du PONANT 3 pour que ces deux accès puissent s'exercer'. Pour déclarer prescrite l'action exercée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 4", le tribunal a considéré qu'à la date de l'assemblée générale ayant décidé de réaliser les travaux de réfection de la terrasse, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" avait connaissance du statut de la terrasse ou, tout du moins, disposait des éléments lui permettant d'être informé. Le jugement, non frappé d'appel de ce chef, est sur ce point irrévocable. Le manquement allégué du syndic à ses obligations de vigilance, d'information et de conseil se situe à la date de l'assemblée générale du 13 mai 2013. A cette date, ainsi qu'établi précédemment, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" connaissait l'existence du droit de passage qui lui avait été consenti, la propriété partagée de la terrasse ou à tout le moins, disposait des éléments d'information nécessaires pour agir. Dès lors, le délai de prescription de l'action à l'égard du précédent syndic de la copropriété a également commencé à courir à compter de la date de l'assemblée générale. A la date de l'acte introductif d'instance, le 17 juin 2020, le délai quinquennal de prescription de l'article 2224 du code civil était expiré. L'action du syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" est en conséquence prescrite. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de ce syndicat. SUR LES DEPENS La charge des dépens d'appel incombe à l'appelant. SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" à la société Foncia Charente-Maritime. Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de celle-ci de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé. PAR CES MOTIFS statuant dans les limites de l'appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement du 22 novembre 2021 du tribunal judiciaire de La Rochelle ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" aux dépens d'appel ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les îles du Ponant 3" à payer en cause d'appel à la société Foncia Charente-Maritime la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,