Texte intégral
COMM.
CF
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 10 octobre 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme MOUILLARD, président
Décision n° 10478 F
Pourvoi n° C 17-22.127
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Equimer-Folliard, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 novembre 2016 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Equimer, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présentes : Mme Mouillard, président, Mme X..., conseiller rapporteur, Mme Riffault-Silk, conseiller doyen, Mme Labat, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Equimer-Folliard, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de la société Equimer ;
Sur le rapport de Mme X..., conseiller, l'avis de Mme Y..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Equimer-Folliard aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Equimer la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Equimer-Folliard.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé au 5 octobre 2012 la date de perfection de la vente du fonds de commerce de la société Equimer Folliard au profit de la société Equimer, dit que c'est à cette date que l'arrêt vaut acte de vente, d'avoir, en conséquence, dit que la location gérance consentie par la société Equimer Folliard à la société Equimer a cessé à la date du 5 octobre 2012, d'avoir limité à un montant de 26.483,24 euros le montant des sommes dues par la société Equimer à la société Equimer Folliard, et rejeté la demande formée par celle-ci tendant à la condamnation de la société Equimer à lui payer la somme de 123.236,20 euros ;
Aux motifs que par contrat du 16 mars 2009, la société à responsabilité limitée Equimer Folliard a donné son fonds de commerce de négoce d'équipements maritimes en location-gérance à la société à responsabilité limitée Savenergy, contre une redevance annuelle de 25.200 euros HT ;
cet acte prévoyait la possibilité pour le preneur d'acquérir le fonds de commerce au plus tard le 31 décembre 2013 ; le 5 octobre 2012, la société Savenergy confirmait son intention d'acquérir le fonds de commerce et versait une somme de 25.000 euros déposée à la CARPA ; cette dernière n'a cependant jamais régularisé l'acquisition du fonds de commerce, et a accumulé les impayés de ses redevances de location-gérance ; en juin 2014, elle a modifié sa dénomination commerciale en Equimer ;
Sur la cession du fonds de commerce de la société Equimer Folliard :
le tribunal a exactement relevé, dans le jugement entrepris, que les parties s'accordaient pour lui demander de reconnaître parfaite la vente du fonds de commerce de la société Equimer à la société Savenergy, devenue Equimer, tout en s'opposant sur la date de cette cession ;
devant la cour, la société Equimer, se référant à la promesse de vente signée le 16 mars 2009, prévoyant un engagement d'achat jusqu'au 31 décembre 2013, et à son avenant du 5 octobre 2012, constatant le versement par elle, alors encore dénommée la société Savenergy, d'un acompte de 25.000 euros pour un prix de cession arrêté à 225.000 euros, considère que la vente est devenue parfaite à cette date, un courrier ayant d'ailleurs été remis en main propre, ce jour-là, à la gérante de la société Equimer Folliard, confirmant son intention d'acquérir le fonds de commerce au plus tard le 31 décembre 2013 ;
elle dit n'avoir reçu que tardivement, le 21 mars 2014, le décaissement du prêt contracté auprès de la Société Générale, mais que, néanmoins, par application de l'article 1583 du code civil, la vente était parfaite depuis le 5 octobre 2012, les parties ayant marqué leur accord sur la chose et le prix, sans exiger que celui-ci soit payé comptant, qui serait une condition suspensive potestative ;
la société Equimer Folliard fait observer que le contrat de location-gérance avec promesse de vente, signé le 16 mars 2009, comportait déjà un accord sur la chose, le fonds de commerce, et le prix, 300.00[0] euros, sans pour autant que la commune intention des parties ait été d'annihiler immédiatement le contrat de location-gérance ; que la seule modification apportée par l'avenant du 5 octobre 2012 est le prix, qui a été diminué à 225.000 euros, « les autres charges et conditions du contrat du 16 mars 2009 demeurant inchangées » ;
elle ajoute que dans cet avenant, comme d'ailleurs dans le contrat initial, le prix de cession est stipulé comme devant être payé comptant et rappelle la teneur du courriel que la société Equimer lui a adressé le 12 février 2014, dans lequel son gérant, Jacques Z..., reconnaissait lui devoir encore 200.000 euros pour (la cession du) fonds de commerce et 69.339 euros pour les redevances de location-gérance, et ne pas être en mesure de lui payer ces sommes, sauf à se placer en situation de cessation des paiements ;
elle reproche, dans le même temps, à la société Equimer de ne pas s'être comportée en propriétaire du fonds de commerce depuis le 5 octobre 2012, ne s'acquittant pas auprès du bailleur du loyer commercial, ni des impôts et charges afférents au bail ;
la société Equimer Folliard demande ainsi la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de cession au jour de son prononcé ;
selon l'article 1583 du code civil : « Elle (la vente) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé » ;
en l'espèce, les parties ont signé, le 16 mars 2009, à effet rétroactif au 1er janvier 2009, un « contrat de location-gérance de fonds de commerce avec promesse de vente », cette dernière étant ainsi stipulée en son article 12 : Le Bailleur offre au locataire-gérant la possibilité d'acquérir le fonds de commerce ci-dessus décrit, et objet de la présente location-gérance. Le Locataire gérant s'engage à acheter ledit fonds de commerce. Les conditions sont les suivantes :
Engagement de vente du fonds de commerce :
Le locataire-gérant pourra demander à tout moment la réalisation de la présente promesse de vente en manifestant au bailleur son intention d'acquérir par courrier recommandé avec accusé de réception, trois mois au moins avant l'expiration de la location-gérance.
La cession promise devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2011. Cette date pourra être reportée jusqu'au 31 décembre 2013 en cas de prolongation du contrat de location-gérance.
Conditions de la vente :
La vente est consentie et acceptée moyennant le prix de 300.000 euros (Trois cent mille Euros) ventilé comme suit :
- 280.000 Euros pour les éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail) ;
- 20.000 Euros pour les matériels, objets mobiliers et marchandises hors stock Winel. Le prix sera payé comptant.
(...)
Engagement d'achat du fonds de commerce :
Le Locataire-gérant s'engage à acquérir le fonds de commerce dans un délai maximum de 3 ans soit au plus tard le 31 décembre 2011. Ce délai sera porté à 5 ans soit au 31 décembre 2013 en cas de prolongation du contrat de location-gérance.
SAVENERGY verse ce jour une somme de 30.000 euros à titre d'acompte sur le paiement du prix.
Cette somme demeurera déposée à la CARPA pendant toute la durée de la promesse.
Il est expressément convenu :
* Que cette somme ne sera pas productive d'intérêts est versée à titre d'acompte sur le paiement du prix. Lors de la régularisation de l'acte, elle sera imputée de plein droit sur le montant du prix stipulé payable comptant.
* Qu'en aucun cas cette somme ne pourra être considérée comme un versement d'arrhes permettant aux parties un quelconque désistement,
* Que cette somme sera acquise de plein droit au cédant, si le promettant s'opposait à la réalisation de la présente promesse de vente, sans préjudice de la faculté pour le promettant d'en poursuivre l'exécution forcée.
Durant la période de trois mois précédant la date convenue pour la réalisation de la vente, les signataires conviennent de faire le nécessaire :
* Pour solliciter les renseignements d'urbanisme confirmant que rien ne s'oppose dans la situation des biens à la cession du fonds de commerce,
* Pour obtenir de la Commune de MARLY LE ROI la confirmation qu'elle n'entend pas exercer le droit de préemption prévu aux articles L.213-4 A L.213-7 et L.214-1 à L.214-3 du Code de l'urbanisme,
* Pour permettre au propriétaire des locaux où est exploité le fonds de commerce d'exercer le droit de préemption et l'agrément du cessionnaire figurant à l'article 2.15.1 du bail rappelé plus haut.
Frais et droits :
Le Locataire-gérant acquéreur s'engage à supporter tous les frais, droits et honoraires de la promesse de vente et vente du fonds de commerce, ainsi que ceux qui en seront la suite et la conséquence.
Limitation de la promesse de vente :
La présente promesse de vente ne bénéficie qu'au seul Locataire-gérant, signataire de la présente, à l'exclusion de ses ayants-droits ou héritiers. Néanmoins, le Locataire-gérant pourra se substituer une société du même groupe. »
Le 5 octobre 2012, un « avenant au contrat de location-gérance de fonds de commerce » a été signé entre les parties et enregistré à la recette des impôts le 22 octobre suivant, limité essentiellement à une modification du prix de vente, en ces termes : « La vente est consentie et acceptée moyennant le prix de DEUX CENT VINGT CINQ MILLE Euros (225.000)
ventilé comme suit :
* 210.000 Euros pour les éléments incorporels (clientèle, enseigne, nom commercial, droit au bail) ;
* 15.000 Euros pour les matériels objets mobiliers et marchandises hors stock WINEL. Le prix sera payé comptant.
Le Locataire-gérant s'engage à acquérir le fonds de commerce au plus tard le 31 décembre 2013 et verse ce jour une somme de VINGT CINQ MILLE Euros (25.000) à titre d'acompte sur le paiement du prix, versement qui demeurera déposé à la CARPA pendant la durée de la promesse.
Il est expressément convenu :
* Que cette somme ne sera pas productive d'intérêts. Lors de la régularisation de l'acte, elle sera imputée de plein droit sur le montant du prix stipulé payable comptant.
* Qu'en aucun cas cette somme ne pourra être considérée comme un versement d'arrhes permettant aux parties un quelconque désistement,
* Que cette somme sera acquise de plein droit au cédant, si le promettant s'opposait à la réalisation de la présente promesse de vente, sans préjudice de la faculté pour le promettant d'en poursuivre l'exécution forcée. »
En matière de promesse de vente, l'article 1589 du code civil prévoit que : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain.
La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. »
s'il ressort très clairement de la promesse synallagmatique de vente du 16 mars 2009 et de son avenant du 5 octobre 2012, gouvernés par le principe du consensualisme, que les parties ont convenu de la chose et du prix, la société Equimer Folliard soulève la question de la condition suspensive du paiement comptant pour la réalisation de la vente ;
mais, en acceptant le versement d'un acompte séquestré de 30.000 euros le 16 mars 2009 et d'un nouvel acompte séquestré de 25.000 euros le 5 octobre 2012, la société Equimer Folliard a démontré ne pas faire du paiement comptant de la cession du fonds de commerce, qui n'est qu'une modalité d'exécution de la vente, une condition de sa réalisation ;
la cour, réformant sur ce point le jugement, dira donc la vente parfaite entre les parties à la date du 5 octobre 2012 ;
s'il est exact que la vente était parfaite dès le 16 mars 2009, en raison de l'accord des parties sur la chose et le prix, plus aucune d'elles ne s'y réfère en ce qui concerne le prix de cession, du fait de l'avenant du 5 octobre 2012, qui a revu ce prix à la baisse ; il conviendra en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Equimer à payer à la société Equimer Folliard la somme de 225.000 euros au titre du prix de vente du fonds de commerce ;
la cour dira ainsi que l'arrêt vaut acte de vente entre les parties à la date du 5 octobre 2012, les formalités de publicité et d'enregistrement étant à la charge de la société Equimer, conformément à la promesse de vente, la cour confirmant le jugement en ce qu'il a débouté la société Equimer Folliard de sa demande en paiement de ce chef ;
Sur la location-gérance :
du fait de la validation de la vente au 5 octobre 2012, la location-gérance a pris fin à cette même date ;
la société Equimer demande en conséquence le débouté de la société Equimer Folliard de sa demande en paiement des redevances ultérieures et, encore, de lui rembourser celle de 26.259,84 euros de trop perçu à cet égard pour la période d'octobre 2012 au 1er septembre 2013, après comptes entre les parties, dont elle précise qu'ils ne sont pas contestés par la société Equimer Folliard ;
cette dernière, qui demande confirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de cession à celle de son prononcé, le 18 mars 2015, considère que la location-gérance s'est poursuivie jusqu'à cette date et que les redevances qui lui sont dues par la société Equimer sont de 124.915,20 euros ;
pour parvenir à la somme de 26.259,84 euros, la société Equimer produit un tableau des redevances payées à la société Equimer Folliard, au demeurant non contesté, dont il ressort que, d'octobre 2012 à août 2013 elle a réglé 31.399,04 euros de redevances, dont elle déduit la somme de 5.139,20 euros, relative à des loyers dus au titre de l'année 2010 ;
elle dit rester à devoir à la société Equimer Folliard, au titre des redevances antérieures au 5 octobre 2012, la somme de 82.882,28 euros, dont elle déduit celle de 39.139,20 euros, correspondant à des acomptes de régularisation comptabilisés dans le décompte que l'intimée met aux débats, pour parvenir à la somme de 52.743,08 euros ;
par compensation de ces deux sommes de 52.743,08 euros et de 26.259,84 euros, elle s'estime ainsi redevable à la société Equimer Folliard de la somme de 26.483,24 euros ;
pour sa part, la société Equimer Folliard chiffre sa demande en paiement à 124.915,20 euros, se décomposant en :
- 108.404,34 euros au titre des redevances de location-gérance, déduction faite des paiements effectués et des sommes saisies à ce titre ;
- 15.636,63 euros au titre de l'avance faite par elle du paiement des loyers commerciaux et des charges afférentes ;
- 875,23 euros au titre de l'avance faite par elle du paiement de la taxe sur les bureaux ;
toutefois, les pièces qu'elle met aux débats, dont un tableau de décompte arrêté au 20 mai 2015, ne corroborent pas le chiffrage qu'elle avance ; en effet, la somme de 108.404,34 euros inclut, notamment, des redevances jusqu'en mai 2015, alors même que la société Equimer Folliard demande confirmation du jugement qui a fixé la date de cession au 18 mars 2015 et les factures que celle-ci met aux débats pour le remboursement des loyers ne justifient pas qu'elle s'en soit acquittée auprès du bailleur ; enfin, elle ne produit aucune pièce relativement à la taxe sur les bureaux ;
dans ces conditions, il conviendra de retenir le chiffrage de la société Equimer, arrêté, après compensation, à la somme de 26.483,24 euros ;
le jugement sera réformé en ce sens.
1°) ALORS QUE nonobstant l'accord des parties sur la chose et le prix, celles-ci peuvent décider de retarder les effets d'une promesse de vente, et notamment le transfert de propriété, à la date de réalisation de celle-ci ; qu'en fixant au 5 octobre 2012 la date de prise d'effet de la vente litigieuse et la fin corrélative de la location-gérance, en raison de l'accord des parties intervenu sur la chose et le prix à cette date, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du contrat de location-gérance avec promesse de vente du 16 mars 2009 et de l'avenant du 5 octobre 2012 se bornant à modifier le montant du prix et de l'acompte, qu'un contrat de location-gérance devait être exécuté préalablement à la vente du fonds de commerce, en sorte que le report de la réalisation de la vente à une date devant intervenir avant le 31 décembre 2013, prévu dès le contrat du 16 mars 2009 et qui n'avait pas été remis en cause par l'avenant du 5 octobre 2012, emportait report du transfert de propriété, malgré l'accord des parties sur la chose et le prix, ce dont il résultait que la vente ne pouvait produire ses effets au 5 octobre 2012, date à laquelle la réalisation n'était pas intervenue, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble les articles 1185 devenu 1305, 1583 et 1589 du même code ;
2°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du courrier de la société Equimer du 5 octobre 2012 exprimant son intention d'acquérir le fonds de commerce au plus tard le 31 décembre 2013 dans les conditions prévues par le contrat du 16 mars 2009 et son avenant, que les effets de la vente étaient reportés à la date d'une telle acquisition, qui ne pouvait être que la réalisation de la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble les articles 1583 et 1589 du même code ;
3°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, s'il ne résultait pas du comportement de la société Equimer, qui ne s'était pas acquittée des loyers envers le propriétaire des locaux à compter du 5 octobre 2012 et ne s'était donc pas comportée comme la propriétaire du fonds de commerce, que les parties avaient nécessairement reporté les effets de la vente et notamment le transfert de la propriété à la date de réalisation de la promesse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 devenu 1103 du code civil, ensemble les articles 1185 devenu 1305, 1583 et 1589 du même code ;
4°) ALORS QU'à supposer que la cour d'appel ait considéré que la société Equimer-Folliard s'était bornée à invoquer le moyen tiré du caractère suspensif de la condition relative au paiement comptant du prix, quand la bailleresse avait soutenu, en outre, que les parties avaient convenu de reporter les effets de la vente, et notamment le transfert de propriété, à la date de sa réalisation, la cour d'appel a modifié les termes du litige, et a violé l'article 4 du code de procédure civile.
