Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/00471

ARRET N° 365 N° RG 23/00471 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIO2N AFFAIRE : SCI CHAMBINAUD FRERES C/ M. [Y] [R], Mme [J] [G] épouse [R] CB/LM Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le vingt trois Novembre deux mille vingt trois la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : SCI CHAMBINAUD FRERES représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 31 MAI 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Monsieur [Y] [R] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004363 du 12/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) Madame [J] [G] épouse [R] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de LIMOGES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-4362 du 06/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges) INTIMES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 Octobre 2023 à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Monsieur Philippe VITI, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR EXPOSE DU LITIGE Faits et procédure Par acte sous-seing privé en date du 14 juin 2016 et à effet au 1er juillet 2016, la SCI CHAMBINAUD FRERES a donné à bail à Monsieur [Y] [R] et à Madame [J] [G] épouse [R] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 600 €, outre une provision sur les charges récupérables d'un montant de 120 €. Suivant acte d'huissier en date du 17 mai 2022, les époux [R] se sont vu signifier par la bailleresse un commandement de payer la somme principale de 2287,89 € relative à un solde de régularisation de leurs charges locatives 2019 à 2021, avec rappel de la clause résolutoire insérée dans leur contrat de bail. Ce commandement de payer étant resté infructueux, la SCI CHAMBINAUD FRERES a par acte d'huissier en date du 25 août 2022, assigné les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES statuant en référé, pour notamment : - voir constater la résiliation de plein droit du bail consenti à leur profit, par acquisition de la clause résolutoire - voir ordonner l'expulsion des époux [R] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique - voir condamner solidairement les époux [R] au paiement * d'une somme provisionnelle de 3990,95 € au titre des loyers et charges restant dûs au 11 août 2022 * d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours * de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer daté du 17 mai 2022. Par ordonnance de référé du 31 mai 2023 rendue au contradictoire de la SCI CHAMBINAUD FRERES et des époux [R], le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment : - constaté que les demandes en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des époux [R] étaient devenues sans objet, ces derniers ayant quitté les lieux loués au cours du mois de décembre 2022 - condamné la SCI CHAMBINAUD FRERES à verser aux époux [R] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens, et ce après avoir débouté la SCI CHAMBINAUD FRERES de sa demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif réclamé aux motifs * que l'intéressée ne rapportait pas la preuve d'avoir communiqué au locataire un mois avant la régularisation des charges opérée, le décompte par nature de charges, ainsi que le mode de répartition entre les locataires, et ce au mépris de l'exigence posée par l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 * qu'il ne ressortait pas des pièces produites par la SCI CHAMBINAUD FRERES qu'elle ait adressé aux époux [R] quelque justification que ce soit pour les différents appels de charges auxquels elle a procédé Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 20 juin 2023, la SCI CHAMBINAUD FRERES a interjeté appel de cette décision. L'affaire a été fixée à bref délai conformément aux prévisions des articles 905, 905-1 et 905-2 du Code de Procédure Civile. Prétentions des parties Dans le dernier état de ses conclusions en date du 22 août 2023, la SCI CHAMBINAUD FRERES demande en substance à la Cour : - de réformer l'ordonnance de référé rendue le 31 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, et condamnée à verser aux époux [R] une indemnité de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - statuant à nouveau, * de condaner solidairement les époux [R] à lui régler ° la somme provisionnelle de 2505,78 € selon décompte arrêté du 4 juillet 2023, en faisant valoir qu'elle produit l'ensemble des documents justificatifs de l'arriéré de charges restant dû par les époux [R] ° une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile * de débouter les époux [R] de toute demande contraire, et de les condamner solidairement à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel. En l'état de leurs dernières conclusions déposées le 27 juillet 2023, Monsieur [Y] [R] et à Madame [J] [G] épouse [R] (dénommés les époux [R]) demandent en substance à la Cour : - de confirmer l'ordonnance critiquée - de débouter la SCI CHAMBINAUD FRERES de l'ensemble de ses demandes - de la condamner au paiement de la somme de 1000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION : Le litige soumis à la Cour se trouve circonscrit à la créance revendiquée par la SCI CHAMBINAUD FRERES à titre provisionnel, au titre d'un arriéré de charges locatives restant dû par ses anciens locataires les époux [R], qui par leur libération des lieux loués, rendent sans objet les demandes de résiliation de bail et d'expulsion initialement dirigées à leur encontre. 1) Sur la créance revendiquée par la SCI CHAMBINAUD FRERES à titre provisionnel, au titre d'un arriéré de charges locatives restant dû par ses anciens locataires les époux [R] : A titre liminaire, il y a lieu de constater qu'en cause d'appel, les époux [R] semblent contester la compétence du juge des référés pour connaître du litige locatif les opposant à leur ancien bailleur la SCI CHAMBINAUD FRERES, sachant : - qu'en première instance, les intéressés n'ont pas jugé utile d'invoquer ce moyen de défense par l'entremise de leur Conseil - que le fait pour le premier juge d'avoir examiné le bien-fondé de la créance revendiquée par la SCI CHAMBINAUD FRERES, signifie implicitement mais nécessairement qu'il n'a pas entendu décliner sa compétence - qu'au moment où le premier juge a statué, il existait des circonstances qui étaient caractéristiques d'une situation relevant du champ d'intervention du juge des référés, en ce qu'un différend opposait depuis plusieurs mois la SCI CHAMBINAUD FRERES à ses locataires, les époux [R], quant à la majoration de leurs charges locatives qui d'un montant initial de 120 € par mois, ont été portées à la somme mensuelle de 180 € à compter du mois de février 2022, et ce suite aux deux opérations de régularisation annuelle des charges effectuées pour l'année 2020 et pour l'année 2021. Il s'ensuit que le moyen de défense ainsi invoqué par les époux [R] sera rejeté, et ce d'autant qu'ils ont expressément sollicité la confirmation de la décision déférée. S'agissant de la demande en paiement présentée par la SCI CHAMBINAUD FRERES, il convient à l'analyse du dossier : - de relever * que ladite demande se rapporte à un arriéré de charges locatives réclamées au résultat de trois opérations de régularisation de charges effectuées au titre des années 2020, 2021 et 2022, sachant que lesdites charges ont trait à l'entretien des communs, à la taxe d'ordures ménagères, ainsi qu'aux diverses consommations en eau, électricité, et gaz * qu'en première instance, la SCI CHAMBINAUD FRERES n'a pas jugé utile de produire les documents justificatifs du reliquat des charges à acquitter par les époux [R] après régularisation, et notamment les différentes factures (EDF, GAZ, LIMOGES METROPOLE pour l'eau, ALLO PRO NETTOYAGE SERVICES et A2M SERVICES), ainsi que le mode de répartition desdites charges entre les locataires - de constater qu'en cause d'appel, la SCI CHAMBINAUD FRERES fournit * trois factures de régularisation des charges locatives annuelle, soit ° une facture N° 235 établie le 7 décembre 2021 pour la régularisation des charges de l'année 2020 faisant apparaître un solde débiteur de 761,23 € ° une facture N° 242 établie le 18 janvier 2022 pour la régularisation des charges de l'année 2021 faisant apparaître un solde débiteur de 1223,16 € ° une facture N° 297 établie le 24 avril 2023 pour la régularisation des charges de l'année 2022 faisant apparaître un solde débiteur de 679,39 € * les tableaux de répartition des charges locatives afférentes aux années 2020, 2021 et 2022, dont l'analyse révèle que la répartition a été opérée selon une clé de répartition au mètre carré, sachant que le logement loué aux époux [R] avait une surface habitable de 83 m² * de nombreuses factures reflétant le détail des consommations en électricité, gaz et eau pour l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3], propriété de la SCI CHAMBINAUD FRERES, ainsi que les dépenses d'entretien des parties communes de cet immeuble, et ce pour la période litigieuse - d'observer que la SCI CHAMBINAUD FRERES est dans l'incapcité de démontrer qu'elle a bien communiqué aux époux [R], un mois avant de procéder aux trois régularisations annuelles de leurs charges locatives susvisées, un décompte détaillé par nature de charges, ainsi que le justificatif du mode de répartition desdites charges entre les locataires, et ce * y compris pour la dernière régularisation ayant trait à l'année 2022 et ayant donné lieu à une facturation établie le 24 avril 2023, étant souligné que le courrier adressé le 10 mars 2022 aux époux [R] par l'Agence Immobilière IMMOJURISTE qui était en charge de la gestion locative de l'immeuble appartenant à la SCI CHAMBINAUD FRERES, comporte curieusement en annexe un tableau de répartition des charges locatives pour toute l'année 2022 alors que la régularisation annuelle des charges n'a pu matériellement intervenir au plus tôt qu'au début de l'année 2023 * en violation des dispositions de l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 tel que l'a retenu à bon droit le premier juge, étant toutefois souligné que l'inobservation par le bailleur des formalités prescrites en matière de régularisation annuelle des charges locatives n'est assortie d'aucune sanction telle que la déchéance du droit du bailleur à obtenir le cas échéant un complément de charges, de sorte que le bailleur peut justifier des charges locatives réclamées à tout moment, et dans la seule limite du délai de prescription de trois ans applicable à toutes les actions dérivant d'un contrat de bail. De l'ensemble de ces observations, il s'évince que la SCI CHAMBINAUD FRERES est recevable et légitime à réclamer aux époux [R] le reliquat des charges locatives ressortissant des trois opérations de régularisation de charges effectuées au titre des années 2020,2021 et 2022, et ce : - sur la base du décompte actualisé à la date du 4 juillet 2023 - mais à hauteur de la somme de 2442,28 €, après déduction de divers frais de relance indûment facturés pour un total de 63,50 €, dès lors * qu'à la date du 18 janvier 2022, les locataires étaient à jour du paiement de leur loyer qui s'élevait à un montant de 746,01 €, d'où des frais de relance injustifiés de 5,50 € * que les frais facturés à la date du 3 février 2022 correspondent à des mises en demeure adressées à chacun des époux [R] aux fins de paiement d'une somme de 2813,40 € qui englobait manifestement les régularisation des charges des années 2020 et 2021 d'un montant respectif de 761,23 € et de 1223,16 €, régularisations opérées par le bailleur en violation des obligations mises à sa charge en matière de régularisation annuelle des charges par l'article 23 de la Loi du 6 juillet 1989, d'où des frais de relance injustement facturés à hauteur de 17,50 € * que des frais de relance ont été facturés le 21 février 2022 pour un montant de 5,50 € pour ' un rappel impayés ' d'un montant de 2072,89 €, qui englobait manifestement les régularisations de charges susvisées * que les frais facturés les 21 mars 2022 et 26 avril 2022 correspondent à des mises en demeure adresées à chacun des époux [R] pour un coût respectif de 17,50 €, et ce aux fins de paiement d'un arriéré de charges locatives réclamé au titre des mêmes opérations de régularisation de charges réalisées par la SCI CHAMBINAUD FRERES, sans justification du respect des obligations lui incombant en sa qualité de bailleur. En conséquence, il y a lieu : - de condamner solidairement les époux [R] à régler à la SCI CHAMBINAUD FRERES la somme provisionnelle de 2442,28 € au titre de l'arriéré de charges locatives dont ils étaient redevables lors de leur libération des lieux à eux donnés à bail - de réformer en ce sens la décision querellée. 2) Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile : L'équité commande de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel, de sorte : - que sera réformée la décision critiqée en ce qu'elle a condamné la SCI CHAMBINAUD FRERES à verser aux époux [R] la somme de 1500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile - que chacune des parties sera déboutée de sa réclamation présentée en cause d'appel sur le fondemernt dudit texte. Le fait pour la SCI CHAMBINAUD FRERES d'avoir produit seulement en cause d'appel les documents de nature à justifier du bien-fondé de sa créance constitutive d'un arriéré de charges locatives lui restant dû par les époux [R], justifie de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Déclare recevable l'appel interjeté par la SCI CHAMBINAUD FRERES ; Réforme l'ordonnance de référé rendue le 31 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, sauf en ce que le juge des référés n'a pas décliné sa compétence ; Statuant à nouveau, Condamne solidairement les époux [R] à régler à la SCI CHAMBINAUD FRERES la somme provisionnelle de 2442,28 € au titre de l'arriéré de charges locatives dont ils étaient redevables lors de leur libération des lieux à eux donnés à bail ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l'une quelconque des parties ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.